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Hausverwaltung
Sehr geehrtes Immobilienwissen Team, ich schreib Ihnen bezüglich Thermenreperatur und Wartung. Oktober 2016 haben wir die vorausgesetzte 1x jährliche Thermenwartung durchführen lassen. Die davor letzte Wartung fand im November 2015 statt. Ich habe diesmal sie einbisschen früher stattfinden lassen weil mir auffiel dass bei der Therme irgendwas nicht stimmte (explosionsartiges Geräusch). Der Installateur führte die Wartung durch und entdeckte einige Mängel an der Therme. Es stellt sich heraus dass sich die Nieten vom dem anliegenden Rohr die auf der Therme befestigt sind sich aufgelöst haben und sich jederzeit bewegen konnte sodass Gas austreten würde. In dem Moment bestand Gefahr in Verzug. Ich informierte die Hausverwaltung über die Mängel per e-mail (mit Informationen und Fotos der Mängel) und lies die Reparatur durch führen da ich durch diese Information Angst um mein Leben hatte. Ich bezahlte die Rechnung (knapp 600 Euro) und bat die Hausverwaltung diese zu begleichen. Nachdem ich nach einer Woche nichts von ihnen gehört oder gelesen hatte rief ich dort an und sie meinten, dass die Dame die für dieses Anliegen zuständig ist auf Urlaub sei und wenn sie retour ist sich darum kümmern wird. Nun will die Besitzerin wenn maximal nur die Hälfte der Reparatur zahlen da sie eigentlich einen eigenen Installateur hat der die Mängel reparieren soll. Ich habe argumentiert dass ich das menschlich verstehen kann nur wenn mir jemand sagt das Gefahr in Verzug ist und Gas austreten kann dann werde ich nicht länger warten (vor allem war es an einem Freitag im Oktober also schon in der Heizungs-Periode)und lass es gleich reparieren. Außerdem nahm ich hier meine Pflichten wahr als Mieter, da es es im Mietrecht §8 steht dass jegliche Gefahr vom Mieter abzuwenden ist. Des weitern steht im Mietvertrag dass ich per eingeschriebenen Brief die Hausverwaltung informieren muss und ich das per e-mail sogar getan habe (weil die Hausverwaltung argumentiert hat warum ich nicht angerufen habe). Ich kann ja zu der Zeit nicht wissen dass mein anliegen erst 2 Wochen später behandelt wird weil eine Mitarbeiterin auf Urlaub ist. Wie stehen hier meine Chancen den Betrag zurückzubekommen? Nun haben wir (WG) mit ende Februar den Mietvertrag gekündigt und ziehen Ende März aus. Wir erhielten die Kündigungsbestätigung der Hausverwaltung mit der Anweisung noch einmal eine Themenwartung auf unsere Kosten durchzuführen mit einem Installateur den Die Hausverwaltung ausgesucht hat und die Nummer mit angab. Nachdem die letzte Wartung nicht einmal ein halbes Jahr her ist verstehe ich nicht warum wir noch einmal auf unsere Kosten eine durchführen sollen vor allem wo wie uns angeben welchen Installateur dazu beauftragt werden soll. Ist dies rechtens? Vielen lieben Dank für Ihre Hilfe. MfG Katharina
Die Reparaturkosten der Therme geht zu Lasten des Vermieters. Eine Angemessenheitsüberprüfung der Kosten ist zulässig, da ihnen der Ersatz nur in diesem Ausmaß zusteht. Ob dies in ihrem Fall zutrifft, kann in diesem Forum nicht beurteilt werden. Sollte sich die Hausinhabung weigern, den Ersatz zu leisten, müssten sie selbst den Anspruch bei Gericht durchsetzen. Auf Grund der baldigen Beendigung ihres Mietverhältnisses könnten Sie ihre Ansprüche bei der Kautionsabrechnung fordern. Eine Wartung bei Beendigung des Mietverhältnisses wird wohl angebracht sein, da ja die Heizperiode dazwischenliegt.

Hausverwaltung
Guten Tag, ich hätte eine Frage. In unserem Haus, Baujahr 1954, wurde von einem Sachverständigen festgestellt, dass der Abstand der Gitterstäbe bei den Stiegenhausgeländern und bei den Balkonen 14 cm beträgt. Anscheinend darf laut aktueller Bauordnung der Abstand max. 12 cm sein. Anlässlich der letzten Hausversammlung hat unsere Hausverwaltung angekündigt, dass Maßnahmen getroffen werden müssen, ein Abstürzten von Kleinkindern zu vermeiden (Lochbleche montieren). Ein großer Teil der Eigentümer steht auf dem Standpunkt, dass dies nicht erforderlich ist, da die Liegenschaft nach 1930 erbaut wurde und daher Bestandschutz besteht. Ist es tatsächlich so. Würden wir, wenn zwar die Bauordnung eine Änderung nicht regelt, trotzdem zivilrechtlich haften? Danke. Daniel
Über Gefährdungssituationen in Gebäuden ist nicht auf den Konsens anzustellen sondern auf den Stand der Technik. Bei einem Unfall würde ein Richter die Gefahrensituation in einem Verhältnis zum Stand der Technik beurteilen und die Schuldfrage unter diesem Gesichtspunkt beurteilen. Letztendlich ist der Verwalter der Eigentümergemeinschaft verantwortlich hier die Gefahrenpotentiale zu erkennen und zu beheben. Etwaige anderslautende Weisungen seitens der Eigentümergemeinschaft könnten in diesem Zusammenhang als gesetzwidrig angesehen werden und wären vom gemeinsamen Verwalter zurückzuweisen.

Hausverwaltung
Schönen Tag, ich bin Makler in Wien und vermittle eine Wohnung. Obwohl ich der Hausverwaltung eine Vollmacht des Eigentümers vorgelegt habe, will mir die Hausverwaltung die Unterlagen nur gegen heftigen Kostenersatz übermitteln. Es ist sicherlich nicht rechtens für die Vorlage eines Energieausweises was zu verlangen. Zumal Sie die Dokumente ja nur mailen müssen. Insgesamt will die Hausverwaltung € 112,- für 34 Seiten. Das ist doch nicht rechtens. Danke
Wohnungseigentümer neigen dazu, Unterlagen nicht aufzuheben bzw. nicht aus der Hand geben zu wollen. Dazu kommt noch, dass oft mehrere Makler mit der Vermittlung beauftragt werden. Dies führt bei den Hausverwaltungen zu einem erhöhten Aufwand, welcher wahrscheinlich im vereinbarten Verwaltungshonorar keine Deckung findet. Daher haben die Hausverwaltungen das Recht für außerordentliche Arbeiten eine Rechnung zu legen. Demnach können für die Übermittlung von Duplikaten, Kopier- oder Handlingskosten verrechnet werden. Angemessen sind 45 Euro-Cent pro A4 Seite. In Ihrem Fall wären das 15,30 Euro zuzüglich MwSt. Sollten dies Kopien von großen Plänen sein, kann dies auf Grund der schwierigen Handhabung, auch darüber liegen. Für Unterlagen, welche Wohnungseigentümer oder deren Bevollmächtigte erstmalig erhalten, dürften auch keine Kosten in Rechnung gestellt werden. Wenn Sie über eine ImmobilienCard verfügen, oder wenn Sie in einem konzessionierten Unternehmen angestellt sind, können Sie sich mit dieser Beschwerde auch an die Fachgruppe Wien, oder wenn es sich um ein ÖVI-Mitglied handelt, an die Clearingstelle des ÖVIs, wenden.

Hausverwaltung
Muss meine Hausverwaltung die Lohnverrechnung unseres Hausbesorgers durchführen oder darf sie dies an einen zB Steuerberater übergeben und uns diese Kosten in Rechnung stellen?
Ich setze voraus, dass die Frage die Lohnverrechnung in einem Wohnungseigentumshaus betrifft. An sich sollte auch die Lohnverrechnung im Hausverwaltungsvertrag geregelt sein. Ist im Hausverwaltungsvertrag ausdrücklich geregelt, dass zu dem vereinbarten Verwaltungshonorar diese Leistung nicht erbracht wird, dann können Kosten weiterverrechnet werden. Wenn nicht, stellt sich die Frage, ob die Besorgung der Lohnverrechnung eines - wie ich annehme, seit vielen Jahren im Haus beschäftigten - Hausbesorgers nicht doch inhaltlich den regelmäßig anfallenden Verwaltungsarbeiten zuzurechnen ist. Dann jedenfalls wäre es Zeit für eine ausdrückliche Vereinbarung dieser Leistung.

Hausverwaltung
Guten Tag. Darf ein Verwalter bei einer Hausversammlung meinen Lebensgefährten von der Teilnahme ausschließen? Er ist zwar nicht Eigentümer aber immerhin leben und wohnen wir gemeinsam. Würde es etwas bringen, wenn ich ihm eine Vollmacht erteile, dass er abstimmen darf, sodass wir beide zur Hausversammlung gehen können? Danke.
Die Eigentümerversammlung ist den Eigentümern des Hauses vorbehalten. Eine Wegweisung ihres Lebensgefährten durch den Verwalter können sie mit der Erteilung einer Vollmacht, die im übrigen auch mündlich erteilt werden kann, verhindern auch wenn mich dieses Szenario verwundert. Da dürfte wohl noch eine Vorgeschichte eine Rolle spielen. Eine definitive Regelung dazu exsistiert im Wohnrecht nicht. Der Verwalter ist zwar das Organ der Gemeinschaft, es kommt ihm aber sicher keine Entscheidungsfunktion zu. Sollte die Versammlung in den Räumlichkeiten der Verwaltung stattfinden, wäre noch die Dimension des Hausrechts zu berücksichtigen.

Hausverwaltung
Ich habe von meienr Hausverwaltung Erlagscheine erhalten, die meiner Meinung nach nicht stimmen können. So muss ich neben den Abfallgebühren an die Gemeinde nun auch der Hausverwaltung dafür zahlen. Weiters werden für Schlosserarbeiten Rechnungen gestellt, die meiner Meinung nach nie stattgefunden haben. Auch sind weitere Forderungen da, die ich bereits an die Gemeinde zahlen hab müssen. Ist das ok?
Die von Ihrer Hausverwaltung zugesendeten Erlagscheine sollten mit den tatsächlichen Kosten (Betriebskosten )übereinstimmen. Die Hausverwaltung ist verpflichtet sämtliche Belege zu haben und auf Verlagen den Eigentümern zu Verfügung zu stellen. Sollten Sie der Meinung sein das einzelne Arbeiten nicht gemacht wurden , würde ich Ihnen das persönliche Gespräch mit der Hausverwaltung empfehlen. In den meisten Fällen lassen sich diese Unklarheiten schnell und ohne Probleme lösen.

Hausverwaltung
"1. Wir (12 Häuser im Eigentum) haben eine Immoverwaltung beauftragt, sich um die anfallenden Arbeiten in der von uns genutzten Privatstraße zu kümmern. Nachdem einige Eigentümer aus unterschiedlichen Gründen ihre vorgeschriebenen monatlichen Raten nicht einbezahlt haben, habe ich die Immoverwaltung diesbezüglich zur Rede gestellt. Die Aussage war, dass die Immoverwaltung nicht für die Eintreibung aushaftender Beiträge verantwortlich zeichnet und diese (nach mittlerweile 3 Jahren und länger) auch teilweise bereits verfallen sind. Ich sehe darin eine Schädigung meiner Person bzw. der Abrechung. Frage: Ist eine Immoverwaltung verpflichtet, die vorgeschriebenen Beiträge einzutreiben-/klagen oder ist die oa. Aussage der Immoverwaltung so hinzunehmen? 2. Unsere Immobilienverwaltung schickt einmal jährlich die Betriebskostenabrechnung ""Gesamt"" an alle Eigentümer. Ich habe mehrmals eingefordert, dass ich eine für mein Haus geltende Abrechnung haben möchte. Die Immobilienverwaltung schreibt, dass dies nicht vorgesehen ist und ich mir die Beiträge anteilsmäßig herausrechnen soll. Da allerdings wie in Frage 1 angeführt manche Eigentümer nicht alle Beiträge gezahlt haben, kann ich keine seriöse Rechnung für mich darstellen - zumal ich davon ausgehen muss, dass die nicht einbezahlten Beiträge in irgend einer Art und Weise auf die restlichen Eigentümer abgwälzt werden. Frage: Ist die Immobilienverwaltung verpflichtet, mir eine Abrechnung auf mein Haus vorzulegen, oder hat sie wie oben beschrieben Recht? Vielen Dank im voraus für ihre Antwort, mfg Mag. Petutschnig Christian"
ad 1) Ob die Mahnung und gerichtliche Beteibung von Forderungen der Eigentümergemeinschaft Ihrer Privatstrasse eine Aufgabe der bestellten Verwaltung ist, müsste im Verwaltungsvertrag geregelt sein. Da eine solche gemeinschaftliche Privatstrasse ein doch relativ seltenes Thema ist, wäre hier die Vertragsbasis zu prüfen. Es wäre dabei auch noch zu prüfen in welcher Form die Instandhaltungs- und Erhaltungsverpflichtung der Strasse seitens der teilhabenden und benutzenden Eigentümer geregelt ist. Eine gezielte Beantwortung in diesem Forum ist dabei nicht möglich. Sicherlich zählt im Normalfall die Mahnung und Beauftragung eines Rechtanwaltes zur Eintreibung offener Vorschreibungen zur Gebahrung einer Hausverwaltung. ad 2) Auch hier sind die speziellen Voraussetzungen zu Ihrem Fall zu prüfen. Grundsätzlich besteht ein Verwaltungsmandat pro EZ und ist gegenüber den Wohnungseigentümern dieser EZ eine Abrechnung zu legen. Wie sich das in Ihrem Fall verhällt, in wie weit Wohnungseigentum überhaupt anzuwenden ist oder die Grundlagen nach ABGB Anwendnung finden, müßte geprüft werden.

Hausverwaltung
Nach welchen Regelungen (Richtlinien) bemisst sich das Verwalterhonorar eines selbstverwaltenden Wohnungseigentümers? Braucht dieser eine Befähigungsprüfung wenn er ein Verwalterhonorar verrechnet?
Die in den Richtlinien und Honorarsätzen für Immobilienverwalter enthaltenen Empfehlungen zur Einhaltung bestimmter Preise (unverbindliche Verbandsempfehlungen) wurden mit Stichtag 31.12.2005 widerrufen. Gemäß Gewerbeordnung gilt eine Tätigkeit grundsätzlich als gewerbsmäßig ausgeübt, wenn sie selbständig, regelmäßig und in der Absicht betrieben wird, einen Ertrag oder sonstigen wirtschaftlichen Vorteil (z.B. Verwaltungshonorar) zu erzielen. Voraussetzung für die Ausübung von reglementierten Gewerben (z.B. Immobilienverwaltung) ist u.a. auch der Nachweis der Befähigung.


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