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Wohnungseigentumsrecht
Hallo, ich hätte eine dringende Frage. Ich bin Wohnungseigentümer, jedoch steht die Wohnung schon seit einem halben Jahr leer. Nun habe ich die Heizkostenabrechnung erhalten und mich hat der Schlag getroffen. Anscheinend habe ich während der Zeit, wo die Wohnung nicht benutz wurde, trotzdem geheizt bzw. Warmwasser verbracht. Nun bin ich draufgekommen, dass das Messgerät defekt ist und daher falsche Werte herausgekommen sind. Meine Fragen. Wer muss mir die Reparatur bzw. Austausch des Messgerätes zahlen oder muss ich das bezahlen? Kann ich die Abrechnung bekämpfen, weil ich ja offensichtlich zuviel bezahlt habe? Lieben Dank.
KommR Oliver Brichard, MSc
Die Abrechnung dient natürlich als Grundlage für Ihre Überprüfung. Der Nachweis über die Fehlerhaftigkeit des Messgerätes kann dem Abrechnungsleger übermittelt werden, der seinerseits die Aufzeichnung überprüfen kann und gegebenenfalls korrigieren muss.
KommR Oliver Brichard, MSc
Mietrecht
Guten Tag! In meinem Mietvertrag ist die Klausel zu finden, dass das MRG auf mein Mietverhältnis keine Anwendung finde, weil das Haus ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet wurde (blödsinnig, weil dies höchstens für Teilanwendung spricht). Tatsächlich ist im Grundbuch aber ein Veräußerungs- und Belastungsverbot zu Gunsten des Landes Wien eingetragen. Auf der Website des Wohnfonds Wien wird das Haus als "Wohnheim" angeführt. Ich vermute daher, dass das Haus nach dem WWFSG als Wohnheim gefördert wurde. Wo kann ich mehr darüber herausfinden? Und welche Mietzinsbeschränkungen kämen diesfalls zur Anwendung? Ich habe nämlich einen sehr hohen Pauschalmietzins von 20€ pro m² (inkl. Strom) vereinbart.
Mag. (FH) Doris Molnar
Heim-Mietverträge fallen nicht in den Anwendungsbereich des MRG (vergl. § 1 Abs 2 MRG).
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Guten Tag, darf ich als Wohnungseigentümer die in meiner Wohnung befindlichen Heizkörper abmontieren oder müssen die anderen Eigentümer zustimmen. Wenn ja, Mehrheit oder einstimmig? Danke. Thomas
KommR Oliver Brichard, MSc
Der Heizkörper stellt einen Bestandteil der Liegenschaft da und darf von Ihnen nicht demontiert werden. Es gibt auch Heizungssysteme, die eine solche Demontage gar nicht vorsehen und mit einer solchen Handlung die Funktionsfähigkeit beeinträchtigen. Eine Änderung wäre mit Zustimmung aller anderen Eigentümer möglich.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Damen und Herren,ich bezog mit 01.01.1999 meine neue Genossenschaftswohnung (Erstbezug eine Mietwohnung mit Kaufoption)die durch (WWFSG) gefördert wurde.Da ich leider damals aus privaten Gründen die Frist von 15 Jahren um eine Haaresbreite (7 Tage) versäumt hatte,konnte ich die Wohnung leider,leider nicht mehr kaufen!!!Da es bis heute aber mein allergrößter Wunsch ist und war und auch ein Teil meiner Lebensplanung, fragte ich zwischenzeitlich immer wieder nach und bat zuletzt 2x schriftlich 2018 die Genossenschaft um ein Kaufangebot meiner Wohnung.Die einen Kauf leider ablehnte.Daher freute ich mich umso mehr über die neue Gesetzeslage mit 1. August 2019! Kann ich jetzt meine Wohnung kaufen? Da ich ja schon öfter und zuletzt im Jahr 2018 schriftlich um ein Kaufangebot gebeten hatte? Die Wohnbauförderung war beim unterzeichnen des Mietvertrages auch aufrecht!Mittlerweile ist Sie bei mir abgelaufen.Oder gibt es sonst noch eine andere Möglichkeit diese Wohnung zu kaufen? ( eventuell durch einen Verwanten und wie lange muss er gemeldet sein?) Bitte um Hilfe und weitere Informationen! Vielen herzlichen Dank für Ihre Mühe im Voraus und liebe Grüsse!
KommR Oliver Brichard, MSc
Genossenschaftswohnung
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Hallo, ein kaputter fix in der Haus-/Schachtmauer verbauter WC/Bad Lüftungsventilator muss erneuert werden. Wird dieser aus dem Rücklagenfond (WEG) bezahlt oder ist der Eigentümer selbst dafür verantwortlich. Vielen Dank!
KommR Oliver Brichard, MSc
Wei weit besteht für die mechanische Entlüftung eine Erhaltungspflicht der WEG
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
Hallo danke mal vorab Das WGG sieht ja für Wohnungen und auch Büros einen noch geringeren Mietzins vor als das MRG Gibt es eine Grenze wie die 130m2 im Altbau ab der das WGG nicht mehr gilt ? So könnte man ja dann entweder Grosse ehemalig geförderte Wohnungen kaufen oder 2 kleine die zusammengelegt eine große ergeben. Danke vorab
Mag. (FH) Doris Molnar
Mietzins WGG
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
Habe letztens Jahr von der Buwog eine Wohnung gekauft, war vorher kein Mieter , und möchte wissen ob ich einen freien Mietzins verlangen kann? Wohnung hat keine Förderung mehr offen , und wurde von mir komplett saniert. Spielt das Thema Buwog verkauft an 3e ihre Wohnung zum eigenen Kapitalgewinn bzw. der Entzug der Gemeinnützigkeit eine Rolle auf die Geltung des WGG‘s im Bezug zum Mietzins?
Mag. (FH) Doris Molnar
Mietzins bei Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errrichtet wurde.
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
Hallo, ich habe eine Eigentumswohnung von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung gekauft, in der ich zuvor mind. 10 Jahre Mieter war. Nun möchte ich meinen Hauptwohnsitz wechseln und mein Vater soll nun mit Hauptwohnsitz in meiner Eigentumswohnung wohnen (er zahlt dann nur die Betriebskosten, also keine Vermietung). Eigentlich war ich mir sicher, dass das kein Problem sein sollte. Doch ein Notar hat mich verunsichert und meinte, dass es sein könnte, dass ich weiterhin den Hauptwohnsitz dort haben müsste. Stimmt das?
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentum und Selbstnutzung
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
Wenn diese Wohnung beim erstmaligen Verkauf vom damaligen Mieter von der Genossenschaft erworben wurde, mittlerweile die Wohnung schon mehrmals den Eigentümer gewechselt hat, gelten dann Mietzinsbeschränkungen nach WGG oder MRG?
Mag. (FH) Doris Molnar
Mietzins bei Kaufoption
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Kann im Wohnungseigentum eine Hausbesorgerwohnung ohne 100% Zustimmung der Miteigentümer getauscht oder verkauft werden? Wenn der Tausch der Hausbesorgerwohnung mit einer parifizierten Wohnung 1960 stattgefunden hat - ist es dann über die Jahre von den anderen Miteigentümern zu akzeptieren? Können die Wohnungseigentümer diesen Tausch nach 60 Jahren anfechten? Wenn ein neuer Miteigentümer diese frühere Hausbesorgerwohnung ohne Wissen über die Historie diese Wohnung kauft, ist sie dann Eigentumsobjekt oder allgemeine Fläche? Im Grundbuch wurde 2015 nachträglich ohne 100% Zustimmung der Miteigentümer ein Tausch dokumentiert. Ist das rechtlich korrekt? Danke für die aufklärende Info
KommR Oliver Brichard, MSc
Verkauf einer Hausbesorgerwohnung ohne Nutzwert
KommR Oliver Brichard, MSc
Baurecht
Wie errechnet sich der Verkehrswert eines unbebaubaren Weges in Wien? Konkret ist es bei uns so: Wir müssen hier in Wein 1180 nach Erstellung eines Teilungsplans ein Weggrundstück eines Nachbarn abkaufen (dieser Weg wird dann nach §53 der Wiener BO gehandhabt). Nun stellt sich mir die Frage, dass für den Weg, der nicht bebaut werden kann, nicht der gleiche Verkehrswert wie für das bebaubare Grundstück gelten kann? Könnten sie mir Auskunft darüber geben, welcher Abschlag hier gerechtfertigt wäre?
KommR Oliver Brichard, MSc
Die Bewertung in diesem Fall kann online nicht beurteilt werden. Ich empfehle ihnen die Beiziehung eines Sachverständigen für das Immobilienwesen zur Feststellung des Wertes.
KommR Oliver Brichard, MSc
Mietrecht
Richtwert oder nicht?
KommR Erich Hauswirth
Da müssten wir schon genaue Angaben über den Mietgegenstand haben, um Ihnen diese Frage beantworten zu können!
KommR Erich Hauswirth
Marktentwicklung
Guten Tag, ich moechte eine Wohnung in den 21 Bezirk erwerben neben Leopoldauer Strasse . Darf ich Ihnen fragen, welchen die Plannen sind fuer die Entwicklung des Areal? Danke schoen.
Michael Pfeifer, MBA
Wenn Sie Informationen über die Bebauung von Grundstücken benötigen erfahren Sie dies unter www.wien.gv.at/ Flächenwidmung. Auch die MA 21 steht Ihnen für Informationen zu Verfügung.
Michael Pfeifer, MBA
Mietrecht
Sehr geehrte Damen und Herren, wir vermieten in einem Altbau (Errichtung 1910) 4 Wohnungen. Ein Mietverhältnis besteht seit Juli 1982. Im Mietvertrag wurde „nur“ der Mietzins inkl. Betriebskosten ausgewiesen, eine Wertsicherungsklausel besteht nicht. Kann davon ausgegangen werden, dass es sich hierbei um Kategoriemiete A (Küche, WC, Bad, Heizung mittels Ofen) handelt und € 3,60 pro m2 zu tragen kommen? Und kann für einen Zubau (100 Jahre alter Balkon musste im Jahr 2010 abgerissen werden, in diesem Zuge wurde die Wohnung um 9m2 Wintergarten vergrößert) sodann der Richtwert verlangt werden? Herzlichen Dank!
KommR Oliver Brichard, MSc
Für eine Kategorie A Einstufung fehlt die sogenannte zentrale Wärmeversorgung, Etagenheizung oder gleichwertiges. Ein Einzelofen ( Gaskonvektor oder feste Brennstoffe) ist nicht als solche zu werten. Der Ersatz einer verringerten Erhaltungsverpflichtung des Vermieters am Balkon, durch den Zubau eines Wintergartens ist m.E. als freiwillige Leistung des Vermieters anzusehen. Ob dafür ein zusätzlicher Mietzins mit dem Mieter vereinbarten werden kann unterliegt der Freiwilligkeit und kann nicht erzwungen werden. Eine solche Vereinbarung kann nach MRG §16(1)5 getroffen werden und ist als "angemessener Mietzins" zu bezeichnen. Diese Vereinbarung kann dann für die gesamte Wohnung aufgesetzt werden. Die Grundlage des Verrechnungsschlüssel für die Betriebskosten, müsste angepasst werden, da die Balkonfläche nicht zur Nutzfläche zu zählen ist, sehr wohl jedoch die Fläche des Wintergartens.
KommR Oliver Brichard, MSc
Mietrecht
Wer ist für die Reparatur des (Haupt)Wasserabsperrventils einer Eigentumswohnung zuständig, der Besitzer oder die Allgemeinheit, dh. Instandhaltung/Hausverwaltung.
Ulrike Höreth, B.A.
Kosten von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten entstehen durch die ordnungsgemäße Erhaltung des Gebäudes und aller allgemeinen Teile der Liegenschaft. Sie umfassen beispielsweise Arbeiten an der Außenseite des Gebäudes (Dach, Fassade, Außenfenster), Arbeiten am Stiegenhaus oder die Reparatur sämtlicher Ver- und Entsorgungsleitungen. Gewisse Erhaltungsarbeiten in den Wohnungen von Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümern, sofern es sich um Schäden handelt, die den Bauzustand des Hauses gefährden (z.B. Gasrohr-, Wasserrohrgebrechen, Kaminschäden), obliegen ebenfalls der Gemeinschaft. Es lohnt sich einen Blick in den Wohnungseigentumsvertrag zu werfen um abweichende Vereinbarungen auszuschließen.
Ulrike Höreth, B.A.
Maklerrecht
Wie findet man den richtigen Immobilienmakler?
KommR Oliver Brichard, MSc
Ich nehme an, sie haben eine Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen und suchen einen Makler. Einmal jährlich findet ein Mysteryshopping der Wirtschaftkammer Wien bei allen wesentlichen Immobilienmaklern statt und werden die besten mit dem Immy ausgezeichnet. Das könnte ein Anhaltspunkt für Sie sein. Letztendlich sollten sie einige Makler kontaktieren und sich über deren Leistungen beraten lassen und dann selbst entscheiden, wer der Richtige für die von ihnen gewünschten Leistungen ist.
KommR Oliver Brichard, MSc
Mietrecht
Darf ein Mieter seine Wohnung untervermieten?
KommR Oliver Brichard, MSc
Wenn er dazu berechtigt ist, ja. Diese Regelung sollte sich im Mietvertrag finden. Ohne explizite Einräumung eines Untervermietrechtes ist der Mieter nur im untergeordneten Ausmaß berechtigt unterzuvermieten ( z.B. eines von mehreren Zimmern)
KommR Oliver Brichard, MSc
Hausverwaltung
Wenn seitens der Hausverwaltung ein Termin mit dem Rauchfangkehrer vereinbart wird, kann ich dann erwarten, dass auch ein Zeitfenster genannt wird, dass genauer ist als "Vormittag" oder "Nachmittag"?
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
Ich würde gerne eine Wohnung kaufen und bin mir nicht sicher ob die Wohnung dem WGG unterliegt. Gibt es eine Möglichkeit zu prüfen ob die Wohnung dem WGG unterliegt?
Mag. (FH) Doris Molnar
Die Geltung des WGG für eine spezielle Wohnung ergibt sich aus § 20 Abs 1 Zi. 2 bis 3.
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
Hallo, ich habe eine Genossenschaftswohnung vor 5 Jahren bezogen und diese war damals ohne Kaufoption. Ist es nach der Novelle zum WGG möglich diese jetzt zu kaufen, bzw. welche Anforderungen müssen erfüllt sein? Danke, LG
Mag. (FH) Doris Molnar
Kaufmöglichkeit von dem WGG unterliegenden Wohnungen.
Mag. (FH) Doris Molnar
Mietrecht
Darf ich eine Mietwohnung auch als Architektenbüro nutzen, auch wenn diese für Wohnzwecke angemietet wurde?
Mag. Alois Rosenberger
Ich setze voraus, dass der Mietgegenstand im Mietvertrag als Wohnung bezeichnet wurde und sich eben daraus der Wohnzweck ergibt. Sollte die gewünschte Nutzung nicht dem vereinbarten Zweck entsprechen, so empfehle ich, dies mit dem Vermieter zu besprechen, da ansonsten allenfalls ein Unterlassungsanspruch des Vermieters entstehen kann.
Mag. Alois Rosenberger
Mietrecht
Ich würde gerne eine Wohnung mieten, jedoch steht im Mietvertrag, dass bei Abschluss eine Provision in Höhe von 2 Bruttomonatsmieten zu zahlen ist. Ist das zu hoch?
Michael Pfeifer, MBA
Laut der IMV (Immobilienmaklerverordnung (IMVO)) ,kann der Immobilienmakler eine Provision in der Höhe von 1Bruttomonatsmiete bei einer Befristung des Mietvertrages von 3 Jahren in Rechnung stellen. Bei einer Befristung von mehr als 3 Jahren sind 2 BMM zulässig.Diese Provision ist abzüglich der in der BMM enthaltenen Ust (meistens 10%),Ausnahme Umsatzsteuer befreite Objekte, zu berechen. Dazu kommen noch 20% Ust für die Honorarrechung des Maklers.
Michael Pfeifer, MBA
Mietrecht
Richtwert oder freier Mietzins? Wie hoch darf die Miete sein in einem ca. 500 Jahre altem Haus mit mindestens 4 Objekten -) bei einer Wohnung -) bei einem Geschäftslokal
Michael Pfeifer, MBA
Bei einer Wohnung prinzipiell lt. §1 MRG Richtwert, bei einem Geschäftslokal angemessener Mietzins lt. §1 MRG. Umfassender kann die Antwort nur bei einer genaueren Betrachtung des Objektes sein.Z. B. ist auch die Grösse des Objektes entscheidend.
Michael Pfeifer, MBA
Mietrecht
Muss ich nach Ende des Mietvertrages die Wände neu ausmalen?
Mag. Alois Rosenberger
Sollten Sie die Wohnung über das ortsübliche Ausmaß genutzt haben, die Wände sind zB rot, schwarz, stark verschmutzt,aber auch wenn die Wände viele Bohrlöcher aufweisen, so wird der Vermieter von Ihnen das Ausmalen verlangen können. Bitte beachten Sie, dass es auch weiterhin rechtsgültige Vereinbarungen gibt, in welchen der Vermieter das Ausmalen der Wohnung bei Rückstellung vereinbart hat. Dies ist im Einzelfall zu prüfen. Grundsätzlich: unterliegt die Wohnung dem Mietrechtsgesetz und wird diese im einwandfreien, lediglich mit kleinen Schönheitsfehlern behafteten Zustand zurückgegeben, wird der Vermieter das Ausmalen nicht verlangen können. mfG Alois Rosenberger
Mag. Alois Rosenberger
Mietrecht
Im Jahr 2012 wurden Personenliftkosten von ca 9.300€ pa (netto) an die Mieter weiterverrechnet. Durch einen Wechsel der Liftfirma kam es 2013 jedoch zu einer starken Senkung der Ausgaben auf 2.600€ pa (netto). Die Abrechnung darüber wurde im Mai 2014 gelegt. Eine Absenkung auf 700€ pm wurde vorgenommen. Ich hab jedoch gelesen, dass immer der Vorjahreswert + max 10% zur Vorschreibung herangezogen werden darf. In diesem Fall wären dann ja nur 2.600x1.1=2.860, und pro Monat 238€ (und nicht 700€) vorzuschreiben. Was ist nun richtig? Kann die Vorschreibung jederzeit willkürlich, also ohne Berücksichtigung des Vorjahreswertes geschehen? In den Mietverträgen steht nichts über den Modus der Abrechnungen und Ermittlung der Pauschalraten.
KommR Oliver Brichard, MSc
Im Rahmen der Jahrespauschalabrechnung kann der Vermieter vom Gesamtbetrag der Betriebskosten des vorangegangenen Jahres 12 gleichbeleibende Acontobeträge vorschreiben, die maximal um 10% überschritten werden dürfen. Die Regelungen finden sich im §21(3) MRG und sind im Vollanwendungsbereich des MRG im Sinne der Regelungen des §1 anzuwenden. Sollten sich ihre Wohnung in einem "Gründerzeitgebäude" befinden, dann sind diese Regelungen zwingend anzuwenden. Bei späteren Errichtungszeitpunkten kommt es auch auf Regelungen in den Mietverträgen an.
KommR Oliver Brichard, MSc