Die Schenkung von Liegenschaften

Die Schenkung einer Liegenschaft hat ebenfalls oft steuerliche Konsequenzen. Eine Schenkung im ertragsteuerlichen Sinne kann auch vorliegen, wenn das Grundstück z.B. innerhalb der Familie stark unter preisig verkauft wird.

Umgekehrt kann uU eine zivilrechtliche „Schenkung“ ertragsteuerlich als Verkauf gelten, wenn z.B. hohe Verbindlichkeiten mit übertragen werden.

Die Folgen für Geschenkgeber bei Übertragungen

Keine Fortsetzungsmöglichkeit der offenen Fünfzehntelbeträge für vorangegangene Herstellungs und Instandsetzungsaufwendungen;
Instandhaltungsfünfzehntel (zehntel) laufen entgegen der Ansicht der Finanzverwaltung uE unverändert beim Geschenkgeber fort;
Vorsteuerberichtigung oder Option zur Steuerpflicht gemäß § 6 Absatz 2 UStG 1994 (vgl. Kapitel II, Punkt 8.).

Die Folgen für Geschenknehmer bei Übertragungen

Fortsetzung der Teilabsetzbeträge von Herstellungskosten; sofern es sich um einen Altfall handelt, geht die Verpflichtung zur Nach versteuerung über;
Fortsetzung der offenen Teilabsetzungen von Instandsetzungs kosten des Geschenkgebers;
Fortsetzung der offenen Teilabsetzungen von Instandhaltungs kosten des Geschenkgebers (nach Ansicht der Finanz);
Abschreibung von den fiktiven Anschaffungskosten bei erstm aliger Vermietung bei Altfällen; in den übrigen Fällen ist die AfA des Geschenkgebers fortzusetzen;
Bei Inanspruchnahme der Option zur Steuerpflicht gemäß § 6 Absatz 2 UStG 1994 durch den Geschenkgeber – Vorsteuerabzug für Geschenknehmer (vgl. Kapitel II, Punkt 8.), sofern die Immobilie weiterhin umsatzsteuerpflichtig vermietet wird.

Die Option zur Umsatzsteuerpflicht bei Mieten ist neuerlich zu prüfen, da die Finanzverwaltung NEUE Mietverhältnisse fingiert.

Fortsetzung des Anschaffungszeitpunktes des Geschenkgebers, und somit die Qualifikation als Alt oder Neufall.
Seit 1.1.2016 unterliegen unentgeltliche Übertragungen mit folgenden Staffelbeträgen der Grunderwerbsteuer, wobei Bemessungsgrundlage der Grundstückswert (= Ermittlung nach Pauschalmethode, Immobilienpreisspiegel oder Gutachten) ist:

die ersten EUR 250.000 mit 0,5 %,
die weiteren EUR 150.000 mit 2 % und
Beträge über EUR 400.000 unterliegen 3,5 % GrESt.
Die Zusammenrechnungsbestimmungen mit Vorschenkungen sind zu beachten.
Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren und andere Nebenkosten sind ertragsteuerlich nicht absetzbar.

Schenkung mit Fruchtgenussvorbehalt

Um die oft nachteiligen steuerlichen Folgen der Schenkung der Liegenschaft für den Geschenkgeber zu vermeiden, besteht die Möglichkeit der Schenkung unter Vorbehalt des Fruchtgenusses (= der Einkünfte).

Die Vorteile:

(Zehntel und) Fünfzehntelabschreibungen können vom Geschenk geber weitergeführt werden.
Eine Vorsteuerberichtigung ist nicht erforderlich.
Das umsatzsteuerliche Schicksal der Immobilie bleibt unverändert, da die Unternehmeridentität gewahrt bleibt.

Die Nachteile:

Die Einkünfte sind dem bisherigen Eigentümer zuzurechnen (kein „Splittingeffekt“ bei der steuerlichen Progression).
Allenfalls Entfall der bisherigen Abschreibung des Gebäudes (Be ratungserfordernis).
Allfällige Gebührenpflicht des Fruchtgenussvertrages bei Entgeltlichkeit.
Seit 1.1.2016 unterliegen unentgeltliche Übertragungen mit folgenden Staffelbeträgen der Grunderwerbsteuer, wobei Bemessungsgrundlage der Grundstückswert (siehe oben) ist: Die ersten EUR 250.000 mit 0,5 %, die weiteren EUR 150.000 mit 2 % und Beträge über EUR 400.000 unterliegen 3,5 % GrESt.
Aufgrund der ständigen Judikatur des VwGH bestehen nun zu sätzliche Anforderungen an die Ausgestaltung von Fruchtgenuss verträgen, sodass derzeit diesbezüglich eine gewisse Rechtsunsicherheit gegeben ist.

Steuertipps by tpa.