Der Wiener Wohnungsmarkt hat 2022 einen markanten Wandel erlebt, der auf mehrere Faktoren zurückzuführen ist: Eine hohe Zahl von Fertigstellungen von Projekten aus den Jahren 2019 bis 2021 sorgte mit ca. 19.000 für einen Rekordwert bei den neu auf den Markt kommenden Wohnungen. Gleichzeitig haben die dramatisch gestiegenen Energiepreise die Wohnkosten unabhängig vom Nettohauptmietzins nach oben getrieben. Die radikale Verschärfung der Finanzierungsregeln in Verbindung mit gestiegenen Finanzierungskosten hat zudem zu einer Verschiebung der Nachfrage von Eigentum zu Miete geführt. Andererseits wird von Anbieter:Innenseite wieder verstärkt auf den Einzelwohnungsabverkauf gesetzt, da institutionelle Anleger:Innen zurzeit zurückhaltender agieren.

Nichtsdestoweniger ist der Markt stabil und das zusätzliche Angebot wurde fast vollständig absorbiert. Trotz des geänderten Umfelds sind Leerstände weiterhin kein großes Thema. Zwar ist es selbstverständlich stark von der Lage und dem umliegenden Wohnungsangebot sowie von Größe der Projekte abhängig, wie rasch die Vollverwertung erreicht wird, jedoch sieht EHL generell nach wie vor durchwegs starke Nachfrage. Trotz des vielfältigen Angebots und der daraus resultierenden Umzugsfreudigkeit von Mieter:Innen, erfolgt die Nachvermietung freiwerdender Wohnungen rasch und problemlos.

Im Laufe des heurigen Jahres ist eine erneut deutliche Marktverschiebungen zu erwarten. Bis Jahresmitte werden noch ausreichend Wohnungen auf den Markt kommen, doch ab der zweitenJahreshälfte ist mit einem markanten Rückgang zu rechnen. Zu diesem Zeitpunkt wird sich der deutliche Rückgang der Baugenehmigungen seit 2021 und der Baustopp der Entwickler:Innen auch bei den Fertigstellungszahlen bemerkbar machen. Das wird bereits 2023 zu einem Rückgang der Bauleistung führen und 2024 wird daher mit voraussichtlich weniger als 11.000 Einheiten das niedrigste Niveau seit 2018 erreicht werden.

Bereits jetzt haben sich außerdem die Entscheidungskriterien von Wohnungssuchenden deutlich geändert. Während früher technische Fragen rund um das Thema Energie nur eine untergeordnete Rolle spielten, sind heute Energiekosten, welches Heizungssystem verwendet wird und wie ausfallssicher dieses ist, zentrale Themen bei den meisten Vermietungs- und Verkaufsgesprächen. Dabei bringen energieeffiziente Objekte mit einem hohen Anteil eigener Energieproduktion für die Bewohner:Innen Kostenersparnisse und haben daher einen erheblichen Wettbewerbsvorteil.

Relativ wenig Veränderung wird bei den Preisen erwartet: 2022 sind die Kaufpreise pro Quadratmeter im Durchschnitt um 8,2 Prozent gestiegen (Bandbreite von 7,0 und 9,5 Prozent je nach Lage, Wohnungsgröße und Ausstattung), für das erste Halbjahr 2023 prognostiziert sie aufgrund der aktuellen Zinspolitik keine Zuwächse, was sich ab dem zweiten Halbjahr, aufgrund der Angebotsverknappung, wieder anders darstellen könnte. Damit lag der Anstieg im Vorjahr unter der Inflationsrate und heuer werden sich die Preise großteils auf Vorjahresniveau einpendeln. Bei den Mieten rechnet EHL nach einem moderaten Plus von durchschnittlich 6,8 Prozent im Jahr 2022 mit einem Anstieg um 6,0 bis 8,5 Prozent im heurigen Jahr, abhängig von der Lage, Wohnungsgröße und Ausstattung. Die weitere Entwicklung hänge wesentlich davon ab, ob der Wohnungsneubau in absehbarer Zeit wieder angekurbelt werden könne oder das Neuflächenangebot ab 2024 deutlich unter der Nachfrage liege.

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