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Mietrecht
Folgefrage zum User Boyi: Warum sollte man zur Schlichtungsstelle? Diese kann ja die ggf in alten Mietverträgen gegebenen Zustimmungen, die ja teils wg Transparenzgebot ohnehin unwirksam sind, nicht widerrufen. Widerrufen können ja nur die Mieter selbst. Oder ist Ihre Antwort so zu verstehen, dass man NICHT widerrufen kann und gerade deswegen zur Schlichtungsstelle gehen muss? Können nicht die Hauptmieter selber eine Widerrufserklärung an die Hausverwaltung bzw Hausinhabugn abgeben? Wozu sollte da die Schlichtungsstelle nützlich sein? Dachte immer, es wird dort lediglich die Angemessenheit überprüft.
Ist die Zustimmung im Mietvertrag rechtsgültig vereinbart, so kann sie nicht einseitig widerrufen werden. Es gab auch in "alten" Mietverträgen die Möglichkeit der Zustimmung, die sind nicht automatisch ungültig. Die Schlichtungsstelle ist auch dazu berufen, die rechtsgültige Zustimmung zu prüfen.
Mag. Alois Rosenberger
Wohnbauförderung
Kann ich beim Kauf einer Eigentumswohnung eine Wohnbauförderung beziehen?
Die Voraussetzungen für den Kauf von geförderten Eigentumswohnungen richten sich nach den landesgesetzlichen Vorschriften der Wohnbauförderung für das Bundesland, in dem die Wohnung gelegen ist.
Mag. (FH) Doris Molnar
Provision
Ich hätte eine kurze Frage zum Vermittlungsvertrag von Hypothekardarlehen. Wie hoch darf die Provision sein bzw. muss der Vermittlungsvertrag nicht schriftlich erfolgen?
Kreditvermittlungsprovision: Höchstens 2% des Darlehensbetrages, sofern diese Vermittlung gleichzeitig mit einer Vermittlung gem. §15 Abs.1 IMVO erfolgt; besteht kein solcher Zusammenhang, darf die Provision oder sonstige Vergütung 5% des Darlehensbetrages nicht übersteigen.
Michael Pfeifer, MBA
Mietrecht
Welcher Mietzins (zzgl Betriebskosten) darf ich bei einer sanierten 50 m2 Wohnung (WC und Bad im Inneren) im Gebäude aus dem Jahr 1880 verlangen? Geht es in diesem Fall um eine Kategoriemiete oder Richtwertmiete?
Grundsätzlich ist hier ein Richtwertmietzins zu berrechnen. DIe exakte Höhe kann nur nach einer Besichtigung der Wohnung und des Objektes festgestellt werden.
KommR Oliver Brichard, MSc
Mietrecht
Folgefrage zu meiner ersten Frage: Danke, aber ich habe eben in meinem Mietvertrag nachgelesen - nirgendwo steht, dass die Zustimmung auf Lebenszeit oder Mietdauer erfolgen muss. Bei allen sonstigen Zustimmungen (Einzugsermächtigungen etc) ist es doch möglich diese Zustimmung per Widerruf zu stoppen. Warum soll das in diesem Fal nicht auch möglich sein? Ganz besonders auch, weil ich eigentlich bei Mietvertragsabschluss gar keinen Kopf hatte, das Kreuzerl im Vertrag schon gesetzt war und ich ja das Haus noch gar nicht kennen konnte, um beurteilen zu können, ob eine dieser Zusatzversicherungen tatsächlich notwendig ist.
Wie gesagt bzw geschrieben, bin ich weiter der Meinung, dass Verträge nicht einseitig verändert werden können, dies gilt auch für andere Vertragspunkte, so kann ja auch der Vermieter zB die Mietdauer nicht einseitig verändern. Das Nichtlesen eines Vertrages befreit meiner Ansicht nach nicht von der eingegangenen Verpflichtung. Das teilweise nicht Durchlesen eines Vertrages kann doch nicht zur einseitigen Aufhebung bestimmter Vertragsbestandteile führen. Nach wie vor empfehlen wir, mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung in Kontakt zu treten.
Mag. Alois Rosenberger
Mietrecht
Ich bin Hausverwalter.Ich saniere ein altes Miethaus (Vollanwendungsbereich des MRG) ohne Förderungsmittel. Es gibt hier einige Wohnungen der kategorie D. Einem Mieter mit einer Kat. D Wohnung (ohne WC im Inneren ) habe ich angeboten dass ich die Wohnung auf meine Kosten auch mitsaniere ( die Kategorie auf A anheben) mit der Bedingung dass es eine höhere Miete vereinbart wird. Eine viel günstigere Miete als Richtwert A habe ich dem Mieter angeboten. Der Mieter hat das aber nicht zugestimmt. Die Wohnung wird nun nicht saniert. Der Mieter blei
Aber: Nun muß ich im Zuge der Sanierung des Hauses die WC-Stränge (die Gang-WC`s werden entfernt) im Stiegenhaus entfernen und werde dem Mieter ein anderes Gang-WC im Haus anbieten. Der Mieter besteht aber auf sein immer benütztes Gang-WC und will das nicht annehmen. Er besteht auf sein immer benütztes und zwar alleinbenütztes Gang-WC. Das ist technisch aufwendig und kostet viel Geld. Kann ich dem Mieter ein anderes ordentliches Gang-WC irgendwo im Haus und vielleicht gemeinsam mit einem anderem Kat-D-Wohnungsmieter anbieten oder muss ich das Gang-WC, welches er immer benützt hat wieder zur Verfügung stellen. Im Mietvertrag wurde dem Mieter kein bestimmtes Gang-WC auch nicht die alleinige Benützung dieses Gang-WC`s zugesprochen worden. Wie kann ich in diesem Fall verfahren?
Vielen Dank im Voraus und mit freundlichen Grüßen.
Sofern keine einvernehmliche Lösung zustande kommt, bleibt es aus meiner Sicht gegebenenfalls dem Gericht vorbehalten, im konkreten Einzelfall u.a. zu entscheiden, inwieweit der Eingriff in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Miethauses notwendig oder zweckmäßig bzw. bei Durchführung von Verbesserungen in einem anderen Mietgegenstand darüberhinaus auch bei billiger Abwägung aller Interessen zumutbar ist.
Michael Klinger, B.A.
Wohnungseigentumsrecht
Benötige ich eine Zustimmung der Wohnungseigentümer, bei Einbau eines Fensters in meiner Eigentumswohnung?
Eine Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses durch einzelne Wohnungseigentümer bedarf - sofern nichts anderes rechtswirksam vereinbart ist - grundsätzlich der Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer oder der Zustimmung des Gerichts.
Michael Klinger, B.A.
Provision
Darf ein Makler Provision verlangen für die Vermittlung eines Zimmers in einem Studentenwohnheim? Es ist ja kein Mietvertrag den ich eingehe sondern ich erhalte nur einen Benützungsvertrag für das eine Zimmer im Wohnheim.
Grundsätzlich sind auch diese Vermittlungstätigkeiten vom Gewerberecht des Immobilienmaklers umfasst.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
Guten Tag,
ich hätte eine spezielle Frage: Mich würde interessieren, ob es eine Norm gibt, die vorschreibt, dass ein Mieter, der selbst nicht Genosschenschafter ist, nach einem gewissen Zeitraum Anspruch auf einen Teil des Genossenschaftsbeitrages haben kann, bzw. nach einer gewissen Zeit automatisch Genossenschafter wird?
Vielen Dank!
Sehr geehrter Herr Peter!
Genossenschaftsbeitrag ist die Beitrittsgebühr zur Genossenschaft, das sind eine gewisse Anzahl von Genossenschaftsanteilen, die genaue Anzahl ist aus der Satzung der jeweiligen Genossenschaft zu entnehmen.
Oder meinen Sie den Grund- und/oder Baukostenbeitrag (Finanzierungsbeitrag), der bei Bezug der Wohnung als Einmalbetrag zu bezahlen ist?
Bitte präzisieren Sie, damit ich auf das richtige antworte.
Ich ersuche Sie jedoch um Verständnis, dass ich bis 11.1.2015 auf Urlaub bin und ev. Nicht rasch antworten kann.
Mfg
D. Molnar
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
Sehr geehrte Frau Molnar,
danke für die rasche Antwort. Ich meinte den Genossenschaftsanteil und nicht den Finanzierungsbeitrag.
MfG Peter
Sehr geehrter Herr Peter!
Grundsätzlich verankern gemeinnützige Bauvereinigungen, die in der Rechtsform einer Genossenschaft geführt werden, dass Vermietungen von Wohnungen oder Geschäftlokalen nur an ihre Mitglieder erfolgen. Daher ist die Mitgliedschaft zur Genossenschaft Voraussetzung einer solchen Vermietung.
Die einzigen Mietverhältnisse, die meines Erachtens ohne Mitgliedschaft zu Genossenschaft möglich sind, sind Mietverhältnisse von KFZ-Stellplätzen bzw. Mietverhältnisse in Häusern, die nicht von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurden, die Häuser jedoch zur Sanierung größeren Umfangs von einer Genossenschaft gekauft wurden.
Ohne aktive Beitrittserklärung und Bezahlung der Beitrittsgebühr bzw. Übernahme einer bestehenden Mitgliedschaft im Rahmen einer Mietrechtsfortsetzung ist ein Beitritt zu einer Genossenschaft nicht möglich.
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Ich möchte in meiner Eigentumswohnung die Terrasse in einen Wintergarten ändern. Muss ich diesbezüglich irgendwelche Anträge stellen?
Ich nehme an, dass der Wintergarten eine mit dem Boden fest verankerte Konstruktion bedingt, die dauerhaft errichtet wird. Das äußere Ansehen des Hauses wird damit vermutlich verändert. Daher ist eine Baubewilligung erforderlich. Für diese benötigen Sie die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer. Sollte der Nutzwert um mehr als 3 % verändert werden, was durchaus möglich sein kann, wäre auch das bestehende Nutzwertgutachten zu modifizieren und die Änderung im Wohnungseigentumsvertrag/Grundbuch eintragen zu lassen. Dafür benötigen Sie ebenfalls die Zustimmung aller Miteigentümer. Viele Verwalter der jeweiligen Eigentümergemeinschaften bieten den einzelnen Miteigentümern, gegen gesondertes Entgelt, die Erledigung dieser Arbeiten an, wobei ein Beibringen der Zustimmung naturgemäß nicht garantiert werden kann.
KommR Oliver Brichard, MSc
Maklerrecht
Warum muss ich vor Besichtigung einer Wohnung irgendwelche Maklerformulare unterschreiben? Ich habe ja noch nicht einmal die Wohnung gesehen!
Dabei dürfte es sich um einen sogenannten "Besichtigungschein" handeln, der das Auftragsverhältnis zu Ihrem Makler dokumentiert. Sollten Sie sich später zum Erwerb der Wohnung entscheiden, sind in diesem Auftragsschreiben, die Entgeltverpflichtungen des Auftraggebers festgehalten. Sie bestätigen damit auch, dass Sie das Objekt vorher noch nicht angeboten bekommen haben. Nur für die Besichtigung der Wohnung können sie nicht zur Bezahlung einer Provision verpflichtet werden.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnbauförderung
Ich habe freifinanzierte Wohnung in Wien in Aussicht. Ist es möglich hier eine Förderung zu bekommen?
Mit freundlichen Grüßen
Die Wohnbauförderung in Wien ist grundsätzlich eine Objektförderung.
Eine frei finanzierte Wohnung ist daher eine nicht geförderte Wohnung.
Mag. (FH) Doris Molnar
Marktentwicklung
Guten Tag, ich moechte eine Wohnung in den 21 Bezirk erwerben neben Leopoldauer Strasse . Darf ich Ihnen fragen, welchen die Plannen sind fuer die Entwicklung des Areal? Danke schoen.
Wenn Sie Informationen über die Bebauung von Grundstücken benötigen erfahren Sie dies unter www.wien.gv.at/
Flächenwidmung. Auch die MA 21 steht Ihnen für Informationen zu Verfügung.
Michael Pfeifer, MBA
Maklerrecht
Wie findet man den richtigen Immobilienmakler?
Ich nehme an, sie haben eine Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen und suchen einen Makler. Einmal jährlich findet ein Mysteryshopping der Wirtschaftkammer Wien bei allen wesentlichen Immobilienmaklern statt und werden die besten mit dem Immy ausgezeichnet. Das könnte ein Anhaltspunkt für Sie sein. Letztendlich sollten sie einige Makler kontaktieren und sich über deren Leistungen beraten lassen und dann selbst entscheiden, wer der Richtige für die von ihnen gewünschten Leistungen ist.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Guten Tag,
ich habe vor Kurzem eine Wohnung gekauft und habe eine Frage zu meinen rechten gegenüber der Hausverwaltung in einem Fall.
Die Wohnung ist sehr dunkel, da sie nordostseitig liegt. Das einzige Fenster, das in den Westen geht, ist zu einem kleinen Lichthof. Gegenüber von dem Fenster ist ein Hausgangfenster (ca. 2 m entfernt), von dem alle Nachbarn in unsere Wohnung sehen können. Wir fühlen uns in unserer Privatsphäre gestört und wir haben das der Hausverwaltung mitgeteilt und diese gebeten eine Milchglasfolie (15 Euro) an dem Gangfenster anbringen zu lassen, damit man nicht direkt in unsere Wohnung sehen kann (nach dem nächsten Umbau bis ins Schlafzimmer).
Die Hausverwaltung hat geantwortet, dass die anderen Nachbarn sich bisher nicht beschwert haben und wir ein Rollo oder Vorhang anbringen sollen. Wir haben ein Rollo, und wenn man diesen runter lässt, so wird die ohnehin schon sehr dunkle Wohnung noch dunkler und man muss bei Tag das Licht in Teilen der Wohnung anschalten. Wir würden das gerne vermeiden. Auch selber eine Milchglasfolie an unserem Fenster anzubringen ist zwar machbar aber stört. Im Gegensatz dazu ist vermutlich den Nachbarn von der Stiege gegenüber das Hausgangfenster egal und wir lichtdurchlässig es ist.
Meine Frage ist nun, ob ich in einer nächsten Kommunikation mit der Hausverwaltung um Kulanz bitten und hoffen muss oder ob ich aufgrund einer rechtlichen Grundlage darauf bestehen kann, dass etwas dagegen unternommen wird, dass man uns direkt in die Wohnung sehen kann.
Vielen Dank für die Beantwortung der Frage.
Mit freundlichen Grüßen
Karl Vogel
Als Wohnungseigentümer des Hauses haben Sie gegenüber der Gemeinschaft nicht das Recht Veränderungen an allgmeinen Flächen des Hauses eigenmächtig umzusetzen oder zu erzwingen, sofern keine ernste Schäden behoben werden müssen. Der Verwalter als Vertreter der Hausgemeinschaft hat in ihrem Fall kein Recht, Ihnen die Anbringung der Folie zu gewähren oder zu versagen. Vermutlich ist hier das Gespräch mit den anderen Miteigentümern, eventuell während der nächsten Versammlung zu empfehlen, ob sich andere Eigentümer durch die Beklebung der Gangfensterscheibe gestört fühlen.
KommR Oliver Brichard, MSc
Mietrecht
Ich wohne derzeit in einer Mietwohnung, bei welcher ich laut Vertrag den angemessenen Mietzins zahle. Wie kann ich herausfinden, ob meine Miete tatsächlich angemessen ist?
wenn die Wohnung in Wien liegt, können sie einen Antrag bei der Schlichtungsstelle auf Überprüfung des Mietzinses stellen. In diesem Verfahren wird ein Gutachten des Amtssachverständigen eingeholt.Wenn Sie das Ergebnis dieses Verfahrens nicht zufriedenstellt, bleibt ihnen danach auch die Möglichkeit ein Gerichtsverfahren zu eröffnen. Dort wird ein Gutachten eines gerichtlichen Sachverständigen beauftragt. Die Ergebnisse der beiden Gutachten weichen in den meisten Fällen von einander ab.
KommR Oliver Brichard, MSc
Hausverwaltung
Was sind Betriebskosten?
Grundsätzlich sind Betriebskosten laufende Kosten, die während einer Nutzungsphase einer Immobilien entstehen und unmittelbar mit dem Nutzerverhalten in Beziehung stehen. Je nach Rechtslage sind verschiedene Betriebskostenbegriffe definiert, wie z.B. im Mietrecht die §21 ff und die dazu ergangene Judikatur, die eine sehr strenge Definition der Betriebskostenpositionen über die Jahre eingenommen hat. ( Grundsteuer, Müll, Wasser, Strom der allgemein Flächen, ein Teil der Verwaltungskosten, Versicherungsprämien, Reinigung des Hauses, etc.)
KommR Oliver Brichard, MSc
Gewährleistung
Was sollte im Kaufvertrag stehen und was nicht?
Grundsätzlich alle wesentlichen Vertragsbestandteile. Informationen, die nicht im Vertrag beinhaltet sind bzw. nicht klargestellt werden, jedoch wesentlich sind, können später zu Diskussionen zwischen den Vertragspartei führen.
KommR Oliver Brichard, MSc
Maklerrecht
Fallen nach erfolgreichem Immobilienverkauf Steuern an?
Das hängt vom vorhergehenden Behaltezeitraum der VerkäuferIn ab. Grundsätzlich sind die Veräußerungserlöse zu versteuern. Bei Liegenschaften im Privatvermögen, die vor dem 31.2.2003 angeschafft wurden, fällt nur ein Betrag von 4,2% an, danach von derzeit 30%. Bei Eigenheimen ist der Erlös nicht zu versteuern.
KommR Oliver Brichard, MSc
Mietrecht
Welche Instandhaltungspflichten muss ein Mieter übernehmen?
Die Erhaltungspflichten bzw. Instandhaltungspflichten des Mieters in Österreich hängen von mehreren Faktoren wie Baujahr des Hauses oder Inhalt des Mietvertrages ab. Eine erschöpfende Information kann hier mit diesen Angeben nicht gegeben werden.
KommR Oliver Brichard, MSc
News
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Speckgürtel: Baugrund im Wiener Umland ist rar und teuer
Fast wie die Stecknadel im Heuhaufen: Bebaubare Flächen in der Nähe von Wien sind schwer zu finden, werden aber intensiv gesucht. Das treibt die Preise in die Höhe.
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Wohnungssuche via Social Media
Die große Nachfrage am Wohnungsmarkt begünstigt die Wohnungssuche auf Social Media Kanälen. Auf Facebook & Co haben unseriöse Immobilienmakler mit unsauberen Praktiken oft ein leichtes Spiel, warnt der Immobilienring Österreich.
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Zwangsversteigerungen von Liegenschaften weiter rückläufig
Die Anzahl der Termine sinkt seit acht Jahren, das liegt auch an der hohen Nachfrage am Markt.
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Einfamilienhaus-Preise steigen im Schnitt um 6,1 Prozent
Höhere Preise, mehr Transaktionen und weiterhin eine hohe charakterisieren den heimischen Einfamilienhausmarkt, so RE/MAX Austria.
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Oberösterreich: Run auf bauträgerfähige Grundstücke
Immer mehr Gemeinnützige fischen in Oberösterreich im Teich der gewerblichen Bauträger. Sie bilden durch Käufe große Baulandreserven und verschärfen so die angespannte Grundstückssituation zusätzlich.