Die Gewinnverwendung und Besteuerung

Nicht der Fonds selbst unterliegt der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer, sondern der einzelne Anleger mit den auf ihn entfallenden (anteiligen) Gewinnen.
Die vom Fonds erwirtschafteten Gewinne können uneingschränkt verwendet werden: Vollausschüttung, Vollthesaurierung, aber auch jede Zwischenlösung ist zulässig.
Steuerpflichtig sind die sogenannten „ausschüttungsgleichen Erträge“. Tatsächliche Ausschüttungen werden in der Folge nicht mehr besteuert.
Steuerpflichtig sind nicht nur die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung der Immobilien (sogenannte „Bewirtschaftungsgewinne“), sondern auch 80 % (bei nicht öffentlich angebotenen Fonds sogar 100 %) des jährlich erzielten Wertzuwachses. Das gilt unabhängig davon, ob dieser Wertzuwachs realisiert wurde (insbesondere durch Verkauf), oder ob er sich nur durch die Bewertung der Sachverständigen ergibt. Bei der Ermittlung der Bewirtschaftungsgewinne ist keine Abschreibung zulässig; stattdessen sind zwischen 10 % und 20 % der Nettomieterträge (exkl. USt) aufwandswirksam als Instandhaltungsrücklage zu dotieren. Ebenfalls zu den Gewinnen zählen Gewinnausschüttungen von inländischen Kapitalgesellschaften, in welche der Fonds eventuell veranlagt ist, da diese steuerlich intransparent sind. Die Behandlung der Erträge aus ausländischen Immobilien hängt vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) bzw. von der Belastung der Gewinne im Ausland ab:
Bei den meisten Ländern stellt Österreich diese Einkünfte frei („Befreiungsmethode“).
Nur in wenigen Fällen (zB Italien, Großbritannien, Japan, USA) darf Österreich besteuern und rechnet ausländische Ertragsteuern auf die österreichische Steuer an („Anrechnungsmethode“).
Jedenfalls werden ausländische Grundstücksgesellschaften unabhängig von der Rechtsform transparent behandelt. Die Erträge werden daher steuerlich wie bei einer Direktveranlagung berücksichtigt und ermittelt.
Beim Privatanleger zählen alle auf Fondsebene erzielten Einkünfte zu den Einkünften aus Kapitalvermögen.
Die Erträge unterliegen der Kapitalertragsteuer (KESt) von 27,5 %.
Der Privatanleger ist mit dem KESt-Abzug grundsätzlich endbesteuert, er hat aber die Möglichkeit zur Antragsveranlagung (Arbeitnehmerveranlagung per Antrag).
Bei Verkauf wird der Differenzbetrag zwischen dem Veräußerungsbzw. Rücknahmepreis und den fortgeschriebenen Anschaffungskosten besteuert. Ausnahmen bestehen für Fondsanteile, die vor dem 1.1.2011 erworben wurden. Der Steuersatz beträgt 27,5 %. Beim öffentlich angebotenen Fonds kommt es dadurch auch zu einer Nachholung der noch nicht laufend besteuerten Aufwertungsgewinne von 20 %. Soweit der Wertzuwachs auf ausländische „Befreiungsländer“ entfällt, bleibt er steuerfrei.

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