Die Grundzüge der Besteuerung

Im Bereich der Vermietung und Verpachtung können Steuervorteile im Wege der Teilabsetzungen erzielt werden, sofern mit diesen Vorteilen nicht (explizit) geworben wird. Bauherrenmodelle bzw. Vorsorgemodelle sind daher idR nicht vom steuerlichen Verlustausgleichsverbot betroffen (§ 2 Absatz 2a EStG 1988). Beim Vergleich der Renditen mit und ohne Steuer ist auf die gesamte zu erwartende Nutzungsdauer der Liegenschaft abzustellen. Bauherrenmodelle sind auch von der Wartetastenverlust-Regelung des § 23a EStG für kapitalistische Mitunternehmer nicht betroffen, allerdings ist die gängige Verwaltungspraxis und Judikatur für vermögensverwaltende KGs zu beachten.

Die Teilabsetzung für Herstellungsaufwand (siehe Kapitel I, Punkt 2) ist möglich bei

• Aufwendungen im Sinne des Denkmalschutzes,
• Verbesserungen gemäß §§ 3 bis 5 MRG, und
• bestimmten Sanierungskosten im Rahmen einer Förderungszusage (Förderung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz oder entsprechend den landesgesetzlichen Vorschriften). Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch der Abbruch mit anschließender Neuerrichtung umfasst.

Nicht nur die Form der Bauherrenmodelle im schlichten Miteigentum bzw. einer Kommanditgesellschaft, sondern auch die Anlage von Vermögen im Rahmen von Wohnungseigentum wird dem Vorsorgegedanken gerecht. Langfristig erzielbare Überschüsse aus der Vermietung können einen wesentlichen Beitrag zur privaten Altersvorsorge darstellen.

Auch bei beabsichtigter oder sofortiger Begründung von Wohnungseigentum können anfängliche Verluste aus einer Immobilie unter gewissen Voraussetzungen (siehe vor allem Artikel Liebhaberei) steuerlich genutzt werden.

Wie folgende Gegenüberstellung von „großem“ und „kleinem“ Bauherrn zeigt, bietet die Investition in Immobilien mit Vermietungsabsicht auch die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges aus den Baukosten. Voraussetzung ist, dass die Einkunftsquelle vom Finanzamt akzeptiert wird und eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung erfolgt.

Schließlich ist auch der Gestaltung der Miteigentums- und KG-Verträge besonderes Augenmerk zu schenken: Wenn die Anleger keine ausreichenden Mitspracherechte haben, kann nicht ausgeschlossen werden, dass das AIFMG (Alternatives Investmentfonds Manager

Gesetz) anzuwenden ist. Dies würde allerdings – neben aufsichtsrechtlichenBesonderheiten – zum Verlust sämtlicher ertragsteuerlicher Vorteile führen.

Steuertipps by tpa.