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IMMY hat die Antwort.

Unter Immobilienwissen finden Sie weit über 100 bereits gestellte Fragen und Antworten, im ABC der Immobilienwirtschaft eine rasche Übersicht über die wesentlichen Immobilien-Themen und eine Vielzahl an steuerlichen Tipps darf natürlich nicht fehlen.

Ihre Frage ist nicht dabei? Dann fragen Sie uns einfach, die IMMY Experten beantworten Sie gerne.

Maklerrecht
Wie findet man den richtigen Immobilienmakler?
KommR Oliver Brichard, MSc
Ich nehme an, sie haben eine Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen und suchen einen Makler. Einmal jährlich findet ein Mysteryshopping der Wirtschaftkammer Wien bei allen wesentlichen Immobilienmaklern statt und werden die besten mit dem Immy ausgezeichnet. Das könnte ein Anhaltspunkt für Sie sein. Letztendlich sollten sie einige Makler kontaktieren und sich über deren Leistungen beraten lassen und dann selbst entscheiden, wer der Richtige für die von ihnen gewünschten Leistungen ist.
KommR Oliver Brichard, MSc
Maklerrecht
Welche Besonderheiten sind beim Verkauf meiner Immobilie zu beachten?
KommR Oliver Brichard, MSc
Eine allgemeine Antwort auf diese Frage ist nicht möglich. Jede Immobilie hat ihre eigenen Besonderheiten, auf die Bedacht genommen werden muss.
KommR Oliver Brichard, MSc
Maklerrecht
Fallen nach erfolgreichem Immobilienverkauf Steuern an?
KommR Oliver Brichard, MSc
Das hängt vom vorhergehenden Behaltezeitraum der VerkäuferIn ab. Grundsätzlich sind die Veräußerungserlöse zu versteuern. Bei Liegenschaften im Privatvermögen, die vor dem 31.2.2003 angeschafft wurden, fällt nur ein Betrag von 4,2% an, danach von derzeit 30%. Bei Eigenheimen ist der Erlös nicht zu versteuern.
KommR Oliver Brichard, MSc
Maklerrecht
Wie setzt sicht die Miete zusammen? (Warm, kalt, brutto, netto)
KommR Erich Hauswirth
Hier werden verschiedene Sprachgebräuche gemischt. In Österreich sind folgende Termini üblich: Nettomiete: (in Deutschland auch Kaltmiete oder Grundmiete genannt) umfasst jenen den Teil der Miete, welcher allein die Raumnutzung abdeckt. Demnach ist dies die Miete exklusive Betriebskosten des Hauses, sowie exklusive sonstiger Kosten und ohne MwSt. (Das ist auch jener Teil der Miete, welcher der Hausinhabung verbleibt) Bruttomiete: Die Bruttomiete umfasst die Nettomiete inklusive den á-conto-Zahlungen für anteilige Betriebskosten an der Gesamtliegenschaft und die MwSt. für das gemietete Objekt. Achtung: In dieser Bruttomiete sind aber keine Kosten für Energie oder sonstiges enthalten. Warmmiete oder Miete warm (das ist ein Begriff aus der BRD): Dieser Begriff umfasst die Nettomiete, die á-conto Zahlungen für die anteiligen Betriebskosten der Liegenschaft und die á-conto Zahlungen für die Beheizung und eventuell auch des Warmwassers, inklusive MwSt. sofern Warmwasser vom Heizungsbetreiber geliefert wird. Inklusivmiete: Unter diesem Termini werden sämtliche, von der Vermieterseite vorgeschriebenen, monatlich Zahlungen verstanden. Hinzu gehört z.B. auch der durchaus gebräuchliche Anteil einer Möbelmiete oder eines Garagenplatzes. ACHTUNG: Wenn aber z.B. nur eine Etagenheizung oder Elektroheizung vorhanden ist, dann müsste man, da der Energiebezug wahrscheinlich nicht über die Hausverwaltung vorgeschrieben wird, von einer Inklusivmiete exklusive Heizung sprechen. Betriebskosten: Dieser Begriff ist in Österreich gesetzlich geregelt. Zu den Betriebkosten nach WGG/MRG zählen: - die Kosten für Wasser (auch jene zum bewässern von Grünanlagen) - die Wasserdichtheitsprüfung - die Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten für Kaltwasser, sofern es eine Vereinbarung dazu gibt - die Kanalgebühren für Abwasser - die Kosten für Kanalräumung - die Gebühren für die Müllentsorgung - die Kosten zur Entrümpelung von herrenlosem Gut auf der Liegenschaft, sofern der Verursacher nicht bekannt ist. - die Kosten für Schädlingsbekämpfung - die Kehrgebühren (Rauchfangkehrung) - die Energiekosten und Betriebskosten für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen (Stiegenhaus, Gemeinschaftsräume etc) - die Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschaden der Gesamtliegenschaft. (nicht der Inneneinrichtung der einzelnen Wohneinheit) - die Versicherungsprämien für Glasbruch und Sturmschaden, sofern mehr als die Hälfte der Mieter und Mieterinnen dieser Überwälzung zugestimmt hat - das Honorar für die Hausverwaltung - die Kosten für die Hausreinigung inkl. Schneeräumung (Unter Hausreinigung fallen bei alten Dienstverträgen mit "echten"HausbesorgerInnen auch die Abfertigung bzw. die Kommunalsteuer) - öffentliche Abgaben (z.B. Grundsteuer für die Liegenschaft) - laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Spielplatz, Schwimmbad, Sauna, Waschküche, Grünanlagen, Gemeinschaftsräume etc.) wie z. B. Strom, Service, Wartung, Energiekosten, Gartenarbeiten etc.
KommR Erich Hauswirth
Maklerrecht
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?
KommR Oliver Brichard, MSc
Grundsätzlich bei Liegenschaft im Privatvermögen 30%, Bei Altvermögen ( Anschaffung vor dem 31.3.2003) 4,2%. Für als Hauptwohnsitz genutzte Immobilien besteht Steuerfreiheit.
KommR Oliver Brichard, MSc
Maklerrecht
Welche Aufklärungspflicht nach KSchG hat ein Makler?
KommR Erich Hauswirth
Gemäß Gesetzt (§ 3 Abs 3 MaklerG) verpflichtet Makler und Auftraggeber, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Im Verbrauchergeschäft zählen dazu gemäß § 30b Abs 2 KSchG jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelten Geschäfts wesentlich sind. Dazu muss der Makler prüfen ob es sich bei dem Interessenten um einen Konsumenten im Sinne des KSchG handelt und danach muss er den Konsumenten über die zu erwartenden Nebenkosten und Rücktrittsrechte aufklären. Der Immobilienmakler hat keine besondere Nachforschungspflicht. Er hat jedoch darauf hinzuweisen ob er Nachforschungen oder Prüfungen vorgenommen hat. Es trifft ihn auch keine Aufklärungspflicht, die einer anwaltlichen Beratungstätigkeit gleichkommt. Der Makler muss aber sämtliche Informationen über welche er verfügt weitergeben und sich aber nur dann über deren Wahrheitsgehalt vergewissern, wenn er aufgrund anderer Umstände den Verdacht hat, dass diese Informationen nicht stimmen. In Fällen der ungeprüften Weitergabe darf er nicht den Eindruck erwecken, er habe den Wahrheitsgehalt überprüft. Beispiel: Der Immobilienmakler sollte sich durch Einsicht in das Grundbuch Kenntnis über den Umfang des ausschließlichen Nutzungsrechts des Eigentümers verschaffen, also insbesondere prüfen, welche Flächen oder Räume vom Angebot umfasst sind oder aufgrund einer wirksamen Benützungsregelung nur vom Käufer benützt werden dürfen. Er ist aber nicht dazu verpflichtet. Ein ordentlicher Makler wird sich aber im Grundbuch den Stand des Eigentums und der Belastungen zu erheben, er wird auch prüfen, ob nicht irgendwelche außerbücherlichen rechtlichen, möglicherweise nicht behebbaren Hindernisse vorhanden sind, die bewirken, dass die behördlichen Genehmigungen nicht erteilt werden. Der Makler wird sein Hintergrundwissen beratend einzubringen. So sollte er einem Verbraucher z.B. über die Beschaffenheit eines Hauses oder einer Wohnung sowie vorhandener Immissionen von Nachbargrundstücken informieren, soweit diese Umstände dem Laien nicht offenkundig bzw. leicht erkennbar sind. Überhaupt wird er den Erwerber über alle Probleme, die ihn belasten könnten, unaufgefordert aufzuklären. Er wird den Auftraggeber zumindest über erkennbare Vorteile und Nachteile des Objektes aufklären.
KommR Erich Hauswirth
Maklerrecht
Darf ein Makler eine Gebühr für Besichtigungen verrechnen?
KommR Erich Hauswirth
Die Honorierung eines Maklers erfolgt durch die Provisionszahlung nach der Willensübereinstimmung. Diese wird in der Regel durch das Miet-, Pacht- oder Kaufanbot dokumentiert. Daher sind eine oder auch mehrere Besichtigungen im Rahmen der Vermietung, der Verpachtung bzw. des Verkaufes der Immobilie nicht gesondert zu verrechnen.
KommR Erich Hauswirth
Maklerrecht
Was ist eine Vorsorgewohnung?
KommR Oliver Brichard, MSc
Der Erwerber einer Eigentumswohnung möchte mit der Vermietung eine zusätzliche Einkunftsquelle erreichen. Es ist besonders auf die Liebhabereiregelungen zu achten, die im Falle der "kleinen Vermietung" z.B. eine Eigentumswohnung von einem Betrachtungszeitraum von 20 Jahren ausgeht, in der ein Gesamtüberschuss erzielt werden muss. Bei Bauträgerprojekten werden die zu Vermietung angekauften Einheiten mit einer dann für den Erwerber abzugsfähigen Umsatzsteuer verkauft. Dadurch wird der Nettokaufpreis geringer.
KommR Oliver Brichard, MSc
Maklerrecht
Was versteht man unter einem Doppelmakler?
Ulrike Höreth, B.A.
Immobilienmakler sind kraft Geschäftsgebrauch Doppelmakler
Ulrike Höreth, B.A.
Maklerrecht
Ich habe gerade die AHS abgeschlossen und möchte Immobilienmakler werden. Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, damit ich den Beruf ausüben kann?
Michael Pfeifer, MBA
Der Abschluß der AHS stellt einen guten Grundstein für den Einstieg in den Beruf des Immobilienmaklers dar. Die Lehre zum Immobilienkaufmann(frau) ist eine der Möglichkeiten um diesen wunderschönen Beruf zu erlernen. Diese Ausbildung dauert in der Regel drei Jahre, bei Maturanten ist diese auf zwei Jahre verkürzt. Diese im Dualsystem geführte Ausbildung ist eine Mischung aus Schulausbildung und praktischer Ausbildung im Betrieb. Ab dem Schuljahr 2014/15 wird es eine eigene Klasse für Maturanten geben. Eine weitere Möglichkeit stellt der Besuch einer Fachhochschule dar. Auch die Möglichkeit in einem Büro zu beginnen und den Immobilienassistenten binnen drei Monaten abzuschließen, ist eine weiterer Weg um Immobilienmakler zu werden.
Michael Pfeifer, MBA
Maklerrecht
Warum muss ich vor Besichtigung einer Wohnung irgendwelche Maklerformulare unterschreiben? Ich habe ja noch nicht einmal die Wohnung gesehen!
KommR Oliver Brichard, MSc
Dabei dürfte es sich um einen sogenannten "Besichtigungschein" handeln, der das Auftragsverhältnis zu Ihrem Makler dokumentiert. Sollten Sie sich später zum Erwerb der Wohnung entscheiden, sind in diesem Auftragsschreiben, die Entgeltverpflichtungen des Auftraggebers festgehalten. Sie bestätigen damit auch, dass Sie das Objekt vorher noch nicht angeboten bekommen haben. Nur für die Besichtigung der Wohnung können sie nicht zur Bezahlung einer Provision verpflichtet werden.
KommR Oliver Brichard, MSc
Maklerrecht
Ich habe eine Wohnung, welche ich vermieten möchte. Habe einen Makler genommen (er ist alleine beauftragt worden), der mir aber eine Person gebracht hat, die meiner Meinung nach früher oder später die Miete nicht bezahlen wird können. Muss ich trotzdem den Mietvertrag abschließen? Habe dem Makler bereits gesagt, dass ich die Person nicht als Mieter will und er besteht auf seine Provision.
KommR Erich Hauswirth
Provisionspflicht
KommR Erich Hauswirth