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Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Gibt es Grenzen bezüglich Mieterhöhung bei einer geförderten Mietwohnung mit Kaufoption laut WGG oder sind Mieter der Willkür des Vermieters ausgesetzt? Die Wohnungen wurden 2014 errichtet und Mietvertrag läuft seit August 2015. Jetzt soll es eine Mieterhöhung von 2022 auf 2023 wegen voraussichtlicher (?) Darlehenszinserhöhung um fast 35 % (!!!) geben, in unserem Fall von ca. € 690,- auf ca. € 930,-!
10.12.2022

Höhe des Mietzinses

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich beabsichtige eine Whg zu erwerben, die von einer GBV im Jahre 1978 fertiggestellt (WBFG 1968) wurde. Der Erstmieter hat diese Wohnung im Erstbezug gemietet und im Jahre 1983 gekauft. WEG wurde 1991 gemacht. 2011 wurde die Wohnung unentgeltlich an sein Kind übertragen. Dieses hat die Wohnung 2016 wiederum an ein Kind verschenkt. Im Grundbuch ist im Lastenblatt kein Eintrag zu finden. Ist für meine Vermietung WGG (und Voll MRG) anwendbar?
07.12.2022

Vermietung einer Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Frau Magistra Molnar, vielen Dank für die Antwort. Hätte jedoch noch eine Frage zu Preisbildung gem. Paragraph 24 Abs 4c WGG. In diesem ist die Untergrenze des Fixpreises mittels Buchwert definiert, in welchem alle offenen Verbindlichkeiten der GBV Deckung finden müssen. Ist der Buchwert als jener Wert zu sehen, welcher sich aus dem Anlageverzeichnis gem. der Vorschriften des EStG, zur Führung eines selbigen, ergibt. Vielen Dank Mit freundlichen Grüßen
05.12.2022

Untergrenze der Preisbildung

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Ich möchte ein Geschäftslokal kaufen, welches Ende der 1960er Jahre von einer gemeinnützigen Bauvereinigung unter Zuhilfenahme einer Förderung errichtet wurde. Die Förderung wurde mittlerweile bereits zurückgezahlt. Die Erstnutzung erfolgte nicht in Miete sondern in Wohnungseigentum. Spielt dies bei Geschäftslokalen eigentlich eine Rolle? Und welchen Mietzins darf ich bei einer Vermietung nunmehr verlangen? Vielen Dank für Ihre Antwort!
24.11.2022

Vermietung eines Lokals, das von einer GBV im Wohnungseigentum errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Damen und Herren. Ich beabsichtige eine Wohnung welche dem WGG unterliegt jedoch vom GBV frei verkauft wird, zu kaufen. Ich war bisher nicht Mieter der Wohnung. Ich weiß, dass in meinem Fall nun die dauerhafte Deckelung des Mietzinses durch das WGG vorliegt. Sollte ich die Wohnung jedoch an einen künftigen Mieter weiterverkaufen, unterliegt dieser dann der 15 Jahresfrist mit der Deckelung ab Kauf? Oder ist die Deckelung unabhängig davon dann auch dauerhaft? Danke für ihre Antwort.
19.11.2022

Vermietung einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Danke für die Beantwortung der Frage. Meine konkrete Frage bezieht sich auf die Mietzinsobergrenze bei der Vermietung der Wohnung 15 Jahre nach dem Kauf. Ich habe gelesen, dass nach §15h die Vermietung der Wohnung für 15 Jahre in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt. Was passiert danach? Gibt es eine Mietzinsobergrenze und wenn ja, welche. Vielen Dank.
01.11.2022

Mietzins bei Vermietung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Guten Morgen! Ich habe 2018 von der BUWOG eine Wohnung erworben, die damals laut BUWOG dem WGG und daher einer beschränkten Mietzinsbildung unterlag. Kann ich diese Wohnung nun frei am Markt weiter verkaufen, ohne dem Verkäufer (BUWOG) eine Differenz zahlen zu müssen, und darf der Käufer den Mietzins frei festlegen, oder unterliegt er auch dem WGG? Wenn ja: Wie berechnet sich dieser dann? Vielen Dank!
31.10.2022

Vermietung einer Wohnung, die dem WGG unterliegt

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Fr. Mag Molnar, Mein Vater ist Genossenschaftsmitglied und Mieter seit über 10 Jahren, daher noch vor der Novelle vom WGG in 2019. Da er schon über 10 Jahre Mieter ist, würde er demnächst eine Kaufantrag stellen. Aus Alters- und finanziellen Gründen würde jedoch ich gerne als Käufer mit meiner Frau auftreten, wir selbst sind jedoch keine Genossenschaftsmitglieder. Ist ein Kauf durch uns in dem Fall möglich? Danke! Liebe Grüße, Klaus und Anna
27.10.2022

Kaufoption gem. WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Ich bin Teileigentümer einer ehemals geförderten Wohnung in St Pölten. Hier ist alles abbezahlt, wir stehen im Grundbuch und dürfen auch verkaufen. Ich möchte jetzt meinen Teil verkaufen und in eine neue geförderte Wohnung in Wien einziehen. Wird es ein Problem geben, dass die erste Wohnung vorm Eigentum auch gefördert war?
22.10.2022

Verkauf einer Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Sehr geehrte Damen und Herren, es handelt sich um ein Haus - Baujahr ca. 1967/Wohnungseigentum -, welches ursprünglich von der gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft „Wien-Nordwest“ eingetragene Genossenschaft m.b.H. errichtet wurde. Mittels Schenkung gelang die Wohnung in den Besitz der aktuellen Eigentümerin, welche diese nun Veräußern möchte. Welcher Mietzins wäre - nach Veräußerung - für den neuen Eigentümer anzuwenden? Vielen Dank im Voraus.
17.10.2022

Vermietung einer Eigentumswohnung mit Baujahr ca. 1967

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Ich würde gerne eine Wohnung kaufen die 1996 von einer GBV mit Förderungen errichtet wurde und 2011 an die Mieterin nach 15 Jahren Mietdauer verkauft wurde. Die Förderungen sind alle abbezahlt. Welchem Gesetz unterliegt die Wohnung wenn ich diese kaufe und vermiete?
10.10.2022

Vermietung einer Wohnung, die 2011 auf Grund einer Kaufoption von der ehemaligen Mieterin gekauft wurde.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Frau Magistra Molnar, fällt ein Nutzungsvertrag für eine Whg. welche von einer gemeinnützigen Genossenschaft errichtet wurde unter den Paragraphen 1 ABS 1 des MRG oder unter den Paragraphen 1 ABS 3 des MRG und somit in das WGG? Welcher KP ist bei genauer Ausdefinierung der Preisbildung im NV -Übernahme aller offenen Darlehen, ein x % definierter Barkaufwert der Herstellkosten mit Verweis auf WGG und Förderrichtlinien zu erwarten? Buchwertgrenze lt. WGG bekannt (Kostendeckung)
07.10.2022

Vermietung einer Wohnung durch eine GBV

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

S.g. Frau Molnar, ich beabsichtige eine Wohnung in Wien zu kaufen, die von der BUWOG im Jahr 1988 errichtet wurde. Ich habe selbst in der Wohnung nie gewohnt. Die BUWOG weißt in den Kaufunterlagen darauf hin, dass das WGG bei einer Vermietung zur Anwendung kommt. Gilt die Anwendung des WGG bei der Vermietung für unbegrenzte Zeit? Oder kann die Wohnung nach Ablauf einer bestitmmten First zu marktüblichen Konditionen vermietet werden? Vielen Dank.
29.09.2022

Vermietung einer Wohnung, die dem WGG unterliegt

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Ich habe eine Genossenschaftswohnung 2018 gekauft, möchte diese jetzt befristet vermieten. Muss die Genossenschaft als Hausverwalter über den neuen Mieter Informiert werden? Oder bleibe ich als Eigentümer der Wohnung der Ansprechpartner? Vielen Dank im Voraus
26.09.2022

Vermietung durch den Wohnungseigentümer

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Guten Tag! Wenn ich den Nutzungsvertrag/Mietvertrag der Genossenschaftswohnung meiner Mutter, nach 2 jährigen Leben im gemeinsamen Haushalt, übernehme - erhalte ich dann ebenfalls die Kaufoption? Bei ihr wäre nämlich die Kaufoption ab dem 10. bis 15. Jahr nach Erstbezug. Wenn sie nun bereits 10 Jahre in der Wohnung Mieterin war und sie ihre rechte an mich abgibt. Kann ich dann ein Kaufanbot anfragen? Vielen Dank im Voraus
18.09.2022

Eintritt in einen Mietvertrag

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

S.g. Grau Molnar, wir sind seit Kurzem Eigentümer einer Wohnung die dem WGG unterliegt (ÖWG, Baujahr 1982, wir waren zuvor nicht Mieter der Wohnung und haben sie von einer anderen Person gekauft, die ebenfalls nicht Mieter war). Der Wohnung ist auch ein Tiefgaragenstellplatz in einer "Sammelgarage" zugeordnet. Nachdem dieser Stellplatz nicht benötigt wird stellt sich uns die Frage, ob i) dieser vermietet werden darf und ii) ob dann irgendwelchen preislichen Obergrenzen gelten?
17.09.2022

Vermietung eines KFZ-Stellplatzes

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Hallo Frau Mag. Molnar, ich habe vor einigen Jahren 1 Wohnung geerbt, die ich nun gerne verkaufen möchte. Das Gebäude wurde 1960, unter WGG 1940, von einer GBV errichtet und direkt verkauft. Im Grundbuch findet sich weder ein Vorkaufsrecht des GBV noch eine offene Förderung. Kann mein Rechtsnachfolger die Wohnungen frei vermieten oder ist dieser in der Höhe des Mietzinses eingeschränkt?
01.09.2022

Vermietung einer Wohnung, die von einer GBV ca. 1960 errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Danke für die vorherige Antwort!Es geht um eine Wohnung, die ich 2017 von einer Firma gekauft habe (diese hat sie davor von einer gemeinnützigen Genossenschaft gekauft). Ich habe damals den Marktwert bezahlt. War das korrekt oder zu teuer? Kann ich die Wohnung zum Marktwert weiterverkaufen? LG und danke für dieses kompetente Service!
30.08.2022

Verkauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Guten Tag! Ich habe im Jahr 2017 eine Wohnung gekauft, die dem WGG unterliegt. Ich habe die Wohnung damals von einer Firma gekauft, diese hat sie davor von der BUWOG gekauft und saniert. Ich habe damals den Marktwert bezahlt. Kann ich die Wohnung zum Marktwert verkaufen oder gibt es für mich Spekulationsfristen einzuhalten? Weder in meinem Kaufvertrag noch in dem zwischen der Firma und der BUWOG ist ein Vorkaufsrecht erwähnt. Müsste dieses nicht zwingend sein? LG!
26.08.2022

Vorkaufsrecht gem. § 15g WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Liebe Frau Molnar, Eine gemeinnützige Genossenschaft bietet eine freifinanzierte und neuerrichtete Wohnung zum Kauf an. Im Kaufanbot wird auf den § 15i hingewiesen: Wieso fällt eine freifinanzierte ohne Förderung oder öffentliche Mittel errichtete Wohnung unter das WGG §15i? Gilt dann auch für die freifinanzierte Wohnung der § 15h einer Mietzinsdeckelung (Vollanwendung MRG bzw. Richtwert) für 15 Jahre? Müsste nicht die Teilanwendung des MRG gelten? Herzlichen Dank im Voraus!
08.08.2022

Vorkaufsrecht - WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Vielen Dank für die Info. Die Wohnung wurde ursprünglich gemietet, dann gekauft (immer dieselbe Person). Die Wohnung ist in Oberösterreich. Könnte die Wohnung nunmehr ohne Beschränkungen des MRG od WGG vermietet werden? lG Eva Ganner
06.08.2022

Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnbauförderung

Gibt es aus den Bestimmung der Wiener Wohnbauförderung Beschränkungen für die Vermietung und den Verkauf einer erworbenen (und geförderten) Genossenschaftsgewohnung, die über jene des WGG (insb. § 15g-h) hinausgehen?
04.08.2022

wohnbauförderliche Beschränkungen

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnbauförderung

Gibt es aus den Bestimmungen der Wiener Wohnbauförderung Beschränkungen bei Vermietung und Verkauf einer erworbenen Genossenschaftswohnung, die über jene im WGG hinausgehen?
04.08.2022

förderrechtliche Beschränkungen

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich habe für meine 2012 bezogene geförderte Genossenschaftswohnung nach 10 Jahren nun ein Fixpreisangebot erhalten, der Verkehrswert wurde mir mitgeteilt. Durch Zahlung des Differenzbetrags ist es ja möglich, das Vorkaufsrecht vor Ablauf der 15 Jahre löschen zu lassen. Frage dazu: Erlischt durch Bezahlung des Differenzbetrags auf den Verkehrswert auch §15h WGG und die Wohnung kann ohne Vollanwendung des MRG auch vor Ablauf von 15 Jahren zu einem freien Mietzins vermietet werden?
04.08.2022

Kauf einer von einer GBV errichteten Wohnung durch den Mieter

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Guten Tag! Ich beabsichtige meine Eigentumswohnung in Wien (WGG) zu vermieten. Auf die Wohnung läuft auch noch ein Kredit. Ich müsste bitte wissen, wie hoch der Mietzins sein darf und ob ich meinen Kredit auch in den Mietzins hinein nehmen darf (Kostendeckung?). Vielen Dank im Voraus und liebste Grüße!
03.08.2022

Vermietung einer Eigentumswohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Welche zusätzlichen Beschränkungen bei Vermietung und Veräußerung von erworbenen Genossenschaftswohnungen über das WGG und MRG hinaus gibt es in Wien und wo sind diese bundeslandspezifischen Regelungen nachzulesen?
02.08.2022

Vermietung und Verkauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Sg Damen und Herren, mein Mann und ich haben im Dez 2018 eine Eigentumswohnung von einem privaten Eigentümer gekauft; dieser wiederum hatte diese Wohnung von einer gem. WGG gekauft (wurde ursprünglich mit Wohnbauförderung gebaut - rückbezahlt bereits durch den Voreigentümer) Baujahr der Wohnung 1999. Wir vermieten diese. Unterliegt die ETW im Mietpreis irgendwelchen Beschränkungen (MRG, WGG)? Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort!
01.08.2022

Vermietung einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Meine 2012 errichtete und bezogene Genossenschaftswohnung steht nun zum Verkauf. Kann ich nach dem Erwerb (1.) ausziehen und sie dem MRG entsprechend vermieten und (2.) in 15 Jahren frei am Markt ohne weitere (preisliche) Beschränkungen veräußern?
31.07.2022

Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Gibt es so etwas wie eine Überbelegung einer Wohnung? Dürfen z.B. zwei Personen inkl. Hund in einer 40m2 Wohnung (Vollanwendung MRG) einziehen? Wird sowas geregelt?
28.07.2022

Sehr geehrter Herr M D,

Mag. Alois Rosenberger

Mietrecht

Meine Frage: wie lange nach Wohnungsrückstellung kann der Vermieter noch Mängel beanstanden?
28.07.2022

Sehr geehrter M D,

Mag. Alois Rosenberger

Mietrecht

Sg Fr. Mag. Molnar, wir haben mit KV v. 18.10.2018 eine ETW von einem privaten Eigentümer gekauft - die ETW wurde ursprünglich von einer gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft errichtet und wird von dieser verwaltet. Der Verkäufer hatte die ETW von der Gen. gekauft. Unterliegt die jetzige Vermietung der Wohnung dem MRG oder dem WGG oder kann sie einfach frei vermietet werden? Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe! Eva Ganner
28.07.2022

Vermietung einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

MRG oder WGG? Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe im Mai 2006 eine Whg der Allg.gemeinn.Wohnungsgen.St.Pölten bezogen, und im Jahr 2016 das Kaufanbot/Juni 2017 den Kauf- u.Wohnungseigentumsvertrag unterzeichnet. Im Zuge des Kaufes sind wir in die Verbindlichkeite die für die Errichtung aufgenommen wurden eingetreten (Wohnbauförderung Land NÖ und Hypothekardarlehen zuschussgefördert und Hypothekardarlehen nicht bezuschusst). Wenn ich diese Wohnung vermieten möchte, Anwendung MRG? Voll/Teil?
21.07.2022

Vermietung einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Liebe Frau Mag. Molnar, welche Auswirkungen hat die Novelle des WEG Gesetztes 2022 auf Eigentümer, welche die Wohnung als frei finanzierte Wohnung von einem gemeinnützigen Bauträger kaufen (der Kaufvertrag ist noch nicht unterschrieben)? Beträgt die Spekulationsfrist jetzt auch bei einem direkten Kauf vom Bauträger 15 Jahre? Vielen DANK im Vorhinein
29.06.2022

WGG Novelle

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Damen und Herren, ich beabsichtige eine Wohnung aus dem Jahre 1991 zu kaufen, die von einer gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft errichtet wurde. Es gibt noch eine Wohnbauförderung auf die Wohnung. Wenn diese frei gekauft wird und die WBF beim Kauf zur Gänze zurückgezahlt wird, unterliegt die Wohnung dann dem Teilanwendungsgebiet des MRG? Vielen Dank!
26.06.2022

Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich habe eine Wohnung in 1966 geerbt (Wohnung in 1950iger Jahren gebaut). Kann diese Wohnung vermietet werden - oder auch an meinen Enkel vererbt werden? Nach all den Jahren muesste das WGG auf den Mietvertrag und die darin enthaltenen Konditionen noch anzuwenden sein? Danke.
24.06.2022

Vermietung bzw. Vererben einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

ich möchte eine Wohnung, die dem WGG unterliegt kaufen und die ersten Jahre privat nutzen. Kann ich die Wohnung nach Ablauf von 15 Jahren gewinnbringend vermieten? Was gilt es hier zu beachten? Vielen Dank & Liebe Grüße
20.06.2022

Vermietung einer Wohnung, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ist es möglich, nach Erwerb einer Mietwohnung mit Kaufoption unmittelbar ein zweites Eigentum (nicht-WGG) in einem anderen Bundesland zu begründen und seinen Hauptwohnsitz in diesem Zuge sodann auch gleich zu verlegen? Die erworbene WGG-Wohnung würde sodann vom Hauptwohnsitz zum Nebenwohnsitz werden... Gibt es hier zu beachtenden Fristen?
17.06.2022

Kauf einer Wohnung durch Ausübung der Kaufoption

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ist es möglich, nach Erwerb einer Mietwohnung mit Kaufoption unmittelbar ein zweites Eigentum zu begründen (nicht WGG-Eigentum) und seinen Hauptwohnsitz
17.06.2022

Kauf einer Wohnung in Ausübung der Kaufoption

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Frau Mag. Molnar, nun wurde die Änderung des WGG beschlossen. Ich kann mir jedoch die bereits gestellte Frage immer noch nicht beantworten. Hätten Sie vielleicht schon eine Antwort für mich? 1) KV (Neubau mit Soforteigentum) vor Inkrafttreten der Gesetzesnovelle 2j freifinanziert von einer GBV errichtet Fällt die Vermietung in den Vollanwendungsbereich? Danke Ihnen für die Rückmeldung
15.06.2022

WGG-Novelle 2022

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich will eine neue Wohnung von einer gemeinnützigen Bauvereinigung kaufen. Die Wohnung ist freifinanziert und wurde ohne Bauförderungen errichtet. Wenn ich diese Wohnung vermieten will, unterliegt sie trotzdem dem WGG?
10.06.2022

Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Damen und Herren, Anfang 2023 wird 10 Jahre als ich die Genosseschaftswohnung miete. Habe einen Mietvertrag mir Kaufoption. Der Bauträger teilt mir den endgültigen Kaufpreis meiner Genosseschaftswohnung leider nicht mit. Begründet wird dies damit, dass "der Preis erst Anfang 2023 unter Berücksichtigung der Marktpreise berechnet wird", obwohl es eine Gemeinnützige Wohnung ist. 1. Wie kann ich den Kaufpreis bekannt bekommen? 2. Wie rechnet man den Kaufpreis f. eine Genosseschaftswohnung? Vielen Dank
08.06.2022

Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Gilt vom WGG die Mietzinsbeschränkung („Kostendeckung“) wenn die ursprüngliche Besitzerin der Wohnung von 1966 bis 1984 Eigentümerin an dem Objekt war? Sie hat es erst 1984 an jemanden Dritten verkauft. Bitte nochmals um Ihre Einschätzung. Mit besten Grüßen und Dank! Dr. I. Slanar
03.06.2022

Vermietung einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Gilt vom WGG die Mietzinsbeschränkung („Kostendeckung“) wenn die ursprüngliche Besitzerin der Wohnung von 1966 bis 1984 Eigentümerin an dem Objekt war? Sie hat es erst 1984 an jemanden Dritten verkauft. Mit Dank im Voraus für Ihre Unterstützung!
02.06.2022

Vermietung einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Frau Molnar, ich bin auf eine Wohnung gestoßen die mir sehr gefällt und diese gerne kaufen würde. Diese Wohnung unterliegt dem WGG - die Wohnung wurde 1970 von einer gemeinnützigen Bauvereinigung gebaut, die erste Nutzung war Miete und der Mieter hat danach die Wohnung nicht gekauft. Ich habe vor, vorerst selbst in der Wohnung zu leben und diese nicht sofort zu vermieten, da ich keine EU-Staatsbürgerschaft besitze. In einem späteren Zeitpunkt, wenn ich die österreichische Staatsbürgerschaft erhalte, ist eventuell mein Plan, diese Wohnung zu vermieten. Könnten Sie mir bitte sagen, unter welchen Voraussetzungen das MRG zu Vollanwendung käme?
30.05.2022

Vermietung einer Wohnung, die dem WGG unterliegt

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Sehr geehrte Frau Mag. Molnar, es stellt sich die Frage, ob die OGH-Entscheidung vom 31.7.2019, 5 Ob 5/19z („Veräußerte eine gemeinnützige Bauvereinigung das von ihr errichtete Haus vor Inkrafttreten des § 20 WGG idF des 2. WÄG am 1.3.1991 an einen Mieter oder Dritten, sind weiterhin gemäß § 1 Abs 3 MRG idF vor dem 2. WÄG die Bestimmungen des MRG (und nicht des WGG) auf die Mietverhältnisse dieses Hauses anzuwenden.“) für diese Wohnung unter der unten angeführten Ausgangslage gilt. Geschichte des Gebäudes: 1966 errichtet und an die Käufer ebenfalls 1966 übergeben, der Kaufpreis wurde bis zum Kaufvertrag bezahlt 1970 wurde der Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag unterschrieben und WE gemäß BGBL Nr 149/48 begründet Gefördert mit 2 Pfandrechten zugunsten der Gemeinde Wien je mit 10,5% Zinsen Es gab ein Vorkaufsrecht bis 31.12.1990 Es gab ein Wiederkaufsrecht bis 31.12.1990 Die aktuelle Eigentümerin hat das Objekt 2020 gekauft Der Vorbesitzer hat es 2015 von seiner Mutter geschenkt bekommen, die Mutter hat die Wohnung 2007 gekauft Es fehlt die Historie von 1970 – 2007 Sollte mit diesen Informationen keine Antwort gegeben werden kann, bitte um Info, welche Unterlagen benötigt werden.
26.05.2022

gefördert errichtete Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

WGG, 1972 von BUWOG erbaut, Eigentümer hat Wohnung von über 15 Jahren gekauft (2006). Wie ich verstehe könnte jener frei vermieten. Wenn wir (Privatperson) kaufen übernehmen wir dieses Recht oder beginnen die 15 Jahre neu zu laufen und Vermietung unterliegt WGG?
25.05.2022

Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Frau Mag. Molnar! Seit einigen Tagen liegt ein Initativantrag zur Gesetzesänderung des WGG vor. Dabei sollen nun auch freifinanzierte direkt vom gemeinnützigen Bauträger veräußerte Eigentumswohnungen dem § 15 WGG unterliegen (15- jähriges Vorkaufsrecht sowie 15 Jahre Vollanwendungsbereich des MRG im Falle der Vermietung). Bis zum Inkrafttreten soll das Vorkaufsrecht nicht zur Anwendung gelangen. Das lässt sich auch aus dem Initiativantrag herauslesen. Die Frage die sich mir stellt ist, wie es mit der Vermietung aussieht? Werden womöglich auch jene Kaufverträge die bereits abgeschlossen wurden oder zumindest bis zum Inkrafttreten abgeschlossen werden, rückwirkend dem Vollanwendungsbereich zugeordnet? Leider lässt sich das nicht so deutlich herauslesen. Ich darf Sie um kurze Rückmeldung ersuchen. Vielen Dank im Voraus
23.05.2022

Gesetzesänderung

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Ich habe eine Wohnung von einem gemeinnützigen Bauträger gekauft (Neubau). Die Wohnung wurde ohne Zuhilfenahme von Förderungsmitteln, also freifinanziert, errichtet. Ist es richtig, dass hier der Teilanwendungsbereich des MRG anzuwenden ist? In Bezug auf die Höhe des Mietzinses wäre dieser also frei verhandelbar und daher auch an keine Obergrenze gebunden? Vielen Dank vorab!
16.05.2022

Wohnung frei Finanziert!

KommR Erich Hauswirth

Mietrecht

Sehr geehrte Damen und Herren! Bitte mir folgende Frage zu beantworten: Auf einer Liegenschaft wurden von einer Gemeinnützigen Bau- und Wohnungsgenossenschaft (Unitas reg. Gen. mbH) aus Mitteln der Zentralsparkasse der Gemeinde Wien im Rahmen der Wohnbauförderung 1964 Wohnungen geschaffen und 1970 mittels Wohnungseigentumsvertrag verkauft. Unterliegt eine solche Wohnung hinsichtlich Mietzinsbildung dem WGG bzw. welche Mietzinsgrenzen wären da einzuhalten? Vielen Dank!
29.04.2022

Vermietung einer gefördert errichteten Eigentumswohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Mietzins Deckelung
29.04.2022

unbeantwortbar, da keine Frage

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Wir mieten eine Genossenschaftwohnung seit 10 Jahren und haben jetzt ein Angebot erhalten diese zu kaufen. Im Kaufvertrag steht, dass die Förderungen zurückbezahlt werden und vom Käufer nicht übernommen werden. Allerdings steht im Vertrag auch, dass die Weitervermietung dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) (gemaß § 15h des Wohnungsgemeinntitzigkeitsgesetzes) für einen Zeitraum von fünfzehn Jahren ab Abschluss des Kaufvertrages, unterliegt. Ist das nicht widersprüchlich? Wenn die Förderungen zurückgezahlt werden und aus dem Grundbuch gelöscht werden, sollte die Wohnung nicht mehr dem § 15h des Wohnungsgemeinntitzigkeitsgesetzes unterliegen, oder?
29.04.2022

Spekulationsbeschränkung gem. § 15h WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Lieben Frau Mag. Molnar, Wenn ich eine Wohnung von von einer Privatperson kaufen möchte, wie kann ich wissen, ob das Wohnung unter die Bestimmungen des WGG fällt? Ist das im Grundbuch zu finden?
28.04.2022

Anwendungsbereich des WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Ich habe 2016 eine neu errichtete Wohnung von einem Bauträger gekauft, der die Anlage gemeinsam mit einer gemeinnützigen Gesellschaft teilweise nach WGG gebaut hat. Im Kaufvertrag ist vermerkt, dass meine Wohnungsobjekte NICHT unter Zuhilfenahme öffentlicher Fördermittel entstanden sind. Dies sollte bedeuten, dass ich außerhalb des WGG vermieten darf? Vielen Dank, lg
22.04.2022

Die Förderungsbestimmungen von den gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften können oftmals nicht erfüllt werden, beziehungsweise schreibt die Flächenwidmung vor, dass ein Teil der Liegenschaft dem geförderten Wohnbau zugeführt werden muss. Daher kommt es vermehrt zur Zusammenarbeit zwischen gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften, welche Ihren Teil entsprechend den anzuwendenden Förderrichtlinien der einzelnen Bundesländer errichten.

KommR Erich Hauswirth

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Steht also die frei finanzierte Eigentumswohnung vom Gemeinnützigen Bauträger bei einer Vermietung unter WGG?
19.04.2022

Anwendungsbereich WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnbauförderung

Sehr geehrte Frau Mag. Molnar, interpretiere ich Ihre Antwort richtig, dass bei Erwerb einer zuvor von einem gewerblichen Bauträger vermieteten, bis zum Zeitpunkt des Kaufs geförderten Wohnung 1. bei Weitervermietung die Mietzinsobergrenze des MRG (nicht die Regelung des WGG) zur Anwendung kommt, 2. nach zehnjähriger Vormietdauer mit Hauptwohnsitz keine Spekulationsfrist mehr bei einem Weiterverkauf besteht, und 3. kein Vorkaufsrecht durch den Bauträger existiert (sofern nicht im Kaufvertrag enthalten)? Vielen Dank für Ihre zahlreichen, kompetenten und vor allem klaren Anworten auf Immobilienwissen.at. Diese haben mir bereits sehr geholfen! Mit freundlichen Grüßen und frohe Ostern!
17.04.2022

Kaufoption für eine von einem gewerblichen Bauträger mit Fördermittel errichteten Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Liebe Frau Magister Molnar, Sie schreiben in einer vorigen Antwort, dass auf Wohnungen der ARWAG niemals das WGG Anwendung finden kann. in unserem Mietvertrag ist jedoch dies zu lesen: "(3) Stellt der Mieter den Antrag auf nachträgliche Übertragung des Mietobjektes in sein Wohnungseigentum, bestimmt sich der Preis der Wohnung laut §77 Abs. (2) WWFSG gemäß den derzeit gültigen Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG)." Ist die hinfällig, wenn die ARWAG kein gemeinnütziger Bauträger ist? Ganz konkret geht es mir um folgenden Sachverhalt: Wir haben nach 10jähriger Mietdauer die Option, unsere Wohnung zu kaufen. Das Kaufangebot wurde uns dieses Jahr im April unterbreitet. Da man nie weiß, was in den nächsten 5 bis 15 Jahren passiert, würden wir gerne vorher wissen, ob wir die Wohnung ohne Anwendung des WGG weiter verkaufen dürften. Mit freundlichen Grüßen und schöne Osterfeiertage!
16.04.2022

Kauf einer Wohnung, die gem. WWFSG gefördert wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Guten Abend! Ich habe vor ca. 16 Jahren eine Buwogwohnung gekauft. Ich war kein Mieter dieser Wohnung. Kann ich diese Wohnung nun zum Verkehrswert wiederverkaufen?
15.04.2022

Verkauf einer Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Liebes Team, ich habe eine freifinanzierte Wohnung von Familienwohnbau (gemeinnütziger Bauträger) erworben und der Bauträger meint, unabhängig von gefördert oder frei finanziert, unterliegen alle Wohnungen automatisch dem WGG. Ich finde diese Klausel auch nicht im Kaufvertrag. Was stimmt denn nun? Das wäre mir sehr geholfen. Danke
15.04.2022

Anwendungsbereich wohnrechtlicher Bestimmungen

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Herzlichen Dank vorweg für die Beantwortung. Eine Weitere hätte ich noch- da sie für mich nicht ganz deutlich ersichtlich ist aus dem WGG. Mit der letzten Novellierung 2019 wurde versucht der Geltungsbereich des WGG auch beim Verkauf zu konkretisieren. Stimmt es das: 1) beim Kauf durch den dzt. Mieter dieser innerhalb von 10 Jahren bei einer Weitervermietung einem Differenzbetrag an die GVB zahlen muss? 2) unterliegt der Käufer einer WGG Wohnung im Falle des Weitervermietung dem WGG oder ist er hier nun frei von Beschränkungen 3) können Lücken im Gesetzestext beim unmittelbaren Erwerb einer WGG-Wohnung (welche zuvor nicht vermietet wurde) hinsichtlich der Gültigkeit des WGG bestätigt werden.?
08.04.2022

Novelle 2019

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Ich möchte eine Wohnung erwerben die von einem gemeinnützigen Bauträger (1960) erbaut wurde. Die Wohnung wurde damals bei Fertigstellung direkt (ohne Vermietung durch den Bauträger) an eine Privatpersonen veräußert. Von dieser Person (Verlassenschaft) kaufe ich die Wohnung. Unterliegt die Wohnung einer freien Mietzinsbildung und kann diese jederzeit weiterveräußert werden? Oder gibt es hier Beschränkungen nach dem WGG oder WEG?
06.04.2022

Kauf einer Wohnung, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

S.g.Fr.Molnar! Ich war Mieter einer Buwog-Wohnung & habe diese dann als Mieter vor etlichen Jahren gekauft (inkl. Stellplatz). Da ich in ein anderes Bundesland gezogen bin, will ich d. Wohnung & Stellplatz heuer vermieten. Soweit ich weiß ist keine Förderung mehr drauf, Haus wurde lange vor Verkauf an Vonovia bzw. lange vor Entfall Gemeinnüztigkeit BUWOG errichtet, vermute in d. 90/80er Jahren. Zu welchem Preis/Rechtsgundlage darf ich vermieten? Ich meinte ja, d. es MRG-Teilanwendung (angemessener Mietzins,...) ist, aber es gab ja WGG-Novelle vor kurzem, da steht drinnen, d. ich nur für 15 J. zum Richtwert vermieten darf? Oder gilt hier ganz was anderes? Bedanke mich bereits im Voraus für die Antwort!
06.04.2022

Vermietung einer Wohnung, die als Mieter von einer GBV gekauft wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Ich war Mieter einer Buwog-Wohnung & habe diese dann als Mieter vor etlichen Jahren gekauft (inkl. Stellplatz). Da ich in ein anderes Bundesland gezogen bin, will ich d. Wohnung & Stellplatz heuer vermieten. Soweit ich weiß ist keine Förderung mehr drauf, Haus wurde lange vor Verkauf an Vonovia bzw. lange vor Entfall Gemeinnüztigkeit BUWOG errichtet, vermute in d. 90/80er Jahren. Zu welchem Preis/Rechtsgundlage darf ich vermieten? Ich meinte ja, d. es MRG-Teilanwendung (angemessener Mietzins,...) ist, aber es gab ja WGG-Novelle vor kurzem, da steht drinnen, d. ich nur für 15 J. zum Richtwert vermieten darf? Oder gilt hier ganz was anderes? Bedanke mich bereits im Voraus für die Antwort!
06.04.2022

Vermietung einer Wohnung, die von einem ehemaligen Mieter gekauft wurde und nunmehr vermietet werden soll.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Ich habe eine Wohnung von einer Privatperson gekauft, die dem WGG unterliegt. Kann ich die Wohnung nach 5 Jahren problemlos wieder verkaufen oder sind hier Fristen einzuhalten. Vielen Dank
05.04.2022

Kauf einer Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Sehr geehrte Frau Mag. Molnar! 2014 haben wir eine Wohnung gekauft, welche der Vorbesitzer 2007 von der Baugenossenschaft zur Eigennutzung gekauft hat. Zur Erstellung dieser Anlage wurden neben den Eigenmittel der Wohnungswerber auch Mittel der Wohnbauförderung 1993 und Hypothekardarlehen verwendet. Wir haben die Wohnung lastenfrei übernommen und 8 Jahre lang vermietet nach dem MRG (Mietberechnung dr. Rechtsanwalt mit Immobilienbüro). Jetzt wollen wir die Wohnung verkaufen mit der Option den Mietvertrag bestehen zu lassen. Laut dzt. Immobilienbüro unterliegt die Miete aber dem WGG was für Anleger uninteressant ist, während unser Rechtsanwalt nach wie vor für das MRG plädiert. Sollen wir das Immobilienbüro oder den Rechtsanwalt wechseln, denn im Dschungel der unzähligen diesbezüglichen Paragraphen im RIS sind wir einfach überfordert und bitten um Ihren fachlichen Input. Danke vielmals!
04.04.2022

Vermietung einer Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Sehr geehrte Frau Mag. Molnar! Vielen Dank, für die prompte Antwort. Wenn möglich, hätte ich dazu noch folgende ergänzende Fragen. Habe ich das richtig verstanden, dass bei Verrechnung nach 16/1 WGG, dass Kellerabteil „separat“ wie oben beschrieben vermietet werden darf? Kann ich mir als Vermieter die Verrechnung 16/1 od. 16/3 selber aussuchen? (Bau wurde erstmalig 1979 bezogen) Gibt es eine Anlaufstelle, wo man als Vermieter genau berechnen kann, was man verlangen kann und wie im WGG richtig abgerechnet wird? Mit freundlichen Grüßen
04.04.2022

Vermietung einer Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Damen und Herren, ich hätte eine allgemeine Frage in Hinblick des WGG. Kann das WGG noch den Komponenten für sozialen und ‚leistbaren‘ Wohnungsbau gerecht werden wo es doch durch diverse Novellierungen nahezu umgangen wurde? Ist dies tatsächlich so?
03.04.2022

Die Anwendung des WGG ist bei Vermietung von Wohnungen, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurde, normiert

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Guten Tag! Aufgrund gewisser Umstände hat es sich ergeben, dass ich meine Eigentumswohnung (deren Vermietung (Miethöhe etc.) aller Voraussicht nach dem WGG unterliegt) vermieten werde. Der Wohnung selbst ist ein recht großes trockenes Kellerabteil zugeordnet. Darf dieses separat (also zum ortsüblichen Tarif für Lagerflächen) dem Mieter verrechnet werden? Noch eine Frage: Darf im WGG Möbelmiete (mit korrekter Berechnung) verlangt werden? Vielen Dank Mit freundlichen Grüßen
02.04.2022

Vermietung einer Wohnung, die dem WGG unterliegt

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Liebe Frau Molnar, können Sie mir die Verkaufsregelung (zB Imme.Est) genauer erklären? Vielen Dank. Ich möchte ebenso eine frei finanzierte Wohnung in diesem Turm kaufen - und mir wurde erklärt, dass das zugrundeliegende Gesetz "ein Graubereich" ist. Aus Ihren Ausführungen entnehme ich das aber nicht so. Danke
30.03.2022

Immobilienertragsteuer bei Veräusserung

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Was genau bedeutet "nach dem ABGB beschränkt"? Danke für die Antwort.
30.03.2022

Wertbeschränkungen gem. ABGB

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Liebe Frau Magister Molnar, basierend auf Ihrer Antwort(https://www.immobilienwissen.at/frage/w3oGK3 ), Die Miete dieser Wohnung kann frei bestimmt werden((MRG Teilanwendung), ist mein Verständnis richtig? Ich wiederhole hier die Situation dieser Wohnung： Bei dieser Wohnung handelt es sich um eine von der ARWAG im Jahr 2007 errichtete geförderte Mietwohnung(nach §12 WWFSG 1989). Der Mieter hat die Wohnung im Dezember 2021 von ARWAG gekauft, die Förderung wurde zurückbezahlt. Wohnbauförderung Belastungen auf den kauf gegenständlichen Anteilen auch grundbücherlich zur Löschung. Nochmals vielen Dank für Ihre Antwort！
29.03.2022

Vermietung einer Wohnung, die von einem gewerblichen Bauträger unter Inanspruchnahme von Fördermittel errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich habe sie von der Buwog gekauft, ohne vorher der Mieter gewesen zu sein. Für diese Wohnung gilt das WGG. Diese Wohnung möchte ich nun vermieten - für die Wohnung bezahle ich monatlich eine Rücklage, Verwaltungskosten und sowie eine Betriebskostenpauschale. Ich habe herausgefunden, dass man einen Grundzins und einen EVB verrechnen kann. Sind Verwaltungs- und Betriebkosten bereits im EVB inkludiert, oder kann dies zusätzlich vom Mieter verlangt werden?
27.03.2022

Mietzinsbildung gem. WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Sehr geehrte Fachfrauen und Fachmänner auf diesem Gebiet, Meine Frage: Ist das Baurechtsgrundstück samt Baulichkeit nach Ende des Baurechtes, Wohngebäude von einem gewerbl.Bauträger errichet, mit dem WGG belastet ? Fakten: Auf seinen eigenen Grund hat ein gewerbl.Bauträger ein Wohngebäude geplant und eine Baugenehmigung erwirkt (2003-2005) . In Folge war der Bau von Eigentumswohnungen geplant. Von der Gemeinde wurde der Wunsch von Errichtung von Mietwohnungen geäußert, dies war damals noch Gemeinnützigen vorbehalten. Daraufhin wurde einer gemeinn.Wohnbaugen. das Baurecht auf 50 Jahre am Grundstück übertragen. Das Wohngebäude wurde vom Bauträger als Generalunternehmer zu einem Fixpreis errichtet und an die gemeinnütz.Wohnbaugen. übergeben. Im Baurechtsvertrag war die Fälligkeit des Bauzinses erst nach Bezug der Wohnungen vereinbart, sowie auch, dass die darauf sich befindlichen Baulichkeiten nach Baurechtsende ohne Vergütung an die Baurechtsbestellerin zurückfallen. Die Mietverträge sind alle befristet (mit Baurechtsende). In der Baurechtseinlage im Grundbuch ist nichts vom WGG als Belastung vermerkt. Ich hoffe, sie können etwas Licht ins Dunkel bringen, Mit herzlichen Grüßen Katharina Pirnbacher pirnbacher&ingholzbau.at
22.03.2022

Thema eines gewerblichen Vermieters

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Wenn man eine frei finanzierte Eigentumswohnung direkt vom GBT, erworben hat und diese nach 3 Jahren aus privaten Gründen verkaufen möchte, kann man den aktuellen Markpreis verlangen? Auch wenn es aktuell fast das doppelte vom Kaufpreis wäre? Herzlichen Dank!
17.03.2022

Verkaufspreis für eine frei finanziert errichtete Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Lieben Frau Mag. Molnar, wir werden eine Wohnung kaufen. Bei dieser Wohnung handelt es sich um eine von ein gewerblicher Bauträger im Jahr 2007 errichtete geförderte Mietwohnung（nach §12 WWFSG 1989). Der jetzige Verkäufer mietete die Wohnung nach der Fertigstellung bis zum Kauf im Dezember 2021. Die Förderung wurde zurückbezahlt, wann der Eigentümer die Wohnung kauft. Wenn wir diese Wohnung vermieten, dürfen wir des Mietzinses frei bestimmen? Gibt es eine Einschränkung, wenn wir es verkaufen?
17.03.2022

Vermietung einer Wohnung, für die die Kaufoption gem. WGG vom Mieter ausgeübt wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Vielen Dank für Ihre Antwort!! Die erste Nutzung der Wohnung ist Eigentum, dann wird sie an eine fremde Person vermietet. Gibt es eine Vorgabe wie lange die Wohnung im Eigentum genutzt werden muss, um dem MRG zu unterliegten? Bei einem potentiellen Verkauf kann die Wohnung folglich wiederum frei verkauft werden?
16.03.2022

Vermietung einer Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Eine Wohnung wird durch eine gemeinnützige Wohnung errichtet und frei finanziert verkauft. Kommt beim Weiterverkauf und bei der Vermietung das WGG oder das MRG zum Tragen?
15.03.2022

Anwendung des WGG oder MRG bei Vermietung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Liebe Frau Magister Molnar, vielen dank für ihre schnelle antwort! Ich verstehe den Unterschied zwischen Genossenschaftswohnung der gemeinnützigen Bauvereinigung und geförderte Mietwohnung der gewerblicher Bauträger nicht ganz. Die Wohnung liegt im Wohnpark Erzherzog Carl. Geförderte Mietwohnungen gebaut von ARWAG und GEWOG. Diese Wohnung, die ich kaufen möchte, wurde von ARWAG gebaut. meine Frage ist: Gibt es einen rechtlichen Unterschied zwischen dieser Wohnung und der Genossenschaftswohnung der gemeinnützigen Bauvereinigung? Wie in Ihrer vorherigen Antwort erwähnt " Auf Wohnungen, die von der ARWAG errichtet wurden, ist WGG niemals anzuwenden. " Warum also ist die Anwendung des MRG von WGG Novelle 2019 abhängig? Oder auf etwas anderem basierend? Vielen dank, schönen Tag wünsche ich Ihnen！
09.03.2022

unterschiedliche Bauträger

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Der Bauträger meint sie sind eine gemeinnützige Bauvereinigung und somit unterliegen die Wohnungen automatisch den WGG.
07.03.2022

Erkennen einer GBV

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Ich bin interessiert eine freifinanzierte Eigentumswohnung von einer GBV zu kaufen, die erst in ein paar Jahren fertig gestellt wird. Der Bauträger teitl mir mit, dass die Wohnung nur nur selbst zu beziehen wäre und nicht vermietet werden dürfte. Im Falle einer Vermietung unterliegt es jedoch der WGG. Hier auf Ihrer Plattform lese dich doch etwas anderes. Laut Frau Molnar's Aussage: wenn eine GBV eine frei finanzierte Wohnung errichtet und an einen Kunden im Wohnungseigentum verkauft, ohne dass vorher eine anderweitige Nutzung (z.B. Miete) der Wohnung erfolgt ist, die Vermietung einer Wohnung, an der Wohnungseigentum begründet ist, und die durch einen Käufer, der keine GBV ist, erfolgt, nicht den Bestimmungen des WGG unterliegt. Unterliegt solche Wohnungen jetzt der WGG oder nicht? Müsste ich demnach im Vertrag nachlesen ob die Anwendung des WGG vertraglich festgehalten wird?mfg
07.03.2022

Kauf einer frei finanzierten Wohnung von einer GBV

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Liebe Frau Magister Molnar, Vielen Dank für Ihre Antwort! wir möchten eine Wohnung kaufen. Bei dieser Wohnung handelt es sich um eine von der ARWAG im Jahr 2007 errichtete geförderte Mietwohnung. Diese Wohnung wurde später vom ersten Mieter gekauft, von dem wir jetzt die Wohnung kaufen werden. Wenn wir diese Wohnung vermieten,Unterliegen wir in unserem konkreten Fall bei einer Vermietung dem WGG oder MRG hinsichtlich der Festsetzung des Mietzinses oder dürfen wir diesen frei bestimmen? Können wir das aus dem Grundbuch oder einem anderen Dokument herauslesen? Mit freundlichen Grüßen und herzlichem Dank für Ihre Beantwortung!
07.03.2022

Kauf einer Wohnung von einem Verkäufer, der vorher Mieter war

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte Frau Mag. Molnar, mein Freund und ich überlegen, uns eine Eigentumswohunung zu kaufen. Die Wohnung wurde 1998 von der DWG (gemeinnützige Donauländische Wohnungsgenossenschaft) gebaut. Wir haben den Kauf- und Eigentumsvertrag aus dem Jahr 1999 vorliegen, abgeschlossen zwischen der DWG und den Käufern. Die Käufer haben damals mit der DWG Anwartschaftsverträge abgeschlossen, in denen sich die Parteien verpflichtet haben, einen Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag über die jeweils vertragsgegenständliche Wohnung abzuschießen. In dem Vertrag steht außerdem: "Festgestellt wird, daß eine Förderung nach den Bestimmungen des Wohnbauförderungsgesetzes erfolgt ist, weshalb Baukosten und Annuitäten der Darlehen im Verhältnis der Nutzflächen aufzuteilen sind. Im übrigen nehmen die Käufer die Bestimmungen des Wohnbauförderungsgesetzes zur Kenntnis." Können Sie mir sagen, welches Recht bei einer Vermietung der Eigentumswohnung anzuwenden wäre? Würde das unter das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz fallen? Vielen Danke für Ihre Einschätzung!
25.02.2022

Kauf einer geförderten Wohnung mit Vermietungsabsicht

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich habe 2018 eine Wohnung von einem privaten Vorbesitzer gekauft die ursprünglich der Buwog gehörte. Baujahr 1959ff. Lt Kaufvertrag unterliegt die Whg der WGG und ein Mietpreis wäre gedeckelt? Stimmt das und wieviel könnte ich bei Vermietung verlangen? Herzlichen Dank für eine Antwort, Beste Grüße
23.02.2022

Vermietung einer Wohnung, die dem WGG unterliegt.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Unterliegt die Miete der MRG? Liebes Experten Team, danke im Voraus für eure Hilfe! Wir werden eine Wohnung kaufen. Diese Wohnung wurde 1996 vom Österreichischessiedlungswerk (ÖSW) errichtet.Der jetzige Verkäufer mietete die Wohnung nach der Fertigstellung bis zum Kauf im Jahr 2013.Das Gebäude wurde unter Inanspruchnahme einer Förderung gemäß WWFSG 1989 errichtet, die anteilige Förderung wird im Zuge der Kaufabwicklung aus dem Treuhanderlag ausbezahlt. Aktuell gibt es einen Hinweis zum Veräußerungsverbot auf Grundbuch, “PFANDRECHT für Land Wien”,und VERÄUSSERUNGSVERBOT gem § 6 Abs 4 WWFSG 1989 für Land Wien. Wenn wir diese Wohnung kaufen und vermieten, einer Vermietung dem MRG hinsichtlich der Festsetzung des Mietzinses oder dürfen wir diesen frei bestimmen? Wo können wir neben der Konsultation eines Anwalts (Noch nicht in der Phase der Vertragsgestaltung) noch nach Mietbeschränkungen suchen?
23.02.2022

Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte Damen & Herren, Könnten Sie bitte sagen, was die hauptunterschiede sind, wenn ich eine wgg oder normal wohnung kaufen würde? Danke
22.02.2022

Kauf einer Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Liebe Frau Mag. Molnar, vielen DANK für die bisherigen (sehr kompetenten) Antworten! Auf die Frage "https://www.immobilienwissen.at/frage/y3jGgQ" würde ich gerne wissen, wie sich das WGG im "worst case" auswirken könnte (da bisher eine klare gesetzliche Regelung noch fehlt): A) Wie hoch könnte die Miete angesetzt werden da mir als Endkunde/Käufer die Grundkosten / Baukosten usw. nicht bekannt sind? B) Wie sich, falls WGG im Grundbuch vermerkt werden sollte, dieses auf die Verkaufspreisgestaltung der Wohnung in zB 10 Jahren auswirken würde? Kann hier trotzdem der Marktwert verlangt werden oder "nur" der jetzige Kaufpreis (2022) + Indexierung? C) Falls im Kaufvertrag nicht expliziert steht das WGG zur Anwendung kommt darf dieses dann trotzdem im Grundbuch vermerkt werden? D) Falls in den nächsten Jahren ein Gesetz beschlossen werden sollte, dann würde dieses, so nehme ich an, nur ab einem Stichtag in der Zukunft gelten und nicht rückwirkend anwendbar sein? (Ihre Einschätzung aus vergangenen Gesetzesänderungen) Vielen vielen DANK und liebe Grüße
13.02.2022

Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wird

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Damen & Herren, ein in den 60iger Jahren errichteter Baukomplex bestehend aus 2 Gebäuden unterliegt dem WGG. Es ist bereits ein Dachbodenausbau genehmigt. Auch die derzeitigen Wohnungen werden unisono mit dem Ausbau saniert. Nach welcher gesetzlichen Basis werden dann die Wohnungen vermietet? Sind nun die Status Quo bestehenden Wohnungen nun dem MRG zuordnenbar? In Erwartung Ihrer Rückmeldung verbleibe ich mit freundlichen Grüßen, Maximilian Forsthuber
09.02.2022

Vermietung von Mietgegenständen, die dem WGG unterliegen

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Lieben Frau Mag. Molnar, vielen Dank für Ihre Antwort. Auf folgende Antwort von Ihnen hätte ich noch eine Frage. Ihre Antwort: „Bei frei finanzierten Wohnungen, die in der Erstverwertung im Wohnungseigentum verkauft werden, ist es unerheblich, ob der Bauträger (= Verkäufer) ein gewerblicher Bauträger oder eine GBV ist. Im Vermietungsfall gilt § 1 Abs 4 MRG, hinsichtlich späteren Verkauf gelten die selben gesetzlichen Regelungen (z.B. Immo-Est).“ Meine Frage: Gibt es diesbezüglich einen Gesetzestext bzw. einen Paragrafen welcher diesen Sachverhalt klar regelt? Warum ich frage ist die Gegebenheit dass die Bauträger explizit im Kaufangebot darauf hinweisen dass es sich hier scheinbar um einen rechtlichen "Graubereich" handelt. Vielen Dank im Vorhinein & liebe Grüße
08.02.2022

Kauf einer frei finanzierte Wohnung - Ergänzung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Liebe Frau Magister Molnar, in 1030 Wien werden derzeit 2 Wohntürme von gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften errichtet. Ein Teil der Wohnungen wird vermietet, der anderer Teil wird verkauft. Bei den Verkaufswohnungen wird darauf hingewiesen, dass es sich um eine frei finanzierte Eigentumswohnung handelt. Welches Mietrechtsgesetzt kommt bei einer eventuellen Vermietung dann zur Anwendung? WGG oder MRG? Wie würde es in weiterer Folge mit dem Verkauf der Wohnung in z.B. 10 Jahren aussehen? Müsste hier etwas beachtet werden? Besten Dank und liebe Grüße Daniel
05.02.2022

Kauf einer frei finanzierten Eigentumswohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

S.g. Frau Mag. Molnar! Wir beabsichtigen den Kauf einer kleinen Eigentumswohnung in Baden. Diese ist in einem Haus, das in den 70er-Jahren von der "ATLAS", Gemeinnützige Wohnungs- & Siedlungsgenossenschaft m.b.H., errichtet wurde. Ursprünglich handelte es sich um eine Genossenschaftswohnung, die von der ATLAS an einen Vorbesitzer unseres jetzigen Verkäufers verkauft worden war und dem WGG unterlag. Bis Ende 1995 (so lange lief nach unserem Verständnis auch ein Darlehen) hatte die ATLAS auch ein Vorkaufsrecht und musste einer Veräußerung zustimmen. Der jetzige Verkäufer der Wohnung hat diese im März 2014 eben nicht von der ATLAS sondern von einem Vorbesitzer gekauft und bis vor kurzem darin gewohnt. Wir kaufen diese Wohnung nun also von einem Verkäufer, der nie einen Vertrag mit der ATLAS hatte und planen sie für die nächsten 3 Jahre zu vermieten bis wir für unsere Kinder Eigenbedarf haben. Unterliegen wir in unserem konkreten Fall bei einer Vermietung dem WGG oder MRG hinsichtlich der Festsetzung des Mietzinses oder dürfen wir diesen frei bestimmen? Mit freundlichen Grüßen und herzlichem Dank für Ihre Beantwortung!
02.02.2022

Kauf einer von einer GBV errichteten Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Guten Tag, Ich wohne derzeit in Wohnungseigentum mit Landesförderung ( muss zurückbezahlt werden) Ich würde gerne eine freifinanzierte Eigentumswohnung kaufen, diese wird von einem gemeinnützigen Bauträger gebaut und verkauft. -Muss ich in dieser Wohnung meinen Hauptwohnsitz anmelden? -Könnte ich diese Wohnung sofort vermieten ( zb an Familienmitglieder ohne Gewinnerzielung) Vielen Dank
01.02.2022

Kauf einer frei finanzierten Eigentumswohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Guten Tag, wir beabsichtigen eine Eigentumswohnung zweck Vermietung zu erwerben. Die Wohnhausanlage wird von Gedesag (gemeinnützige Donau-Ennstaler-Siedlungs- Aktiengesellschaft) errichtet. Jede vierte Wohnung in dieser Anlage wird direkt vom Land NÖ vergeben (Bewerbung an Land NÖ notwendig). Beim Kaufpreis dieser Wohnungen, egal ob Vergabe direkt von Gedesag oder Land NÖ ist keine Förderung ausgewiesen. Können diese Wohnungen frei vermietet werden? Herzlichen Dank. MK
30.01.2022

Kauf einer Eigentumswohnung, die von einer GBV errichtet wird, zur Vermietung

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Kann ich eine frei finanzierte Eigentumswohnung vermieten, wenn der Erbauer ein Gemeinnütziger Bauträger ist? Bzw. Zu welchen Konditionen kann ich so eine Wohnung vermieten? Vielen Dank
29.01.2022

Vermietung einer Eigentumswohnung, die durch eine GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Liebes Immobilienwissen-Team, ich wohne seit 2020 in einer 95qm² Genossenschaftswohnung, welche 1994 errichtet wurde. Es waren Einkommensgrenzen bei Mietvertragsunterzeichnung einzuhalten. Ich weiß nicht explizit, ob die Wohnung noch gefördert wird oder bei Vertragsunterzeichnung wurde (Wie kann ich das rausfinden?). Es wurden für 95qm² 14.000€ (147€ / qm²) Beitrag geleistet, wovon 4000€ auf Grundnebenkosten entfallen. In meinem im Jahre 2020 geschlossenen Mietvertrag mit der Genossenschaft steht explizit, dass "die Genossenschaft nicht vorhat, mir Wohnungseigentum jetzt oder in Zukunft einzuräumen". Da ich die Wohnung gut finde und es für Mietverträge ab 2019 eine Kaufoption gibt, möchte ich gerne wissen, ob ich nicht trotzdem das Recht auf Eigentum durch Anfrage an die Genossenschaft nach 5 Miete habe. Zieht hier der im Jahre 2020 geschlossene Mietvertrag mit dem Auschluss von Eigentum mehr als der Passus im WGG? Grundsätzlich: Ist die Kaufoption freiwillig von der Genossenschaft festzulegen, oder MUSS bei allen Objekte, die die Anforderungen erfüllen (Kein Baurecht, keine 30 Jahre seit Erstbezug, mehr als 40qm², aufrechte Förderung, mindestens 74,17€ Betrag pro qm²) automatisch das Recht auf Eigentumserwerb gegeben werden, auch wenn nicht explizit im Mietvertrag aufgeführt? Danke!
20.01.2022

Anrecht auf Kauf

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Hallo nochmal und danke für die Hilfe. Es geht um die Frage: https://www.immobilienwissen.at/frage/R3RxNJ (WGG oder MRG) Welche Unterlagen müssen hier überprüft werden bzw. was sollte ersichtlich sein? Bzw. auf was überprüfen? Habe mit Maklerin und auch mit der Hausverwaltung telefoniert und diese meinen es handelt sich um den Teilanwend. Bereich des MRG. Nach meinen Recherchen tendiere ich aber zum WGG. Kommt es hier auf die Begründung an oder gibt es nur eine klare Antwort. Dh. wenn bswp. ein Anwalt konsultiert wird.
18.01.2022

relevante Unterlagen

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte Expert:innen, ich habe 2004 eine Eigentumswohnung von einer gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft (Neuland) während der Errichtung erworben. In den letzten beiden Stockwerken befinden sich Eigentumswohnungen, darunter Genossenschaftswohnungen. Die Anlage wurde mit Mitteln des §12 WWFSG 1989 gefördert. Ich habe die Förderung bereits vor einigen Jahren ausbezahlt. Bin ich bei einer Vermietung mit dem Mietzins gedeckelt und wenn ja, welche Deckelung kommt hier zum Tragen? Wie sieht die preisliche Gestaltung bei einem Verkauf aus? Wäre hier eine Deckelung vorgesehen oder ist man in der Preisgestaltung frei? Vielen Dank im voraus für Ihre Expertise und Antwort.
17.01.2022

Vermietung bzw. Verkauf einer Eigentumswohnung, die gem. WWFSG gefördert wurde, und für die die Förderung zur Gänze rückbezahlt wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Liebes Experten Team, danke im Voraus für eure Hilfe! ich habe vor eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten, welche 1978 gebaut wurde. Das Wohnhaus wurde von der gemeinnützigen Wohn- und Siedlungsgenossenschaft Ennstal errichtet. Folgendes steht im Wohnungseigentumgsvertrag: "Das Wohnhaus wurde nach Bestimmungen des Wohnbauförderungsgesetzes 1968 errichtet, und ist die Verkäuferin auf Grund der Förderungsbestimmungen verpflichtet, die Liegenschaft in das Eigentum der Käufer zu übertragen. Die Wohnung hatte schon mindestens 2 Privatbesitzer und wurde 2020 auch einige Monate vermietet. Ich kaufe diese Wohnung also von einem Privaten. Die Wohnbauförderung ist abbezahlt und sie liegt länger als 15 Jahre zurück. - Gilt hier das WGG oder der Teilanwendungsbereich des MRG? - Wie hoch darf der Mietzins angesetzt werden? - Was ist noch zu beachten? Vielen Dank für Ihre Hilfe und Expertise!
14.01.2022

Anwendungsbereich und Beschränkungen bei Vermietung für eine Wohnung, die gem. WBF 1968 errichtet wurde.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Damen und Herren, die BUWOG (gemeinnütziger Bauträger) bietet auf „Willhaben“ Wohnungen (diese befinden sich im Eigentum der BUWOG seit vermutlich über 20 Jahren) zum Verkauf an, welche dem WGG unterliegen (wird im Grundbuch einverleibt). 1. Frage: Ich möchte eine Wohnung kaufen (Kauf nach dem 1.8.2019 –-> neue Regelungen kommen zur Anwendung) und an Dritte vermieten. Unterliege ich für den Rest der „Lebenszeit“ der Immobilie dem WGG und darf ich dabei lediglich die Mietzinsobergrenze lt. Richtwert des jeweiligen Bundeslandes als Miete verlangen oder kann nach 15 Jahren ein frei vereinbarter Hauptmietzins eingefordert werden und eine Löschung im Grundbuch bezüglich Anwendung des WGG beantragt werden. 2. Frage: Ist es möglich, dass man nach dem Kauf der Wohnung (zum Verkehrswert und gerade nicht zum Buchwert) das WGG generell sofort zum Erlöschen bringt und somit generell das WGG nicht mehr zur Anwendung kommt oder geht das frühestens nach 15 Jahren. 3. Frage: Kann man die angebotenen Wohnungen von der BUWOG bereits nach 5 Jahren wertsteigernd verkaufen, wenn man den Verkehrswert für die Wohnung bezahlt hat und ein Vorkaufsrecht für die BUWOG NICHT ins Grundbuch einverleibt wurde oder gilt die Spekulationsfrist von 15 Jahren auch dann, wenn man selbst nie die „Mietkaufwohnungs-Option“ in Anspruch genommen hat, sondern die Wohnung erst nach endgültigem Verkauf (nach mehr als 20 Jahren) auf einer Internetplattform durch die BUWOG kauft. Ich ersuche um Rückmeldung und vielen Dank im Voraus. LG
08.01.2022

Kauf einer Wohnung die von einer GBV errichtet wurde, durch eine Person, die zuvor nicht Mieterin war.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich moechte eine Wohnung erwerben welche von einer GBV als Mietwohnung errichtet wurde und dann 2017 an den derzeitigen Mieter verkauft wurde. Der Mieter hat die Wohnung gleich anschliessend wieder verkauft und ich wuerde jetzt von dem aktuellen Eigentuemer die Wohnung erwerben. Wenn ich die Wohnung vermieten moechte gilt fuer mich dann der Mietzins nach WGG oder die normale Anwednung nach MRG? Danke
07.01.2022

Kauf einer Wohnung, die durch eine GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Damen und Herren, Ich bin derzeit Erstmieter (seit 1992) einer GBV Wohnung, welche dem WGG unterliegt und habe vor diese zu kaufen. Sofern ich es richtig verstehe, unterliegt diese Wohnung bei Vermietung nach §15h WGG, 15 Jahre dem Vollandwendungsbereich des MRG und fällt danach in den Teilanwendungsbereich des MRG. Meine Frage ist nun, ob diese Reglung weiter besteht, falls die Wohnung in gerader Linie vererbt/veräußert wird, oder ob dann wieder der verrringerte Mietzins laut WGG in Kraft tritt? Und gibt es einen Unterschied, falls das Erbe/die Veräußerung vor Ablauf der 15 Jahre geschieht?
28.12.2021

Kaufoption gem. WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Damen und Herren, Ich bin derzeit Erstmieter (seit 1992) einer GBV Wohnung, welche dem WGG unterliegt und habe vor diese zu kaufen. Sofern ich es richtig verstehe, unterliegt diese Wohnung bei Vermietung nach §15h WGG, 15 Jahre dem Vollandwendungsbereich des MRG und fällt danach in den Teilanwendungsbereich des MRG. Meine Frage ist nun, ob diese Reglung weiter besteht, falls die Wohnung in gerader Linie vererbt/veräußert wird, oder ob dann wieder der verrringerte Mietzins laut WGG in Kraft tritt? Und gibt es einen Unterschied, falls das Erbe/die Veräußerung vor Ablauf der 15 Jahre geschieht?
28.12.2021

Kaufoption gem. WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Guten Tag, wir kaufen aktuell eine Wohnung von einem Bauträger/GmbH, der wiederum das gesamte Gebäude von einer gemeinnützigen Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft GmbH vor ungefähr 4 Jahren gekauft hat. Der letzte Mieter ist vor kurzem ausgezogen. Mich interessiert nun, ob für uns als GmbH weiterhin die Bestimmungen des WGG gelten. Müssten wir uns, wenn wir die Wohnung vermieten, an die Bestimmung des WWG halten? Vielen Dank im Voraus.
15.12.2021

Kauf einer Wohnung in einem Haus, das von einer GBV errichtet wurde und an eine Nicht-GBV verkauft wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Sehr geehrte Experten/Innen, mich würde interessieren welchem Mietzins eine Wohnung unterliegt die ehemals gefördert von einer GBV errichtet wurde und erstmals vom Mieter der Wohnung nach 10 Jahren gekauft wurde. Der erste Käufer hat die Wohnung später an eine Privatperson verkauft und jetzt wird sie wieder verkauft. Ich wäre 3ter Eigentümer. Wenn ich vermieten möchte, unterliegt die Vermietung dem Teil MRG wie beim Erstkäufer oder muss ich nach dem WGG vermieten? Sämtliche Förderungen wurde im Zuge des Erstkaufes ausbezahlt. Anlage wurde ursprünglich nach dem WWFSG 1989 errichtet. Besten Dank im Voraus
14.12.2021

Mietzinsbildung bei Vermietung einer von einer GBV errichteten Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte ExpertInnen. Ich erwäge den Kauf einer in Bau befindlichen Eigentumswohnung in enem geförderten Bauvorhaben in OÖ, nach OÖ Eigentumswohnungs-Verordnung 2019. Die Wohnung würde frei finanziert gekauft werden. Welche Rechte aber auch Einschränkeungen ergeben sich für mich - trotz Freifinanzierung - bei diesem Kauf, insbesondere was das Veräußerungs- und Vermietungsrecht betrifft? Sprich, dürfte ich - sofern vonnöten - die Wohnung verkaufen und dürfte ich diese vermieten? Und wenn ich - wie per se geplant - die Wohnung in Hauptwohnsitz beziehe, dürfte ich dennoch einen beruflich bedingten Nebenwohnsitz führen? Vielen Dank für Ihre Unterstützung und mit freundlichen Grüßen, B.P.
11.12.2021

Kauf einer Eigentumswohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte ExpertInnnen, Ich erwäge den Kauf einer Eigentumswohnung in einem geförderten Bauvorhaben in Oberösterreich, nach OÖ Eigentumswohnungs-Verordnung 2019. Der Kauf würde frei finanziert erfolgen. Welche Rechte und welchen Einschränken ergeben sich für mich (trotz der Freifinanzierung) bei dem Kauf dieser Wohnung, Insbesondere hinsichtlich Veräußerungsrechs und des Vermietungsrechts ? Sprich könnte ich die Wohnung verkaufen und vermieten? Und bei - wie es per se geplant ist - Einzug mit dortigem Hauptwohnsitz - darf ich dennoch über einen beruflich bedingten Nebenwohnsitz verfügen? Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen, B.P.
11.12.2021

Kauf einer Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte ExpertInnen, ich bewohne seit 01/2019 eine Genossenschaftswohnung (Gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft GmbH) mit Option Eigentum in Wien. Laut Vergabeblatt gilt für die Wohnung das WWFSG 1989 in Verbindung mit §3 der Neubauverordnung 2007. Die Eigenmittel in der Höhe von ca. EUR 25.657,- (Grundkostenbeitrag ~15.227,- und Baukostenbeitrag ~10.430,-) habe ich bereits beim Einzug vollständig entrichtet. Da ich den Nutzungsvertrag nach dem 01.08.2019 abgeschlossen habe, habe ich die Möglichkeit die Mietwohnung nach 5 Jahren zu kaufen, sprich 01/2024. Ich bin dann 15 Jahre an die Wohnung/ MRG gebunden und darf sie die nächsten 15 Jahre nur zum zulässigen Richtwert vermieten 5,81 €/m². Meine Frage lautet, wenn ich die Wohnbauförderung sofort nach Kauf der Wohnung auszahlen kann, kann ich die Wohnung für einen höheren Mietpreis vermieten/verkaufen oder bin ich weiterhin 15 Jahre an das Mietrechtgesetz gebunden? Gibt es eine Möglichkeit sich von den 15 Jahren zu entbinden? Vielen lieben Dank im Voraus Mfg Stankovic
06.12.2021

Kauf einer Wohnung und spätere Vermietung

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Kann bei unbefristeten Mietverträgen mit Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsletzten (Eigentümer ist eine Gemeinnützige Wohnbaugesellschaft) eine sogenante Kündigungssperre von einem Jahr im Vertrag vereinbart werden? (konkret steht im Vertrag: Der Mieter verzichtet auf die Dauer von einem Jahr auf sein Kündigungsrecht). Ist das nicht eine Schlechterstellung des Mieters gegenüber dem MRG?
19.11.2021

Der Mieter verzichtet auf die Dauer von einem Jahr auf sein Kündigungsrecht

KommR Erich Hauswirth

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

guten tag, ich habe in 2017 eine wohnung von buwog gekauft und möchte die wohnung vermieten; wie hoch die miete wäre und mit frist oder ohne zu vermieten wäre; laut antwort von buwog die wgg $13 abs.6 gültig wäre; danke für ihre antwort, calarasanu
13.11.2021

Vermietung einer von einer GBV errichteten Wohnung durch einen Käufer, der zuvor nicht Mieter dieser Wohnung war

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Ich kaufe eine Wohnung in einem Wohngebäude, dessen Errichtung den Bestimmungen des Wohnbauförderungsgesetzes 1954 und der Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes unterliegen. Die Wohnung wurde 1973 von der Genossenschaft verkauft - als Wohnungseigentum. Ich kaufe diese Wohnung in 2021. Gibt es im Hinblick auf die Vermietung und die Miethöhe Beschränkungen?
10.11.2021

Kauf einer Eigentumswohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Zu Beantwortung meiner Frage von gestern : Die Wohnung wurde gebaut als die BUWOG noch GBV war und sie wurde bisher von der BUWOG vermietet und wird jetzt erst von dieser an Dritte verkauft. Momentan steht die Wohnung leer.
08.11.2021

mietrechtliche Anwendung nach Kauf einer Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Wenn in einem Wohnhaus mit mehreren Eigentumsobjekten der Wohnungseigentumsvertrag nie geändert wurde - gilt dann der Wohnungseigentumsvertrag (mit WEG 1948)von der Errichtung des Hauses? Dazu unser konkreter Fall: Wenn ein Miteigentümer einen Gangteil mit ca. 10m2 (allgemeine Fläche) vor mehr als 30 Jahren seinem WEG-Objekt einverleibt, keine Zustimmung der übrigen Miteigentümer einholt - wird er dann rechtmäßiger Eigentümer? In der Hauseinlage der Baupolizei ist der Umbau baurechtlich genehmigt. Die Anteile der Miteigentümer wurden nicht geändert. Viele spätere Miteigentümer wissen gar nicht, dass jemand sein WE Objekt um ca. 10m2 ohne zusätzliche Kosten vergrößert hat und auch keine Anpassung bei den Betriebskosten hat. Kann heute eine Anpassung und nachträgliche Kostentragung geschehen oder ist dieser "Zustand" konkludent in den Besitz des Miteigentümers übergegangen? Danke für Ihre Auskunft.
08.11.2021

Veränderungen im Haus

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Kauf einer Buwog Wohnung als Dritter: Was wäre, wenn die Wohnung nach dem Kauf wieder vermietet wird, und der neue Mieter die Wohnung nach 10 Jahren dann kauft? Kommt dann § 20 abs 1 Z2a zur Anwendung und fallt es somit wieder aus dem wgg? Und im Anwendungsbereich des WGG kann ein Mietpreis von 1,80€ pro m2 plus EVB plus BK verlangt werden?
07.11.2021

Mietrechtliche Anwendung bei Vermietung einer Eigentumswohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Ich hätte noch eine Frage zu der Elektrozuleitung: Die Steigleitungen wurden erneuert, welche zu den Sicherungen führen, welche den Wohnungen zugeordnet sind. Diese Sicherungen liegen außerhalb der Wohnung. Die Zuleitung zur Wohnung und der Zählerkasten ist aber veraltet. Die Hausverwaltung meint, dass ab der Sicherung der oder die Eigentümerin verantwortlich ist, das heißt, dass ich für die Sanierung der Elektrozuleitung zuständig bin, obwohl diese außerhalb der Wohnung liegt. Stimmt das?
04.11.2021

Wartung und Instandhaltung von Elektrozuleitungen

Mag. Alois Rosenberger

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte ExeprtInnen, ich beziehe seit 04.05.2017 eine Genossenschaftswohnung (Gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft GmbH) mit Option Eigentum in Wien. Laut Vergabeblatt gilt für die Wohnung das WWSFG 1989. Die Eigenmittel i.H.v. ca. 32.000€ habe ich vollständig entrichtet. Meine Frage lautet nun, darf ich mir eine Eigentumswohnung (freifinanziert oder gefördert) kaufen, ohne meine jetzige Genossenschaftswohnung (welche ich in Zukunft auch mind. mehr als 6 Monate im Jahr nutzen würde) zurückgeben zu müssen? Vielen Dank im Voraus.
01.11.2021

geförderte Mietwohnung Nutzung

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Und was bedeutet das?
26.10.2021

weiterführende Frage zur gestrigen Frage

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

GBT soll heißen gemeinnütziger Bauträger. Und ich wollte das vorweg und unabhängig klären. Ist hier das WGG anzuwenden, auch wenn es sich um eine frei finanzierte Eigentumswohnung handelt?
25.10.2021

Kauf und Vermietung einer frei finanzierten Eigentumswohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Überlege eine neu errichtete frei finanzierte Wohnung in Wien von GBT zu kaufen. Darf ich die Wohnung vermieten, bzw wenn ja, zu welchen Bedingungen ? Im Kaufvertrag ist diesbez. nichts angeführt.
23.10.2021

Kauf einer Wohnung zu Vermietungszwecken

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Ich bin Student und habe noch kein volles Gehalt. Welche Möglichkeiten gibt es, dass trotzdem ich im Mietvertrag stehe? Liebe Grüße
20.10.2021

Sprechen Sie mit dem Vermieter.

KommR Erich Hauswirth

Mietrecht

Länderübergreifend sind die benötigten Dokumente zum Mieten einer Wohnung oft unterschiedlich (zB Deutschland). Wo finde ich am schnellsten & einfachsten heraus, was man in Österreich benötigt? Was ist, wenn mir ein Dokument fehlt, weil ich dieses einfach nicht habe? Vielen Dank
20.10.2021

Mietrecht

Mag. Alois Rosenberger

Wohnbauförderung

Ich möchte in eine Immobilie investieren. Mein Eigenkapital ist jedoch nicht unendlich hoch. Gibt es Möglichkeiten zur Förderung? Wenn ja, welche? Danke
20.10.2021

Immobilie als Investment

Mag. (FH) Doris Molnar

Baubewilligung

Hallo. Meine Frage ist was ich tun kann, wenn mein Bauvorhaben nicht bewilligt wurde? LG
20.10.2021

Baubewilligung

Mag. Alois Rosenberger

Mietrecht

Hallo, darf ich meine Schwester bei mir wohnen lassen für ca. 3-4 Monate ohne es dem Vermieter zu melden?
20.10.2021

Darf ich einen Mitbewohner in die Wohnung aufnehmen ohne den Vermieter zu unterrichten?

KommR Erich Hauswirth

Mietrecht

Muss ich meinem Vermieter melden, dass ich mir eine Katze zugelegt habe?
20.10.2021

Haltung einer Katze in einer Mietwohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Hausverwaltung

Hallo - der Geschirrspüler ist kaputt. Die Hausverwaltung sagt wir müssen uns selber beim Hersteller zur Reparatur melden. Ist dies nicht eigentlich die Aufgabe der Hausverwaltung alles bezüglich dessen zu übernehmen?
20.10.2021

Muss sich die Hausverwaltung um die Reparatur eines kaputten Geschirrspülers kümmern?

KommR Erich Hauswirth

Mietrecht

Sehr geehrte Damen u. Herren! Ich habe 2002 eine Wohnung (1030 Wien, 40 m²) in Wohnungseigentum gekauft, die sich in einem Wohnhaus befindet, das 1975 von einer GBV errichtet wurde. Die vorherige Eigentümerin hat die Wohnung 1984 als Mieterin von der GBV als WE gekauft. Unter welchen Bedingungen könnte ich die Wohnung nun vermieten? LG H.Bartl
14.10.2021

Vermietung einer Eigentumswohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Frau Molinar, Ich habe die Absicht, eine freinfinanzierte Wohnung in Wien zu kaufen, die dem WGG-Gesetz unterliegt. Mir wurde gesagt, dass die Miete gedeckt ist, aber im Falle eines künftigen Weiterkaufs es gibt keine Begrenzung des Verkaufspreises. Ich habe gelesen, dass manchmal der Verkaufspreis muss mit zB dem Bauträger diskutiert werden und zu einem fairen Marktpreis eingestellt werden. Meine Frage ist, wie man sicher sein kann, dass es keine solche Begrenzung für den zukünftigen Verkauf gibt? Welche Dokumenten muss vorhanden sein und im Allgemeinen, was sollte im Inneren festgelegt werden? Danke schön im Voraus! LG Petar
13.10.2021

Kauf einer Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnbauförderung

Vielen Dank, Frau Mag. Molnar! lt. WE-Vertrag gab es tatsächlich Anwartschaftsverträge. Ändert dies etwas bezüglich einer Vermietung?
07.10.2021

Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnbauförderung

Ich möchte eine Wohnung kaufen, welche von einer gem. Genossenschaft in NÖ 1993 errichtet und lt. WE-Vertrag 1999 an die damaligen Mieter verkauft wurde. Der jetzige Verkäufer hat die Wohnung vor 6 Jahren gekauft (3. Eigentümer). Auf dem Anteil gibt es keine Förderung mehr. Kann die Wohnung angemessen vermietet werden und fallen sämtliche Auflagen der NÖ Wbf mit deren Auszahlung auf besagtem Anteil weg? Danke!
05.10.2021

Kauf einer Wohnung, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnbauförderung

Sehr geehrte Frau Molnar, ich bin am Kauf einer Wohnung interessiert, die von einer gem. Genossenschaft errichtet wurde (ich bin/war nicht Mieter der Wohnung). Wären bei einem allfälligen Weiterverkauf etwaige (Preis-)Beschränkungen zu beachten? Förderungen udgl. sind abbezahlt.
03.10.2021

Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Super, vielen Dank! Also in dem Fall würde man zuerst ein paar Monate die Wohnung mieten und dann kaufen können. Wie sieht es in diesem Fall aus?
01.10.2021

Kauf einer Mietwohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnbauförderung

S.g. Frau Mag. Molnar, ich checke eben das Kaufanbot der GBV (erstmalig, Erstbezug 2011) für eine geförderte Wohnung, in der ich aktuell in Miete bin. Das Bankdarlehen wird von der GBV zurückbezahlt, das WBF-Darlehen soll planmäßig übernommen werden. Ist es Rechtens, dass ich mit Übernahme des WBF-Darlehens auch die Rückzahlung der Zuschüsse zum Bankdarlehen VOLL übernehmen muss und die GBV nur den um die Zuschüsse verringerten Betrag rückführen muss? In die Überlegung, ob ich das WBF-Darlehen gleich ausbezahle oder weiter laufen lassen möchte, spielen viele Faktoren mit: - Wie hoch ist der Unterschied in der Gesamtsumme, die jeweils zurückzuzahlen ist. Lt. GBV gibt es keinen Tilgungsplan vom Land NÖ. Dort habe ich jz direkt angefragt. Wissen Sie vll noch eine andere Stelle, die mir da rechnerisch weiterhelfen könnte, falls ich keine Antwort bekomme? - Gibt es einen Unterschied bei Weiterverkauf bzw. Weitervermietung (habe was von einer Zustimmung der Förderstelle gelesen), ob die Wohnung nach wie vor gefördert ist oder nicht? - Sonstige Unterschiede, die zu bedenken wären? (Auf die Tatsache, dass man nur in einer geförderten Wohnung Wohnbeihilfe beantragen könnte wurde ich hingewiesen.) Muss der Verkehrswert nicht zwingend im Zuge des Kaufanbotes bekannt gegeben werden? Und muss der Kaufpreis bei geförderten Wohnungen nicht immer UNTER dem Verkehrswert liegen? Vielen Dank im Voraus für Ihre Infos! BG
27.09.2021

Kaufoption gem. WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Ich bin der 3. Eigentümer einer Wohnung nach der Errichtung eines Eigentumswohnhauses durch eine gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft. Ich musste erfahren, dass in diesem Haus die Hausverwaltung, die seit Anfang der 1970-er Jahre die Wohnungen verkauft hat und auch seit damals die Verwaltung durchführt, die Wohnungseigentümerversammlungen nicht gemäß dem WEG abführt. (Keine schriftlichen Einladungen von der HV und keine Teilnahme durch die Hausverwaltung, daher auch keine Protokollführung). Ich war daher auch nicht über die Durchführung einer Eigentümerversammlung informiert, da der Termin nur auf dem "Schwarzen Brett" durch die "Haussprecher" veröffentlicht war. Mein diesbezüglicher Einwand wurde mit dem Hinweis "Wir halten und an das WGG" kann ja wohl nicht rechtens sein, da mir als Zweitwohnungseigentümer und den Wohnungseigentümern, die z.T. ihre Wohnungen vermietet haben, eine Teilnahme durch fehlende schriftliche Einladung nicht möglich ist.
13.09.2021

Eigentümerversammlungen in WE-Anlagen

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Wie wird der Mietzins berechnet im Vollanwendungsberreich/Teilanwendungsbereich sowie bei einer Vollausnahme?
10.09.2021

welcher Mietzins wofür

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Guten Tag! Ich bin interessiert an einer Wohnung, die von einer gemeinnützigen Genossenschaft verkauft wird. Soweit ich weiß, darf ich bei Vermietung dann nur den Richtwert verlange. Ist das die absolute Obergrenze? Wenn ich eine Küche einbaue und ein Parkplatz vorhanden ist, darf dann mehr verlangt werden? Vielen Dank! Liebe Grüße
10.09.2021

Kauf einer Wohnung, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung verkauft wird

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Sg.Frau Mag.Molnar, besten Dank für Ihre rasche Antwort, es handelt sich tatsächlich um einen Kauf-u. WE-Vertrag, die Förderung war die WBF 1968 u. diese wurde ausbezahlt.
06.09.2021

Vermietung einer Eigentumswohnung, die mit Fördermittel der Wohnbauförderung 1968 errichtet wurde.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Guten Tag, ich beabsichtige eine Eigentumswohnung zu kaufen, diese wurde 1974 durch einen gemeinnützigen Bauträger mit Förderungsmittel errichtet, ca.2 Jahre später wurden diese im Wohnungseigentum an die Mieter verkauft, ich kaufe von einem Eigentümer, der diese Wohnung in den 1990ern gekauft hat, die Förderung wurde zwischenzeitlich ausbezahlt. Könnten Sie mir sagen zu welchem Mietzins ich vermieten darf ? Ich danke herzlichst im Voraus.
02.09.2021

Kauf einer Eigentumswohnung, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Guten Tag, Ich möchte dieses Jahr meine Genossenschaftswohnung kaufen. Es wurden einige Mängel, die ich in den ersten drei Jahren gemeldet hatte nicht begutachtet und die Setzungsrisse zur Außenwand (Holzriegel, Holzfassade) und den Fenstern sind zT um die 4mm breit. Macht es in diesem Fall Sinn einen Sachverständigen zu konsultieren, der sich alles ansieht und die Mängel anführt? Da es sich bei den Mängeln hauptsächlich um die Fassade und Fenster handelt, die nach dem Kauf ja weiterhin in der Betreuung der Genossenschaft verbleiben. Müssten diese Mängel vor Kauf von der Genossenschaft repariert oder begutachtet werden? Könnten Mängel, die von der Genossenschaft nicht behoben werden einen Einfluß auf den Kaufpreis haben, da ich diese Mängel dann beheben müsste? Weiters - ich wohne im EG und habe links und rechts neben der Terrasse eine kleine Rasenfläche (Summe 15m²) die als Allgemeinfläche gilt, die allerdings durch eine Hecke begrenzt ist und so nicht von anderen Mietern zugänglich ist. Laut Genossenschaft kann diese Fläche nicht mitgekauft werden, allerdings ist das Abstellen von Möbeln oder setzen von Pflanzen auf dieser Rasenfläche verboten. Die Pflege muss vom mir selbst gemacht werden, da auch die Gärtner nicht den Rasen betreten können, oder die Hecke von innen schneiden kann. Gibt es hier Außnahmeregeln? Vielen Dank
23.08.2021

Kauf einer Wohnung durch die aktuelle Mieterin

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Guten Tag, ich überlege den Kauf einer Wohnung, die von der BUWOG veräußert wird. Die Wohnung war zuvor vermietet und wird direkt von der BUWOG verkauft. Baujahr des Hauses ist mit ca. 2001 angegeben. Die Maklerin sagte mir, dass die Wohnung nicht frei zu vermieten wäre, sondern angemessen vermietet werden muss. Angemessen wäre ja keine sonderliche Einschränkung. Aber wie kann ich herausfinden, ob die Wohnung unter das WGG fällt? Ich konnte diese Frage einfach nicht klären und würde mich sehr über Hilfe freuen.
27.07.2021

Kauf einer Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Wie hoch dürfen "Aufwandsentschädigungen" sein, wenn man vom Mietvertrag vorzeitig zurücktritt? Es handelt sich hierbei um eine Mietwohnung (Neubau), die dem WGG unterliegt. Sind € 1.000,-- zu hoch?
27.07.2021

Aufwandsentschädigung bei Vertragsrücktritt des Mieters

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Gilt das Gleiche auch für einen neuen Käufer sofern der Kauf der Wohnung durch den Mieter mit 21/12/2017 bzw. in einem anderen Fall per 03/12/2018 im GB eingetragen wurde? MfG, Peter Kaltenböck
18.07.2021

Kauf einer Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich überlege eine Wohnung die 1994 ursprünglich von einer Genossenschaft errichtet wurde zu kaufen. Der Vorbesitzer der Wohnung hat diese vor 19 Jahren von der Genossenschaft gekauft. Die Wohnung ist nun komplett ausbezahlt, also es läuft kein Darlehen mehr. Wie ist ew nun, wenn ich diese Wohnung vermieten möchte? Fällt diese unter das WGG? Bzw. wo erfahre ich, ob diese Wohnzng unter das WGG fällt? Vielen Dank für Ihre Hilfe!
06.07.2021

Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte Damen und Herren, Ich hab im 10/07 eine Genossenschaftswohnung bezogen welche im 01/08 gemäß der Kauoption gekauft wurde. Nun möchten wir diese verkaufen da wir aus Wien ins Burgenland ziehen. Da dies ja noch innerhalb der 10Jahre liegt ist lt. Kaufvertrag eine Summe von 14800€ an die Bauvereinigung zu bezahlen die dann zur Löschung des Vorkaufsrechts führt. Von der Genossenschaft habe ich schon die Rückmeldung das sie die Wohnung nicht rückkaufen werden. Meine Frage: die Wohnung hat derzeit aber einen wesentlich höheren Straßenverkaufswert - was ist hier noch zu beachten? Ist es überhaupt möglich diese zu verkaufen da es sich ja noch innerhalb der 10 Jahre befindet? (Spekulationsfrist?) Bzw. Was gibt es hier zu bedenken? Vielen Dank
12.06.2021

Spekulationsfrist bei Verkauf einer Eigentumswohnung, die vom ehemaligen Mieter infolge Kaufoption gekauft wurde.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Verkauf einer Eigentumswohnung (Genossenschaft mit Kaufoption) innerhalb 10jahre
12.06.2021

Verkauf einer Eigentumswohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnbauförderung

Ich miete seit September 2009 eine nach dem Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG) 1989 geförderte Wohnung in Wien und habe nun die Hausverwaltung um ein Kaufanbot für den Übertrag in mein Eigentum gebeten. Als Antwort kam folgender Satz: "Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) kommt bei der Liegenschaft xxx nicht zur Anwendung. Bei dem Bauträger, der diese Liegenschaft errichtet hat, handelt es um keine gemeinnützige Bauvereinigung. Die Liegenschaft ist nach dem WWFSG 1989 §15 gefördert. Ein gesetzlicher Anspruch auf eine Wohnungseigentumsübertragung besteht daher zu keinem Zeitpunkt." Das scheint mir im Widerspruch zur gesetzlichen Lage zu sein, wenn ich mich hier korrekt eingelesen habe, oder? Falls dem so ist: Gibt es eine rechtliche Möglichkeit (Schlichtungsstelle?) zur Klärung dieser Sache oder muss man hier einen Anwalt konsultieren? Danke für Ihre Auskunft.
08.06.2021

mehrere Faktoren müssen gegeben sein, damit es eine Kaufoption für eine geförderte Mietwohnung gibt

Mag. (FH) Doris Molnar

Hausverwaltung

Sachverhalt: Ein fertiges Bauprojekt (Wohnungen und Allgemeinflächen übergeben, WEG noch in Vormerkung rd. 5.700 gesamte ideelle Anteile) ist von über 80 Parteien bezogen worden. Das Nutzwertgutachten ist noch nicht fertiggestellt, die finale Eigentumseintragung schwebt noch. Der Bauträger hat eigene Tops erworben und ist mit ca. 15% Miteigentümer. Er hatte (kauf-)vertraglich das Recht die HV erstmalig auszusuchen. Nun hat der Bauträger AirBnB für eine seiner Tochterfirmen im Objekt errichtet, eine KFZ-Werkstatt eingerichtet (von einem Schauraum war die Rede). Die von ihm gewählte HV ist schwach, untätig und zudem vermutlich auch parteilich. Der Bauträger versucht nun seine Kosten (zB AirBnB-Reinigung) überproportional an die anderen Miteigentümer abzuwälzen (zB indem dieselbe Reinigungsfirma für AirBnB und Allgemeinflächen gewählt wird, gibt es keine saubere Kostentrennung), agiert komplett ungesteuert als ob er Eigentümer der Gesamtliegenschaft wäre (veranlasst Dienstleistungen ohne dies der HV Bekannt zu geben). Es ist deshalb wahrscheinlich, dass >50% der Miteigentümer die HV los werden wollen, es wird voraussichtlich demnächst ein Anwalt eingeschalten. Fragen: 1. Habe ich als Miteigentümer (49/5700) das Recht, mir den bestehenden HV-Vertrag aushändigen zu lassen (in meinem Kaufvertrag beziehen sich zudem Klauseln auf den Beginn des Vertrages zw. Bauträger und HV)? 2. Gelten grundsätzlich 3 oder 6 Monate Kündigungsfrist zum Kalenderjahrende? 3. Was gilt als grobe Verfehlung einer Hausverwaltung, welche in (a.o.) Kündigungsrecht nach sich zieht? 4. Haben Sie bzw. gibt es Vorlagen für eine Neuausschreibung der Hausverwaltung und ein Muster-Leistungsverzeichnis, wenn wir die Neuausschreibung durchführen wollen? Wenn ja, wäre es bitte möglich mir einen Link zu übersenden oder derartige Unterlagen als PDF. Besten Gruß & Gesundheit! Manfred Türmer
01.06.2021

Kündigung und Neuausschreibung einer Verwaltung

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich habe die Möglichkeit meine Genossenschaftswohnung zu kaufen. Der Preis ist zu hoch. Wenn ich nunmehr den Preis wegen offenkundiger Unangemessenheit überprüfen lasse, kann ich, sollte das Gericht wider Erwarten keine Unangemessenheit feststellen, noch zum ursprünglichen Angebotspreis kaufen? Oder ist diese Möglichkeit dann nicht mehr gegeben?
31.05.2021

Kaufpreis einer Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Wir haben eine Wohnung in einer mit der Förderung FM93 im Jahr 1995 errichteten Wohnhausanlage mit einer Größe von 67m2 gekauft. Die Wohnungen wurden im Eigentum vergeben und die bisherige Eigentümerin hat die Wohnbauförderungsfinazierung vor Verkauf heuer vollständig ausbezahlt. Wir wollen die Wohnung nun auf 3 Jahre befristet vermieten und stellen uns die Frage, ob der Mietzins im Vollanwendungsbereich des MRG und damit auf Basis des Richtwertmietzinses zu berechnen ist oder ob er im Bereich der Teilanwendung und damit im Bereich des frei zu vereinbarenden Mietzinses liegt. Das Förderdarlehen wurde nicht vergünstigt sonder regulär zurückbezahlt.
26.05.2021

Vermietung einer gefördert errichteten Eigentumswohnung nach Auszahlung des Förderdarlehens

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich habe die Möglichkeit, als "bisheriger Mieter gem. §§ 15b bis 15e", eine von einer Wohnbaugenossenschaft errichtete Wohnung zu kaufen. Laut Kaufvertrag "pendelt die Wohnung sohin aus dem WGG aus". Was geschieht, wenn ich diese Wohnung später weiter verkaufe? Unterliegt diese Wohnung danach wieder dem WGG, oder gilt dieses "auspendeln" auch für zukünftige Eigentümer welche nicht Mieter der Wohnung waren?
23.05.2021

Kauf einer von einer GBV errichteten Wohnung durch den bisherigen Mieter

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Hallo, bezüglich des WGG § 15g würde mich interessieren was mit dem im Grundbuch einverleibten Vorverkaufsrecht der Genossenschaft (Bauvereinigung) geschieht wenn die Wohnung innerhalb von 15 Jahren ab Abschluss des Kaufvertrages wie unter Punkt (3) beschrieben an Verwandte gerader Linie übertragen wird? Erlischt dieses dann oder bleibt dieses dann auch für den Verwandten gerader Linie bis zum Ablauf der 15 Jahres Frist bestehen? Des Weiteren würde mich interessieren ob § 15h WGG immer erst 15 Jahre nach Abschluss des ersten Kaufvertrages erlischt egal ob die Wohnung dazwischen innerhalb der 15 Jahres Frist z.b.: schon zwei mal weiterverkauft wurde? Vielen Dank!
19.05.2021

Vorkaufsrecht gem. § 15 g WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Baurecht

Dürfen in Wien in einer Wohnzone hofseitig Aussenjalousinen ohne Genehmigung der Baubehörde angebracht werden? In der Bauordnung steht unter §62 "wenn sie dem Gebrauchsabgabengesetz 1966" unterliegen. Wie ist das zu verstehen? Durch die Erwärmung der südseitig gelegenen Fenster sind im Sommer weit über 30 Grad Celsius messbar. Kann bei diesen hohen Temperaturen eine andere Maßnahme wie z.B. Klimaanlage gesetzt werden? Danke für Ratschläge.
18.05.2021

Außenjalousien, Klimaanlage

Mag. Alois Rosenberger

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich wohne seit 2004 in einem über 30 Jahre alten Haus einer gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft, die im Eigentum von zwei gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaften ist. In Wien. Habe ich das Recht, die Wohnung zu kaufen? Wenn ja, zu welchem Preis pro m²?
18.05.2021

Kaufoption gem. WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Guten Tag! Danke für die Gelegenheit, hier eine Frage stellen zu können. Unsere Frage wäre: Wir haben vor, eine Wohnung zu kaufen die zu seiner Zeit als ein Wohnungseigentumsobjekt von einer gemeinnützigen Bauvereinigung mit der Wohnbauförderung 1968 errichtet wurde. Die Förderung wurde mittlerweile zurückbezahlt und das Veräußerungsverbot aus dem Grundbuch gelöscht. Sollten wir die Wohnung irgendwann einmal vermieten wollen, würde hier der angemessene Mietzins verlangt werden können oder würde sie allein aufgrund der Tatsache der Errichtung durch eine gemeinnützige Bauvereinigung dem WGG unterliegen. Und an welches Amt kann ich mich als ein Kaufinteressent in einem solchen Fall wenden? Danke im Voraus für Ihre Antwort!
16.05.2021

Kauf einer Wohnung, die von einer GBV (gemeinnützige Bauvereinigung) errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Guten Tag! Wir haben Interesse an einer Wohnung errichtet durch eine Wohnbaugenossenschaft. Der Verkäufer hat jene Mietwohnung mit Kaufoption, 2020 gekauft und verkauft diese jedoch gewinnbringend. Welchen Sinn macht er für den Verkäufer selbst gewinnbringend zu verkaufen wenn er diesen Differenzbetrag laut Gesetz sowieso an die Wohnbaugenossenschaft zurückbezahlen muss? Oder gibt es hier ein Schlupfloch? Wäre interessant zu wissen für ein mögliches Kaufanbot. Vielen Dank! MfG
01.05.2021

Weiterveräußerung einer Wohnung, die im Rahmen der Kaufoption vom Mieter gekauft wurde.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Wir haben seit einigen Jahren einen Gewerbebetrieb in unserem Haus bei Wohnungseigentum. Dieser Betrieb verbraucht große Mengen an Wasser. Der Betrieb hat einen Subzähler. Dazu gab es keine Abstimmung/Zustimmung der Mehrheit. Wenn ein Miteigentümer(Betrieb) einen Subzähler hat, können dann andere Miteigentümer ebenfalls einen Subzähler installieren lassen? Danke für Ihre fachkundige Auskunft.
28.04.2021

Verbrauchsabhängige Abrechnung

Michael Klinger, B.A.

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich möchte eine Wohnung von der Buwog kaufen, die mit geförderte Mittel errichtet wurde (war nie Mieter der Anlage). Die Förderung soll mit dem Kauf zurückbezahlt werden. Wenn ich diese Wohnung vermieten möchte unterliege ich der Vollanwendung des MRG. Ist das korrekt, dass ich nach 15 Jahren die Miete nach dem freien Mietpreis anpassen darf sobald ich ein neues Mietverhältnis abschließe? Vielen Dank für die Rechtsmeinung.
24.04.2021

Kauf einer Wohnung, in der man zuvor nicht Mieter war

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Wie muss Abstimmung sein, wenn die Fassade nur gestrichen werden soll, obwohl eine Reinigung durchgeführt wurde und ein Baumeister eine Sanierung für nicht nötig hält?
23.04.2021

ordentliche - außerordentliche Verwaltung

Michael Klinger, B.A.

Wohnungseigentumsrecht

Danke für die Beantwortung. Es wurden keine Fördermittel in Anspruch genommen, die gemeinnützige Baugenossenschaft hat mich aber trotzdem auf den Paragraphen 20 WGG und 16 Mrg verwiesen und dadurch auf die Verwendung des angemessenen Mietzins. Haben sie dafür eine Erläuterung?
20.04.2021

Kauf einer ungeförderten Eigentumswohnung von einer GBV

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Ich habe vor eine Wohnung (Neubau in NÖ-Projekt befindet sich noch in Bau) von einer Gemeinnützigen Baugenossenschaft zu erwerben. Es ist ein freifinanziertes Objekt und es wird Wohnungseigentum begründet. Ich möchte das Objekt als Anlage benutzen und vermieten. Da ich das Objekt von einer Gemeinnützigen Baugenossenschaft erwerbe, bin ich zurzeit verunsichert, ob ich dadurch in irgendeiner Form dem WGG unterweisen bin, besonders bezüglich Mietzinsbildung. Gilt hier trotzdem der frei vereinbarte Mietzins (Neubau)?
18.04.2021

Kauf einer Eigentumswohnung von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Vielen Dank für die rasche Antwort und die Erläuterung. Leider ist mir nur nicht ganz klar welcher Mietzins in unserem Fall angewendet werden muss. Vielen Dank im Voraus. Mit freundlichen Grüßen
17.04.2021

Mietzins bei Teilanwendung (§ 1 Abs 4) MRG

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Guten Tag, wir haben 2018 unsere Wohnung gekauft welche von einer gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft errichtet wurde. Im Zuge des Kaufes haben wir sämtliche Darlehen abbezahlt und das Vorkaufsrecht aus dem Grundbuch ist auch gelöscht. Wenn wir die Wohnung nun vermieten sollten unterliegt der Mietzins dann dem angemessenen Mietzins und dem Teilanwendungsbereich des MRG?! Der Kauf war vor der Gesetzesnovelle 2019 und wir waren Mieter zum Zeitpunkt der Übertragung in unser Eigentum. Vielen Dank im Voraus. Mit freundlichen Grüßen
16.04.2021

Mietzins bei Vermietung einer von einer GBV errichteten Wohnung, die vom ehemaligen Mieter gekauft wurde.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Damen und Herren, kann man eine Wohnung die der WGG unterliegt, (im Vollanwendungsbereich) bei Vermietung, nach Abschluss des Kaufvertrages auch Abschreiben ? Natürlich unter einhaltung des Richtwertmietzinses. Beste Grüße !
13.04.2021

Vermietung einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde und gekauft wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Wir haben eine ETW (BJ 1960) die dem WGG unterliegt gekauft. Ist eine Hauptwohnsitzbegründung zwingend notwendig für den Erwerb dieser ETW? Oder reicht ein Nebenwohnsitz?
11.04.2021

Anwendungsbereich des WGG bzw. WEG

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Sehr geehrte Damen und Herren, ich möchte eine Wohnung, die mein Vater mir und meiner Schwester als Schenkung übertragen hat, vermieten. Die Mieteinnahmen möchte ich gerne in den nächsten Jahren meinem Sohn, der zur Zeit Zivildienst macht und im nächsten Jahr studieren wird, überlassen. Soweit ich informiert bin, wären diese Mieteinnahmen steuerfrei bis zu einem Gesamteinkommen von 11.000 € im Jahr. Meine Fragen: 1. Muss ich eine notarielle Bestätigung haben, dass mein Sohn der Empfänger der Mieteinnahmen ist? 2. Muss der Mietvertrag von mir oder von meinem Sohn unterschrieben werden, wenn zwar ich der Besitzer aber er der Empfänger der Miete ist? 3. Gibt es sonst etwas, worauf ich achten muss? Ich danke ihnen für eine baldige Antwort! Mit freundlichen Grüßen, Mag. Maler
11.04.2021

Sehr geehrte Frau Maler,

Mag. Alois Rosenberger

Mietrecht

Vielen Dank, Frau Mag. Molnar! Das Haus wurde 1904 erbaut. Alle Wohnungen bis auf zwei waren vermietet, alle anderen werden von Eigentümern bewohnt. Die zur Diskussion stehende Wohnung kann nicht neu vermietet werden, da sich die ideellen Eigentümer über die weitere Verwendung nicht einigen können. Frage: Kann diese Wohneinheit im Vollanwendungsbereich des MRG stehen? Wenn ja, ist ihr Wert für einen Investor wesentlich geringer, als wenn sie dem MRG nicht unterliegt. Die Hausverwaltung wollte oder konnte mir zu dem Sachverhalt keine Auskunft geben. Danke für nochmalige Stellungnahme. Dietrich Leutelt
02.04.2021

Althaus, Miteigentum,

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Ich bin ideeller Miteigentümer an einer Altbauwohnung, die bislang unter Mieterschutz stand. Der Mieter ist kürzlich verstorben. Nun will jeder der drei ideellen Miteigentümer etwas anderes: Ich würde meinen Anteil gerne zum höchstmöglichen Preis verkaufen. Einer der anderen, der Eigentümer der Nachbarwohnung ist, will nur eines der Zimmer aus der leeren Wohnung für Familien-Vergrößerungszwecke seiner Wohnung einverleiben. Sein Anteil entspricht zufällig in etwa der Zimmergröße. Der zweite Miteigentümer will die komplette Wohnung erwerben, aber nur, ohne das besagte Zimmer abzugeben und natürlich zum günstigsten Preis. Ein Rechtsberater des Einzimmer-Abtrenners sagt, die Wohnung stünde unter Vollanwendung des MRG, obwohl sie ja derzeit nicht für Mietzwecke zur Verfügung steht. Im Haus gibt es noch eine Mietwohnung. Alle anderen sind im Eigentum. Der Immobilienmarkt ermöglicht (derzeit) hohe Verkaufspreise. Meine beiden Miteigentümer wollen möglichst wenig bezahlen. Wie bekommt man diese Kuh vom Eis? Nur durch Teilungsklage? Ich möchte die Kosten dafür nicht tragen (incl. Sachverständigen-Kosten). Habe das Gefühl, dass ich durch das Vollanwendung-Argument zu einem niedrigen Verkehrswert gebracht werden soll.
01.04.2021

Verfügung über ideelles Miteigentum

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Ich möchte die Gasleitungen in meiner neu erworbenen Wohnung überprüfen lassen wegen einer neuen Gassteckdose. Im Eigentümervertrag steht nichts diesbezüglich und die Gaszähler sind in der Wohnung angebracht. Jedoch wurde bisher anscheinend generell keine Überprüfung gemacht. Ist das in Wien nicht verpflichtend alle 15 Jahre eine Überprüfung durchzuführen?
31.03.2021

Überprüfung Gasleitungen

Mag. Alois Rosenberger

Hausverwaltung

Guten Tag, wer ist zuständig bei undichten Gasleitungen, die Hausverwaltung bzw WEG? Oder die einzelnen Eigentümer*innen? Was ist wenn eine undichte Stelle in der Wohnung festgestellt wird?
30.03.2021

Eine undichte Gasleitung ist immer ein ernster Schaden des Hauses.

KommR Erich Hauswirth

Mietrecht

Ein Haus mit 10 Wohnungen wurde 1980 von einer Gemeinde errichtet. Aktuell wird ein angemessener Mietzins § 16 vorgeschrieben. Das Haus wird nun thermisch saniert und in diesem Zuge wird den Mietern angeboten die Bäder und WC auch im bestehenden Mietverhältnis zu sanieren. Kann für die Deckung der Kosten an den NICHT allgemeinen Teilen des Hauses - die HMZ-Reserve muss diese Kosten nicht decken? - eine freiwillige Vereinbarung mit den Mietern getroffen werden. Kann dieser Betrag 'frei' vereinbart werden? Was muss in der Zustimmungserklärung stehen?
23.03.2021

Sehr geehrte Frau K.

Mag. Alois Rosenberger

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Frau Mag. Molnar, eine nach dem WGG geförderte und 2010 errichtete Wohnung wird von der Erstmieterin im 11. Jahr gekauft. Die Bedigungen für den Kauf sind erfüllt, das Objekt soll künftig vermietet werden. Gehe ich richtig in der Annahme, dass hier auf mind. 15 Jahre der Vollanwendungsbereich des MRG zum Tragen kommt? Sprich Richtwertmietzins abzgl. 25% für die geplante Befristung, Basis ist der Nutzwert. Weiterverrechnet werden können die Kosten laut MRG. Wie steht es jedoch um die Erhaltungs- und Verbesserungskosten? Inwieweit sind Zuschläge für bestimmte Merkmale (Lage vermutlich nein, aber z.B. Küche, hochwertige Parkettböden, IT-Netzwerk, Außenrolläden, Klimaanlage, ...) erlaubt? Vielen herzlichen dank vorab!
17.03.2021

Grundsätzlich ist das Modell der Möglichkeit zum nachträglichen Eigentumserwerb immer von der weiteren Eigennutzung des früheren Mieters ausgegangen.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Damen und Herren, wir überlegen eine Eigentumswohnung zu kaufen, die früher mal eine BUWOG Wohnung war aber in der Zwischenzeit schon mehrmals den Eigentümer gewechselt hat. D.h. wir kaufen sie nicht direkt von der BUWOG sondern von dem jetzigen Eigentümer. Uns ist es bewusst, dass sie bei einer Weitervermietung in das WGG fällt und somit die Mietzinsbildung zu beachten wäre. Da wir sie jedoch für den Eigengebrauch kaufen, betrifft uns das (noch) nicht. Nun zu meiner Frage: sollten wir die Wohnung in Zukunft wieder verkaufen wollen, gibt es Einschränkungen auch bzgl. des Verkaufspreises oder gibt es nur Einschränkungen im Falle einer Vermietung? Vielen Dank im Voraus! MFG
08.03.2021

Kauf einer Wohnung zum Eigenbedarf

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte Damen & Herren! Wir haben im Jahr 2020 eine Wohnung im Erstbezug bezogen und mussten feststellen, dass die beiden neuen Lifte mit keiner intelligenten Liftsteuerung ausgestattet wurden - heißt, jeder Lift muss einzeln gerufen werden, was zu Leerfahrten und dadurch erhöhten Wartungs & Energiekosten führt. Kann ich, aufgrund der Tatsache, dass es sich um ein neues Gebäude handelt, eine zeitgemäße Ausstattung fordern, bzw würde eine Liftsteuerung in diese Kategorie fallen? Weiters können wir seit August 2020 (offizielle Wohnungsübergaben) die Gemeinschaftsräume nicht benutzen, da diese weiterhin vom Bauträger als Lager verwendet werden. Können wir hier Abschlag- bzw Mietzahlungen vom Bauträger verlangen, in marktüblicher Höhe pro Quadratmeter?
02.03.2021

Übergabe einer neuen Wohnhausanlage

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Sehr geehrte Frau Mag. Molnar, wir wohnen als Familie, zwei Erwachsene, zwei Kinder, in einer BWS-Genossenschaftswohnung, die zu klein wird. Meine Frau (wir sind verpartnert) ist die Mieterin unserer Wohnung, die Kinder und ich sind nur hier gemeldet. Wir überlegen derzeit, ob eine zweite Wohnung das Platzproblem lösen könnte. Wenn ich diese anmieten und meinen Hauptwohnsitz dorthin verlagern würde, wäre das mit dem Gesetz vereinbar? Mit freundlichen Grüßen, Viviane Eisold-Pernthaller
28.02.2021

amtliche Meldung, gemeinsamer Haushalt

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Hallo, Ich möchte mich in die EigentumsWohnung meines Mannes 1x pro Woche (Arbeitsraum) einmieten. Muss er bzw. ich dafür steuerlich was beachten? Die Miete wäre auch deutlich niedriger als die Kreditkosten pro Monat. Also nur ein Beitrag und ich brauche den Raum für Beratungsleistungen. Danke und herzliche Grüße P.J.
26.02.2021

Steuerrecht

Mag. Alois Rosenberger

Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte Frau Molnar, vielen Dank für ihre rasche und kompetente Antwort! Das könnte für die anderen Fragesteller ebenso von Interesse sein: Ich habe zuerst versucht anhand des historischen Grundbuchs im Bezirksgericht zu erheben, ob eine Förderung vergeben wurde. Aber die Inhalte aus diesen alten Büchern zu entziffern ist für einen Laien wahrlich nicht einfach. Ich habe dann aber vom Bundesministerium für Digitalisierung und Wirtschaftsstandort innerhalb kurzer Zeit eine Antwort darüber erhalten, ob für die Wohnhausanlage je eine Förderung vergeben wurde. Dort anzurufen und anzufragen kann ich den anderen Forumteilnehmerinnen nur empfehlen, wenn es darum geht, Auskünfte über historische Förderungen zu erhalten. In meinem Fall wurde erfreulicherweise nie eine Förderung vergeben!
23.02.2021

Finden historischer Förderungen

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnbauförderung

Ich bin interessiert an Kauf einer geförderten Eigentumswohnung, die sich derzeit im Bau befindet und gegen Ende 2021 übergeben wird. Ich würde beim Kauf ein Förderungsdarlehen von Land Wien erhalten, welches ich in monatlichen Kosten zurückzahlen werde. Darf ich ohne Preiseinschränkung die Wohnung jederzeit verkaufen, nachdem ich später das Förderungsdarlehen vollständig zurückgezahlt habe? Vielen Dank für Ihre Antwort!
23.02.2021

Verkauf einer Wohnung nach Rückführung der Förderung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Fr. Mag. Molnar, vielen Dank für die Beantwortung. Ich hätte noch eine weiterführende Frage zu https://www.immobilienwissen.at/frage/oQ5dr3 : Und wenn die Förderung auf das Zinshaus noch nicht abgelaufen ist? Kann dies auf die Bestimmungen des Verkaufspreises der Eigentumswohnung Einfluss haben? Im Grundbuch, wie auch bspw. in meiner Betriebskostenabrechnung bzw. Jahresvorschau sind diese Fördermittel nicht ersichtlich. Scheinbar gilt die Förderung für andere Objekte (nicht ETWen sondern Mietwohnungen) im Zinshaus. Freundliche Grüße
21.02.2021

Kauf - Förderung - Miete

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Schönen guten Tag und vielen Dank, dass Sie diese Plattform anbieten. Ich würde gern eine von mir im Jahre 2015 gekaufte BUWOG-Wohnung, die dem WGG unterliegt, verkaufen (Fördermittel sind seit einigen Jahren ausgelaufen). Muss ich bei der Bemessung des Kaufpreises Richtlinien/Preisdeckelungen berücksichtigen oder kann ich uneingeschränkt verkaufen? LG, Daniel
18.02.2021

Kaufpreis für Wohnung nach Auslaufen der Förderung

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Seit 01.03.2020 ist eine in meinem Eigentum stehende Wohnung vermietet. Nun habe ich eine Nachzahlung über die Betriebskosten erhalten. Kann ich diese in voller Höhe an die Mieter weiterverrechnen oder nur aliquot (= Nachzahlung / 12 Monate * 10 Monate Mietzeit). Danke und beste Grüße
17.02.2021

Wer muss die Betriebskosten Nachzahlung leisten, bzw. wen steht die Betriebskostenrückzahlung des letzten Abrechnungszeitraumes zu.

KommR Erich Hauswirth

Mietrecht

Die Wohnung (unterliegt Vollanwendung MRG) ist seit 2008 befristet an einen Mieter vermietet. Der Mietvertrag war immer auf 3 Jahre befristet vermietet und wurde immer wieder verlängert bis August 2020 (also von Sept. 2008-Aug.2011, dann von Sept. 2011 bis Aug. 2014 und so weiter bis August 2020). Falls der Vermieter der Wohnung eine zu hohe Miete verlangt hat, für wieviele Jahre kann der Mieter in diesem Fall die überhöhte Miete rückverlangen? Für die letzten 3 Jahre oder für die letzten 10 Jahre?
11.02.2021

Rückforderungsanspruch bei Kettenmietverträgen.

KommR Erich Hauswirth

Mietrecht

Sehr geehrte Damen und Herren, ich will ein Geschäftslokal (MRG angemessener Mietzins) mieten. Kann ich auf mein Rügepflicht verzichten? Dh. kann ich dem Vermieter die Sicherheit geben, dass ich - auch wenn der Mietzins unangemessen hoch ist - nicht Rügen werde bzw. ist es rechtswidrig, wenn man sowas macht.
08.02.2021

Ein Unternehmer, der eine Geschäftsräumlichkeit mietet, kann sich nur auf die Überschreitung des zulässigen Höchstmaßes nach § 16 Abs 8 erster Satz MRG berufen, wenn er die Überschreitung unverzüglich, spätestens jedoch bei Übergabe des Mietgegenstands, gerügt hat.

KommR Erich Hauswirth

Wohnungseigentumsrecht

Vielen Dank für die Beantwortung der Frage. Wie würde das mit der Angemessenheitsüberprüfung vor Gericht aussehen? Sind hier die Gerichtskosten von der Allgemeinheit zu übernehmen oder vom Einbringer? Bedarf es da vorher eine Abstimmung der Eigentümer? Vielen Dank
08.02.2021

Wer bezahlt die Kosten einer Überprüfung der Abrechnung

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Bezugenehmend auf meine letzte Frage: Vielen Dank für Ihre Ausführungen! Um den Sachverhalt zu Öräzisieren: Korrekt, ich bin Mieter. Es gäbe laut Bauträger jedoch die Option, den Kauf der Wohnung durch "Verwandte des Mieters" durchzuführen, was insgesamt zu einem Kauf durch Dritte führe. Ist in diesem Fall möglich, die Implikationen des RBG (angemessener Mietzins) zu erhalten, wenn der Verwandte (ein Dritter) die Wohnung kauft und der aktuelle Mieter nicht als Käufer aufscheint, sondern rein zusätzlich zum Käufer in das Grundbuch eingetragen wird? Zusätzlich: Wäre die Wohnung weiterhin im Vollanwendugsbereich des MRG oder gilt bei RGB der Teilanwendungsbereich (sprich müsste bei befristeter Vermietung weiterhin ein um 25% geringerer angemessener Mietzins verrechnet werden? Vielen Dank im voraus!
05.02.2021

Konstruktion zur Umgehung rechtlicher Bestimmungen

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Damen und Herren, ich stehe vor einem Kauf meiner Mietwohnung die im WGG ist und für welche laut Aussagen des Verkäufers/Bauträgers das Rückzahlungsbegünstigtengesetz gilt und demnach die Wohnung vom Käufer angemessen vermietet werden darf, SOFERN es sich um einen Drittkauf (also nicht durch den Mieter) handelt. Meine Frage: Ist es rechtlich möglich, die Wohnung über eine Dritte Person zu kaufen und den aktuellen Mieter beim Kauf in das Grundbuch einzutragen (die Dritte Person und der Mieter wären im Grundbuch) UM weiterhin das Rückzahlungsbegünstigtengesetz - und die damit verbundene Möglichkeit des angemessenen Mietzins bei Vermietung - anwenden zu können? Vielen Dank im Voraus! Mit freundlichen Grüßen, Christian Ohrfandl
04.02.2021

Wohnungskauf, angegebener Sachverhalt nicht nachvollziehbar!

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Im Zuge einer Brandschutzinspektion wurden mehrere Mängel in unserer Wohnanlage festgestellt. Die Kosten beliefen sich letzendlich auf über 15.000.- netto. Die Hausverwaltung schickte mir auf Anfrage nach den Kostenvoranschlägen einen 2,5 Jahre alten Preisspiegel einer Jahresauschreibung für Brandschutz. Ist dies legitim oder muss bei solch hohen Kosten (die sicherlich vorab bekannt waren) nicht doch ein KV von zumindest 3 Anbietern eingeholt werden.? mfg Wolfgang Hautz
02.02.2021

Für welche Arbeiten sind Vergleichsofferte notwendig?

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Vielen dank für Ihre rasche Antwort. Ist ein freier Mietzins nach Tilgung der Wohnbauförderung möglich?
02.02.2021

Mietzins Bei Vermietung nach Kauf einer ehemaligen Mietwohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Wir sind im Zuge eine Eigentumswohnung zu kaufen, die die Verkäuferin 2002 bei einer gemeinnützigen Genossenschaft als Mieterin erstbezogen und schließlich gekauft hat. Wir wollen das offene Darlehen mit Zuschuss und Wohnbauförderung übernehmen. Ist es möglich nach circa 10 Jahren mit freiem Mietzins zu vermieten?
02.02.2021

Kauf einer ehemaligen Mietwohnung mit Förderdarlehen

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Hallo. Kann der Vermieter, wenn nur ein Stromzähler vom Energieanbieter im Haus vorhanden ist, in den einzelnen Wohnungen Subzähler montieren und den Strom an die Mieter weiterverrechnen? Danke
31.01.2021

Berechtigung des Vermieters Strom weiter zu verrechnen.

KommR Erich Hauswirth

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich habe eine BUWOG Garten-Wohnung gekauft die dem WGG unterliegt. Ich möchte die Wohnung gerne vermieten: Wird der Garten bei der Berechnung der Miete berücksichtigt? Können sie mir eine kompetente Stelle nennen, die mir bei der Berechnung der zulässigen Miete behilflich sein kann? Danke
30.01.2021

Mietzinsbildung nach WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Frau Mag. Molnar, wir überlegen eine im Jahr 1976 errichtete Wohnung zu kaufen. Diese Wohnung wurde von einer gemeinnützigen Bauvereinigung („Heimbau“) gebaut, wobei die Wohnung in Erstverwendung nach Fertigstellung an eine Privatperson veräußert wurde. Laut Heimbau handelt es sich bei diesem Objekt um eine „freifinanzierte Eigentumswohnung“; aus dem ursprünglichen Kaufvertrag geht allerdings hervor, dass ein Wohnbaudarlehen aufgenommen wurde und die Bestimmungen des Wohnbauförderungsgesetz 1968 einzuhalten sind. Unterliegt diese Wohnung im Falle einer Vermietung dem WGG? Darüber hinaus würde mich interessieren, an welcher Formulierung ich im historischen Grundbuchauszug künftig ein „WGG-Objekt“ erkennen könnte? Welche Dokumente der Urkundensammlung (abgesehen vom seinerzeitigen Kaufvertrag) könnten für eine diesbezügliche Beurteilung relevant sein? Vielen herzlichen Dank für die Beantwortung meiner 3 Fragen zum WGG. Freundliche Grüße Katharina König
24.01.2021

Kauf einer Wohnung, die von einer GBV als Eigentumswohnung errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Die Wohnung (unterliegt Vollanwendung MRG) ist seit 2008 befristet an einen Mieter vermietet. Der Mietvertrag war immer auf 3 Jahre befristet vermietet und wurde immer wieder verlängert bis August 2020 (also von Sept. 2008-Aug.2011, dann von Sept. 2011 bis Aug. 2014 und so weiter bis August 2020). Falls der Vermieter der Wohnung eine zu hohe Miete verlangt hat, für wieviele Jahre kann der Mieter in diesem Fall die überhöhte Miete rückverlangen? Für die letzten 3 Jahre oder für die letzten 10 Jahre?
24.01.2021

Wie lang kann der Mietzins bei befristeten Verträgen überprüft werden

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

I am planning to buy freifinanzierte eigentum from a non-profit developer. There are state subsidies for the building as the developer is offering subsidised eigentums and miete in same building. Will there be any restrictions / special permissions required to resell freifinanzierte eigentum in such project after purchasing?
10.01.2021

freifinanzierte Eigentumswohnungen in einem Gebäude, in dem auch geförderte Wohnungen errichtet werden

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

WGG oder angemessener Mietzins anwendbar? Guten Tag, ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem Wiener Mehrfamilienhaus das 1974 von einem gemeinnützigem Bauträger errichtet wurde. Die Wohnungen wurden damals alle direkt vom Bauträger verkauft. Die damalige Käuferin hat bis zuletzt, als ich die Wohnung in 2019 erworben habe, im Haus gewohnt. Im Wohnungseigentumsvertrag von damals steht nichts darüber, dass Fördergelder in Anspruch genommen wurden. Jedoch steht, dass der Jahresmietwert Gemäß Paragraph 2 WEG 1948 07 08, BGBl. Nr. 149 für die gesamte Liegenschaft in Kronen bezogen auf das Jahr 1914 festgesetzt wurde. In meinem Kaufvertrag aus 2019 steht nichts über den geltenden Anwendungsbereich wie WGG. Lässt sich anhand dieser Information bereits beantworten wie die Mietzinsbildung heute zu erfolgen ist? Falls nein, wissen Sie anhand welcher Dokumente ich das herausfinden kann? Vielen Dank im Voraus, Franz Edlinger
05.01.2021

Vermietung einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Damen und Herren, wir bezogen im Jahr 2008 eine Genossenschaftswohnung mit Kaufoption einer gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft die "ohne Förderung" errichtet wurde. Dazu gibt es ein schriftliches Mietkaufangebot der Genossenschaft , per Emai versendet, mit einem vereinbarten Barkaufpreis fix nach zehnjähriger Mietdauer auf Basis 2 % der gesamten Herstellungskosten der noch an die Genossenschaft zu zahlen ist, plus Nebenkosten der Eigentumsübertragung und Übernahme des aushaftenden Darlehens. Nach zehn Jahren wurde uns ein Kaufangebot gestellt das sich nun plötzlich nach dem Verkehrswert berechnet. Dementsprechend weit mehr als ursprünglich vereinbart. Meine Frage wäre nun ob das gesetzlich möglich ist, obwohl bei Mietabschluß für uns was günstigeres vereinbart wurde. Die Kaufpreisermittlung ist im übrigen auch im Nutzungsvertrag niedergeschrieben. Ich weiß das dies ein spezieller Fall ist und insgesamt 14 Parteien betrifft.Mit der Bitte Ihrer geschätzten Meinung verbleiben wir Hochachtungsvoll.
31.12.2020

freiwillige Kaufoption im Nutzungsvertrag

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Eine WGG-Wohnung (Bj 1965), Wohnbauförderung ist zurückbezahlt und die Wohnungseigentumsbegründung hat vor ca. 16 Jahren stattgefunden (da die WBF vorzeitig zurückbezahlt wurde) wurde gekauft (nicht vom Mieter; keine Vermietung in den letzten Jahren). Ist es richtig, dass eine angemessener Mietzins nach § 13 (4) WGG verlangt werden darf? Wie errechnet sich dieser? Ist der Richtwert je Bundesland ein Indikator? Stimmt es, dass zusätzlich Betriebskosten, Strom- und Heizstromkosten, etc. verrechnet werden können?
27.12.2020

Geförderte Wohnung, von einer GBV errichtet, nachträgliches Wohnungseigentum begründet, verkaufte Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ein Gebäude wurde von einer GBV gebaut und an einer Gesellschaft verkauft. Danach wurde We begründet und die einzelnen Wohnungen an einer anderen Gesellschaft verkauft. Ich war kein Mieter und erwarb eine Wohnung. Grundsätzlich ist das WGG anwendbar. Finden die Mietzinsbeschränkungen weiterhin Anwendung falls die Förderungen zurückgezahlt wurden? Eventuell kommt das Rückzahlungsbegünstigungsgesetz in Frage?
21.12.2020

Anwendungsbereich des WGG bei Vermietung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich habe vor eine Wohnung zu kaufen welche ca. 1951 von einer Genossenschaft gebaut und im Anschluss direkt Verkauft wurde. (Die Wohnungen wurden nie vermietet) Lt. historischen Grundbuchauszug ist seit 1975 Wohnungseigentum begründet (vorher sind keine Daten diesbezüglich vorhanden) Zusätzlich war bei der Wohnung im C-Blatt ein Vorkaufsrecht für die Genossenschaft einverleibt sowie ein Pfandrecht für den Bundes Wohn und Siedlungsfonds (diese Förderung wurde bereits zurückbezahlt) . Fällt diese Wohnung unter den Teilanwendungsbereich des MRG? Vielen Dank!
17.12.2020

Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Wie hoch muss die Miete an ein Familienmitglied für eine Wohnung, welche im Firmenvermögen des Vermieters steht, zumindest sein, um die steuerliche Anerkennung dieser Firmenwohnung (Vorsteuerabzug, keine versteckte Gewinnausschüttung) nicht zu verlieren. Die Wohnung liegt in 1090 Wien und unterliegt dem WGG. Für Ihre Antwort ein Dankeschön im Voraus.
16.12.2020

Miete für eine Wohnung, die dem WGG unterliegt.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich habe im Dezember 2019 von einer gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft eine Wohnung gekauft, die vorher vermietet war (Ich war nicht der Mieter). Lauf Kaufvertrag erfolgt die Vermietung nach WGG. Dazu 2 Fragen: 1.) Wenn ich die Wohnung vermiete, ist ein Befristung auf 3 Jahre möglich? 2.) Falls ich versehentlich eine zu hohe Miete verlange, wie lang kann der Mieter diese rückfordern?
25.11.2020

Vermietung einer Eigentumswohnung im Anwendungsbereich des WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Hallo, Ich möchte eine WGG Neubau kaufen. Ich nehme keine Förderung zum Anspruch. Ich plane im ersten Linie selber zu wohnen. Habe ich später die Möglichkeit die Wohnung zu vermieten. Wenn ja nach MRG oder WRG. Danke im Voraus
22.11.2020

wohnrechtlicher Anwendungsbereich von Eigentumswohnungen, die von einer GBV erreichtet werden

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Hallo! Meine Tante besitzt eine Eigentumswohnung die gefördert nach dem WBG 1984 von der GEDESAG errichtet wurde. Die Wohnung unter liegt dem WGG und die Förderung wurde noch nicht zurückgezahlt. Darf sie die Wohnung vor Ablauf der Förderung vermieten und um welchen Mietzins? Und welcher Mietzins ist nach Ablauf der Förderung maßgeblich? Vielen Dank.
20.11.2020

Vermietung einer geförderten Eigentumswohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Guten Tag, ich habe laut Vertrag nach 10 Jahren die Möglichkeit die geförderte Genossenschaftswohnung zu kaufen. Leider wurde der Vertrag vor der Novelle bzgl. der 5-jährigen Frist geschlossen. 8 Jahre sind bereits verstrichen. Ich würde gerne die Wohnung jetzt schon kaufen. Gibt es eine Möglichkeit, dies zu bewerkstelligen? Vielen Dank!
18.11.2020

Kaufoption - Frist vor Antragstellung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Guten Tag, ich habe vor ETW mit Garten BJ 1999 zu kaufen (Verkäufer BUWOG) und würde es vermieten, die Mietzinsbildung unterliegt der WGG 4€ pro m2 kann ich diese 4€ auch für die Gartenfläche berechnen. Ich bedanke mich im Voraus
08.11.2020

Mietzins für Wohnung mit Garten

Mag. (FH) Doris Molnar

Hausverwaltung

Sehr geehrte Damen und Herren, ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem Wohnhaus in Wien-Penzing mit 10 Parteien. Nun steht in unserem Innenhof in Penzing eine Vespa, und zwar dort, wo kein Stellplatz ist. Diese Vespa gehört einer Nachbarin - die auch Eigentümerin einer Wohnung ist. Im persönlichen Gespräch zeigte die Eigentümerin keine Bereitschaft, ihre Vespa zu entfernen. Wir wandten uns an die Hausverwaltung, die daraufhin auch ein Schreiben an die Eigentümerin schickte. Allerdings reagierte die Eigentümerin auch darauf nicht. Die Hausverwaltung vertritt den Standpunkt, mit diesem einen Brief habe sie ihre Verpflichtung erfüllt, mehr könne man nicht tun. Aber ist das wirklich so? Können wir von unserer Hausverwaltung z. B. a) einfordern, hier mit mehr Nachdruck die Entfernung der Vespa zu fordern? Wenn ja, welche Maßnahme wäre möglich? (z.B. Fristsetzung, sonst Abschleppung?) Oder können bzw. müssen wir als Eigentümer selbst aktiv werden? Wenn ja, welche Schritte kann man setzen, um ein unrechtmäßig abgestelltes Fahrzeug aus dem Hof zu entfernen? Mit freundlichen Grüßen, Dr. Peter Artner
06.11.2020

Ist die Verwaltung verpflichtet gegen titellose Benützung von Flächen von Miteigentümer vorzugehen

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Hallo ich bräuchte bitte Hilfe ich möchte mir ein Haus kaufen und habe schon etwas im Blick bei einer Zwangsversteigerung. Jedoch wird in der Anzeige immer von einem Liegenschaftsanteil 1/3 gesprochen. Bedeutet das für mich das ich nur einen Anteil am Haus erwerben kann? Mit freundlichen Grüßen Rauch Julian
04.11.2020

Sehr geehrter Herr Rauch,

Mag. Alois Rosenberger

Wohnbauförderung

Wir wohnen seit 2016 in Tirol in einer geförderten Mietkaufwohnung welche wir nach Ablauf der 10 Jahre auch kaufen wollen. Aufgrund eines kleinen Erbes überlegen wir nun als Anlage bzw. später für unsere beiden Kinder eine kleine frei finanzierte Eigentumswohnung zu kaufen. Ist dies mit dem Tiroler Wohnbauförderungsgesetz überhaupt möglich oder bekomme ich dadurch Probleme mit der aktuellen Mietkaufwohnung (Kündigung,...)? Danke für ihre Hilfe.
26.10.2020

Wohnbauförderung Tirol

Mag. (FH) Doris Molnar

Marktentwicklung

Sehr geehrtes Team! Mein Partner und ich haben Interesse an den Kauf eines Einfamilienhaues. (Kindbergdörfl/STMK) Es wäre ein Privatkauf, da wir durch Bekannte von dem leerstehenden Haus informiert worden sind. Nun ist es so, dass der Sohn (Erbe des Hauses) zu uns sagte wir sollen ihm ein Angebot für das Haus machen. Weder er noch wir wissen wie viel die Immobilie wert ist? Wie können wir nun ein realistisches Angebot machen, wenn wir nicht wissen wie viel das Haus inkl. Grundstück wert ist? Ps: ohne Geld (für einen zb Schätzer) auszugeben. Vielen Dank für Ihre Antwort! Mit freundlichen Grüßen, Lisa
21.10.2020

Bewertung Einfamilienhaus

Mag. Alois Rosenberger

Wohnungseigentumsrecht

Unser 1/3 Miteigentümer an einer Villa möchte eine eigene Gastherme für seine Wohnung installieren. Dazu folgende Fragen: 1. Müssen wir der Installation einer separaten Gastherme zustimmen? 2. Wer trägt die Betriebs- und Erhaltungskosten für die bestehende Gastherme (für alle drei Tops). Konkret gefragt, müsste der Eigentümer von W1, der eine eigene Gastherme installieren möchte, trotzdem an der bereits bestehenden Anlage mitzahlen?
13.10.2020

Umbauarbeiten innerhalb eines Bestandobjektes

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Zur Eigentümerversammlung: Ist diese Eigentümerversammlung eine öffentliche oder geschlossene Versammlung? Kann jeder Miteigentümer nach belieben Freunde, Baumeister, Rechtsanwälte oder Berater mitbringen? Aus dem Wortlaut Eigentümerversammlung kann man erkennen, dass es Eigentümer(Miteigentümer) betrifft. Bei schwierigen Diskussionen zu Erhaltungsmaßnahmen könnte die Hausverwaltung einen rechtskundigen Mitarbeiter oder Rechtsanwalt mitbringen? Darf über Themen abgestimmt werden, welche nicht im Einladungsschreiben als Tagesordnungspunkt angekündigt sind? Wenn es eine Abstimmung über Aufwendungen zu einem vermieteten Objekt(Geschäft) gibt - ist dann eine Abstimmung unter Miteigentümer rechtlich korrekt? Danke für Ihre fachliche Auskunft
11.10.2020

Hausversammlung und deren Abwicklung

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Ich habe eine Wohnung gekauft, die in den 60er Jahren von einer GBV - damals unter dem Erhalt von mittlerweile abgezahlten Förderkrediten des Bundeslandes - errichtet und direkt mit Begründung von Wohnungseigentum verkauft wurde (keine vorherige Vermietung!). Ich gehe davon aus, dass hier für die Vermietung MRG §1 (4) anzuwenden ist und keine Einschränkungen des WGG gelten? Die Förderungen sind alle ausgelaufen bzw. die 20jährigen einschränkenden Fristen iZm der Fördermitteln.
08.10.2020

Mietrechtliche Bestimmungen bei der Vermietung von Eigentumswohnungen, die von einer GBV errichtet wurde.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Fr. Molnar, vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Frage wegen der kurzfristigen Vermietung. Ich verstehe aber eins nicht: in WGG §20, Abs 1, Z1 steht: „Wenn die Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände der Baulichkeit im Eigentum (Baurecht) einer Bauvereinigung stehen“. Meine Wohnung steht aber nicht mehr im Eigentum einer Bauvereinigung. Ist dann der Punkt WGG §20, Abs 1, Z1 lit c für mich anwendbar?
06.10.2020

Der Anwendungsbereich des WGG nach Veräußerung von Nutzungsobjekten

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Guten Tag, ich habe eine Wohnung für die WGG anzuwenden ist. Ist in diesem Fall eine kurzfristige Vermietung von weniger als 6 Monaten wie laut MRG §1 Abs 2 Z.3 möglich (Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr nicht übersteigt und der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B ist und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet) oder muss die Mietdauer mindestens 3 Jahre betragen?
29.09.2020

zulässige Befristungen ohne Mindestbefristungsdauer von 3 Jahren im Anwendungsbereich des WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Eine letze Frage noch dazu: das Ändert sich auch nicht beim mehrmaligen Verkauf der Wohnung? (Erster Verkauf GBV and privat, zweiter Verkauf privat an privat, siehe §20 (1) 3 bzw (6) ?)
22.09.2020

Mietrechtliche Anwendung bei von einer GBV errichteten Eigentumswohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Wir planen einen Verwalterwechsel mit Kündigung vor dem 30.09.2020 für 31.12.2020 Muss beim Kündigungsschreiben an den alten Verwalter nur das Abstimmergebnis der Mehrheit mit den Anteilen der Miteigentümer (über 50%)bzw die genauen Anteile nach Grundbuch übermittelt werden oder müssen alle Abstimmblätter der Miteigentümer in Kopie mit Namensnennung beigelegt werden? Kündigung soll im Büro mit Empfangsbestätigung übergeben werden. Aushang der Kündigung mit Datum der Einspruchsfrist, Verständigung der Miteigentümer und Verständigung der Einspruchsfrist bei Gericht wird bekannt gegeben. Werden erst bei Einspruch während der Frist am Bezirksgericht die Namen vorgelegt? Danke für Ihre Hilfe
21.09.2020

Prüfrecht des Verwalters bei Aufkündigung

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Dh weder beim (weiter)Verkauf noch bei Vermietung gelten bestimmungen des WGG (Verkaufspreis, Miethöhe)?
19.09.2020

Anwendungsbereich des WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Ich habe vor ca. 2 Jahren eine freifinanzierte Eigentumswohnung von einer gemeinnützigen Bauvereinigung gekauft. Die Wohnung war damals Bau und würde mir bei Fertigstellung übergeben. Was muss ich bei einem Verkauf oder einer Vermietung beachten? Gelten Bestimmungen des WGG (insb. §20)?
19.09.2020

mietrechtliche Anwendung für frei finanzierte Eigentumswohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Befristet oder unbefristet? In einem Mietvertrag wird folgende Mietdauer vereinbart: "Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2020 und wird auf die Dauer von drei Jahren abgeschlossen. Es endet somit mit Ablauf des Tages 31.12.2023 ohne dass es einer weiteren Kündigung bedarf." Der formelle Fehler hier: zum einen ist hier die Rede von drei Jahren, zum anderen beträgt die Laufzeit vom 01.01.2020 bis 31.12.2023 jedoch vier Jahre. Das Objekt unterliegt dem MRG und bei der Mietzinsaufschlüsselung wird ein 25%iger Befristungsabschlag berücksichtigt. Ist dieser Vertrag nun auf drei bzw. auf vier Jahre befristet oder sogar unbefristet? Wenn unbefristet, dürfte dann beim Mietzins der Befristungsabschlag wieder hinzugerechnet werden?
10.09.2020

unklare Vereinbarung der Befristungsdauer

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte Damen und Herren, ich möchte in meiner Eigentumswohnung in Wien einen Pelletsofen installieren lassen. Lt. Rauchfangkehrer ist dazu eine Kaminsanierung (Kamin vorhanden, aber seit der Sanierung des Hauses (Altbau) vor ca. 20 Jahren nicht in Verwendung) und der Einbau von Putztür und Anschlußstutzen notwendig. Wer trägt die Kosten? Mit freundlichen Grüßen Helmut Reinthaler
09.09.2020

Inanspruchnahme allgemeiner Gebäudebestandteile im Wohnungseigentum

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Damen und Herren, eine Wohnung wurde 1950 errichtet und unterliegt dem WGG. Der Eigentümer (gemeinnützige Gesellschaft) verkauft 2001 seinem 100%igen Muttergesellschafter (nicht gemeinnützig) die Wohnung und auch viele andere. 2002 wurde die Wohnung an de Mieter verkauft. Dies wurde offensichtlich gemacht, um Gewinn zu generieren. Daraufhin wurde 2004, nach langem Streit, der gemeinnützigen Gesellschaft die Gemeinnützigkeit entzogen. Meine Frage lautet nun: Unterliegt die Wohnung noch dem WGG oder nicht, da ja der „interne“ Verkauf, der offensichtlich einer Umgehung diente, und dies nicht zum Nachteil des Mieters, der Wohnung kaufte, sein kann? Vielen Dank für Ihre Antwort.
06.09.2020

rechtlicher Anwendungsbereich nach Verkauf von ehemaligen Mietwohnungen

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte Damen und Herren, folgende Frage: Wir sind eine Eigentümergemeinschaft, und eine Wohnung hat eine Dachterrasse, die zugleich Außenhaut des Gebäudes ist. Diese ist laut dem Eigentümer der Dachterrassenwohnung sanierungsbedürftig. Die Hausverwaltung sah noch keinen akuten Anlass, um ein Gutachten und eine Sanierung in Auftrag zu geben. Daraufhin hat der Eigentümer der Dachterrassenwohnung eigenmächtig ein Gutachten in Auftrag gegeben. Diese Kosten für das Gutachten möchte er nun von der Eigentümergemeinschaft anteilsmäßig ersetzt bekommen. Mein Standpunkt und jener der anderen Eigentümer ist hingegen, das Gutachten wurde eigenmächtig in Auftrag gegeben, die Hausverwaltung übergangen, daher muss der Eigentümer der Dachterrassenwohnung die Kosten alleine tragen. Wichtig dabei: Ergebnis des Gutachtens war, die Terrasse ist tatsächlich sanierungsbedürftig, sowohl die Fliesen als auch der Aufbau (Außenhaut) darunter. Wie ist dazu die Rechtslage? Gibt es eine Judikatur, wer die Kosten für das Gutachten tragen muss?
04.09.2020

Ersatzvornahme eines Miteigentümers

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich habe Ende 2019 von einer gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft in Wien eine Wohnung gekauft, die vorher vermietet war (Ich war nicht der Mieter). Lauf Kaufvertrag erfolgt die Vermietung nach WGG. Wie berechnet man in diesem Fall den Mietzins? Im WGG §14 werden als Grundlage für die Berechnung Verzinsung des Darlehens, Tilgung des Darlehens, etc genannt. Welche Daten sind hierfür zu verwenden - die Daten der gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft oder meine Kosten (also z.B. der Kaufpreis den ich bezahlt habe, Zinsen die ich Zahle)?
03.09.2020

Mietzinsbildung nach Kauf durch eine Person, die nicht Mieter dieser Wohnung war

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Ich habe mit 01.01.2019, nach einer Anbotslegung, eine gefördert errichtete Mietwohnung von einer gemeinnützigen Wohnbau-Genossenschaft gekauft, wo ich zuvor 5 Jahre Mieter war. Das offene öffentl. Förderungsmittel lt. WFG 1993 wurde einmalig zur Gänze getilgt. Nun möchte ich meine Eigentumswohnung vermieten. Kommt das MRG in der Vollanwendung oder Teilanwendung zum Tragen? Gilt freie Mietzinsvereinbarung?
24.08.2020

Anwendung MRG nach Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde, durch den Mieter.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Kann im Wohnungseigentum eine Hausbesorgerwohnung ohne 100% Zustimmung der Miteigentümer getauscht oder verkauft werden? Wenn der Tausch der Hausbesorgerwohnung mit einer parifizierten Wohnung 1960 stattgefunden hat - ist es dann über die Jahre von den anderen Miteigentümern zu akzeptieren? Können die Wohnungseigentümer diesen Tausch nach 60 Jahren anfechten? Wenn ein neuer Miteigentümer diese frühere Hausbesorgerwohnung ohne Wissen über die Historie diese Wohnung kauft, ist sie dann Eigentumsobjekt oder allgemeine Fläche? Im Grundbuch wurde 2015 nachträglich ohne 100% Zustimmung der Miteigentümer ein Tausch dokumentiert. Ist das rechtlich korrekt? Danke für die aufklärende Info
20.08.2020

Verkauf einer Hausbesorgerwohnung ohne Nutzwert

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Ich möchte den Parkplatz zu meiner Eigentumswohnung vermieten, weil ich ihn nicht brauche. Soll ich einen Mietvertrag dafür abschließen? Befristet?
14.08.2020

Ein Parkplatz/Garagenplatz oder Stellplatz kann rechtlich mit der Wohnung oder vollkommen unabhängig davon mit einem eigenständigen Garagenmietvertrag vermietet wird. Rechtlich gibt es hier aber Unterschiede.

Ulrike Höreth, B.A.

Mietrecht

Zu meiner Wohnung gehört ein Autostellplatz, der derzeit nicht benutzt wird und den ich vermieten möchte. Was ist bei der Vermietung eines Autostellplatzes zu beachten? Soll ich dafür einen Vertrag abschließen?
07.08.2020

Vermietung Autoabstellplatz

Mag. Alois Rosenberger

Mietrecht

Ich bin seit Jänner 2020 Eigentümerin einer Wohnung, in der ich nicht selber wohne. ich habe die Wohnung geerbt. Kann ich die Wohnung steuerfrei verkaufen?
07.08.2020

Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Die vormalige Spekulationsfrist von grundsätzlich zehn Jahren wurde abgeschafft. Die bisherige zehnjährige Spekulationsfrist hat aber noch insofern Bedeutung, als für "Alt-Grundstücke", das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke, normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses anfällt.

Ulrike Höreth, B.A.

Mietrecht

Ein Mietvertrag enthält eine Wertsicherungsklausel, jedoch ist kein Schwellenwert angegeben. In welchem zeitlichen Rahmen kann der Vermieter den Mietzins erhöhen?
05.08.2020

Anpassung des Mietzinses

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Wenn diese Wohnung beim erstmaligen Verkauf vom damaligen Mieter von der Genossenschaft erworben wurde, mittlerweile die Wohnung schon mehrmals den Eigentümer gewechselt hat, gelten dann Mietzinsbeschränkungen nach WGG oder MRG?
28.07.2020

Mietzins bei Kaufoption

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Darf man als Eigentümer einen Heizkörper (Zentralheizung) abmontieren? Im Kaufvertrag konnte ich diesbezüglich nichts finden.
17.07.2020

Veränderungen an allgemeinen Teilen des Hauses

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Hallo, ich habe eine Eigentumswohnung von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung gekauft, in der ich zuvor mind. 10 Jahre Mieter war. Nun möchte ich meinen Hauptwohnsitz wechseln und mein Vater soll nun mit Hauptwohnsitz in meiner Eigentumswohnung wohnen (er zahlt dann nur die Betriebskosten, also keine Vermietung). Eigentlich war ich mir sicher, dass das kein Problem sein sollte. Doch ein Notar hat mich verunsichert und meinte, dass es sein könnte, dass ich weiterhin den Hauptwohnsitz dort haben müsste. Stimmt das?
17.07.2020

Wohnungseigentum und Selbstnutzung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte Damen und Herren! Wir würden gerne unsere Heizung welche in unsrer WEG Sondereigentum ist, von Gas auf Luftwärmepumpe umstellen. Auch der Grund auf dem die Ausseneinheit aufgestellt wird ist Sondereigentum. Da wir aber mit den Leitungen in den Keller müssen, versuchte ich die Weg um eine Unterschrift zu bemühen. Leider verweigert ein Nachbar von 24 diese zu unterschreiben. Wie kann ich weiter vorgehen? Mit freundlichen Grüßen
14.07.2020

bauliche Änderungen und die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Eine GBV verkauft "freifinanzierte Eigentumswohnungen" unterliegen diese im Falle einer Vermietung durch den Käufer/Eigentümer immer dem WGG? Auch nach Ablauf der 15 Jahre?
06.07.2020

Vermietung von frei finanzierten Eigentumswohnungen, die von einer GBV errichtet werden

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Wir würden gerne eine Genossenschaftswohnung kaufen, die wir seit 2 Jahren mieten. Im Mietvertrag steht wörtlich: Der Mieter hat unter §§15c WGG nach ingesamt 10-jähriger Miet- oder Nutzungsdauer (gerechnet ab §1 Abs.1 genannten Termin des Erstbezugs -> 15.04.2003) einen Anspruch auf Übertragung der Wohnung.... Die Genossenschaft meldet mir, dass wir keine Kaufoption haben - erst nach 10 Jahren Miete. Unsere beiden Nachbarn haben ihre Wohnungen nach 1 Jahr gekauft, da der Vormieter bereits 9 Jahre gemietet hat. §15c verweist auf §15b, wo die Anforderungen: a) die erste Überlassung in Miete oder sonstiger Nutzung erfolgt ist, b) die Baulichkeit vor mehr als zehn Jahren erstmals bezogen worden ist Also hätten wir eigentlich ein Ankaufsrecht, da die 10 Jahre ab Erstbezug (2003) gelten oder?
06.07.2020

Kaufoption gem. WGG, Durchsetzbarkeit der Anbotslegung zum Kauf

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Wenn ich als Dritter (nicht als Mieter) eine Wohnung von einer Genossenschaft kaufe (in meinem Fall Buwog) bleibt ist ja weiterhin das WGG anzuwenden. Sollte ich die Wohnung je vermieten wollen, welcher § des WGG kommt dann zur Anwendung? Welchen Mietzins darf ich verlangen? § 15h WGG (Richtwertmietzins für 15 Jahre betrifft ja nur Ex-Mieter).
22.06.2020

Mietzins bei Vermietung einer von einer Wohnung, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet und nicht vom ehemaligen Mieter erworben wurde

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte Damen und Herren, in meiner Eigentumswohnung (im obersten Stockwerk eines mehrstöckigen Hauses) gibt es drei Heizkörper (Heizkörper sind auf Einzelsträngen aufgehängt, gehören aber zu einem geschlossenen System innerhalb des Hauses), die kein Ventil zum Entlassen der Luft haben. Im vergangenen Winter war ein Entlassen der Luft aus diesen drei Heizkörper beinahe alle 2 Wochen nötig gewesen (so schlimm war es die Winter davor nie gewesen), da die Heizkörper regelmäßig kalt waren. Der Installateur bescheinigt jedoch die Unbrauchbarkeit der Heizkörper nicht ("es liegt kein schwerer Mangel vor"), so dass nun vom Hausverwalter ein Tausch der Heizkörper auf Kosten des Eigentümers nahegelegt wird. Alle übrigen Eigentümer, bei denen ein Heizkörpertausch notwendig gewesen war, haben in ihren Wohnungen selbst schon einen Tausch vorgenommen. Wenn allerdings eine Wohnung durch die häufig nicht funktionierenden Heizkörper kalt ist und somit ein Bewohnen der Wohnung nur eingeschränkt möglich ist, fällt dann ein Tausch der Heizkörper nicht in den Aufgabenbereich der Hausverwaltung?
17.06.2020

ordentliche Verwaltung (§ 28 WEG)

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte Damen und Herren, ich hätte folgende Frage: Ich wohne in einem Eigentumshaus mit 21 Eigentümern, welches 1982 bezogen wurde. Das Haus verfügt über 21 PKW-Stellplätze, welche laut Grundbuch im gemeinsamen Eigentum stehen. 14 Stellplätze wurden seinerzeit gegen Tragung der anteiligen Baukosten sowie anteiliger Beteiligung an den Betriebs- und Reparaturkosten einer anderen Baugesellschaft zur Nutzung überlassen (als Nachweis zur Erlangung einer Baugenehmigung). Dieser Nutzungsberechtigte hat aber nie von seinem Recht Gebrauch gemacht, es benutzen ausschließlich Eigentümer die Stellplätze. Die Mieteinnahmen bei anteiliger Bezahlung der anteiligen Betriebs- und Reparaturkosten lukriert der Nutzungsberechtigte. Bisher hat das so funktioniert, dass unsere bisherigen Hausverwaltungen die Miete für alle 21 Plätze vorgeschrieben haben und die Netto-Einnahmen der 14 Stellplätze dem Nutzungsberechtigten auf ein Konto überwiesen hat. Seit einem Verwalterwechsel bezahlen nun diese 14 Stellplatzmieter gar keine Miete, weil sich unsere neue Verwaltung weigert, jenen die Miete vorzuschreiben. Sie begründet das damit, sie dürfe das gar nicht, da müsse der Nutzungsberechtigte schon selbst für die Mietvorschreibungen sorgen, auch wenn er nicht Eigentümer der Stellplätze ist. Meine Frage: Wer ist für die Verwaltung der 14 Stellplätze zuständig, die Hausverwaltung unseres Eigentumshauses oder der Nutzungsberechtigte? Kann der Nutzungsberechtigte (er zahlt weiterhin die anteiligen Betriebs- und Reparaturkosten) die Eigentümergemeinschaft auf entgangene Mieteinnahmen klagen? Können die Wohnungseigentümer darauf bestehen, dass die Mieten von der Verwaltung vorgeschrieben werden?
22.05.2020

Umfang des Verwaltungsvertrages

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Kann eine Eigentümergemeinschaft einen Teil der Allgemeinen Flächen, z.B. Abstellraum, Grünfläche an einen Eigentümer zur alleinigen Nutzung vermieten?
18.05.2020

Vermietung allgemeiner Teile an Miteigentümer

Michael Klinger, B.A.

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Damen und Herren, folgende "Fallstudie": Eine Wohnung befindet sich im WGG, darf jedoch aufgrund des Zutreffens des "Rückzahlungsbegünstigtengesetz 1987" (folgend RBG genannt) zu einem angemessenen Mietzins vermietet werden. Hierzu hätte ich folgende Fragen: 1. Heißt das, dass das RBG vollends auf diese Wohnung anwendbar ist? Hier sind im speziellen §9 Abs. 4 und §11 für mich von Interesse ("Aufhebung der Beschränkungen" und "Unwirksamkeit von Belastungsverboten und Vorkaufsrechten"). Vor allem die Diskrepanz zwischen §11 RBG ist in Zusammenhang mit §15g Abs. 1 und 2 WGG ("Spekulationsfrist bei nachträglich erworbenem Eigentum") für mich von Interesse; welche Paragraphen gelten hierbei nun konkret? Darf diese Wohnung bereits in den ersten 15 Jahren nach Kauf ohne "Spekulationsfrist" und ohne Vorkaufsrecht verkauft werden? 2. Basierend auf Frage 1: Gilt §15h des WGG weiterhin (Teilzitat: "... gilt für einen Zeitraum von fünfzehn Jahren ab Abschluss des ersten Kaufvertrages der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. ...")? Wenn ja, fällt diese Wohnung nach Verstreichen der 15 Jahre in den Teilanwendungsbereich des WGG oder komplett aus dem MRG (d.h. freier Mietzins möglich?)? Oder besteht hier aufgrund des RBG eine andere Regelung? Ein weiterer Faktor: Bei Kauf durch Dritte liegt grundsätzlich kein Mietkauf vor; gelten dadurch die Bestimmungen von §15h bzw. das WGG überhaupt? 3. Wie hoch darf der "angemessene" Mietzins (laut RBG) für diese Wohnung bei Neuvermietung angesetzt werden um gesetzlich weiterhin als "angemessener" Mietzins zu gelten (ich konnte hierzu keine konkreten normativen Angaben finden, nur die theoretischen Beschreibungen im MRG bzw. RBG (wie bspw. Lage et cetera))? Gibt es hier für bestimmte Regionen Österreichs "Tabellen" welche den jeweilig geltenden angemessenen Mietzins auspreisen? Vielen Dank im Voraus!
14.04.2020

Rückzahlungsbegünstigungsgesetz und Eigentumsoption

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Habe letztens Jahr von der Buwog eine Wohnung gekauft, war vorher kein Mieter , und möchte wissen ob ich einen freien Mietzins verlangen kann? Wohnung hat keine Förderung mehr offen , und wurde von mir komplett saniert. Spielt das Thema Buwog verkauft an 3e ihre Wohnung zum eigenen Kapitalgewinn bzw. der Entzug der Gemeinnützigkeit eine Rolle auf die Geltung des WGG‘s im Bezug zum Mietzins?
08.04.2020

Mietzins bei Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errrichtet wurde.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Wir sind seit 1988 Mieter einer Genossenschaftswohnung; nun wird das Finanzierrungsdarlehen absehbar auslaufen. Unsere Genossenschaft hat vor etlichen Jahren die Erklärung abgegeben, dass sie statt der "Auslaufannuität" den Mietpreis gem. §16 Abs. 6 MRG verrechnen würde (der zum Zeitpunkt der Erklärung weit niedriger war als die Darlehensrückzahlung). Inzwischen wäre der Betrag etliches höher als die Darlehenstilgung. Müssen wir also mit einer höheren Miete rechnen ? Oder fällt mit der Miete dann der inzwischen in Rechnung gestellte zusätzliche EVB weg ? Danke !
24.03.2020

Mietzins nach Refinanzierung der Errichtungskosten

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Mein Betrieb ist von der Coronaschließung betroffen. Stimmt es dass bei einer behördlichen Schließung der Mietzins nicht bezahlt werden muss? Welche Schritte sind dazu notwendig? Vielen herzlichen Dank, Doris Hahnl Faulmann
19.03.2020

Gibt es bei behördlich angeordneten Betriebsschließung aufgrund einer Ausnahmesituation die Möglichkeit den Mietzins zu reduzieren oder gar überhaupt nicht mehr zu bezahlen?

Mag. Dietmar Hofbauer MSc.

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Hallo danke mal vorab Das WGG sieht ja für Wohnungen und auch Büros einen noch geringeren Mietzins vor als das MRG Gibt es eine Grenze wie die 130m2 im Altbau ab der das WGG nicht mehr gilt ? So könnte man ja dann entweder Grosse ehemalig geförderte Wohnungen kaufen oder 2 kleine die zusammengelegt eine große ergeben. Danke vorab
04.03.2020

Mietzins WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Marktentwicklung

ich habe einen Immobilien in ausland, welche habe ich zu verkaufen
01.03.2020

Eine Auslandsimmobilie stellt für einen österreichischen Makler immer eine Herausforderung dar. Eine allgemein gültige Aussage zu treffen ist sehr schwierig.

Michael Pfeifer, MBA

Wohnungseigentumsrecht

Guten Tag! Dürfen einzelne Eigentümer einer WEG direkt bei der Bank Einsicht in die Konten nehmen oder muss dies bei der Hausverwaltung geschehen?
20.02.2020

Einsichtnahme in die Konten

KommR Erich Hauswirth

Wohnungseigentumsrecht

Guten Tag! Dürfen im Rahmen eines Umlaufbeschlusses einer WEG mehrere Abstimmungen auf einem Abstimmungsblatt angeführt werden (wenn jeweils einzeln für ja oder neun gestimmt werden kann) oder muss es für jede Abstimmung ein eigenes Blatt geben? Vielen Dank im Voraus.
18.02.2020

Beschlussfassung mittels Umlaufbeschluss

KommR Erich Hauswirth

Wohnungseigentumsrecht

Ich lebe seit 7 Jahren in meiner Eigentumswohnung, möchte sie nun verkaufen und eine Wohnung kaufen, die ich ebenfalls als Hauptwohnsitz nutzen werde. Fällt in diesem Fall eine Spekulationssteuer / Immo-Est an?
15.02.2020

Als Hauptwohnsitz genutzte Eigentumswohnungen oder Eigenheime (Einfamilienhäuser, Reihenhäuser) sind bei Verkauf von der Immobilienertragssteuer befreit

Mag. Dietmar Hofbauer MSc.

Mietrecht

Ich habe meine Eigentumswohnung seit Kurzem vermietet und eine Mietrechtsvereinbarung abgeschlossen. Unterliegt sie dem Mietrechtsgesetz und muss ich die Vereinbarung vergebühren lassen und wenn ja, wo geht das?
13.02.2020

Zunächst handelt es sich um zwei Fragen: - Geltungsbereich des Mietrechtes - Vergebührung einer Mietzinsvereinbarung

KommR Erich Hauswirth

Wohnbauförderung

Ich habe 1971 eine Wohnung in einem mit Wohnbaufördermittel im Jahr 1956 erbautem Wohnhaus gekauft. Am 14.10.1982 habe ich alle Fördermittel gemäß BGBl.Nr. 336/71 zurückbezahlt. Die Wohnung, die ich seit 1971 selbst nutzte, ist somit Lastenfrei. Nun möchte ich diese Wohnung vermieten. Die Frage ist, ob ich an die Mietzinsgrenzen des WGG gebunden bin, oder die Miete frei vereinbaren kann.
22.01.2020

Mietzinsbildung und Rückzahlungsbegünstigungsgesetz

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Wir leben seit 18 Jahren in einer Genossenschaftswohnung mit Kaufoption, die mit Fördermitteln gebaut wurde. Wir sind Erstmieter und haben einen Finanzierbeitrag von mehr als 50€ pro m² eingezahlt. Leider haben wir die Kaufoption vor 3 Jahren verpasst und wollen wissen ob die Novelle des WGG, konkret die Verlängerung des Zeitraums auf bis zu 20 Jahre für die Kaufoption auch für unser Mietverhältnis gilt.
07.01.2020

Kaufoption nach WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

guten tag, ich möchte eine 1959 nach WGG errichtete, jedoch mittlerweile ausbezahlte wohnung als anlageobjekt kaufen (ich bin nicht der mieter) und sanieren. darf ich diese in 2 start wohnungen unterteilen und diese dann getrennt vermieten? gibt es eine muster abrechnung für die einzuhaltende aufgliederung der abrechnung (miete, bk, afa aus kaufpreis+renovierung, ertragsanteil...)? danke!
07.01.2020

Kauf einer Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Unterliegt die Mietzinshöhe bei einer Geschäftsräumlichkeit eines Objektes das grundsätzlich unter das WGG fällt , auch dem WGG also "Kostendeckungsprinzip" oder gilt hier der freie bzw angemessene Mietzins?
05.01.2020

Mietzins für Lokal

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Kann man im (historischen) Grundbuchauszug erkennen ob eine Wohnung dem WGG unterliegt? Wenn ja, wie ist das vermerkt? vielen Dank
21.12.2019

WGG und Grundbuch

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich interessiere mich für den Kauf einer Eigentumswohnung mit Baujahr 1976. Der mir vorliegenden Entscheid zur Errichtung des Wohnhauses mit gesamt 21 Wohnungen wurde von der „Eigentum“ gemeinnützigen Wohnungs- und Siedlungs ges.m.b.H unter Beiziehung der damaligen Wohnungseigentumsbewerber eingebracht. Fallen diese Wohnungen unter das WGG? vielen Dank !
21.12.2019

Kauf einer Wohnung

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich wohne seit ca. 3,5 Jahren in meiner Mietwohnung. Vor einigen Wochen habe ich bei der Buwog (Vermieter) nach der Möglichkeit des Kaufs der Wohnung nachgefragt, woraufhin ich ein Anbot erhielt. Das Anbot beschreibt die Wohnung wie folgt: "... welche Teil eines im Jahre 1955 von einer als gemeinnützig anerkannten Bauvereinigung im Sinne des Bundesgesetzes vom 08.03.1979 über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen, BGBl. 1979/139 igF, errichteten Wohnhauses sind. Der Käufer nimmt daher zustimmend zur Kenntnis, dass die Liegenschaft einschließlich des Kaufgegenstandes dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (kurz: „WGG“) unterliegt und die einschlägigen Bestimmungen des WGG zur Anwendung gelangen, insbesondere bei einer allfälligen Vermietung." Da ich nach einer etwaigen Nutzung von 1-2 Jahren plane die Wohnung zu vermieten, hat mich diese Textstelle stutzig gemacht. Auf mündliche Nachfrage bei meinem Vermieter wurde mir gesagt, dass bei Mietkäufen und nachfolgender Vermietung in den ersten 15 Jahren nach dem ersten Mietkauf, die Vollanwendung des MRG gilt und die Wohnung dadurch zu max. ~6€/m² (Wien) als Hauptmietzins vermietet werden darf. Diese Aussage konnte ich im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz §15h nachvollziehen, die wie folgt definiert ist: "§ 15h. Bei unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichteten Wohnungen, die nachträglich gemäß §§ 15b ff in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) der bisherigen Mieter übertragen werden, gilt für einen Zeitraum von fünfzehn Jahren ab Abschluss des ersten Kaufvertrages der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Bei einem unbefristeten Hauptmietvertrag ist die Mietzinsvereinbarung insoweit unwirksam, als der Hauptmietzins den für das jeweilige Bundesland und die jeweilige Zinsperiode geltenden Richtwert aufgrund des RichtWG, BGBl Nr. 800/1993 überschreitet. Der höchstzulässige Hauptmietzins verringert sich im Fall eines befristeten Hauptmietvertrages (§ 29 Abs. 1 Z 3 MRG) um 25 vH." Auf die Frage an meinen Vermieter hin, ob durch Kauf einer mir nahe stehenden Person (bspw. meine Partnerin bzw. Eltern), welche nicht Mieter der Wohnung sind, diese Regelung außer Kraft gesetzt werden kann, wurde mir entgegenet, dass die Buwog a) nur an Mieter bzw. direkte Verwandte verkauft UND b) dass aufgrund des Rückzahlungsbegünstigunsgesetzes in dieser Konstellation zumindest ein angemessener Mietzins bei anschließender Vermietung verwendet werden darf. Diese Aussage konnte ich im Rückzhalungsbegünstigungsgesetz §9 Abs. 4 nachvollziehen, die da lautet: "§ 9. (4) Bei Neuabschlüssen von Mietverträgen nach begünstigter Teil- oder Volltilgung kann für die von der Tilgung betroffenen Mietgegenstände ein nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessener Hauptmietzins begehrt werden, sofern nicht § 4 Abs. 2 anzuwenden ist." Nun meine Fragen an Sie: 1. Sind diese Begründungen bezüglich der Vermietung nach 1-2 Jahren nach dem Mietkauf bzw. Kauf durch Dritte, korrekt? Würde der Kaufvertrag über die Wohnung andere Details zur rechtlichen Situation der Wohnung enthalten müssen, wenn es sich nicht um einen Mietkauf, sondern um einen Kauf durch Dritte handeln würde? Ist eine nachträgliche - nicht mit dem Kauf in Verbindung stehende - Eintragung einer Person in das Grundbuch (der Wohnung, Anm.) möglich? Bitte um Verweis auf die etwaigen rechtlich geltenden Bestimmungen. 2. Welche sonstigen Bestimmungen sind bei diesem Wohnungskauf mit Offenhalten der Option der Vermietung der Wohnung zu "marktüblichen" Preisen (Höher als die ~6€/m²), zu beachten? 3. Welche Situation entsteht bei potentiellem (Weiter-)Verkauf der Wohnung nach a) einem Mietkauf durch mich, b) einem Kauf durch Dritte (bspw. meine Eltern)? Welche rechtlichen Bestimmungen sind hierbei zu beachten? Gibt es maximale Verkaufspreise? Darf beim Verkauf Gewinn erziehlt werden? 4. Wie definiert sich ein angemessener Mietzins? Gibt es hierbei allgemeine gültige Regelungen für Wien? Da ich keine Fehler bei diesem Wohnungskauf machen möchte (es geht um viel Geld), ist mir Ihre Meinung extrem wichtig, weshalb ich Sie darum bitten möchten, mir in dieser Angelegenheit Ihren Rat zu geben. Vielen Dank im Voraus!
10.12.2019

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Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Hallo, ich wohne derzeit noch alleine in einer Wohnung und bezahle die Betriebskosten im Monat Pauschal. Mein Partner zieht demnächst zu mir. Die Vermieterin meinte, ich müsse ab dem Tag dann 30€ monatlich mehr für die Betriebskosten bezahlen. Ist das so korrekt?
04.12.2019

zusätzliche Betriebskosten bei Einzug von Lebensgefährten

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Hallo, ich möchte eine Wohnung kaufen welcher dem WGG unterliegt. Ich war/bin nicht Mieter dieser Wohnung. Ich möchte ca. die nächsten 3 Jahre selbst in dieser Wohnung leben und sie anschließend vermieten. Welche Einschränkungen bzw. habe ich Einschränkungen bei der zu verlangenden Miete ? Danke Mit freundlichen Grüßen Martin Huber
26.11.2019

Anwendung WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich würde gerne eine Wohnung (die dem WGG unterliegt) kaufen, ich war vorab nicht Mieter dieser Wohnung. Welche Miete kann ich nach 15 Jahren (nach heutiger Gesetzteslage) verlangen ?
25.11.2019

Anwendung WGG

Mag. (FH) Doris Molnar

Hausverwaltung

Die HV verweist beim Honorar bzgl. Leistungsumfang nur auf die ordentliche laufende Verwaltung gemäß WEG. Sie bezahlt einen Dritten (es gibt keinen Hausbesorger) monatlich auf Kosten der über 150 Wohnungseigentümer: für die Münzentleerung in den Waschküchen und Betragsüberweisung an sie, wenn der 3. bei der Reparatur einer Waschmaschine das reparierende Unternehmen beaufsichtigt, wenn er Terminvereinbarungen mit Wartungsfirmen und deren Beaufsichtigung und diverse Zählerablesetermine vornimmt. Für das Aushängen zB der Hausordnung in den Stiegenhäusern und für jede Namensänderung an der Gegensprechanlage und den Briefkästen bekommt der 3. ebenfalls die geforderten Kosten von der HV mit dem Geld aller Eigentümer bezahlt. Wären das nicht Aufgaben, die von der HV selbst ohne zusätzliche Kosten für die Hausgemeinschaft vorzunemen sind und in der Jahresabrechnung nicht aufzuscheinen haben, weil diese Tätigkeiten bereits vom HV-Honorar umfasst sind?
19.11.2019

Leistungsumfang Verwaltung

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Hallo, ein kaputter fix in der Haus-/Schachtmauer verbauter WC/Bad Lüftungsventilator muss erneuert werden. Wird dieser aus dem Rücklagenfond (WEG) bezahlt oder ist der Eigentümer selbst dafür verantwortlich. Vielen Dank!
06.11.2019

Wei weit besteht für die mechanische Entlüftung eine Erhaltungspflicht der WEG

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte Damen und Herren,ich bezog mit 01.01.1999 meine neue Genossenschaftswohnung (Erstbezug eine Mietwohnung mit Kaufoption)die durch (WWFSG) gefördert wurde.Da ich leider damals aus privaten Gründen die Frist von 15 Jahren um eine Haaresbreite (7 Tage) versäumt hatte,konnte ich die Wohnung leider,leider nicht mehr kaufen!!!Da es bis heute aber mein allergrößter Wunsch ist und war und auch ein Teil meiner Lebensplanung, fragte ich zwischenzeitlich immer wieder nach und bat zuletzt 2x schriftlich 2018 die Genossenschaft um ein Kaufangebot meiner Wohnung.Die einen Kauf leider ablehnte.Daher freute ich mich umso mehr über die neue Gesetzeslage mit 1. August 2019! Kann ich jetzt meine Wohnung kaufen? Da ich ja schon öfter und zuletzt im Jahr 2018 schriftlich um ein Kaufangebot gebeten hatte? Die Wohnbauförderung war beim unterzeichnen des Mietvertrages auch aufrecht!Mittlerweile ist Sie bei mir abgelaufen.Oder gibt es sonst noch eine andere Möglichkeit diese Wohnung zu kaufen? ( eventuell durch einen Verwanten und wie lange muss er gemeldet sein?) Bitte um Hilfe und weitere Informationen! Vielen herzlichen Dank für Ihre Mühe im Voraus und liebe Grüsse!
01.11.2019

Genossenschaftswohnung

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Wer muss einen defekten Heizkörper bezahlen? Der Eigentümer oder die WEG?
15.10.2019

Wer trägt die Erhaltungspflicht an undichten Heizkörpern in einem Wohnungseigentumsobjekt

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Hallo, ich habe eine Genossenschaftswohnung vor 5 Jahren bezogen und diese war damals ohne Kaufoption. Ist es nach der Novelle zum WGG möglich diese jetzt zu kaufen, bzw. welche Anforderungen müssen erfüllt sein? Danke, LG
07.10.2019

Kaufmöglichkeit von dem WGG unterliegenden Wohnungen.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich bin interessiert am Kauf einer Genossenschaftswohnung um diese zu vermieten. Die Wohnbauförderung wäre somit abbezahlt. Nun habe ich auf unterschiedlichen Internetseiten und unter anderem Dokumenten der AK verschiedene Aussagen zum Mietzins gelesen. Einerseits, dass der Mietzins dem WGG Bestimmungen unterliegt und andererseits, dass hierbei der freie Mietzins gilt. Was trifft nun zu? Die Wohnung ist 1995 erbaut worden und mir wurde ebenso mitgeteilt, dass ich vor dem Kauf als Mieter bis Ende des Jahres gemeldet sein muss. Ist dies richtig? Vielen Dank vorab und freundliche Grüße
13.09.2019

Kauf einer Genossenschaftswohnung zur Vermietung.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ich würde gerne eine Wohnung kaufen und bin mir nicht sicher ob die Wohnung dem WGG unterliegt. Gibt es eine Möglichkeit zu prüfen ob die Wohnung dem WGG unterliegt?
23.08.2019

Die Geltung des WGG für eine spezielle Wohnung ergibt sich aus § 20 Abs 1 Zi. 2 bis 3.

Mag. (FH) Doris Molnar

Hausverwaltung

Ich habe die folgende Frage gerade gestellt. Hier habe ich mich aber verschrieben. Es handelt sich nicht um Hausbesorger, sondern um Heimwerkerservice Firmen. Damit glaube ich, dass Arbeits- und Sozialrecht nicht die richtige Stelle ist. Hier noch mal die ursprüngliche Frage: Unser Hausbesorger hat in seinem Vertrag einmal jährlich Heckenschneiden im Vertrag. Er findet aber seit 3 Jahren Ausreden, diese nicht oder nur unzufriedenstellend zu machen. Im ersten Jahr wurde keine Gutschrift erteilt. Im zweiten Jahr musste die Hausverwaltung einen externen Ersatz beauftragen. Dieser kostete EUR 1.800,-. Vom Hausbesorger bekamen wir nur EUR 500,- zurück. Da die Hausverwaltung hier nicht auf angemessene Entschädigung besteht, kann ich die Hausverwaltung haftbar machen?
01.08.2019

Gewährleistung, Abrechnung

KommR Oliver Brichard, MSc

Hausverwaltung

Unser Hausbesorger hat in seinem Vertrag einmal jährlich Heckenschneiden im Vertrag. Er findet aber seit 3 Jahren Ausreden, diese nicht oder nur unzufriedenstellend zu machen. Im ersten Jahr wurde keine Gutschrift erteilt. Im zweiten Jahr musste die Hausverwaltung einen externen Ersatz beauftragen. Dieser kostete EUR 1.800,-. Vom Hausbesorger bekamen wir nur EUR 500,- zurück. Da die Hausverwaltung hier nicht auf angemessene Entschädigung besteht, kann ich die Hausverwaltung haftbar machen?
31.07.2019

Dienstverletzung Hausbesorger

KommR Oliver Brichard, MSc

Hausverwaltung

Die alte Hausverwaltung hat Reparaturen an den Heizkörpern nie über die Gemeinschaft abgerechnet, außer es betrag den allgemeinen Teil außerhalb der Wohnungen (Heizungsanlage). Die neue Hausverwaltung tut dies nun (aber nur, wo Sie sich auch gut stellen will). Wie bekomme ich es hin, dass die Reparaturkosten an den Heizkörpern in den Wohnungen wieder von den Eigentümern bezahlt werden und wie verhindere ich es, dass die Hausverwaltung solche Reparaturen im ersten Schritt überhaupt für die Vermieter/Mieter/Eigentümer beauftragt und die Gemeinschaft diese Kosten finanziere muss?
31.07.2019

Rechte und Pflichten des einzelnen Wohnungseigentümers

KommR Oliver Brichard, MSc

Hausverwaltung

Unsere Hausverwaltung hat einen Falschen Betrag bei der Jahresabrechnung in Sachen Rücklage (I-Fond) angegeben. Mehrere tausend Euro waren zu diesem Zeitpunkt nicht auf dem Rücklagekonto, sondern wurde zur Streckung des Girokontos verwendet. Anscheinend fehlt das Geld jetzt nicht mehr (schwer zu überprüfen). Kann ich die Hausverwaltung wegen falscher Abrechnung dran haben? Darf das normale Girokonto im Minus sein?
31.07.2019

Kontoführung in Zusammenhang mit Abrechnungen im Wohnungseigentum

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Was mache ich, wenn nicht jeder der Eigentümergemeinschaft der Errichtung einer Klimaanlage mit kleinem Außengerät zustimmt? Bzw was kann schlimmstenfalls passieren, wenn trotzdem eine verbaut wird? Die Mehrheit reicht ja in diesem Fall mMn nicht, oder?
15.05.2019

Verfügungshandlungen einzelner Wohnungseigentümer

Michael Klinger, B.A.

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Hallo Danke schon mal vorab für das Format Gibt es das WGG auch im Zusammenhang mit Büro bzw gewerbe ? Würde mich für den Kauf eines Büros von der buwog interessieren die ja bekanntlich lauter WGG Wohnungen haben Lg und Danke
05.05.2019

Teilanwendung § 1 Abs 3 MRG

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Muss ich für den Lift mitbezahlen auch wenn ich im EG wohne?
16.04.2019

Müssen EG Nutzer bei den Liftkosten mitbezahlen

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Was ist ein Wohnungseigentum?
26.02.2019

Was ist Wohnungseigentum?

Michael Klinger, B.A.

Provision

Wie hoch ist das Vermittlungshonorar bei Kaufobjekten?
19.02.2019

Vermittlungsprovision - gesetzlich vorgesehene Höchstprovision

Ulrike Höreth, B.A.

Wohnungseigentumsrecht

Braucht es für den Kauf einer Immobilie einen Notar ?
14.02.2019

Ist ein Notar beim Ankauf notwendig

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Was ist der Richtwertmietzins?
12.02.2019

Der Richtwertmietzins wurde im März 1994 eingeführt

Ulrike Höreth, B.A.

Maklerrecht

Was versteht man unter einem Doppelmakler?
12.02.2019

Immobilienmakler sind kraft Geschäftsgebrauch Doppelmakler

Ulrike Höreth, B.A.

Mietrecht

Was ist eine Indexierung und was bedeutet das für mich als Mieter?
30.01.2019

Indexierung oder Wertsicherung des Mietzinses

KommR Oliver Brichard, MSc

Provision

Hallo, ich habe von meiner Provision von 900.- nur gute 100.- zurückbekommen. Die Vermieter haben mir alle Schäden abgezogen die die Wohnung vorher schon hatte. Jetzt weigern sie sich mir Auskunft zu geben und Info warum die alles berechnen. War 1,5 Jahre drinnen.
28.01.2019

Übergabe bzw. Übernahmeprotokolle werden von Experten empfohlen, um solche Situationen zu vermeiden.

Ulrike Höreth, B.A.

Mietrecht

Muss ein Mieter seinen Vermieter vorher um Zustimmung bitten, wenn er ein Haustier anschaffen möchte?
18.01.2019

Seit dem OGH-Urteil vom 22.12.2010, kann die Tierhaltung von Haustieren nicht mehr generell im Mietvertrag verboten werden.

Ulrike Höreth, B.A.

Hausverwaltung

Guten Tag! Das Dach unseres Hauses (Mischhausch) ist laut einem von der Hausverwaltung (HV) in Auftag gegebenen Gutachten völlig desolat. Sanierungskosten: Über 1,5 Mio. Euro (inkl. Abriss und Wiederaufbau der Dachgeschoßewohnungen). Ist dies nicht ein schweres Versäumnis der HV, die schon vor langer Zeit Schäden am Dach hätte feststellen müssen? Zudem: Gibt es für die rund 15 Wohnungseigentümer die Möglichhkeit, ein zweites Gutachten einholen zu lassen? Und kann dies die Hausverwaltung tatsächlich selbst entscheiden, dass das Dach komplettsaniert wird? Letzte Frage: Gesetzt den Fall, alle Eigentümer müssten zahlen, hätten dann nicht die Dachwohnungseigentümer finanziell zu leisten (müssen vorübergehend natürlich ausziehen). Sorry für die vielen Fragen. Herzlichen Dank im Voraus. Lg, Roland Perger
27.10.2018

Grundsätzlich kann ihre Frage nicht abschließend beantwortet werden, da dies eine detaillierte Prüfung der Sachlage erfordern würde. Leider kommt es nicht selten vor, dass im Zuge eines Dachbodenausbaues der Dachaufbau, die Isolierung oder die Dämmung mangelhaft ausgeführt werden. Die Folgen werden erst Jahre später bemerkbar. Ob die Hausverwaltung den Mangel bereits früher hätte bemerken können und durch ein früheres Handeln, der Schaden kleiner gehalten hätte werden können, kann hier überhaupt nicht beurteilt werden. Für die Ausführung hat jedoch jedenfalls in erster Linie die ausführende Firma zu haften. Möglicherweise bestehen Haftungen aus dem Kaufvertrag oder dem Bauträgervertragsgesetz. Ich gehe davon aus, dass die Erhaltung des Daches in die Verantwortung der Eigentümergemeinschaft fällt und wird daher die Gemeinschaft für die Mängelbeseitigung aufkommen müssen. Dabei sind Regressansprüche zu prüfen bzw. sollte mit dem Verursacher/Handwerker Kontakt aufgenommen werden und ihm die Möglichkeit zur Sanierung seines Mangels eingeräumt werden. Jedenfalls empfehle ich Ihnen die Beiziehung eines technischen und juristischen Beraters und Vertreters, um auch in Bezug auf die Fristen keine Fehler zu machen.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Frage: unterliegt meine Mietwohnung einer gesetzlichen Mietzinsbeschränkung? Daten zur Mietwohnung: Bewilligungsbescheid des Wohngebäudes: 14. Juni 1962 Unterliegt dem Wohnungs-Gemeinnützigkeitsgesetz (WGG) 1979 gefördert durch Baudarlehen der Bundes-Wohn- und Siedlungsfonds Darlehen wurde unter Inanspruchnahme des Rückzahlungsbegünstigungsgesetzes 1971 im November 1982 vorzeitig begünstigt getilgt Ich habe gelesen, dass: Wohnungen, die unter das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzt (WGG1979) fallen, nur zum "kostendeckenden" Mietzins vermietet werden können. Wegen des Abverkaufes von gemeinnützigen Bundeswohnungen nicht nur an ehemalige Mieter, sondern auch an private Investoren, ist diese Mietzinsbildung auch für private Vermieter interessant geworden, weil trotz später stattgefundener gänzlicher oder teilweiser Eigentumsübertragungen an Dritte die entsprechenden Regelungen des WGG weiter anzuwenden sind (MietSlg 51.592/14, 53.591) Ist das korrekt ? Oder sind noch andere Aspekte zu berücksichtigen ?
20.10.2018

Es sind andere Aspekte zu berücksichtigen. z.B.: Wurde die Wohnung als Mietwohnung oder als Eigentumswohnung errichtet. Wenn sie als Mietwohnung errichtet wurde: wurde sie an den Mieter im Wohnungseigentum verkauft oder an einen Dritten.

Mag. (FH) Doris Molnar

Hausverwaltung

Guten Tag, während unseres Urlaubs gab es einen Wasserschaden in unserer Mietwohnung. Die Hausverwaltung hat eine Öffnung veranlasst. Im Zuge der Reperatur wurde Schmuck gestohlen. Haftet die Hausverwaltung in diesem Fall?
18.10.2018

Ohne der behördlichen Untersuchung vorgreifen zu wollen, wird wohl derjenige zur Verantwortung gezogen werden müssen, der in der Wohnung war. Eine konkrete Beantwortung der Frage geht über den Sinn einer Wissensplattform für Immobilienfragen wohl hinaus. Bitte wenden sie sich an einen Anwalt.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnbauförderung

ich habe vor einiger zeit meine genossenschaftswohnung zurück bekommen ich sollte 4600 euro zurück bekommen inkl 2 %abzug dann stellte sich heraus das ich nur 2600 euro zurückbekomme da in der wohnung novh etwas zu richten ist heute habe ich angerufen und mir wirde gesagt das ich gar nichts zurück bekomme da die wand kapput idt und eine neue wand aufgestellt werrden muss d ürfen die das machen von meinen finanzierungsbeitragalles bezahlen
13.08.2018

Der Nutzer einer Genossenschaftswohnung hat die Wohnung in dem Zustand wie übernommen, lediglich vermindert um die normale Abwohnung bei schonendem Gebrauch, an den Vermieter zurückzustellen. Sind bei Rückstellung der Wohnung Schäden in der Wohnung, die über die normale Abwohnung hinausgehen, vorhanden, so ist der Vermieter berechtigt, diese auf Kosten des ausziehenden Mieters zu beseitigen. Diese Kosten können vom Guthaben aus dem Finanzierungsbeitrag abgezogen werden und nur das danach verbleibende Guthaben wird zurückbezahlt.

Mag. (FH) Doris Molnar

Maklerrecht

Was ist eine Vorsorgewohnung?
17.07.2018

Der Erwerber einer Eigentumswohnung möchte mit der Vermietung eine zusätzliche Einkunftsquelle erreichen. Es ist besonders auf die Liebhabereiregelungen zu achten, die im Falle der "kleinen Vermietung" z.B. eine Eigentumswohnung von einem Betrachtungszeitraum von 20 Jahren ausgeht, in der ein Gesamtüberschuss erzielt werden muss. Bei Bauträgerprojekten werden die zu Vermietung angekauften Einheiten mit einer dann für den Erwerber abzugsfähigen Umsatzsteuer verkauft. Dadurch wird der Nettokaufpreis geringer.

KommR Oliver Brichard, MSc

Maklerrecht

Darf ein Makler eine Gebühr für Besichtigungen verrechnen?
17.07.2018

Die Honorierung eines Maklers erfolgt durch die Provisionszahlung nach der Willensübereinstimmung. Diese wird in der Regel durch das Miet-, Pacht- oder Kaufanbot dokumentiert. Daher sind eine oder auch mehrere Besichtigungen im Rahmen der Vermietung, der Verpachtung bzw. des Verkaufes der Immobilie nicht gesondert zu verrechnen.

KommR Erich Hauswirth

Provision

Wie setzt sich die Provision zusammen?
17.07.2018

In der MIETE beträgt in der Regel die Makler-Provision 1-3 BMM, abhängig von Vertragsdauer und ob der Mieter oder der Vermieter bezahlt. Im Prinzip ist der Makler in Österreich Doppelmakler und kann von beiden Parteien Provision verlangen, wenn er auch beide vertritt. Sollte ein Makler der Hausverwaltung die das Haus betreut das Objekt vermitteln gelten andere Höchstprovisionen, weitere Details dazu finden Sie in der Immobilienmaklerverordnung. Die Bemessungsgrundlage der BMM Bruttomietzins besteht aus: Haupt- oder Untermietzins ohne Umsatzsteuer anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben ohne Umsatzsteuer anteilig allfällige besondere Aufwendungen (zB. Lift) ohne Umsatzsteuer einem allfälligen Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters Heizkosten dürfen miteinbezogen werden, wenn ein freier Mietzins vereinbart werden darf, sprich die Wohnung nicht in die Vollanwendnung des MRG fällt Zu der Gesamtsumme kommen dann erst am Schluss 20% Umsatzsteuer! Bei KAUF ist die gesetzliche Höchstprovision vom Kaufpreis abhängig. Diese kann beiden Auftraggebern (Käufer und Verkäufer) in Rechnung gestellt werden. Bis 36.336,42€ sind es 4 % vom Kaufpreis + 20% Umsatzsteuer Von 36.336,42€ - 48.448,50 € sind es 1.453,46 € (Schwellenwert gem §12 Abs. 4 Immobilienmaklerverordnung) ab 48.448,50 € sind es 3 % vom Kaufpreis + 20% Umsatzsteuer

Ulrike Höreth, B.A.

Maklerrecht

Welche Aufklärungspflicht nach KSchG hat ein Makler?
17.07.2018

Gemäß Gesetzt (§ 3 Abs 3 MaklerG) verpflichtet Makler und Auftraggeber, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Im Verbrauchergeschäft zählen dazu gemäß § 30b Abs 2 KSchG jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelten Geschäfts wesentlich sind. Dazu muss der Makler prüfen ob es sich bei dem Interessenten um einen Konsumenten im Sinne des KSchG handelt und danach muss er den Konsumenten über die zu erwartenden Nebenkosten und Rücktrittsrechte aufklären. Der Immobilienmakler hat keine besondere Nachforschungspflicht. Er hat jedoch darauf hinzuweisen ob er Nachforschungen oder Prüfungen vorgenommen hat. Es trifft ihn auch keine Aufklärungspflicht, die einer anwaltlichen Beratungstätigkeit gleichkommt. Der Makler muss aber sämtliche Informationen über welche er verfügt weitergeben und sich aber nur dann über deren Wahrheitsgehalt vergewissern, wenn er aufgrund anderer Umstände den Verdacht hat, dass diese Informationen nicht stimmen. In Fällen der ungeprüften Weitergabe darf er nicht den Eindruck erwecken, er habe den Wahrheitsgehalt überprüft. Beispiel: Der Immobilienmakler sollte sich durch Einsicht in das Grundbuch Kenntnis über den Umfang des ausschließlichen Nutzungsrechts des Eigentümers verschaffen, also insbesondere prüfen, welche Flächen oder Räume vom Angebot umfasst sind oder aufgrund einer wirksamen Benützungsregelung nur vom Käufer benützt werden dürfen. Er ist aber nicht dazu verpflichtet. Ein ordentlicher Makler wird sich aber im Grundbuch den Stand des Eigentums und der Belastungen zu erheben, er wird auch prüfen, ob nicht irgendwelche außerbücherlichen rechtlichen, möglicherweise nicht behebbaren Hindernisse vorhanden sind, die bewirken, dass die behördlichen Genehmigungen nicht erteilt werden. Der Makler wird sein Hintergrundwissen beratend einzubringen. So sollte er einem Verbraucher z.B. über die Beschaffenheit eines Hauses oder einer Wohnung sowie vorhandener Immissionen von Nachbargrundstücken informieren, soweit diese Umstände dem Laien nicht offenkundig bzw. leicht erkennbar sind. Überhaupt wird er den Erwerber über alle Probleme, die ihn belasten könnten, unaufgefordert aufzuklären. Er wird den Auftraggeber zumindest über erkennbare Vorteile und Nachteile des Objektes aufklären.

KommR Erich Hauswirth

Mietrecht

Darf ein Mieter seine Wohnung untervermieten?
17.07.2018

Wenn er dazu berechtigt ist, ja. Diese Regelung sollte sich im Mietvertrag finden. Ohne explizite Einräumung eines Untervermietrechtes ist der Mieter nur im untergeordneten Ausmaß berechtigt unterzuvermieten ( z.B. eines von mehreren Zimmern)

KommR Oliver Brichard, MSc

Maklerrecht

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?
17.07.2018

Grundsätzlich bei Liegenschaft im Privatvermögen 30%, Bei Altvermögen ( Anschaffung vor dem 31.3.2003) 4,2%. Für als Hauptwohnsitz genutzte Immobilien besteht Steuerfreiheit.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Welche Instandhaltungspflichten muss ein Mieter übernehmen?
17.07.2018

Die Erhaltungspflichten bzw. Instandhaltungspflichten des Mieters in Österreich hängen von mehreren Faktoren wie Baujahr des Hauses oder Inhalt des Mietvertrages ab. Eine erschöpfende Information kann hier mit diesen Angeben nicht gegeben werden.

KommR Oliver Brichard, MSc

Provision

Was ist die Provisionshöhe bei Mieten?
17.07.2018

In der MIETE beträgt in der Regel die Makler-Provision 1-3 BMM, abhängig von Vertragsdauer und ob der Mieter oder der Vermieter bezahlt. Im Prinzip ist der Makler in Österreich Doppelmakler und kann von beiden Parteien Provision verlangen, wenn er auch beide vertritt. Sollte ein Makler der Hausverwaltung die das Haus betreut das Objekt vermitteln gelten andere Höchstprovisionen, weitere Details dazu finden Sie in der Immobilienmaklerverordnung. Die Bemessungsgrundlage der BMM Bruttomietzins besteht aus: Haupt- oder Untermietzins ohne Umsatzsteuer anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben ohne Umsatzsteuer anteilig allfällige besondere Aufwendungen (zB. Lift) ohne Umsatzsteuer einem allfälligen Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters Heizkosten dürfen miteinbezogen werden, wenn ein freier Mietzins vereinbart werden darf, sprich die Wohnung nicht in die Vollanwendnung des MRG fällt Zu der Gesamtsumme kommen dann erst am Schluss 20% Umsatzsteuer!

Ulrike Höreth, B.A.

Maklerrecht

Fallen nach erfolgreichem Immobilienverkauf Steuern an?
17.07.2018

Das hängt vom vorhergehenden Behaltezeitraum der VerkäuferIn ab. Grundsätzlich sind die Veräußerungserlöse zu versteuern. Bei Liegenschaften im Privatvermögen, die vor dem 31.2.2003 angeschafft wurden, fällt nur ein Betrag von 4,2% an, danach von derzeit 30%. Bei Eigenheimen ist der Erlös nicht zu versteuern.

KommR Oliver Brichard, MSc

Gewährleistung

Was sollte im Kaufvertrag stehen und was nicht?
17.07.2018

Grundsätzlich alle wesentlichen Vertragsbestandteile. Informationen, die nicht im Vertrag beinhaltet sind bzw. nicht klargestellt werden, jedoch wesentlich sind, können später zu Diskussionen zwischen den Vertragspartei führen.

KommR Oliver Brichard, MSc

Maklerrecht

Welche Besonderheiten sind beim Verkauf meiner Immobilie zu beachten?
17.07.2018

Eine allgemeine Antwort auf diese Frage ist nicht möglich. Jede Immobilie hat ihre eigenen Besonderheiten, auf die Bedacht genommen werden muss.

KommR Oliver Brichard, MSc

Hausverwaltung

Was sind Betriebskosten?
10.07.2018

Grundsätzlich sind Betriebskosten laufende Kosten, die während einer Nutzungsphase einer Immobilien entstehen und unmittelbar mit dem Nutzerverhalten in Beziehung stehen. Je nach Rechtslage sind verschiedene Betriebskostenbegriffe definiert, wie z.B. im Mietrecht die §21 ff und die dazu ergangene Judikatur, die eine sehr strenge Definition der Betriebskostenpositionen über die Jahre eingenommen hat. ( Grundsteuer, Müll, Wasser, Strom der allgemein Flächen, ein Teil der Verwaltungskosten, Versicherungsprämien, Reinigung des Hauses, etc.)

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Worauf ist beim Ankauf einer Immobilie zu achten?
10.07.2018

Aus meiner Sicht ist es wichtig, den Zweck, wofür Sie die Immobilie ankaufen wollen immer im Auge zu behalten. Es ist ein großer Unterschied, ob Sie in der Immobilie wohnen oder diese vermieten wollen (etwa hinsichtlich Qualität der Wohnung, Qualität der Wohnungsumgebung, sind zB Umbauten notwendig und möglich etc). Ich persönlich würde einen Immobilienankauf mit folgenden Informationen prüfen: Wohnungseigentumsvertrag, zumindest die letzte Abrechnung mit dem Stand der Rücklage, Energieausweis, einen Plan der Wohnung (gibt es einen baurechtliche Genehmigung?), gibt es Beschlüsse oder Vorhaben der Wohnungseigentümergemeinschaft, u.a. für etwaige Sanierungen etc., gibt es einen zugeordneten Keller und kann dieser auch besichtigt werden, ist die Immobilie lastenfrei zu erwerben? Gibt es nicht bezahlte Wohnbeiträge? Am Ende dieses Prozesses wird eine Kaufvertrag errichtet, welcher ebenfalls einige Themen beinhalten sollte, zB Übergabestichtag, Lastenfreistellung bzw. welche Lasten übernommen werden etc. Ich empfehle, einen solchen Kauf mit fachkundigen Beratern abzuwickeln. mit freundlichen Grüßen Alois Rosenberger

Mag. Alois Rosenberger

Maklerrecht

Wie findet man den richtigen Immobilienmakler?
10.07.2018

Ich nehme an, sie haben eine Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen und suchen einen Makler. Einmal jährlich findet ein Mysteryshopping der Wirtschaftkammer Wien bei allen wesentlichen Immobilienmaklern statt und werden die besten mit dem Immy ausgezeichnet. Das könnte ein Anhaltspunkt für Sie sein. Letztendlich sollten sie einige Makler kontaktieren und sich über deren Leistungen beraten lassen und dann selbst entscheiden, wer der Richtige für die von ihnen gewünschten Leistungen ist.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Wer ist für die Reparatur des (Haupt)Wasserabsperrventils einer Eigentumswohnung zuständig, der Besitzer oder die Allgemeinheit, dh. Instandhaltung/Hausverwaltung.
04.07.2018

Kosten von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten entstehen durch die ordnungsgemäße Erhaltung des Gebäudes und aller allgemeinen Teile der Liegenschaft. Sie umfassen beispielsweise Arbeiten an der Außenseite des Gebäudes (Dach, Fassade, Außenfenster), Arbeiten am Stiegenhaus oder die Reparatur sämtlicher Ver- und Entsorgungsleitungen. Gewisse Erhaltungsarbeiten in den Wohnungen von Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümern, sofern es sich um Schäden handelt, die den Bauzustand des Hauses gefährden (z.B. Gasrohr-, Wasserrohrgebrechen, Kaminschäden), obliegen ebenfalls der Gemeinschaft. Es lohnt sich einen Blick in den Wohnungseigentumsvertrag zu werfen um abweichende Vereinbarungen auszuschließen.

Ulrike Höreth, B.A.

Mietrecht

Wie meldet man als Unterkunftgeber (Mietwohnung) Mitbewohner ab
02.07.2018

Wer in einer Wohnung in Österreich die Unterkunft auszieht ist gesetzlich verpflichtet, sich bei der Meldebehörde abzumelden, auch ein Mitbewohner. Für eine persönliche oder postalische Abmeldung benötigen Sie das Meldezettel-Formular. Dieses Formular kann heruntergeladen werden und liegt auch bei der Meldebehörde auf. Die Unterschrift des Unterkunftgebers ist bei der Abmeldung nicht notwendig. Falls Sie sich nicht persönlich abmelden, müssen Ihre Originaldokumente oder eine beglaubigte Kopie und ein ausgefülltes Meldezettel-Formular mitgeschickt oder dem Boten mitgegeben werden. Bei postalischer Abmeldung des Wohnsitzes bedenken Sie bitte das Risiko des Postwegs, welches nicht von der Behörde getragen wird.

Ulrike Höreth, B.A.

Mietrecht

Sehr geehrtes Immobilienwissen-Team! Kann ein Mieter einfach die Miete kürzen weil er der Meinung ist, dass er einen zu hohen Mietzins zahlt? Wir haben weder ein Schreiben erhalten noch hat er uns mündlich darüber informiert. Kann ich den Mieter daraufhin kündigen? Wie ginge dies von Statten? Solange durch ein Gericht oder eine außergerichtliche Einigung nicht beidseitig ein neuer Mietzins vereinbart wurde muss doch der von uns vorgeschriebene Mietzins bezahlt werden? Besten Dank!
02.07.2018

Bevor Sie eine Kündigung in Betracht ziehen, stellen Sie bitte fest in welchen Anwendungsbereich das Mietverhältnis fällt (Vollanwendung/Teilausnahme/Vollausnahme MRG). Richtwert und Angemessener Mietzins können von der Schlichtungsstelle überprüft werden. Jedoch hat der Mieter nicht das Recht ohne Ankündigung weniger Mietzins zu bezahlen - entsprechend müssen Sie als Vermieter im ersten Schritt eine fristgerechte Mahnung mit einer Zahlungsfrist (mindestens 8 Tage Zahlungsrückstand trotz Mahnung) schicken - erst dann liegt ein wichtiger Kündigungsgrund auf (vgl. Kündigungsschutz MRG).

Ulrike Höreth, B.A.

Mietrecht

Was für Möglichkeiten habe ich wenn der Finanzierungsbeitrag nach 8 Wochen nicht auf meinem Konto ist?
27.06.2018

Sehr geehrter Herr Faderbauer, wenn Sie den Eigenanteil bei Genossenschaftswohnungen und den Fall, dass Sie die Wohnung zurückgestellt haben, meinen, dann sollten Sie die Auszahlung, die ja bereits erfolgen müßte, nochmals urgieren, bzw eine Antwort urgieren, warum dies nicht erfolgt ist. Es besteht die Möglichkeit, den Auszahlungsbetrag im Außerstreitverfahren überprüfen zu lassen bzw zu erwirken. Wenn Sie eine andere "Art" von Finanzierungsbeitrag meinen, ersuche ich Sie um genaueren Sachverhalt. Mit freundlichen Grüßen Alois Rosenberger

Mag. Alois Rosenberger

Mietrecht

Sehr geehrte Damen und Herren, wir vermieten in einem Altbau (Errichtung 1910) 4 Wohnungen. Ein Mietverhältnis besteht seit Juli 1982. Im Mietvertrag wurde „nur“ der Mietzins inkl. Betriebskosten ausgewiesen, eine Wertsicherungsklausel besteht nicht. Kann davon ausgegangen werden, dass es sich hierbei um Kategoriemiete A (Küche, WC, Bad, Heizung mittels Ofen) handelt und € 3,60 pro m2 zu tragen kommen? Und kann für einen Zubau (100 Jahre alter Balkon musste im Jahr 2010 abgerissen werden, in diesem Zuge wurde die Wohnung um 9m2 Wintergarten vergrößert) sodann der Richtwert verlangt werden? Herzlichen Dank!
23.06.2018

Für eine Kategorie A Einstufung fehlt die sogenannte zentrale Wärmeversorgung, Etagenheizung oder gleichwertiges. Ein Einzelofen ( Gaskonvektor oder feste Brennstoffe) ist nicht als solche zu werten. Der Ersatz einer verringerten Erhaltungsverpflichtung des Vermieters am Balkon, durch den Zubau eines Wintergartens ist m.E. als freiwillige Leistung des Vermieters anzusehen. Ob dafür ein zusätzlicher Mietzins mit dem Mieter vereinbarten werden kann unterliegt der Freiwilligkeit und kann nicht erzwungen werden. Eine solche Vereinbarung kann nach MRG §16(1)5 getroffen werden und ist als "angemessener Mietzins" zu bezeichnen. Diese Vereinbarung kann dann für die gesamte Wohnung aufgesetzt werden. Die Grundlage des Verrechnungsschlüssel für die Betriebskosten, müsste angepasst werden, da die Balkonfläche nicht zur Nutzfläche zu zählen ist, sehr wohl jedoch die Fläche des Wintergartens.

KommR Oliver Brichard, MSc

Marktentwicklung

Guten Tag, ich moechte eine Wohnung in den 21 Bezirk erwerben neben Leopoldauer Strasse . Darf ich Ihnen fragen, welchen die Plannen sind fuer die Entwicklung des Areal? Danke schoen.
12.02.2018

Wenn Sie Informationen über die Bebauung von Grundstücken benötigen erfahren Sie dies unter www.wien.gv.at/ Flächenwidmung. Auch die MA 21 steht Ihnen für Informationen zu Verfügung.

Michael Pfeifer, MBA

Mietrecht

Richtwert oder nicht?
24.10.2017

Da müssten wir schon genaue Angaben über den Mietgegenstand haben, um Ihnen diese Frage beantworten zu können!

KommR Erich Hauswirth

Baurecht

Guten Tag, ich habe eine Frage bezüglich der Neuerrichtung einer Einfriedungsmauer. Der alte Zaunsockel wurde entfernt und dabei teilweise der Asphalt des Gesteigs neben dem alten Sockel mit dem Presslufthammer auf ca 10cm Breite beschädigt.Die Gemeinde besteht auf Erneuerung der gesamten Gehsteigbreite, da durch den dahinterliegenden Hausbau die Oberfläche im Bereich der Einfahrt ebenfalls beschädigt ist und ist bereit etwa 1/3 der Kosten zu übernehmen. Wer hat im Falle keiner besonderen Vereinbarung den Restbetrag der Reparatur zu übernehmen? Ausführende Firma (haben auch den Hausbau durchgeführt) oder Bauherr? Wie könnte eine allfällige Kostenteilung aussehen?
06.09.2017

Ohne Kenntnis der Werkverträge, Leistungsverzeichnisse und einer Besichtigung vor Ort kann ich diese Frage nicht seriös beantworten. Grundsätzlich steht der Bauherr für den Umfang seiner Bauführung in der Verantwortung. Es ist ja auch seine Liegenschaft. Ob die Leistung der ausführenden Firma zu verrechnen ist, hängt von der internen Vereinbarung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer ab. Zu prüfen wäre auch noch, ob sich die Beschädigung von einer vermeidbare oder von einer notwendigen Handlung des Baumeisters ableiten lässt. Die Frage wird wohl eher von einem technischen Sachverständigen zu beantworten sein.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Guten Tag! Ich habe zwei Fragen bezüglich meiner Wohnung, welche eine Hausverwaltung hat: 1.) Nach über 30 Jahren ist eingebaute Ölheizung kaputt gegangen und jetzt will ich sie gleich durch eine Gastherme ersetzten. Dazu ist es nötig einen neues Kaminrohr zu verlegen. Kann ich die dafür anfallenden Kosten auf die Hausverwaltung übergeben? Die Hausverwaltung selber meinte, da es für meine Wohnung ist, sind es nicht deren Kosten. 2.) Im Zuge des Heizungstausches wurde mir mitgeteilt, dass der Absperrhahn für die Wasserleitung nicht mehr auf dem aktuellen Stand der Technik ist und eigentlich auch nach über 30 Jahren getauscht gehört. Auch hier meinte die Hausverwaltung, dass obwohl ich für das gesamte Haus das Wasser abdrehen muss, es nicht auf deren Kosten zu tauschen ist, sondern ebenfalls nur meine Wohnung betrifft, da das Ventil nicht in der Mauer sondern in meiner Wohnung ist.
28.07.2017

Frage 1: Beim Einbau eines Edelstahlrohres in einen bestehenden Kamin ist dieser ausschleifen zu lassen. Diese Kosten wird der Gemeinschaft anzurechnen sein. Die übrigen Kosten, die durch den von Ihnen beabsichtigten Wechsel des Heizgerätes verursacht werden, werden Sie, nach derzeitiger Rechtslage selbst tragen müssen. Frage 2: In diesem Fall rate ich Ihnen den Text des Wohnungseigentumsvertrages genau zu prüfen. Oft finden sich hier genaue Formulierungen, wer welche Kosten tragen muss. Wenn das Ventil innerhalb ihrer Wohnung situiert ist, deutet es eher auf eine Arbeit hin, die in ihrer Verantwortung liegt.

KommR Oliver Brichard, MSc

Baurecht

Wie errechnet sich der Verkehrswert eines unbebaubaren Weges in Wien? Konkret ist es bei uns so: Wir müssen hier in Wein 1180 nach Erstellung eines Teilungsplans ein Weggrundstück eines Nachbarn abkaufen (dieser Weg wird dann nach §53 der Wiener BO gehandhabt). Nun stellt sich mir die Frage, dass für den Weg, der nicht bebaut werden kann, nicht der gleiche Verkehrswert wie für das bebaubare Grundstück gelten kann? Könnten sie mir Auskunft darüber geben, welcher Abschlag hier gerechtfertigt wäre?
21.07.2017

Die Bewertung in diesem Fall kann online nicht beurteilt werden. Ich empfehle ihnen die Beiziehung eines Sachverständigen für das Immobilienwesen zur Feststellung des Wertes.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Ich stamme von einem Bauernhof in OÖ, den mein Vater kurz vor seinem Tod im Jahr 2001 übergab. Haupterbe ist mein jüngerer Bruder. Ich erbte u. a. das Wohnrecht in meinem Elternhaus, solange meine Mutter lebt. Sie ist jetzt 76 Jahre alt. Mein Bruder und seine Frau reißen nun mein Elternhaus ab, um dort neu für sich und ihre Tochter zu bauen. Meine Mutter bekommt eine neue kleine Wohnung im Bereich der ehemaligen Garagen. Mein Wohnrecht wurde meiner Meinung nach nicht bedacht, richtig? Mein Bruder bot mir an, eine derzeit vermietete kleine Wohnung auf unserem Hof zu kaufen. Das erwäge ich. Allerdings möchte ich, dass mein Wohnrecht vom Kaufpreis abgezogen wird. Spricht da etwas dagegen? Welchen Wert hat das Wohnrecht in meinem Fall? Gibt es dazu eine Tabelle bzw. einen Richtwert? Danke für Ihre rasche Antwort!
26.06.2017

Die Berechnung des Wertes eines Wohnrechtes erfolgt mittels Sterbetafeln, und der daraus ersichtlichen Restlebensdauer sowie eines vergleichbaren Wertes für den Mietzins . Diese Sterbetafeln werden von der Statistik Austria veröffentlicht. In ihrem Falle ist es weniger eine Immobilienfrage sondern vielmehr eine Erbrechtsangelegenheit. Ich würde mich an einen Notar oder Rechtsanwalt wenden.

Michael Pfeifer, MBA

Wohnbauförderung

Ich habe freifinanzierte Wohnung in Wien in Aussicht. Ist es möglich hier eine Förderung zu bekommen? Mit freundlichen Grüßen
21.04.2017

Die Wohnbauförderung in Wien ist grundsätzlich eine Objektförderung. Eine frei finanzierte Wohnung ist daher eine nicht geförderte Wohnung.

Mag. (FH) Doris Molnar

Hausverwaltung

Sehr geehrtes Immobilienwissen Team, ich schreib Ihnen bezüglich Thermenreperatur und Wartung. Oktober 2016 haben wir die vorausgesetzte 1x jährliche Thermenwartung durchführen lassen. Die davor letzte Wartung fand im November 2015 statt. Ich habe diesmal sie einbisschen früher stattfinden lassen weil mir auffiel dass bei der Therme irgendwas nicht stimmte (explosionsartiges Geräusch). Der Installateur führte die Wartung durch und entdeckte einige Mängel an der Therme. Es stellt sich heraus dass sich die Nieten vom dem anliegenden Rohr die auf der Therme befestigt sind sich aufgelöst haben und sich jederzeit bewegen konnte sodass Gas austreten würde. In dem Moment bestand Gefahr in Verzug. Ich informierte die Hausverwaltung über die Mängel per e-mail (mit Informationen und Fotos der Mängel) und lies die Reparatur durch führen da ich durch diese Information Angst um mein Leben hatte. Ich bezahlte die Rechnung (knapp 600 Euro) und bat die Hausverwaltung diese zu begleichen. Nachdem ich nach einer Woche nichts von ihnen gehört oder gelesen hatte rief ich dort an und sie meinten, dass die Dame die für dieses Anliegen zuständig ist auf Urlaub sei und wenn sie retour ist sich darum kümmern wird. Nun will die Besitzerin wenn maximal nur die Hälfte der Reparatur zahlen da sie eigentlich einen eigenen Installateur hat der die Mängel reparieren soll. Ich habe argumentiert dass ich das menschlich verstehen kann nur wenn mir jemand sagt das Gefahr in Verzug ist und Gas austreten kann dann werde ich nicht länger warten (vor allem war es an einem Freitag im Oktober also schon in der Heizungs-Periode)und lass es gleich reparieren. Außerdem nahm ich hier meine Pflichten wahr als Mieter, da es es im Mietrecht §8 steht dass jegliche Gefahr vom Mieter abzuwenden ist. Des weitern steht im Mietvertrag dass ich per eingeschriebenen Brief die Hausverwaltung informieren muss und ich das per e-mail sogar getan habe (weil die Hausverwaltung argumentiert hat warum ich nicht angerufen habe). Ich kann ja zu der Zeit nicht wissen dass mein anliegen erst 2 Wochen später behandelt wird weil eine Mitarbeiterin auf Urlaub ist. Wie stehen hier meine Chancen den Betrag zurückzubekommen? Nun haben wir (WG) mit ende Februar den Mietvertrag gekündigt und ziehen Ende März aus. Wir erhielten die Kündigungsbestätigung der Hausverwaltung mit der Anweisung noch einmal eine Themenwartung auf unsere Kosten durchzuführen mit einem Installateur den Die Hausverwaltung ausgesucht hat und die Nummer mit angab. Nachdem die letzte Wartung nicht einmal ein halbes Jahr her ist verstehe ich nicht warum wir noch einmal auf unsere Kosten eine durchführen sollen vor allem wo wie uns angeben welchen Installateur dazu beauftragt werden soll. Ist dies rechtens? Vielen lieben Dank für Ihre Hilfe. MfG Katharina
03.03.2017

Die Reparaturkosten der Therme geht zu Lasten des Vermieters. Eine Angemessenheitsüberprüfung der Kosten ist zulässig, da ihnen der Ersatz nur in diesem Ausmaß zusteht. Ob dies in ihrem Fall zutrifft, kann in diesem Forum nicht beurteilt werden. Sollte sich die Hausinhabung weigern, den Ersatz zu leisten, müssten sie selbst den Anspruch bei Gericht durchsetzen. Auf Grund der baldigen Beendigung ihres Mietverhältnisses könnten Sie ihre Ansprüche bei der Kautionsabrechnung fordern. Eine Wartung bei Beendigung des Mietverhältnisses wird wohl angebracht sein, da ja die Heizperiode dazwischenliegt.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Ich habe derzeit ein hoch brisantes Problem im Verkauf einer Wohnung nach dem WEG. Die Wohnung ist eine Maisonette mit Eigengarten und Balkon in den eigenen Garten. Die Wohnung verfügt über einen neuen Balkon mit ca. 20m² und ist so nicht im Parifizierungsgutachten genannt (dort sind 3 Balkone genannt). Der Besitzer hat die 3 Balkone zusammengelegt und vergrößert. Die Bauanzeige hat er bei der Gemeinde gemacht (vor Beginn der Bautätigkeiten). Der Abschluss der Bautätigkeiten war im Mai 2014, liegt also fast 3 Jahre zurück. Es wurden die anderen WET nicht gefragt (In dieser Wohnanlage gibt es mehrere solcher Änderungen – nicht nur Balkone, wobei bei vielen die Änderung ohne Zustimmung aller erfolgte) und diese haben dem Um-und Zubau schriftlich damals auch nicht zugestimmt. (Es gab aber auch keine negativen Äußerungen zum Zu- Umbau). Erst jetzt wird in dieser Wohnanlage bei Änderungen nach dem WEG vorgegangen. Da die Außenansicht der gesamten Anlage komplett unterschiedlich ist (Die Wohnungen sind um ein zentrales Atrium im Kreis gebaut und noch dazu mit verschiedenen Ebenen, Farben und Materialien) erkennt man den Unterschied optisch kaum. Jetzt will natürlich der Käufer eine Rechtssicherheit. Was kann ich dem Käufer anbieten, dass Ihm diese Rechtssicherheit gibt, aber ich nicht die Verkäufer mit unnötigen Tätigkeiten verschrecke, oder die WEG aufschrecke? Mir ist klar 1) Die schriftliche Zustimmung aller WET oder 2) Die gerichtliche Zustimmung im Außerstreitverfahren ist die sauberste Abarbeitung, aber es gibt, so glaube ich noch eine 3) Variante. Es gibt einen Zeitraum von 1 Jahr nach Ende der Bautätigkeit, wonach eine solche Situation automatisch legitimiert ist (wenn bis dahin kein Einspruch erfolgt ist). Stimmt meine Auslegung oder irre ich mich in diesem Punkt. Die Bautätigkeit endete im Mai 2014. Ich ersuche Sie um eine kurze Antwort und bedanke mich schon im Voraus für Ihre Unterstützung.
13.01.2017

Die von Ihnen genannte Möglichkeit gibt es nicht! Wenn es aber so viele Änderungen in dieser Anlage gibt, wäre es vielleicht sinnvoll, dass sich alle jene WE-Teilhaber, welche Änderungen gemacht haben, gemeinsam ihre jeweilig vorgenommenen Änderungen von den Miteigentümern genehmigen lassen und falls dies notwendig ist, bei der Baubehörde anzeigen bzw. genehmigen lassen. Wichtig ist auch die Fertigstellungsmeldung bei der Baubehörde vorzunehmen, da ansonsten die Bewilligung verfällt. Damit wäre nur einmal die Zustimmung der Miteigentümer notwendig und es wären alle Fälle saniert! Großer Vorteil: Sie hätten Gleichgesinnte die das Anliegen unterstützen.

KommR Erich Hauswirth

Hausverwaltung

Guten Tag, ich hätte eine Frage. In unserem Haus, Baujahr 1954, wurde von einem Sachverständigen festgestellt, dass der Abstand der Gitterstäbe bei den Stiegenhausgeländern und bei den Balkonen 14 cm beträgt. Anscheinend darf laut aktueller Bauordnung der Abstand max. 12 cm sein. Anlässlich der letzten Hausversammlung hat unsere Hausverwaltung angekündigt, dass Maßnahmen getroffen werden müssen, ein Abstürzten von Kleinkindern zu vermeiden (Lochbleche montieren). Ein großer Teil der Eigentümer steht auf dem Standpunkt, dass dies nicht erforderlich ist, da die Liegenschaft nach 1930 erbaut wurde und daher Bestandschutz besteht. Ist es tatsächlich so. Würden wir, wenn zwar die Bauordnung eine Änderung nicht regelt, trotzdem zivilrechtlich haften? Danke. Daniel
25.11.2016

Über Gefährdungssituationen in Gebäuden ist nicht auf den Konsens anzustellen sondern auf den Stand der Technik. Bei einem Unfall würde ein Richter die Gefahrensituation in einem Verhältnis zum Stand der Technik beurteilen und die Schuldfrage unter diesem Gesichtspunkt beurteilen. Letztendlich ist der Verwalter der Eigentümergemeinschaft verantwortlich hier die Gefahrenpotentiale zu erkennen und zu beheben. Etwaige anderslautende Weisungen seitens der Eigentümergemeinschaft könnten in diesem Zusammenhang als gesetzwidrig angesehen werden und wären vom gemeinsamen Verwalter zurückzuweisen.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Installation einer Klimaanlage ohne Außeneinheit Unser Wohnung ist zum Teil südseitig orientiert und überhitzt sich im Sommer trotz vorhandener Rollläden so, dass in den Sommermonaten die Innenraumtemperaturen selten unter 27°C sinken. Ich möchte daher eine Klimaanlage ohne Außeneinheit installieren lassen. Dazu sind lediglich 2 Bohrungen in der straßenseitigen Außenwand für die Zu- und Abluftführung zum innenliegenden Klimagerät nötig (ca. 16cm Durchmesser). Von außen ist mit Ausnahme der Lüftungsöffnungen die Klimaanlage nicht zu erkennen, auch der Geräuschpegel an der Außenseite ist extrem gering da nur Umgebungsluft vom innenliegenden Klimagerät angesaugt und erwärmt wieder ausgeblasen wird. Da unsere Hausgemeinschaft zerstritten ist, erwarte ich, keine 100%ige Zustimmung aller Wohnungseigentümer für die erforderlichen Bohrungen an der Außenwand zu erhalten. Wie ist Ihre Erfahrung mit dem Außerstreitverfahren in diesen Angelegenheiten? Sind die Erfolgsaussichten so gut, dass sich der Aufwand (Kosten des Rechtsbeistands)? Vielen Dank im voraus!
28.10.2016

Erfahrungswerte sind bei einer solchen Frage nicht aussagekräftig und helfen Ihnen auch nicht wirklich weiter. Wenn Sie die Zustimmung der Eigentümer erreichen wollen, ist jeder Einzelfall unterschiedlich zu betrachten. Auch die Judikatur ist hier sehr Einzelfallbezogen.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Guten Tag, darf ich als Wohnungseigentümer die in meiner Wohnung befindlichen Heizkörper abmontieren oder müssen die anderen Eigentümer zustimmen. Wenn ja, Mehrheit oder einstimmig? Danke. Thomas
03.10.2016

Der Heizkörper stellt einen Bestandteil der Liegenschaft da und darf von Ihnen nicht demontiert werden. Es gibt auch Heizungssysteme, die eine solche Demontage gar nicht vorsehen und mit einer solchen Handlung die Funktionsfähigkeit beeinträchtigen. Eine Änderung wäre mit Zustimmung aller anderen Eigentümer möglich.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Vielen lieben Dank für Ihre rasche Antwort! Bezüglich Zuordnung der Außenhaut: Das Gebäude an sich ist völlig selbständig. Würde man den Wintergarten abreißen, bestünde keine Gefährdung für das Haus. Lediglich der Wintergarten ist betroffen. Dazu: http://www.kimco.at/fileadmin/pdf/Aktuelles/Erhaltungspflicht_im_WEG.pdf - S. 207, Punkt D, letzter Absatz. Deshalb meine Nachfrage diesbezüglich. Das Haus wurde ohne Wintergarten gebaut. Dieser wurde nachträglich vom ersten Eigentümer ergänzt. Wenn nun dieser Eigentümer (Bauherr) eine Baufirma beauftragt und diese den Wintergarten errichtet, obwohl die Standfestigkeit durch den nicht ausreichend tragenden Boden nicht gegeben war, liegt doch die Haftung nicht bei der Eigentümergemeinschaft, sondern in erster Linie bei der Baufirma und in zweiter beim damaligen Bauherren, oder? Danke vorab für die weiter Behandlung meines Anliegens!
03.10.2016

Auf Grund ihrer Informationen gibt es eine Vielzahl von Varianten. Auch müssten die Gegebenheiten Vor Ort und im Bauakt geprüft werden, wer hier welche Verantwortung trägt. Ich empfehle hier jedenfalls einen Experten mit der Vertretung ihrer Interessen zu beauftragen. Grundsätzlich geht mit Errichtung eines Bauwerkes die Verantwortung über die Erhaltung auf den Eigentümer, bzw. auf die Eigentümergemeinschaft über. Mag Sein, dass das Gebäude widerrechtlich und ohne Bewilligung errichtet wurde. Natürlich besteht eine Verantwortung der Baufirma, diese kann aber nur der Auftraggeber einfordern. In diesem Fall vermutlich der einzelne Wohnungseigentümer. Der kann von der Gemeinschaft und in bestimmten Fällen auch von einzelnen Miteigentümern belangt werden.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

In unserer Wohnanlage (Eigentumswohnungen) hat ein Eigentümer einen Wintergarten, der auf nicht ausreichend tragfähigem Grund vom Vorbesitzer erbaut wurde und sich nun senkt. Für die Sanierung soll jetzt die Wohnungseigentümergemeinschaft aufkommen. Zuallererst stellt sich mir die Frage, ob die ganze Sache überhaupt in die Verantwortlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft fällt, wenn es sich bei dem Wintergarten lediglich um einen Anbau handelt, bei dem die eigentliche Außenhaut des Gebäudes nicht verändert wurde. D. h. es wurden weder der originale Wand-, Fenster- oder Türenbestand verändert, sondern lediglich der Wintergarten an der Außenhaut befestigt. Anzumerken ist, dass der Wintergarten im Nutzwertgutachten festgehalten wurde. Ich bitte um Ihre fachkundige Antwort dazu und bedanke mich bereits im Voraus!
30.09.2016

Aus der Berücksichtigung des Wintergartens im Nutzwertgutachten entnehme ich, dass dieser ein Bestandteil der Liegenschaft ist. Wenn die statische Konstruktion schadhaft ist, handelt es sich dabei vermutlich um einen ernsten Schaden des Hauses, für den in erster Linie die Gemeinschaft erhaltungspflichtig ist. Möglicherweise kann sich die Eigentümergemeinschaft nach Durchführung der Maßnahmen, an dem Vorbesitzer regressieren. Das kann in diesem Forum jetzt nicht ausreichend geprüft werden. Wie der WIntergarten an Haus befestigt ist ist irrelevant. Eine Erhaltungspflicht bestünde auch bei einem vom Haus baulich getrennten Wintergarten.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Guten Tag! In meinem Mietvertrag ist die Klausel zu finden, dass das MRG auf mein Mietverhältnis keine Anwendung finde, weil das Haus ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet wurde (blödsinnig, weil dies höchstens für Teilanwendung spricht). Tatsächlich ist im Grundbuch aber ein Veräußerungs- und Belastungsverbot zu Gunsten des Landes Wien eingetragen. Auf der Website des Wohnfonds Wien wird das Haus als "Wohnheim" angeführt. Ich vermute daher, dass das Haus nach dem WWFSG als Wohnheim gefördert wurde. Wo kann ich mehr darüber herausfinden? Und welche Mietzinsbeschränkungen kämen diesfalls zur Anwendung? Ich habe nämlich einen sehr hohen Pauschalmietzins von 20€ pro m² (inkl. Strom) vereinbart.
17.09.2016

Heim-Mietverträge fallen nicht in den Anwendungsbereich des MRG (vergl. § 1 Abs 2 MRG).

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Danke für die Antwort! Die WNF des Wintergartens ist im Grundbuch eingetragen und dürfte wohl behördlich in Ordnung sein. Da keine Unterlagen über den - mittlerweile 19 Jahre alten - Wintergarten mehr existieren, ist auch die Frage, ob "fachgerecht" errichtet wurde, nicht mehr zu klären (das war auch eine Streitfrage bei der EIgentümerversammlung). Allerdings bleibt die wichtige Frage zu klären, ob das "Innenleben" des Wintergartens (Deckenverkleidung und Decke unter dem darüberliegenden Balkon, Deckenbeleuchtung, Boden, etc.) auch unter die Erhaltungspflicht fällt, da es sich dabei ja eigentlich nicht mehr um die direkte "Außenhaut" des Gebäudes handelt.
08.09.2016

Soweit ich das verstehe ist der Wintergarten durch einen ernsten Gebäudeschaden beschädigt worden und besteht daher möglicherweise eine Schadenersatzpflicht der Gemeinschaft gegenüber dem geschädigten Wohnungseigentümer des Wintergartens. Ich darf jedoch darauf hinweisen, dass eine Beratung in dieser Sache den Informationsrahmen unserer Plattform sprengt. Eine Besichtigung eines Sachverständigen ist hier wohl anzuraten.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

In unserer Wohnanlage (Eigentumswohnungen) hat ein Eigentümer seinen Wintergarten (z.T. unter dem Balkon der darüberliegenden Wohnung liegend) ohne vorherige Zustimmung der anderen Eigentümer wegen "Gefahr im Verzug" (Schimmel) sanieren lassen und sich sämtliche Kosten über den Titel der Erhaltungspflicht aus den Rücklagen refundieren lassen - auch das "Innenleben" des WG (Boden, Deckenisolierung, Decke, Beleuchtung, etc.). Ist der Begriff der "Außenhaut" hier wörtlich zu nehmen - dann würde alles, was im Wintergarten liegt, eigentlich nicht der Erhaltungspflicht unterliegen - oder muss die Gemeinschaft der Eigentümer auch für das "Innenleben" bzw. Teile davon aufkommen?
05.09.2016

Um Ihre Frage korrekt beantworten zu können müsste man den Wohnungseigentumsvertrag kennen. Prinzipiell ist bei Schimmelbildung Gefahr in Verzug. Eine sofortige Sanierung ist notwendig und muss von der Hausverwaltung umgehend eingeleitet werden.Zu Prüfen wäre auch ob der Wintergarten ordnungsgemäss hergestellt wurde und eine Genehmigung der Baubehörde vorliegt.

Michael Pfeifer, MBA

Wohnungseigentumsrecht

Ich besitze eine Eigentumswohnung in Wien, die ich selbst bewohne. Meine Gastherme, sie hat nun 30 Jahre! gearbeitet, ist nun kaputt und zum Entsorgen. Es braucht daher eine Brennwertkombitherme. Dazu müssen im Kamin zwei Rohre eingezogen und der Kamin dementsprechend vorbereitet werden. Meine Frage: Wer bezahlt die Arbeiten im Kamin? Die Eigentümerin oder die Hausgemeinschaft. Laut Anfrage bei der Hausverwaltung gab es die Auskunft, dass es diesen Fall, nämlich den Einbau einer Brennwertkombitherme und die dafür nötigen Arbeiten im und am Kamin noch nicht gab und es daher noch unklar ist, wer für die Kosten aufzukommen hat. Das Kaminschleifen, das für den Einbau einer Gasetagenheizung notwendig war, das bezahlte, so die Hausverwaltung, die Hausgemeinschaft.
12.08.2016

Hier bin ich der Ansicht, dass für den Fall dass die Brennwerttherme nach dem Stand der Technik und den nun geltenden Vorschriften eingebaut werden muss, auch der Kamin den technischen Anforderungen entsprechen muss. Das heißt, der notwendige Einbau eines säurebeständigen Rohres geht zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Mag. Alois Rosenberger

Wohnungseigentumsrecht

Ich bin Eigentümer und will eine Klimaanlage installieren. Ich habe alle Unterschriften der Eigentümer und die Bewilligung der Genossenschaft. Plötzlich hat die Genossenschaft die Bewilligung zurückgezogen, weil bei einem Eigentümer nur die Gattin (auch Eigentümerin der Wohnung) unterschrieben hat. Der Gatte weigert sich, hat mir jedoch vorher, nach der Besichtigung eines Referenzprojektes, die mündliche Zustimmung schon gegeben. Kann ich sie trotzdem installieren? Wie ist das rechtlich?
25.07.2016

Bei Ehegattenwohnungseigentum müssen sich beide Eigentümer auf eine Meinung einigen. Eine fehlende Zustimmung kann natürlich auch gerichtlich ersetzt werden, was aber mit erheblichen Aufwand und Zeitverlust verbunden ist. Am besten ist es, den persönlichen Kontakt mit dem betreffenden Eigentümer zu suchen. Für die rechtlich korrekte Installation der Anlage benötigen sie die Zustimmung von allen Miteigentümern.

KommR Oliver Brichard, MSc

Hausverwaltung

Schönen Tag, ich bin Makler in Wien und vermittle eine Wohnung. Obwohl ich der Hausverwaltung eine Vollmacht des Eigentümers vorgelegt habe, will mir die Hausverwaltung die Unterlagen nur gegen heftigen Kostenersatz übermitteln. Es ist sicherlich nicht rechtens für die Vorlage eines Energieausweises was zu verlangen. Zumal Sie die Dokumente ja nur mailen müssen. Insgesamt will die Hausverwaltung € 112,- für 34 Seiten. Das ist doch nicht rechtens. Danke
20.07.2016

Wohnungseigentümer neigen dazu, Unterlagen nicht aufzuheben bzw. nicht aus der Hand geben zu wollen. Dazu kommt noch, dass oft mehrere Makler mit der Vermittlung beauftragt werden. Dies führt bei den Hausverwaltungen zu einem erhöhten Aufwand, welcher wahrscheinlich im vereinbarten Verwaltungshonorar keine Deckung findet. Daher haben die Hausverwaltungen das Recht für außerordentliche Arbeiten eine Rechnung zu legen. Demnach können für die Übermittlung von Duplikaten, Kopier- oder Handlingskosten verrechnet werden. Angemessen sind 45 Euro-Cent pro A4 Seite. In Ihrem Fall wären das 15,30 Euro zuzüglich MwSt. Sollten dies Kopien von großen Plänen sein, kann dies auf Grund der schwierigen Handhabung, auch darüber liegen. Für Unterlagen, welche Wohnungseigentümer oder deren Bevollmächtigte erstmalig erhalten, dürften auch keine Kosten in Rechnung gestellt werden. Wenn Sie über eine ImmobilienCard verfügen, oder wenn Sie in einem konzessionierten Unternehmen angestellt sind, können Sie sich mit dieser Beschwerde auch an die Fachgruppe Wien, oder wenn es sich um ein ÖVI-Mitglied handelt, an die Clearingstelle des ÖVIs, wenden.

KommR Erich Hauswirth

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Hallo, ich habe meine Genossenschaftswohnung, wo ich Mieter war, wieder zurück gegeben. Insgesamt war ich in der Wohnung 11 Jahre. Jetzt verrechnet mir die Genossenschaft für die Sanierung des Teppichfußbodens die Kosten für die Entfernung des alten und Herstellung eines neuen Teppichbodens. Ist der Boden nicht nach 10 Jahren nichts mehr wert? Dh die Genossenschaft dürfte mir hier ja keine Kosten mehr in Rechnung stellen oder irre ich mich? Danke.
12.07.2016

Ein bei Mietbeginn übergebener Bodenbelag ist bei Rückstellung der Wohnung in einem entsprechend der Nutzungsdauer abgewohntem Zustand zurückzustellen. Schäden die über die normale Abwohnung hinausgehen (Flecken, Brandlöcher, extreme "Gehstrassen", .........) hat der Mieter zu verantworten und zu bezahlen. Ihrer Ansicht, wonach ein Bodenbelag nach 10 Jahren keinen Wert mehr hat, kann nicht gefolgt werden.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte Damen und Herren, kann die Telekom Austria die Bewilligung erzwingen, dass ein Glasfaserkabel durch den Keller geführt wird, ein Schaltkasten im Keller aufgestellt und zusätzlich ein Schlüsseltresor eingerichtet wird für den Zugang zum Keller? Wir haben nämlich für unserem Haus von A1 die Möglichkeit erhalten, dass diese uns mit Glasfaserkabel ausstatten, dies aber nur, wenn wir den oben genannten drei Punkten zustimmen. Wenn wir dem nicht zustimmen, kann A1 unsere Zustimmung erwirken? Danke.
13.06.2016

Meiner Meinung nach kann die Telekom Austria die Verlegung und die Einbauten in Ihrem Haus nicht erzwingen, sondern muss mit den Liegenschaftseigentümern eine Vereinbarung treffen. Wenn Sie grundsätzlich diesen Ausbau wünschen, dann wird nichts anderes überbleiben, als die Bedingungen der.Telekom Austria zu akzeptieren. Bedenken Sie, dass es durchaus sein kann, dass seitens der Nutzer ein zeitgemäßer Internetanschluss gefordert und dies in der Vermietung ein Wettbewerbsnachteil wird.

Mag. Alois Rosenberger

Wohnungseigentumsrecht

Darf ein Wohnungseigentümer bei der Abstimmung durch die Eigentümergemeinschaft, ob in seiner Wohnung die Fenster repariert oder ausgetauscht werden sollen, mitstimmen?
18.05.2016

Grundsätzlich darf jeder Miteigentümer bei einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft mitbestimmen. Ich vermute, ihre Frage bezieht sich auf eine Verpflichtung zur Abstimmung der Gemeinschaft, wenn Fenster repariert werden sollen. Sollte es sich dabei um reine Erhaltungsarbeiten handeln, ist die Gemeinschaft nicht verpflichtet eine Beschlussfassung durchzuführen. Die Notwendigkeit der Arbeiten müsste dabei jedenfalls gegeben sein. Die Gemeinschaft hat ja eine Verpflichtung alle Erhaltungsarbeiten durchzuführen und kann daher auch nicht mehrheitlich davon abgewichen werden.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Guten Tag. Ich habe eine Frage. Ich bin Wohnungseigentümer in einem Haus, in welchem Sammellüfter vorhanden sind. Das bedeutet, dass an einem Kamin 3 Wohnungen mit ihren Thermen angeschlossen sind. Es gibt leider das Problem, dass nicht alle Wohnungseigentümer gleichzeitig auf Brennwertgeräte umsteigen möchten. Wie wäre nun die weitere Vorgehensweise? Muss die Gemeinschaft die Umrüstung der Kamine tragen oder hat jeder einzelne Wohnungseigentümer selbst für den Einbau der entsprechenden Verrohrung für sein Brennwertgerät zu sorgen bzw dafür aufzukommen? Vielen Dank.
17.05.2016

Nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft bedürfen eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft. Für Änderungen an einzelnen Wohnungseigentumsobjekten benötigt der jeweilige Wohnungseigentümer grundsätzlich die Zustimmung aller anderen Mit- und Wohnungseigentümer oder die gerichtliche Genehmigung.

Michael Klinger, B.A.

Mietrecht

Guten Tag. Ich habe einen Kleingarten im zweiten Bezirk in Eigentum und würde diesen gerne vermieten bzw. verpachten. Welcher Vertrag kommt dafür in Frage? Verpachtet man einen Kleingarten (es steht eine Holzhütte darauf) oder vermietet man diesen einfach? Der Mieter/Pächter soll diesen ja kleingärtnerisch nutzen können bzw. müssen. Soweit hier verpachten in Frage kommt, ist die Mindestpachtdauer von 10 Jahren auch hier anwendbar? Vielen Dank. Thomas
20.04.2016

Vermutlich wird hier ein schlichter Mietvertrag, wenn gewünscht auch befristet möglich sein. Zu vereinbaren ist auch in wie weit eine etwaige Erhaltungspflicht der Gartenhütte und der Bepflanzung im Garten den Mieter bzw. den Vermieter zukommen soll.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Hallo, ich hätte eine kurze Frage. Prinzipiell hat doch die Genossenschaft hat rechtlich acht Wochen Zeit um den Baukostenanteil zurückzuerstatten. Gekündigt habe ich am 29.2., d.h. die Wohnung rückgestellt. Der neue Eigentümer hatte mich zwei Monate nach meiner Kündigung im Ungewissen gelassen und im 3. Monat die Rückstellung der Wohnung verlangt. Es wurde mir dafür mündlich zugesagt zeitnah den Baukostenanteil zu erhalten (also sollte es diese 8 Wochen nicht dauern). Bei der Übergabe/Rückstellung der Wohnung wurde ein Schaden am Parkettboden festgestellt, der jedoch sehr minimal ist. Der Boden ist bei einem Brett aufgequollen und es ist nicht bekannt weshalb. Deshalb bekomme ich meinen Genossenschaftsanteil noch nicht und möglicherweise nur mit Abzügen, wegen diesem Parkettbrett. Es war schon vor drei Wochen eine Firma Vorort und ich habe immer noch keine Mitteilung. Darf mir hier etwas abgezogen werden? Ich bezahle ja Miete und auch der Baukostenanteil reduziert sich um 1%jährlich, ... ist das nicht für die Verwohnung? Wie kann ich meinen Baukostenanteil schnellstmöglich zurück fordern? Danke
31.03.2016

Gemäß §17 WGG ist die Frist für die Rückzahlung 8 Wochen. Die Frist beginnt mit Rückstellung an den Vermieter. Ein allfälliger Eigentümerwechsel beim Vermieter ist irrelevant. Grundsätzlich hat Mieter immer die Wohnung nach seiner Kündigung zum Kündigungstermin an den Vermieter zurückzustellen. Der Vermieter ist berechtigt vom Mieter Ersatz für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, zu fordern. Dieser Ersatz kann vom auszuzahlenden Finanzierungsbeitrag in Abzug gebracht werden. Mit der Miete ist der normale Gebrauch und die normale Abnutzung abgedeckt. Der bei Mietbeginn zu bezahlende Finanzierungsbeitrag ist eine Mietzinsvorauszahlung (für den Zeitraum von 100 Jahren ab Erstbezug). Dementsprechend ist er auch bei früherer Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen. Eine Rückzahlung des abgerechneten Finanzierungsbeitrages vor der in § 17 WGG normierten Frist können Sie nicht durchsetzen.

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Der Vermieter weigert sich Kaution zurückzuzahlen. Möchte eine Nachzahlung für BK und VPI Erhöhungen. Wir wurden über derartige Erhöhungen nie in Kenntnis gesetzt, noch haben wir jemals eine BK-Abrechnung gesehen oder erhalten. VPI Erhöhungen verrechnet er uns für jedes Jahr. Beträge stehen einfach aufgelistet auf einem A4 Blatt ohne genaueren Angaben.
30.03.2016

Vermutlich bezieht sich ihre Frage darauf, ob der Vermieter diese Forderungen zu Recht stellt. Dabei sind weiterführende Informationen ,insbesonders ob das Mietobjekt unter die Vorschriften des Mietrechtsgesetztes fällt notwendig. Dort wäre eine rückwirkende Verrechnung von vergangenen Wetsicherungschritten nicht möglich. Eine Kaution dient zur Absicherung der Rechte des Vermieters und kann bei nicht ordnungsgemäßer Rückstellung des Mietobjektes einbehalten werden. In wie weit der Rückbehalt rechtmäßig ist, muss im Detail geklärt werden. Eine Betriebskostennachverrechnung ist gesetzlich vorgesehen, wenn die Acontovorschreibung nicht ausreichend kalkuliert wurde und trifft den Mieter, der bei Legung der Abrechnung Mieter der Wohnung ist. Eine jährliche Wertsicherungsanpassung ist rechtlich durchaus möglich, wenn nicht andere zwingende Mietzinsvorschriften dadurch verletzt werden.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Hallo ich habe eine Frage. Ich habe eine Wohnung, die nach WWFSG gefördert wurde, 2006 in Miete bezogen. Damals wurde uns bereits ein Kaufpreis für die Wohnung genannt, welche wir nach 10 Jahren zahlen müssten, damit wir die Wohnung kaufen können. Wieso wird jetzt ein neuer Preis berechnet? Ich habe ein wenig nachgeschaut und in WGG und in der Pauschalierungsverordnung steht, dass ein Pauschalpreis zu beginn zu nennen ist. Ich meine, dass der uns 2006 genannte Preis eigentlich derselbe sein müsste, den wir jetzt für die Wohnung zahlen müssten. Danke.
22.03.2016

Die Pauschalierungsverordnung regelt nur die Höhe der an den Fördergeber bei Eigentumserwerb für eine ursprüngliche Mietwohnung rückzuführenden Förderung. Die Preisbildung für den Erwerb einer nach WWFSG 89 geförderten Wohnung findet sich ausschließlich im WGG (§ 23 Abs 4 WGG).

Mag. (FH) Doris Molnar

Provision

Darf ein Makler Provision verlangen für die Vermittlung eines Zimmers in einem Studentenwohnheim? Es ist ja kein Mietvertrag den ich eingehe sondern ich erhalte nur einen Benützungsvertrag für das eine Zimmer im Wohnheim.
22.03.2016

Grundsätzlich sind auch diese Vermittlungstätigkeiten vom Gewerberecht des Immobilienmaklers umfasst.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Zwei von Drei Wohnungseigentümern wollen die Außenfassade und die Einfahrt pflastern, fallen dann die anteiligen Kosten auf die alle Wohnungseigentümer, obwohl es keine Zustimmung aller Wohnungseigentümer gab?
29.01.2016

Über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen, entscheidet grundsätzlich die Mehrheit der Wohnungseigentümer mittels Mehrheitsbeschluss. Allerdings kann jeder der Überstimmten mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen.

Michael Klinger, B.A.

Wohnungseigentumsrecht

Benötige ich eine Zustimmung der Wohnungseigentümer, bei Einbau eines Fensters in meiner Eigentumswohnung?
29.01.2016

Eine Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses durch einzelne Wohnungseigentümer bedarf - sofern nichts anderes rechtswirksam vereinbart ist - grundsätzlich der Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer oder der Zustimmung des Gerichts.

Michael Klinger, B.A.

Wohnungseigentumsrecht

Hallo, ich hätte eine dringende Frage. Ich bin Wohnungseigentümer, jedoch steht die Wohnung schon seit einem halben Jahr leer. Nun habe ich die Heizkostenabrechnung erhalten und mich hat der Schlag getroffen. Anscheinend habe ich während der Zeit, wo die Wohnung nicht benutz wurde, trotzdem geheizt bzw. Warmwasser verbracht. Nun bin ich draufgekommen, dass das Messgerät defekt ist und daher falsche Werte herausgekommen sind. Meine Fragen. Wer muss mir die Reparatur bzw. Austausch des Messgerätes zahlen oder muss ich das bezahlen? Kann ich die Abrechnung bekämpfen, weil ich ja offensichtlich zuviel bezahlt habe? Lieben Dank.
28.01.2016

Die Abrechnung dient natürlich als Grundlage für Ihre Überprüfung. Der Nachweis über die Fehlerhaftigkeit des Messgerätes kann dem Abrechnungsleger übermittelt werden, der seinerseits die Aufzeichnung überprüfen kann und gegebenenfalls korrigieren muss.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Bei einem Verwalterwechsel, ist die Eintragung des Verwalters im Grundbuch zwingend vorgeschrieben? wenn ja wer trägt die Kosten?
25.11.2015

Der Eintrag eines Verwalters in das Grundbuch ist nicht notwendig oder vorgeschrieben.

Michael Pfeifer, MBA

Hausverwaltung

Muss meine Hausverwaltung die Lohnverrechnung unseres Hausbesorgers durchführen oder darf sie dies an einen zB Steuerberater übergeben und uns diese Kosten in Rechnung stellen?
18.11.2015

Ich setze voraus, dass die Frage die Lohnverrechnung in einem Wohnungseigentumshaus betrifft. An sich sollte auch die Lohnverrechnung im Hausverwaltungsvertrag geregelt sein. Ist im Hausverwaltungsvertrag ausdrücklich geregelt, dass zu dem vereinbarten Verwaltungshonorar diese Leistung nicht erbracht wird, dann können Kosten weiterverrechnet werden. Wenn nicht, stellt sich die Frage, ob die Besorgung der Lohnverrechnung eines - wie ich annehme, seit vielen Jahren im Haus beschäftigten - Hausbesorgers nicht doch inhaltlich den regelmäßig anfallenden Verwaltungsarbeiten zuzurechnen ist. Dann jedenfalls wäre es Zeit für eine ausdrückliche Vereinbarung dieser Leistung.

Mag. Alois Rosenberger

Wohnungseigentumsrecht

Mir wurde ein Prekarium gegen jederzeitigen Widerruf für die unentgeltliche Nutzung eines Teils der Allgemeinen Fläche eines Eigentumshauses als Lagerraum eingeräumt. Wie muss der Widerruf zustande kommen, als alleinige Entscheidung der Hausverwaltung oder als Beschluss (Mehrheit oder einstimmig) der Eigentümergemeinschaft?
16.11.2015

Unter der Vorraussetzung, dass Sie nicht Eigentümer irgendeines Objektes in diesem Wohnungseigentumshaus sind, ist der Widerruf eines Prekariums meiner Meinung nach gem § 28 Abs.1 Z8 WEG im Rahmen der ordentlichen Verwaltung Sache des Verwalters. Ansonsten ist es eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung, welche, weil nicht im § 29 WEG ausdrücklich erwähnt, gemäß § 834 ff ABGB grundsätzlich durch einstimmigen Beschluss sämtlicher Miteigentümer zu regeln ist.

Mag. Alois Rosenberger

Wohnungseigentumsrecht

Ist es erlaubt, Gegenstände auf einen gemieteten PKW-Stellplatz in einer Gemeinschaftsgarage eines Wohnungseigentumshauses zu lagern, sofern der eigentliche Zweck des Platzes als Abstellplatz für einen PKW dadurch nicht verhindert wird? Im Falle JA, gibt es Einschränkungen bezüglich der Beschaffenheit der Gegenstände?
16.11.2015

Ich bin der Meinung, dass der Mietzweck schon sehr viel aussagt über die Art der Nutzung, d.h. das Abstellen eines Kraftfahrzeuges ist der Mietzweck und nicht das Lagern von Gegenständen. Darüber hinaus sind auch feuerpolizeiliche Vorschriften entgegenstehend, denn man wird von jedem Gegenstand, der dort gelagert wird, annehmen können, dass er eine sog. "Brandlast" darstellt, welche in einer Garage halt nicht erwünscht ist. Die Art und Weise der Nutzung des Stellplatzes kann auch im Mietvertrag näher, d.h. genauer geregelt sein.

Mag. Alois Rosenberger

Wohnungseigentumsrecht

Wenn ich in meiner Eigentumswohnung reparaturwürdige Fenster dennoch austausche anstatt sie zu reparieren, was gebührt mir als Kostenersatz von der Eigentümergemeinschaft? Die vollen Kosten der neuen Fenster oder nur der Ersatz der fiktiven Reparaturkosten laut Kostenvoranschlag?
15.11.2015

Sofern die Wohnungseigentümer keine andere vertragliche Regelung getroffen haben, ist die Außenhaut des Hauses und somit auch ein Außenfenster von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten und sind entsprechende Erhaltungsarbeiten gegebenenfalls auch von dieser zu beauftragen. Daher ist ein Kostenersatz für allenfalls in Vorlage tretende Eigentümer grundsätzlich nicht vorgesehen. Ebenso ist vor einem Austausch gegebenenfalls (äußeres Erscheinungsbild) die Zustimmung aller Eigentümer oder die gerichtliche Genehmigung einzuholen.

Michael Klinger, B.A.

Hausverwaltung

Guten Tag. Darf ein Verwalter bei einer Hausversammlung meinen Lebensgefährten von der Teilnahme ausschließen? Er ist zwar nicht Eigentümer aber immerhin leben und wohnen wir gemeinsam. Würde es etwas bringen, wenn ich ihm eine Vollmacht erteile, dass er abstimmen darf, sodass wir beide zur Hausversammlung gehen können? Danke.
11.11.2015

Die Eigentümerversammlung ist den Eigentümern des Hauses vorbehalten. Eine Wegweisung ihres Lebensgefährten durch den Verwalter können sie mit der Erteilung einer Vollmacht, die im übrigen auch mündlich erteilt werden kann, verhindern auch wenn mich dieses Szenario verwundert. Da dürfte wohl noch eine Vorgeschichte eine Rolle spielen. Eine definitive Regelung dazu exsistiert im Wohnrecht nicht. Der Verwalter ist zwar das Organ der Gemeinschaft, es kommt ihm aber sicher keine Entscheidungsfunktion zu. Sollte die Versammlung in den Räumlichkeiten der Verwaltung stattfinden, wäre noch die Dimension des Hausrechts zu berücksichtigen.

KommR Oliver Brichard, MSc

Hausverwaltung

Ich habe von meienr Hausverwaltung Erlagscheine erhalten, die meiner Meinung nach nicht stimmen können. So muss ich neben den Abfallgebühren an die Gemeinde nun auch der Hausverwaltung dafür zahlen. Weiters werden für Schlosserarbeiten Rechnungen gestellt, die meiner Meinung nach nie stattgefunden haben. Auch sind weitere Forderungen da, die ich bereits an die Gemeinde zahlen hab müssen. Ist das ok?
10.11.2015

Die von Ihrer Hausverwaltung zugesendeten Erlagscheine sollten mit den tatsächlichen Kosten (Betriebskosten )übereinstimmen. Die Hausverwaltung ist verpflichtet sämtliche Belege zu haben und auf Verlagen den Eigentümern zu Verfügung zu stellen. Sollten Sie der Meinung sein das einzelne Arbeiten nicht gemacht wurden , würde ich Ihnen das persönliche Gespräch mit der Hausverwaltung empfehlen. In den meisten Fällen lassen sich diese Unklarheiten schnell und ohne Probleme lösen.

Michael Pfeifer, MBA

Wohnungseigentumsrecht

Ich würde gerne eine Klimaanlage in meiner Wohnung einbauen. Was muss ich beachten bzw. muss ich die anderen Eigentümer fragen? Danke im Voraus.
10.11.2015

Eine Klimaanlage besteht aus einem Innengerät und einem Außengerät, die miteinander verbunden sind. Diese "Betriebsanlage "ist mittels einer Bauanzeige bekannt zu machen, und erfordert die Zustimmung aller Miteigentümer einer Liegenschaft. Wenn Sie hingegen ein kleines innengerät meinten, so ist keine Zustimmung der Miteigentümer notwendig.

Michael Pfeifer, MBA

Gewährleistung

Ich habe eine Wohnung von einem Bauträger gekauft. Nun sind einige Mängel aufgetreten und der Bauträger ist anscheinend in Konkurs gegangen. Habe ich noch irgendeine Möglichkeit, dass mir der Bauträger den Schaden behebt? Müssen nicht Bauträger eine Versicherung haben oder fällt die auch weg, wenn er in Konkurs geht? Danke vielmals.
29.10.2015

Generell liegt es an der Hausverwaltung sich um die Beseitigung der Baumängel zu kümmern. Damit einher geht auch die Sicherstellung der Mittel, welche die Sanierung der Bauschäden erfordert. Es ist also Sache der Hausverwaltung zu klären ob z.B. ein Haftrücklass oder eine Versicherungsdeckung vorhanden ist, oder ob eine Finanzierung notwendig ist.

KommR Erich Hauswirth

Maklerrecht

Ich habe eine Wohnung, welche ich vermieten möchte. Habe einen Makler genommen (er ist alleine beauftragt worden), der mir aber eine Person gebracht hat, die meiner Meinung nach früher oder später die Miete nicht bezahlen wird können. Muss ich trotzdem den Mietvertrag abschließen? Habe dem Makler bereits gesagt, dass ich die Person nicht als Mieter will und er besteht auf seine Provision.
29.10.2015

Provisionspflicht

KommR Erich Hauswirth

Wohnungseigentumsrecht

Ich habe zwei nebeneinander liegende Wohnungen, die ich gerne Verbinden würde. Dazu müsste ich einen Teil des Ganges benutzen. Kann ich das mit der Zustimmung der anderen Eigentümer machen? Muss ich irgendwas beachten? Ich würde die Kosten den Umbaus natürlich selber bezahlen. Danke.
29.10.2015

Mit schriftlicher Zustimmung aller Eigentümer können Sie diese Arbeiten nach einer Anzeige bzw. einer Bewilligung der Baubehörde durchführen lassen. Jetzt stellt sich nur die Frage wie groß der Teil des Ganges im Verhältnis zu Ihrer Wohnung ist. Ergibt das Verhältnis der tatsächlichen Wohnnutzfläche der Wohnung nach der Einbeziehung der Gangfläche, zu der im Nutzwertgutachten ausgewiesen Wohnnutzfläche eine Differenz von 3% oder mehr, so ist eine Neuparifizierung notwendig. Dies müsste von einem dazu bevollmächtigten Sachverständigen oder Ziviltechniker vorgenommen werden und auch im Grundbuch erkenntlich gemacht werden.

KommR Erich Hauswirth

Wohnungseigentumsrecht

Ist es einer Minderheit von Wohnungseigentümern möglich, gegen den Willen der Mehrheit eine teure Hausbetreuung durch eine um ca.50% billigere zu ersetzen?
05.10.2015

Sehr geehrte Frau Rosner, die Bestellung einer Hausbetreuung fällt in die ordentliche Verwaltung und soferne der Verwalter dies nicht aus Eigenem besorgt, ist dieser "Beschluss", eine teurere Hausbetreuung zu beauftragen bzw zu belassen, auch möglich. Dem/r einzelnen WohnungseigentümerIn steht das Einspruchsrecht nur im Rahmen der Minderheitsrechte gemäß § 30 WEG zu. mit freundlichen Grüßen Alois Rosenberger

Mag. Alois Rosenberger

Wohnungseigentumsrecht

Wie kann eine satte Minderheit von Wohnungseigentümern verhindern, dass eine Hausverwaltung, die von sich aus gekündigt hat, nicht wieder von einer schwachen Mehrheit bestellt wird?
05.10.2015

Sehr geehrter Herr Kiernicki, die mehrheitliche Bestellung einer Hausverwaltung kann, soferne die entsprechenden formalen Voraussetzungen erfüllt worden sind, grundsätzlich nicht verhindert werden. Die Wiederbestellung nach Selbstkündigung ist jedenfalls möglich, es sei denn die Hausverwaltung wurde gerichtlich abberufen. Wenn eine Hasuverwaltung von selbst kündigt, wird es wohl interessant sein, ob diese das Mandat wieder annimmt. Mit freundlichen Grüßen Alois Rosenberger

Mag. Alois Rosenberger

Hausverwaltung

1. Wir (12 Häuser im Eigentum) haben eine Immoverwaltung beauftragt, sich um die anfallenden Arbeiten in der von uns genutzten Privatstraße zu kümmern. Nachdem einige Eigentümer aus unterschiedlichen Gründen ihre vorgeschriebenen monatlichen Raten nicht einbezahlt haben, habe ich die Immoverwaltung diesbezüglich zur Rede gestellt. Die Aussage war, dass die Immoverwaltung nicht für die Eintreibung aushaftender Beiträge verantwortlich zeichnet und diese (nach mittlerweile 3 Jahren und länger) auch teilweise bereits verfallen sind. Ich sehe darin eine Schädigung meiner Person bzw. der Abrechung. Frage: Ist eine Immoverwaltung verpflichtet, die vorgeschriebenen Beiträge einzutreiben-/klagen oder ist die oa. Aussage der Immoverwaltung so hinzunehmen? 2. Unsere Immobilienverwaltung schickt einmal jährlich die Betriebskostenabrechnung "Gesamt" an alle Eigentümer. Ich habe mehrmals eingefordert, dass ich eine für mein Haus geltende Abrechnung haben möchte. Die Immobilienverwaltung schreibt, dass dies nicht vorgesehen ist und ich mir die Beiträge anteilsmäßig herausrechnen soll. Da allerdings wie in Frage 1 angeführt manche Eigentümer nicht alle Beiträge gezahlt haben, kann ich keine seriöse Rechnung für mich darstellen - zumal ich davon ausgehen muss, dass die nicht einbezahlten Beiträge in irgend einer Art und Weise auf die restlichen Eigentümer abgwälzt werden. Frage: Ist die Immobilienverwaltung verpflichtet, mir eine Abrechnung auf mein Haus vorzulegen, oder hat sie wie oben beschrieben Recht? Vielen Dank im voraus für ihre Antwort, mfg Mag. Petutschnig Christian
16.09.2015

ad 1) Ob die Mahnung und gerichtliche Beteibung von Forderungen der Eigentümergemeinschaft Ihrer Privatstrasse eine Aufgabe der bestellten Verwaltung ist, müsste im Verwaltungsvertrag geregelt sein. Da eine solche gemeinschaftliche Privatstrasse ein doch relativ seltenes Thema ist, wäre hier die Vertragsbasis zu prüfen. Es wäre dabei auch noch zu prüfen in welcher Form die Instandhaltungs- und Erhaltungsverpflichtung der Strasse seitens der teilhabenden und benutzenden Eigentümer geregelt ist. Eine gezielte Beantwortung in diesem Forum ist dabei nicht möglich. Sicherlich zählt im Normalfall die Mahnung und Beauftragung eines Rechtanwaltes zur Eintreibung offener Vorschreibungen zur Gebahrung einer Hausverwaltung. ad 2) Auch hier sind die speziellen Voraussetzungen zu Ihrem Fall zu prüfen. Grundsätzlich besteht ein Verwaltungsmandat pro EZ und ist gegenüber den Wohnungseigentümern dieser EZ eine Abrechnung zu legen. Wie sich das in Ihrem Fall verhällt, in wie weit Wohnungseigentum überhaupt anzuwenden ist oder die Grundlagen nach ABGB Anwendnung finden, müßte geprüft werden.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Ich habe bei Ihnen im Mietrechtseminar gehört, dass bei einer Wohnung in einem Haus, welches nach dem WFG1968 errichtet (oder saniert) wurde, IMMER Vollanwendung des MRG angewendet werden muss, unabhängig davon ob das Darlehen zurückgezahlt wurde oder nicht. Da dies in der Diskussion mit Vermietern, Hausverwaltern und Maklern oft ein Diskussionspunkt ist, hätte ich gerne gewusst, worauf Sie diese Behauptung stützen. Im WFG 68, §32(6) steht, dass während der Tilgungszeit §16 und §16a des MRG nicht anzuwenden ist. Das bedeutet, nach Rückzahlung schon?? Oder nicht?
15.09.2015

Sofern der Mietgegenstand aufgrund des Wohnbauförderungsgesetzes - § 32 Abs. 1 WFG 1968 - gefördert errichtet wurde, fällt dieser grundsätzlich in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. vgl. hiezu RS0108989: "Die Mietzinsbildungsvorschrift des § 32 Abs. 1 WFG 1968 verweist grundsätzlich auf die Bestimmungen des MG, was zufolge der Transformationsklausel des § 58 Abs. 4 MRG nunmehr als Verweisung auf das MRG zu verstehen ist. Da es sich hiebei um eine dynamische Verweisung handelt, ist die jeweils geltende Fassung des MRG heranzuziehen." ebenso: 5 Ob 486/97z u. 5 Ob 312/98p

Michael Klinger, B.A.

Mietrecht

Vielen Dank, ich konnte mittels Internet und Anruf die Adresse herausfinden und habe per Einschreiben und Rückschein gekündigt. Meine Mietwohnung weißt den Mangel auf, ( seit Monaten) dass im Badezimmer ( ohne Fenster) ein erheblicher Gestank besteht und die Toilette nicht am Boden verschraubt ist. Der Vermieter weiß von dem Mangel ( mehrfach drauf hingewiesen), reagiert aber nicht adäquat oder gar nicht auf meine Anfragen zur Behebung. Nun meine Frage: Hätte ich aus diesem Grund ggf. ein Sonderkündigungsrecht? Ich kann nicht nachweisen ob der Gestank gesundheitsschädlich ist ( ist davon auszugehen, schließlich können es nur Bakterien oder Pilze/Schimmel sein), er ist allerdings eine Belästigung in der ganzen Wohnung. Wie würde ich vorgehen? Bzw. könnte ich für den Rest der Vertragslaufzeit die Miete kürzen ( wie gesagt, es erfolgten schon mehrere Aufforderungen). Weitere Frage, hat jeder Mieter ein Vorschlagsrecht für einen Nachmieter oder muss das im Mietvertrag aufgeführt sein? Gibt es eine bestimmte Anzahl an Nachmietern die vorgestellt werden müssen und dann ist man nicht weiter verpflichtet welche vorzustellen, wie es in Deutschland ist? Vielen Dank
01.08.2015

Grundsätzlich dürfte Ihnen ein Mietzinsminderungsrecht zustehen, da sie im vereinbarten Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt sind. Über die Höhe dieser Mietzinsminderung lässt sich trefflich streiten. Hier kann ich Ihnen online keinen Rat erteilen, da eine Einschätzung vor Ort wichtig ist. Der Umfang der Mietzinsminderung sollte die tatsächlich mögliche bzw. beeinträchtigen Nutzbarkeit widerspiegeln. Betreffend der Kündigungsmöglichkeiten müsste der Vertrag und die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes geprüft werden. Ein Weitergabe oder Präsentationsrecht besteht nur wenn ein solches auch vereinbart wurde und nicht per se.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Ich wohne in einer Mietwohnung und möchte gern kündigen. Leider fehlt im Mietvertrag die Hausnummer der Vermieterin, deshalb kann ich kein Einschreiben schicken. Für mich ist der Bruder der Vermieterin zuständig, deshalb habe ich ihn darum gebeten mir diese mitzuteilen. Ich habe schon vor eine Woche eine Email geschrieben und um Beseitigung von Mängeln gebeten, darauf keine Reaktion, was schon mehrfach der Fall war, deshalb auch die Kündigung. Jetzt Nachfrage nach Hausnummer per Whatsapp, wurde nachweislich gelesen, keine Antwort. Dadurch ist ggf. fristgerechte Kündigung nicht möglich, da Vermieterin in Italien. Wie gehe ich vor?
27.07.2015

Wenn ihr Bruder sich gegenüber Ihnen als "zuständig" ausgewiesen hat, dann können Sie versuchen eine Kündigung dem Bruder zuzustellen. Eine weitere Möglichkeit wäre, über das öffentliche einsehbare Grundbuch eine Adresse der Vermieterin herauszufinden, ebenso besteht die Möglichkeit, eine sogenannte Meldeabfrage zu versuchen. In Ihrem Fall empfehle ich eine gerichtliche Kündigung und anwaltliche Hilfe.

Mag. Alois Rosenberger

Mietrecht

Hallo, ich wohne in einer Genossenschaftswohnung und möchte Außenrollos einbauen. Ich habe schon um die Erlaubnis angesucht. Die Genossenschaft hat mir den Einbau zwar erlaubt, aber in dem Brief muss ich unterzeichnen, dass ich keinen Kostenersatz gegenüber einem Nachmieter geltend machen darf. Ist das zulässig? Kann ich das Geld dafür nicht normalerweise wenn ich ausziehe nach Paragraph 10 Mietrechtsgesetz verlangen? Bitte um Hilfe! Danke für die Antwort, Heinrich.
01.06.2015

Sofern auf ihre Wohnung das Mietrechtsgesetz überhaupt anzuwenden ist, wäre die Außenrollo keine ablösefähige Investition gemäß Par. 10 MRG.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Ein Mieter, der in seinem Vertrag mit der gemeinnützigen AG ein "eigentümerähnliches" Mietverhältnis auf 99 Jahre abgeschlossen hat, hat nun das Mietobjekt untervermietet. Das Mietobjekt wird als Büroräumlichkeit > 130 m2 genutzt. Welcher Mietzins darf hier gem. WGG verrechnet werden und welche BK dürfen an den (Unter)Mieter überwälzt werden?
14.05.2015

Ob ein Mietobjekt, das den Bestimmungen des WGG unterliegt, untervermietet werden darf, ist im Hauptmietvertrag (Nutzungsvertrag) geregelt. Die Änderung des Nutzungszweckes von Wohnung auf Büro ist entweder im Hauptmietvertrag geregelt oder bedarf der Zustimmung des Vermieters (gemeinnützige Bauvereinigung) und zusätzlich bei aufrechter Förderung der Förderstelle. Bei Änderung des Nutzungszweckes von Wohnung auf Büro ändert sich der für den Mietzins anzuwendende Umsatzsteuersatz.

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Hallo Ein Eigentümer eines Mitzinshauses welches dem MRG unterliegt möchte ein Lager/Geschäftlokal in eine Wohnung umbauen. Seine Frage ist unterliegt diese neue Wohnung dem MRG oder kann diese frei vermietet werden?
27.04.2015

Grundsätzlich unterliegt der Mietgegenstand, gleich ob Wohnung oder Geschäftslokal im "Altmiethaus" dem MRG. Auch bei Umbau eines Geschäftslokales in eine Wohnung. Die Vermietung wird nur nach dem Richtwertmietzins möglich sein, es sei denn, die Wohnung wird größer als 130 m², dann kommt der angemessene Mietzins zur Anwendung.

Mag. Alois Rosenberger

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Hallo, ich habe meine Genossenschaftswohnung gekauft und es wurde im ganzen Haus Wohnungseigentum begründet und würde diese gerne jetzt vermieten. Was muss ich beachten, bzw. wie hoch darf ich die Miete ansetzen. Herzlichen Dank.
17.04.2015

Was Sie bei Vermietung beachten müssen, ist davon abhängig, ob Sie die Wohnung mit Wohnbauförderung erworben haben bzw. ob die auf die Wohnung entfallende Wohnbauförderung ausbezahlt wurde bzw. die Wohnung nicht mehr als gefördert gilt. Der Hinweis auf eine Förderung findet sich in Ihrem Kaufvertrag bzw. C-Blatt des Grundbuchauszuges.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Hallo, ich hätte eine Frage: Muss, wenn eine Lüftung für das ebenerdige Geschäftslokal eingebaut wird, da das zur Lüftung vorhandene Dachfenster entfernt werden soll, da es durch dieses immer wieder zu Ruhestörungen kommt, ein extra Beschluss gefasst werden oder reicht der allgemeine Beschluss über die Sanierung des Hauses? Wir haben das Thema bei der letzten Hausversammlung besprochen, dass wir das so wollen. Danke und freundliche Grüße. Thomas
16.04.2015

Eine Neuherstellung einer Entlüftungsanlage "über Dach" ist eine Verüfgungshandlung aller Miteigentümer. Ob der von Ihnen angesprochene Beschluss darüber ausreicht, kann ohne nähere Prüfung nicht festgestellt werden. Die Formulierung "Beschluss" deutet auf eine Mehrheitsentscheidung hin, die dafür nicht auseichend ist.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Guten Tag. Wenn im Zuge einer beschlossenen und beauftragten Sanierung festgestellt wird, dass, um den Lichteinfall für die obersten Wohnungen entsprechend zu erhalten, eine Änderung der Dachschräge erforderlich ist, muss hierüber ein extra, ordnungsgemäßer Beschluss gefasst werden und somit die Bautätigkeit bis rechtsgültiger Beschlussfassung gestoppt werden oder ist das vom ursprünglichen Beschluss der Wohnungseigentümer gedeckt? Danke!
16.04.2015

Die Veränderung der Dachschräge ist eine Verfügungshandlung aller Eigentümer an Ihrem gemeinsamen Eigentum. Die von Ihnen angesprochene Beschlussfassung wird üblicherweise für Verwaltungshandlungen die einer Beschlussfassung zugänglich sind, genutzt und wird hier vermutlich nicht ausreichen. Die Zustimmung jedes einzelen Miteigentümers ist hier notwendig, was jedoch auch oft als "Beschluss" bezeichnet wird. Jedenfalls zu prüfen wäre eine aufrechte Baubewilligung, deren Antrag auch alle Miteigentümer unterfertigen mussten. Den Stopp der Bautätigkeit können sie über die Baupolizei erwirken, deren Handlungen sich meistens jedoch gegen alle Miteigentümer richten. Etwaige Rechtsfragen innerhalb der Hausgemeinschaft können damit nicht geklärt werden.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnbauförderung

Kann ich beim Kauf einer neuen freifinanzierten Eigentumswohnung in Wien, eine Wohnbauförderung "drauflegen lassen", sofern ich als Käufer die Kriterien zur Wohnbauförderung erfülle? MFG Nichtenberger
26.03.2015

Nein.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Danke für die rasche Antwort. Eine Frage hätte ich aber noch. Wielange darf dann maximal eine Kündigungsfrist vereinbart werden bzw. im welchen Gesetz wird das festgehalten? Danke.
24.03.2015

Die Kündigungsfrist von Mietverträgen ist Vereinbarungssache zwischen den Vertragsteilen. Bei genossenschaftlichen Nutzungsverträgen waren früher eher längere Kündigungsfristen (6 Monate zum Quartalsende, teilweise auch 12 Monate) üblich, mittlerweile sind meist Kündigungsfristen von drei Monaten für Wohnungen (ein oder zwei Monate für KFZ-Stellplätze) üblich. Die Kündigungsfristen müssen für beide Vertragspartner (Vermieter und Mieter gleich lang sein). Wenn im Vertrag keine Kündigunsfrist vereinbart ist, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist gem. § 560 ZPO.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Guten Tag! Ich hätte eine kurze Frage. Ich wohne in einer Genossenschaftswohnung und will kündigen. Nun steht aber im Vertrag, dass die Kündigungsfrist 6 Monate beträgt. Zwar kann ich nach drei Monaten kündigen, aber ich erhalte mein Geld nicht zurück, was ich am Anfang einbezahlt habe. Erst nach der 6 monatigen Frist würde ich von der Genossenschaft meinen Baukostenanteil zurück bekommen. Ist das möglich? Ein Freund hat mir erzählt, dass die Kündigungsfrist nur 3 Monate betragen darf und ich nach diesen 3 Monaten mein Geld zurück verlangen kann. Ich bitte um Hilfe!!! Danke.
23.03.2015

Grundsätzlich haben Sie die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist (hier 6 Monate) einzuhalten. Die Vermieterin ist erst verpflichtet, die Wohnung zum Ende Ihrer Kündigungsfrist zu übernehmen. In der Praxis wird teilweise - gerade bei so langen Kündigungsfristen - eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses zu einem früheren Zeitpunkt zwischen der Genossenschaft und dem Mieter vereinbart. Einen früheren Endtermin Ihres Mietvertrages können Sie jedoch nicht durchsetzen. Die Frist zur Rückzahlung des Baukostenbeitrages beginnt mit der Rückstellung des Mietobjektes an die Vermieterin, sie beträgt 8 Wochen. Nachlesen können Sie das in § 17 Abs. 3 WGG.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungseigentumsrecht

Ich überlege, mir eine kleine Anlegerwohnung in Wien zu kaufen. Die monatlichen Mieteinnahmen würden rund 470,- Euro betragen. Dabei möchte ich natürlich die steuerlichen Vorteile so gut wie möglich ausnutzen. Wie hoch soll also der Kredit sein, den ich aufnehme, um möglichst wenig Einkommenssteuer zu bezahlen? Die ideale Kreditlaufzeit beträgt jedenfalls 20 Jahre, richtig?
11.03.2015

Diese Frage ist mit Ihren Angaben eigentlich gar nicht zu beurteilen. Bitte präzisieren Sie, ob die angegebenen € 470,00 monatlicher Nettomietzins ohne Einberechung von Betriebskosten und - eventuell - Umsatzsteuer gemeint sind. Grundsätzlich sollte die Finanzierung so gewählt werden, dass Sie auch zusätzliche Kosten, wie Erhaltungsmassnahmen in das Objekt (zB eine neue Küche oder Ausmalen) sowie Erhaltungsmassnahmen, welche die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen, bedecken können. Ihr Steuerberater sollte also neben dem "Steuereffekt" auch andere Parameter vor allem die Behandlung der Umsatzsteuerverrechnung betrachten. Es gibt daher aus meiner Sicht keine ideale Kreditlaufzeit sondern eine auf den jeweiligen Einzelfall abgestellte Empfehlung.

Mag. Alois Rosenberger

Wohnungseigentumsrecht

dfdsg Sehr geehrte Damen und Herren! Meine Mutter hat mir Ihre Wohnung grundbücherlich überschrieben und hat jedoch ein Fruchtgenussrecht eintragen lassen. Nun wurde der Mietvertrag verlängert. Wer muss nun den MV unterschreiben? Ich als Eigentümer oder meiner Mutter als Fruchtgenussberechtigte? Vielen Dank!
10.03.2015

Ihr Mutter als Fruchtgenußberechtigte muss die Verlängerung des Mietvertrages unterschreiben. Sie sind "lediglich" zivilrechtlicher Eigentümer der Wohnung, Ihre Mutter hat weiterhin das volle wirtschaftliche Verfügungsrecht für die Dauer des Fruchtgenusses.

Mag. Alois Rosenberger

Mietrecht

In unserem Mietshaus kam es im Zuge von Fassadenarbeiten zum Anzapfen einer Steckdose, die am Allgemeinzähler des Hauses hängt. Der Stromverbrauch in diesem Jahr war um ca. 100% höher als in den vorherigen Jahren. Jetzt stellt sich die Frage, ob dieser Strom als BK auf die Mieter überwälzt werden darf. Oder ob nicht der Vermieter diese Kosten als Erhaltungskosten der HMZ-Reserve anlasten müsste. Und wie wir nun diesen Anteil herausrechnen sollen.
03.03.2015

Die Kosten für die entsprechende Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses gelten u.a. als Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes (MRG). Kosten der Erhaltung im Sinne des § 3 MRG sind vom Vermieter zu tragen.

Michael Klinger, B.A.

Mietrecht

Ich habe eine sanierte 50 m2 Wohnung (2. Stock; WC und Bad im Inneren; Etagenheizung) in 1070 Wien gekauft. Die Wohnung befindet sich in einem Gebäude aus dem Jahr 1880. Welcher Mietzins (zzgl. BKs) darf ich verlangen? Geht es in diesem Fall um Kategoriemietzins oder Richtwertmietzins?
16.02.2015

Dabei ist ein Richtwertmeitzins zu berrechnen. Die exakte Höhe kann nur mit Kenntnis der Wohnung und des Hauses errechnet werden.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Welcher Mietzins (zzgl Betriebskosten) darf ich bei einer sanierten 50 m2 Wohnung (WC und Bad im Inneren) im Gebäude aus dem Jahr 1880 verlangen? Geht es in diesem Fall um eine Kategoriemiete oder Richtwertmiete?
16.02.2015

Grundsätzlich ist hier ein Richtwertmietzins zu berrechnen. DIe exakte Höhe kann nur nach einer Besichtigung der Wohnung und des Objektes festgestellt werden.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Ich habe eine Eigentumswohnung in Wien Simmering vermietet. Nun ist mir zu Ohren gekommen, dass sich hier 2 andere Personen gemeldet haben. Wie ist das möglich? Muss nicht ich als Eigentümerin davon wissen und eine Unterschrift leisten oder mein Einverständnist dazu geben? Wie sieht hier die rechtliche Lage aus, bzw. wie kann ich mich nun hier zur Wehr setzen? Vielen Dank im voraus für Ihre Hilfe. Mit freundlichen Grüßen Christine Aigner
12.02.2015

Der Vermieter unterschreibt den Meldezettel als Unterkunftgeber für den Hauptmieter. Wenn der Hauptmieter Mitbewohner in der von ihm gemieteten Wohnung aufnimmt, so unterschreibt der Hauptmieter die Meldezettel als Unterkunftgeber für seine Mitbewohner. Der Vermieter kann nicht verhindern, dass der Mieter Mitbewohner in der von ihm gemieteten Wohnung aufnimmt.

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Kann der Vermieter vom Mieter nach der Rückgabe der Wohnung die Kosten für eine unterlassene Thermenwartung verlangen? Ändert sich etwas am Sachverhalt, wenn es sich um einen alten Mietvertrag handelt und die Therme vom Mieter getauscht wurde? Vielen Dank
02.02.2015

Eine solche Forderung kann aus einer vertraglichen Vereinbarung oder einem kausalen Zusammenhang zu einem erlittenen Schaden am Eigentum des Eigentümers entstehen. Wenn der Mieter die Therme getauscht hat besteht möglicherweise ein Investitionskostenersatzanspruch des Mieters an den Vermieter.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Meine Vermieterin - sie besitzt nur eine Wohnung - hat mich wegen Eigenbedarf (ihr Sohn hat Arbeit in Wien bekommen und hier keine Wohnung) gekündigt. Ok, nachvollziehbar. Nun gibt es aber gleichzeitig von ihr ein Angebot, die Wohnung zu kaufen. Kollidiert das nicht mit dem Argument des Eigenbedarfs? Oder könnte sie argumentieren, dass sie mit dem Erlös dieser Wohnung eine andere für ihren Sohn kaufen könnte? Eigenbedarf: Wie lange nach der Kündigung muss dieser wahrgenommen werden? Kann die Wohnung z. B. nach einem halben Jahr Bewohnen durch den Sohn verkauft werden oder stellt dies dann eine unberechtigte Eigenbedarfskündigung dar? Vielen Dank und beste Grüße Ilse Pipp
27.01.2015

Eine Eigenbedarfskündigung ist immer einzelfallbezogen zu prüfen. Die Judikatur wäre dabei zu überprüfen, ob es dazu bereits ähnlich gelagerte Fälle gibt. Es ist nicht vorherzusagen, wie ein Gericht diesen Fall und ein etwaiges Verkaufsangebote beurteilt. Ich würde das Angebot für die Prüfung der Eigenbedarfskündigung nicht berücksichtigen. Ob die Eigentümerin nach einer rechtskräftigen Kündigung die Wohnung dann verkauft oder nicht hat für die Kündigung keine Relevanz.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Wie ich schon in meiner ersten Anfrage geschrieben habe, ist eine Vermietung von Seiten der Wohnbauförderung möglich ( wenn man nachweislich für eine bestimmte Zeit im Ausland studiert bzw.arbeitet). Aber abgesehen davon,was macht man wenn die Mindestdauer 3 Jahre ist, das Stipendium aber nur 6 Monate dauert? Da wird über eine Leerstandsabgabe diskutiert und dann gibt es solche gesetzlichen Regelungen.Es muss doch eine Möglichkeit geben, wenn 2 Menschen einverstanden sind, dass das Mietverhältnis 6 Monate dauert das auch gesetzlich zu regeln.
21.01.2015

Leider gibt der Gesetzgeber dafür keine Möglichkeit der rechtswirksamen Vereinbarung. Er geht davon aus, dass der Mieter unter Druck steht und nicht den gleichen WIssenstand wie der Vermieter hat, wodurch er besonderen Schutzbedarf hat. Die Leerstandsdebatte gibt es seit Jahren immer wieder. Auf Grund der geringen Leerstandsquote, die sich überwiegend aus der normalen Bewirtschaftung ergibt ( Sanierungszeiten, tatsächlich unbrauchbare Bereiche, ...) wurde eine Besteuerung bis dato, richtigerweise, nie umgesetzt.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Mein Sohn besitzt eine ( geförderte) Eigentumswohnung.Er macht jetzt ein Erasmus semester im Ausland und möchte die Wohnung für 6 Monate vermieten. Von der Wohnbauförderung her gibt es kein Problem, aber soviel ich weiß, ist die kürzeste Dauer eines Mietvertrages 3 Jahre.Was macht man in so einem Fall?
18.01.2015

Die Problematik liegt in der Tatsache, das die Wohnung gefördert wurde. In den Förderungsbestimmungen ist zu überprüfen, ob eine Vermietung überhaupt möglich wäre. Des weiteren muss man davon ausgehen, dass die Wohnung dem MRG unterliegt. Damit wäre die Mindestmietdauer drei Jahre.

Michael Pfeifer, MBA

Provision

Ich hätte eine kurze Frage zum Vermittlungsvertrag von Hypothekardarlehen. Wie hoch darf die Provision sein bzw. muss der Vermittlungsvertrag nicht schriftlich erfolgen?
16.01.2015

Kreditvermittlungsprovision: Höchstens 2% des Darlehensbetrages, sofern diese Vermittlung gleichzeitig mit einer Vermittlung gem. §15 Abs.1 IMVO erfolgt; besteht kein solcher Zusammenhang, darf die Provision oder sonstige Vergütung 5% des Darlehensbetrages nicht übersteigen.

Michael Pfeifer, MBA

Wohnbauförderung

Mir wurde eine Wohnbauförderung bewilligt. Nun ist in dem Schreiben ein Schuldschein mitgesendet worden mit dem Hinweis, dass ich dieses dem Grundbuchsgericht geben muss. Was genau soll ich machen? Können Sie mir weiterhelfen?
16.01.2015

Wohnbauförderung ist im Grundbuch einzutragen C-Blatt). Wenden Sie sie sich wegen der grundbücherlichen Eintragung mit den Originalunterlagen an einen Rechtsanwalt oder Notar. Die Kosten für die Eintragung haben Sie zu bezahlen.

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Ich würde gerne einen Parkettboden in meine Mietwohnung verlegen. Muss ich das dem Vermieter anzeigen bzw. kann ich von ihm zumindest einen Teil der Kosten verlangen?
16.01.2015

Wenn es sich dabei nur um eine "Verschönerung" oder Veränderung eines bestehenden brauchbaren Bodenbelags handelt, brauchen sie keine Bewilligung des Vermieters einholen und bekommen keinen Investitionsersatz. Wichtig ist jedoch die fachgerechte Verlegung und ein fremdübliches Aussehen. Sollte der Bodenaufbau verändert werden (Höhe) kann das zu notwendigen Veränderungen an den Türen oder anderen Gebäudeteilen führen. Eine Abstimmung mit dem Eigentümer ist hier zu empfehlen.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Ich wohne derzeit in einer Mietwohnung, bei welcher ich laut Vertrag den angemessenen Mietzins zahle. Wie kann ich herausfinden, ob meine Miete tatsächlich angemessen ist?
16.01.2015

wenn die Wohnung in Wien liegt, können sie einen Antrag bei der Schlichtungsstelle auf Überprüfung des Mietzinses stellen. In diesem Verfahren wird ein Gutachten des Amtssachverständigen eingeholt.Wenn Sie das Ergebnis dieses Verfahrens nicht zufriedenstellt, bleibt ihnen danach auch die Möglichkeit ein Gerichtsverfahren zu eröffnen. Dort wird ein Gutachten eines gerichtlichen Sachverständigen beauftragt. Die Ergebnisse der beiden Gutachten weichen in den meisten Fällen von einander ab.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Guten Tag, ich habe vor Kurzem eine Wohnung gekauft und habe eine Frage zu meinen rechten gegenüber der Hausverwaltung in einem Fall. Die Wohnung ist sehr dunkel, da sie nordostseitig liegt. Das einzige Fenster, das in den Westen geht, ist zu einem kleinen Lichthof. Gegenüber von dem Fenster ist ein Hausgangfenster (ca. 2 m entfernt), von dem alle Nachbarn in unsere Wohnung sehen können. Wir fühlen uns in unserer Privatsphäre gestört und wir haben das der Hausverwaltung mitgeteilt und diese gebeten eine Milchglasfolie (15 Euro) an dem Gangfenster anbringen zu lassen, damit man nicht direkt in unsere Wohnung sehen kann (nach dem nächsten Umbau bis ins Schlafzimmer). Die Hausverwaltung hat geantwortet, dass die anderen Nachbarn sich bisher nicht beschwert haben und wir ein Rollo oder Vorhang anbringen sollen. Wir haben ein Rollo, und wenn man diesen runter lässt, so wird die ohnehin schon sehr dunkle Wohnung noch dunkler und man muss bei Tag das Licht in Teilen der Wohnung anschalten. Wir würden das gerne vermeiden. Auch selber eine Milchglasfolie an unserem Fenster anzubringen ist zwar machbar aber stört. Im Gegensatz dazu ist vermutlich den Nachbarn von der Stiege gegenüber das Hausgangfenster egal und wir lichtdurchlässig es ist. Meine Frage ist nun, ob ich in einer nächsten Kommunikation mit der Hausverwaltung um Kulanz bitten und hoffen muss oder ob ich aufgrund einer rechtlichen Grundlage darauf bestehen kann, dass etwas dagegen unternommen wird, dass man uns direkt in die Wohnung sehen kann. Vielen Dank für die Beantwortung der Frage. Mit freundlichen Grüßen Karl Vogel
09.01.2015

Als Wohnungseigentümer des Hauses haben Sie gegenüber der Gemeinschaft nicht das Recht Veränderungen an allgmeinen Flächen des Hauses eigenmächtig umzusetzen oder zu erzwingen, sofern keine ernste Schäden behoben werden müssen. Der Verwalter als Vertreter der Hausgemeinschaft hat in ihrem Fall kein Recht, Ihnen die Anbringung der Folie zu gewähren oder zu versagen. Vermutlich ist hier das Gespräch mit den anderen Miteigentümern, eventuell während der nächsten Versammlung zu empfehlen, ob sich andere Eigentümer durch die Beklebung der Gangfensterscheibe gestört fühlen.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnbauförderung

Kann ich beim Kauf einer Eigentumswohnung eine Wohnbauförderung beziehen?
08.01.2015

Die Voraussetzungen für den Kauf von geförderten Eigentumswohnungen richten sich nach den landesgesetzlichen Vorschriften der Wohnbauförderung für das Bundesland, in dem die Wohnung gelegen ist.

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Was sind "sonstige" Betriebskosten?
08.01.2015

Für den Begriff "sonstige Betriebskosten" besteht keine Definition. Üblicherweise werden unter dem Titel Betriebskosten, die Kosten angeführt, die im §21ff Mietrechtsgesetz normiert und taxativ aufgezählt sind. Diese gelten jedoch nur im Vollanwendungsbereich des Gesetzes.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Wann kann ich eine gerichtliche Nutzwertfesetsetzung beantragen? Was muss ich beachten beim Antrag? Danke.
08.01.2015

Grundsätzlich kann jeder Miteigentümer die Änderung der Nutzwerte bei wesentlichen Änderungen zum ursprünglichen Nutzwertgutachten beantragen, insbesondere dann, wenn sich einzelne Nutzwerte um mehr als 3% geändert haben. Auch bei Zusammenlegungen wäre das möglich. Die genaue Vorgangsweise ist dem Einzelfall entsprechend anzupassen. Der Antrag selbst ist formfrei beim Bezirksgericht möglich.

KommR Oliver Brichard, MSc

Maklerrecht

Warum muss ich vor Besichtigung einer Wohnung irgendwelche Maklerformulare unterschreiben? Ich habe ja noch nicht einmal die Wohnung gesehen!
08.01.2015

Dabei dürfte es sich um einen sogenannten "Besichtigungschein" handeln, der das Auftragsverhältnis zu Ihrem Makler dokumentiert. Sollten Sie sich später zum Erwerb der Wohnung entscheiden, sind in diesem Auftragsschreiben, die Entgeltverpflichtungen des Auftraggebers festgehalten. Sie bestätigen damit auch, dass Sie das Objekt vorher noch nicht angeboten bekommen haben. Nur für die Besichtigung der Wohnung können sie nicht zur Bezahlung einer Provision verpflichtet werden.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Ich möchte in meiner Eigentumswohnung die Terrasse in einen Wintergarten ändern. Muss ich diesbezüglich irgendwelche Anträge stellen?
08.01.2015

Ich nehme an, dass der Wintergarten eine mit dem Boden fest verankerte Konstruktion bedingt, die dauerhaft errichtet wird. Das äußere Ansehen des Hauses wird damit vermutlich verändert. Daher ist eine Baubewilligung erforderlich. Für diese benötigen Sie die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer. Sollte der Nutzwert um mehr als 3 % verändert werden, was durchaus möglich sein kann, wäre auch das bestehende Nutzwertgutachten zu modifizieren und die Änderung im Wohnungseigentumsvertrag/Grundbuch eintragen zu lassen. Dafür benötigen Sie ebenfalls die Zustimmung aller Miteigentümer. Viele Verwalter der jeweiligen Eigentümergemeinschaften bieten den einzelnen Miteigentümern, gegen gesondertes Entgelt, die Erledigung dieser Arbeiten an, wobei ein Beibringen der Zustimmung naturgemäß nicht garantiert werden kann.

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Ich hätte eine Frage, können meine Eltern mir ihre Eigentumswohnung steuerfrei schenken? Danke!
08.01.2015

Abgesehen von der Grunderwerbssteuer von 2% bei nahen Angehörigen fällt keine Schenkungssteuer an. Erbschafts-und Schenkungssteuer wurde 2008 aufgehoben. Die Schenkung ist Anzeigepflichtig. In den letzten Monaten wurde eine Wiedereinführung diskutiert, jedoch noch nicht beschlossen.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietzins?
08.01.2015

Der Bruttomietzins enthällt neben dem sogenannten Nettomietzins auch die Betriebskosten, etwaige Heizkosten und andere ( soweit zulässig) verrechenbaren Bewirtschaftungskosten und die Umsatzsteuer.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Wie hoch betragen die Kosten der Vergebührung eines unbefristeten Mietvertrages mit einer monatlichen Bruttomiete von 650 Euro?
08.01.2015

Grundsätzlich 1% eines dreifachen Jahresbruttomietzinses wobei alle Leistungen berücksichtigt werden müssen, z.B. bei einer gültigen Ausmalverpflichtung wären auch die Kosten dem Entgelt hinzuzurechnen

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Sehr geehrte Frau Molnar, danke für die rasche Antwort. Ich meinte den Genossenschaftsanteil und nicht den Finanzierungsbeitrag. MfG Peter
07.01.2015

Sehr geehrter Herr Peter! Grundsätzlich verankern gemeinnützige Bauvereinigungen, die in der Rechtsform einer Genossenschaft geführt werden, dass Vermietungen von Wohnungen oder Geschäftlokalen nur an ihre Mitglieder erfolgen. Daher ist die Mitgliedschaft zur Genossenschaft Voraussetzung einer solchen Vermietung. Die einzigen Mietverhältnisse, die meines Erachtens ohne Mitgliedschaft zu Genossenschaft möglich sind, sind Mietverhältnisse von KFZ-Stellplätzen bzw. Mietverhältnisse in Häusern, die nicht von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurden, die Häuser jedoch zur Sanierung größeren Umfangs von einer Genossenschaft gekauft wurden. Ohne aktive Beitrittserklärung und Bezahlung der Beitrittsgebühr bzw. Übernahme einer bestehenden Mitgliedschaft im Rahmen einer Mietrechtsfortsetzung ist ein Beitritt zu einer Genossenschaft nicht möglich.

Mag. (FH) Doris Molnar

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Guten Tag, ich hätte eine spezielle Frage: Mich würde interessieren, ob es eine Norm gibt, die vorschreibt, dass ein Mieter, der selbst nicht Genosschenschafter ist, nach einem gewissen Zeitraum Anspruch auf einen Teil des Genossenschaftsbeitrages haben kann, bzw. nach einer gewissen Zeit automatisch Genossenschafter wird? Vielen Dank!
30.12.2014

Sehr geehrter Herr Peter! Genossenschaftsbeitrag ist die Beitrittsgebühr zur Genossenschaft, das sind eine gewisse Anzahl von Genossenschaftsanteilen, die genaue Anzahl ist aus der Satzung der jeweiligen Genossenschaft zu entnehmen. Oder meinen Sie den Grund- und/oder Baukostenbeitrag (Finanzierungsbeitrag), der bei Bezug der Wohnung als Einmalbetrag zu bezahlen ist? Bitte präzisieren Sie, damit ich auf das richtige antworte. Ich ersuche Sie jedoch um Verständnis, dass ich bis 11.1.2015 auf Urlaub bin und ev. Nicht rasch antworten kann. Mfg D. Molnar

Mag. (FH) Doris Molnar

Mietrecht

Ich bin Hausverwalter.Ich saniere ein altes Miethaus (Vollanwendungsbereich des MRG) ohne Förderungsmittel. Es gibt hier einige Wohnungen der kategorie D. Einem Mieter mit einer Kat. D Wohnung (ohne WC im Inneren ) habe ich angeboten dass ich die Wohnung auf meine Kosten auch mitsaniere ( die Kategorie auf A anheben) mit der Bedingung dass es eine höhere Miete vereinbart wird. Eine viel günstigere Miete als Richtwert A habe ich dem Mieter angeboten. Der Mieter hat das aber nicht zugestimmt. Die Wohnung wird nun nicht saniert. Der Mieter blei Aber: Nun muß ich im Zuge der Sanierung des Hauses die WC-Stränge (die Gang-WC`s werden entfernt) im Stiegenhaus entfernen und werde dem Mieter ein anderes Gang-WC im Haus anbieten. Der Mieter besteht aber auf sein immer benütztes Gang-WC und will das nicht annehmen. Er besteht auf sein immer benütztes und zwar alleinbenütztes Gang-WC. Das ist technisch aufwendig und kostet viel Geld. Kann ich dem Mieter ein anderes ordentliches Gang-WC irgendwo im Haus und vielleicht gemeinsam mit einem anderem Kat-D-Wohnungsmieter anbieten oder muss ich das Gang-WC, welches er immer benützt hat wieder zur Verfügung stellen. Im Mietvertrag wurde dem Mieter kein bestimmtes Gang-WC auch nicht die alleinige Benützung dieses Gang-WC`s zugesprochen worden. Wie kann ich in diesem Fall verfahren? Vielen Dank im Voraus und mit freundlichen Grüßen.
19.11.2014

Sofern keine einvernehmliche Lösung zustande kommt, bleibt es aus meiner Sicht gegebenenfalls dem Gericht vorbehalten, im konkreten Einzelfall u.a. zu entscheiden, inwieweit der Eingriff in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Miethauses notwendig oder zweckmäßig bzw. bei Durchführung von Verbesserungen in einem anderen Mietgegenstand darüberhinaus auch bei billiger Abwägung aller Interessen zumutbar ist.

Michael Klinger, B.A.

Mietrecht

Folgefrage zu meiner ersten Frage: Danke, aber ich habe eben in meinem Mietvertrag nachgelesen - nirgendwo steht, dass die Zustimmung auf Lebenszeit oder Mietdauer erfolgen muss. Bei allen sonstigen Zustimmungen (Einzugsermächtigungen etc) ist es doch möglich diese Zustimmung per Widerruf zu stoppen. Warum soll das in diesem Fal nicht auch möglich sein? Ganz besonders auch, weil ich eigentlich bei Mietvertragsabschluss gar keinen Kopf hatte, das Kreuzerl im Vertrag schon gesetzt war und ich ja das Haus noch gar nicht kennen konnte, um beurteilen zu können, ob eine dieser Zusatzversicherungen tatsächlich notwendig ist.
14.07.2014

Wie gesagt bzw geschrieben, bin ich weiter der Meinung, dass Verträge nicht einseitig verändert werden können, dies gilt auch für andere Vertragspunkte, so kann ja auch der Vermieter zB die Mietdauer nicht einseitig verändern. Das Nichtlesen eines Vertrages befreit meiner Ansicht nach nicht von der eingegangenen Verpflichtung. Das teilweise nicht Durchlesen eines Vertrages kann doch nicht zur einseitigen Aufhebung bestimmter Vertragsbestandteile führen. Nach wie vor empfehlen wir, mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung in Kontakt zu treten.

Mag. Alois Rosenberger

Mietrecht

Folgefrage zum User Boyi: Warum sollte man zur Schlichtungsstelle? Diese kann ja die ggf in alten Mietverträgen gegebenen Zustimmungen, die ja teils wg Transparenzgebot ohnehin unwirksam sind, nicht widerrufen. Widerrufen können ja nur die Mieter selbst. Oder ist Ihre Antwort so zu verstehen, dass man NICHT widerrufen kann und gerade deswegen zur Schlichtungsstelle gehen muss? Können nicht die Hauptmieter selber eine Widerrufserklärung an die Hausverwaltung bzw Hausinhabugn abgeben? Wozu sollte da die Schlichtungsstelle nützlich sein? Dachte immer, es wird dort lediglich die Angemessenheit überprüft.
05.07.2014

Ist die Zustimmung im Mietvertrag rechtsgültig vereinbart, so kann sie nicht einseitig widerrufen werden. Es gab auch in "alten" Mietverträgen die Möglichkeit der Zustimmung, die sind nicht automatisch ungültig. Die Schlichtungsstelle ist auch dazu berufen, die rechtsgültige Zustimmung zu prüfen.

Mag. Alois Rosenberger

Mietrecht

Beim Abschluss meines Mietvertrags vor einiger Zeit für ein Altbauobjekt (MRG Vollanwendung) musste ich diversen Zusatzversicherungen für das Haus (Diebstahl, Sturmschaden und Glasbruchversicherung) zustimmen. Das Kasterl war für mich schon angekreuzt. Ich hab das nicht so genau gelesen, ehrlich gesagt und da keine Kostn angeführt waren, dachte ich, das sei schon so ok. Die Kosten der Gebäudeversicherung sind jedoch jetzt unerwartet hoch, um nicht zu sagen enorm (ca 35% der gesamten Betriebskosten). Jetzt will ich meine Zustimmung zumindest zu diesen -meines Erachtens gar nicht notwendigen - Zusatzversicherungen wieder zurückziehen, also einen Widerruf machen. Ist das möglich? Wie mache ich das am besten? Kann dadurch mein Mietvertrag ungültig werden?
28.06.2014

Um eine Kostenreduzierung der vermeintlich überhöhten Versicherungsprämien zu erzielen, können diese im Rahmen eines Schlichtungstellenverfahrens zur Überprüfung der Betriebskosten evaluiert werden. Dieser Antrag ist formfrei in der Muthgasse 62 zu stellen. Der Mietvertrag wird durch eine solche Überprüfung nicht ungültig.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Ich wohne seit 2003 in einer Mietwohnung, deren Mietvertrag jeweils auf drei Jahre befristet ist und dann immer entsprechend verlängert wird. Kommenden Dezember steht wieder eine Verlängerung an. Meine Hausverwaltung betont bei der Vertragsunterzeichnung immer, dass ich im ersten Jahr des dreijährigen Mietvertrages nicht kündigen darf. Ist das korrekt? Im Mietvertrag steht nichts dergleichen.
25.06.2014

Eine Bindung gibt es nur für das erste Jahr ab Abschluß bzw Verlängerung des Mietverhältnisses. Wenn im Mietvertrag kein Kündigungsverzicht vereinbart wurde, und die Verlängerungen rechtsgültig sind, können Sie die Wohnung nach dem jeweiligen Jahr jederzeit unter Einhaltung der im Mietvertrag angegebenen Kündigungsfrist, üblicherweise 1 oder 3 Monate kündigen.

Mag. Alois Rosenberger

Mietrecht

Darf eine genossenschaft ihre Zustimmung zur verbesserung (sanitäre Anlagen), die nach MRG 9 abs.1Z1 durchgeführt werden, an die wiederherstellung des ursprünglichen Zustands binden? kann sie den ersatzanspruch innerhalb des Abschreibungsdauer bei auszug verweigern?
23.06.2014

Diese Frage kann ich nicht treffsicher beantworten, da ich die einschlägigen Bestimmungen des WGG nicht kenne.

Mag. Alois Rosenberger

Mietrecht

Das verwundert insofern als bei freier Willensvereinbarung in einem Haus mit 25 Parteien dann ja jeder Mieter - theoretisch betrachtet - unterschiedlich abgerechnet werden müsste/könnte. Würde das nicht die Hausverwaltungen bei weitem überfordern? Wäre es denn nicht auch aus der Warte der Hausverwalter wünschenswert, wenn bei Anwendung der Jahrespauschalabrechnung (mit Pauschalraten als Vorschreibung) zwingend die JPAR gem MRG anzuwenden ist und nicht in jeden MV nachgebohrt werden muss, ob nicht eine in gewissen Punkten vom MRG abweichende JPAR mit einzelnen Mietern vereinbart wurde? Wenn nichts weiter in den MV zur JPAR vereinbart steht, ist es dann unrichtig davon auszugehen, dass das gesamte (!) System der JPAR gem MRG anzuwenden ist? Das ist jetzt keine rechtliche Frage, weil ja Gerichte (Richter) und Anwälte dazu auch kein sicheres Wissen (zumindest in unserem Fall) hervorgebracht haben. Daher auch meine Fragen für dieses Spezialforum. Wären sie nicht als Verwalter an der Beseitigung solcher "Intransparenzbereiche" besonders interessiert? Wie wird abgerechnet, wenn seit 7J Unklarheit betreffend die Rechtsgrundlage (MRG oder Teilausnahme) herrscht?
22.06.2014

Ich kann leider nicht die Vorfrage sehen, möchte Ihnen aber recht geben. Ich persönlich habe ein grundsätzliches Interesse an transparenten und anwendbaren Regeln. Es entspricht aber meiner Erfahrung, dass Verträge in solchen Fällen hinsichtlich Abrechnungsmodalitäten nicht korrespondieren und damit zu viel Unbill führen. Die Arbeit ist für eine Hausverwaltung dann sehr umfangreich und sollte honoriert werden. Dem Umkehrschluss, dass dann quasi das MRG und die Regeln über die Jahrespauschalabrechnung zur Anwendung kommen, stimme ich nicht zu, da definitv laut Ihren Ausführungen die Anwendbarkeit des MRG strittig ist.

Mag. Alois Rosenberger

Hausverwaltung

Nach welchen Regelungen (Richtlinien) bemisst sich das Verwalterhonorar eines selbstverwaltenden Wohnungseigentümers? Braucht dieser eine Befähigungsprüfung wenn er ein Verwalterhonorar verrechnet?
22.06.2014

Die in den Richtlinien und Honorarsätzen für Immobilienverwalter enthaltenen Empfehlungen zur Einhaltung bestimmter Preise (unverbindliche Verbandsempfehlungen) wurden mit Stichtag 31.12.2005 widerrufen. Gemäß Gewerbeordnung gilt eine Tätigkeit grundsätzlich als gewerbsmäßig ausgeübt, wenn sie selbständig, regelmäßig und in der Absicht betrieben wird, einen Ertrag oder sonstigen wirtschaftlichen Vorteil (z.B. Verwaltungshonorar) zu erzielen. Voraussetzung für die Ausübung von reglementierten Gewerben (z.B. Immobilienverwaltung) ist u.a. auch der Nachweis der Befähigung.

Michael Klinger, B.A.

Mietrecht

Darf ich vom Mieter für einen Aufzug, der nachträglich in einem Altbau eingebaut wurde und (Vollanwendung mrg) nur mittels Schlüssel (keine gemeinschaftsanlage) bedienbar ist, ein angemessenes nutzungsentgelt verlangen?
14.06.2014

Wenn er mit Ihnen eine Vereinbarung über die Nutzung trifft, sprich einverstanden ist, ist das möglich.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

danke schön. Tatsächlich ist strittig, ob das MRG für unser Haus gilt. Bisher wurde das von Gerichten einmal mit ja , dann wieder mit nein beantwortet, zuletzt von der MA 50 wieder mit ja. Wir kennen uns einfach nicht mehr aus. Daher auch die Frage, was gilt, wenn das MRG nicht zur Anwendung kommt, und in den Mietverträgen keinerlei Vereinbarung zum Modus der Vorschreibung / Ermittlung der Pauschalraten/Vorschreibungen zu finden ist. Gilt denn dann nicht wieder der zitierte 21 (3) MRG - mangels spezfisicher Regelung durch das ABGB? Oder ist das dann eine "Grauzone" oder darf dann der Vermieter auch gänzlich willkürlich Vorschreibungsposten gestalten? Das wäre der zweite Teil der Frage gewesen. Vielen Dank im Voraus.
05.06.2014

In ihrem Fall stösst unsere Service an seine Grenzen, da wir eine konkrete Rechtberatung nicht anbieten. Sollte der Vertrag nicht den Regelwerk des MRG unterliegen, hängt es vom damaligen Willen der Vertragsparteien ab. Da sie nichts im Vertrag geregelt haben, wird das wohl im Wege der Einvernahme oder einvernehmlich herauszufinden bleiben.

KommR Oliver Brichard, MSc

Mietrecht

Ich habe vor einem Jahr ein Lokal in einem Altbau von einer Privatperson angemietet (10 Jahres Vertrag mit ev. Verlängerungsmöglichkeit; die Miete liegt bei ca. € 18,- / m²). Der Eigentümer befindet sich anscheinend im Ausland. Bei seiner bevollmächtigten Vertretungsperson (ist seine Schwester) habe ich bereits bei Mietbeginn ettliche Mängel beanstandet (Objektgröße ist kleiner als im Mietvertrag, Außen-Fenster und Türen sind desolat, Wände sind Nass, die Toilette ist funktionstüchtig, der Raum allerdings eine Katastrophe ...). Im Mietvertrag steht, daß sich das Objekt in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Mir wurde zugesagt, daß sich der Eigentümer mit mir in Verbindung setzen wird. Bis heute ist niemand gekommen. Was kann ich tun?
03.06.2014

Um Ihnen hier eine eindeutige Antwort geben zu können, müssten mir sämtliche Unterlagen bekannt sein. Der Mietvertrag, der als Grundlage des Rechtsgeschäftes dient, sollte hier zuerst durchgesehen werden. Ein Übergabeprotokoll hält den Zustand des Objektes zum Zeitpunkt der Übernahme fest. In diesem sollten alle Mängel aufgeführt sein und auch von wem und zu welchen Zeitpunkt diese zu beheben sind. Wenn Sie den Vertrag über einen Makler abgeschlossen hätten, gebe es, was diese Beanstandungen betrifft, Hilfe und Unterstützung bei der weiteren Abwicklung Ihrer Probleme.

Michael Pfeifer, MBA

Mietrecht

Richtwert oder freier Mietzins? Wie hoch darf die Miete sein in einem ca. 500 Jahre altem Haus mit mindestens 4 Objekten -) bei einer Wohnung -) bei einem Geschäftslokal
03.06.2014

Bei einer Wohnung prinzipiell lt. §1 MRG Richtwert, bei einem Geschäftslokal angemessener Mietzins lt. §1 MRG. Umfassender kann die Antwort nur bei einer genaueren Betrachtung des Objektes sein.Z. B. ist auch die Grösse des Objektes entscheidend.

Michael Pfeifer, MBA

Mietrecht

Im Jahr 2012 wurden Personenliftkosten von ca 9.300€ pa (netto) an die Mieter weiterverrechnet. Durch einen Wechsel der Liftfirma kam es 2013 jedoch zu einer starken Senkung der Ausgaben auf 2.600€ pa (netto). Die Abrechnung darüber wurde im Mai 2014 gelegt. Eine Absenkung auf 700€ pm wurde vorgenommen. Ich hab jedoch gelesen, dass immer der Vorjahreswert + max 10% zur Vorschreibung herangezogen werden darf. In diesem Fall wären dann ja nur 2.600x1.1=2.860, und pro Monat 238€ (und nicht 700€) vorzuschreiben. Was ist nun richtig? Kann die Vorschreibung jederzeit willkürlich, also ohne Berücksichtigung des Vorjahreswertes geschehen? In den Mietverträgen steht nichts über den Modus der Abrechnungen und Ermittlung der Pauschalraten.
03.06.2014

Im Rahmen der Jahrespauschalabrechnung kann der Vermieter vom Gesamtbetrag der Betriebskosten des vorangegangenen Jahres 12 gleichbeleibende Acontobeträge vorschreiben, die maximal um 10% überschritten werden dürfen. Die Regelungen finden sich im §21(3) MRG und sind im Vollanwendungsbereich des MRG im Sinne der Regelungen des §1 anzuwenden. Sollten sich ihre Wohnung in einem "Gründerzeitgebäude" befinden, dann sind diese Regelungen zwingend anzuwenden. Bei späteren Errichtungszeitpunkten kommt es auch auf Regelungen in den Mietverträgen an.

KommR Oliver Brichard, MSc

Baubewilligung

Hallo, ich habe eine Eigentumswohnung und würde gerne diese Umbauen lassen (eine Innenwand soll abgerissen werden). Muss ich die Änderungen irgendwo melden?
02.06.2014

Ja.Nach Begutachtung dieses Bauvorhabens,von einem konzessionierten Fachmann, ist auf jeden Fall zumindest eine Bauanzeige zu machen.Dies kann und sollte bei einem Termin mit dem Fachmann besprochen werden.Zuständig ist in Wien für die Bauanzeige sowie auch Baugenehmigungen die MA 37.

Michael Pfeifer, MBA

Mietrecht

Muss ich nach Ende des Mietvertrages die Wände neu ausmalen?
28.05.2014

Sollten Sie die Wohnung über das ortsübliche Ausmaß genutzt haben, die Wände sind zB rot, schwarz, stark verschmutzt,aber auch wenn die Wände viele Bohrlöcher aufweisen, so wird der Vermieter von Ihnen das Ausmalen verlangen können. Bitte beachten Sie, dass es auch weiterhin rechtsgültige Vereinbarungen gibt, in welchen der Vermieter das Ausmalen der Wohnung bei Rückstellung vereinbart hat. Dies ist im Einzelfall zu prüfen. Grundsätzlich: unterliegt die Wohnung dem Mietrechtsgesetz und wird diese im einwandfreien, lediglich mit kleinen Schönheitsfehlern behafteten Zustand zurückgegeben, wird der Vermieter das Ausmalen nicht verlangen können. mfG Alois Rosenberger

Mag. Alois Rosenberger

Mietrecht

Meine Therme ist defekt und muss ausgetauscht werden. Muss ich die neue Therme bezahlen?
27.05.2014

Unter der Voraussetzung, dass Ihr Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz unterliegt, ist es leider so, dass es derzeit keine eindeutige Antwort auf diese Frage gibt. Das unerfreuliche Ergebnis ist, dass weder Sie noch der Vermieter den Tausch der Therme bezahlen "müssen". Ich empfehle, den Vermieter/die Hausverwaltung zu kontaktieren und zu erfragen, wie Ihr Vertragspartner das Problem bearbeitet. Sollten Sie die Therme auf eigene Kosten ersetzen müssen, besteht bei Auszug grundsätzlich ein Anspruch auf Ersatz der Kosten (abzügl Zeittangente) gemäß § 10 MRG. mfG A.R.

Mag. Alois Rosenberger

Mietrecht

Ich würde gerne eine Wohnung mieten, jedoch steht im Mietvertrag, dass bei Abschluss eine Provision in Höhe von 2 Bruttomonatsmieten zu zahlen ist. Ist das zu hoch?
26.05.2014

Laut der IMV (Immobilienmaklerverordnung (IMVO)) ,kann der Immobilienmakler eine Provision in der Höhe von 1Bruttomonatsmiete bei einer Befristung des Mietvertrages von 3 Jahren in Rechnung stellen. Bei einer Befristung von mehr als 3 Jahren sind 2 BMM zulässig.Diese Provision ist abzüglich der in der BMM enthaltenen Ust (meistens 10%),Ausnahme Umsatzsteuer befreite Objekte, zu berechen. Dazu kommen noch 20% Ust für die Honorarrechung des Maklers.

Michael Pfeifer, MBA

Maklerrecht

Ich habe gerade die AHS abgeschlossen und möchte Immobilienmakler werden. Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, damit ich den Beruf ausüben kann?
22.05.2014

Der Abschluß der AHS stellt einen guten Grundstein für den Einstieg in den Beruf des Immobilienmaklers dar. Die Lehre zum Immobilienkaufmann(frau) ist eine der Möglichkeiten um diesen wunderschönen Beruf zu erlernen. Diese Ausbildung dauert in der Regel drei Jahre, bei Maturanten ist diese auf zwei Jahre verkürzt. Diese im Dualsystem geführte Ausbildung ist eine Mischung aus Schulausbildung und praktischer Ausbildung im Betrieb. Ab dem Schuljahr 2014/15 wird es eine eigene Klasse für Maturanten geben. Eine weitere Möglichkeit stellt der Besuch einer Fachhochschule dar. Auch die Möglichkeit in einem Büro zu beginnen und den Immobilienassistenten binnen drei Monaten abzuschließen, ist eine weiterer Weg um Immobilienmakler zu werden.

Michael Pfeifer, MBA

Baurecht

Mit welchen Steuern bzw. Kosten muss man beim Liegenschaftserwerb rechnen?
19.05.2014

Grundsätzlich ist mit rund 10% Nebenkosten zu rechnen. 3,5% Grunderwerbssteuer, 1,1% Eintragungsgebühr Grundbuch, eventuell Vermittlungsprovision 3%, Vertragserreichtungskosten, Kosten der Treuhandschaft und notarielle Beglaubigungskosten, etwaige Kosten der Finanzierung und grundbücherlichen Sicherstellung eines Pfandrechtes

KommR Oliver Brichard, MSc

Wohnungseigentumsrecht

Was ist Stockwerkseigentum und wie kann man das begründen?
16.05.2014

Stockwerkseigentum bezeichnet das im Grundbuch eingetragene Eigentum an einem Stockwerk in einem Gebäude. In Österreich ist eine Neubegründung nicht mehr möglich. Allerdings ist noch bestehendes Stockwerkseigentum nach wie vor gültig.

Michael Klinger, B.A.

Mietrecht

Was ist ein Mezzanin?
15.05.2014

Ein Halb- oder Zwischengeschoß in einem mehrstöckigen Gebäude wird als Mezzanin bezeichnet.

Michael Klinger, B.A.

Mietrecht

Darf ich eine Mietwohnung auch als Architektenbüro nutzen, auch wenn diese für Wohnzwecke angemietet wurde?
14.05.2014

Ich setze voraus, dass der Mietgegenstand im Mietvertrag als Wohnung bezeichnet wurde und sich eben daraus der Wohnzweck ergibt. Sollte die gewünschte Nutzung nicht dem vereinbarten Zweck entsprechen, so empfehle ich, dies mit dem Vermieter zu besprechen, da ansonsten allenfalls ein Unterlassungsanspruch des Vermieters entstehen kann.

Mag. Alois Rosenberger

Mietrecht

Woraus besteht der Mietzins?
13.05.2014

Grundsätzlich besteht der Mietzins aus dem Entgelt für die Überlassung des Mietgegenstandes (Nettomietzins oder Hauptmietzins), aus den Betriebskosten (jene Kosten, welche für den Betrieb des Hauses erforderlich sind, etwa Reinigung, Müllentsorgung, Versicherung des gesamten Hauses, Wasserkosten etc.) sowie der Umsatzsteuer. Die Umsatzsteuer beträgt für Mietobjekte, welche für Wohnzwecke genutzt werden derzeit 10 %.

Mag. Alois Rosenberger

Wissen

IMMY hat die Antwort.