So funktioniert die Abschreibung bei Vermietungsobjekten

Von den gesamten Anschaffungskosten inklusive Anschaffungsnebenkosten (zB Grunderwerbsteuer, Notar, Anwalt, gerichtliche Eintragungsgebühr) ist ein Anteil für Grund und Boden auszuschei­den. Dieser Grundanteil wurde ab dem Jahr 2016 auf 40 % angehoben, wobei im Rahmen der Grundanteilsverordnung die Bandbreite nach Art und Lage der Immobilie zwischen 20 % und 40 % vorgesehen wurde. 

Nunmehr gilt Folgendes: 

• 20 % Grundanteil in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, wenn der m²­Preis Bauland unter EUR 400 liegt (also im Großteil Österreichs außerhalb der großen Städte). 
• 40 % Grundanteil in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern oder einem m²­Preis Bauland von mehr als EUR 400, außer 
• 30 % Grundanteil, wenn es sich um ein Gebäude mit mindestens 10 Mieteinheiten handelt.

Sowohl der Steuerpflichtige als auch die Finanzverwaltung können nur mit entsprechendem Nachweis von diesem Prozentsatz abwei­ chen. Ebenfalls ist eine Überprüfung vorzunehmen, ob der Pauschal­satz nicht offensichtlich erheblich (> 50 %) von den tatsächlichen Verhältnissen abweicht. Die Neuregelung gilt auch für bereits früher angekaufte Immobilien.

Der Abschreibungsprozentsatz des Gebäudes beträgt (bis zu) 

• 1,5 % ohne Nachweis der Nutzungsdauer; 
• 2 % bei Gebäuden, die vor 1915 errichtet wurden. 

TIPP: Der AfA­Satz ist höher als 1,5 % bzw. 2 %, wenn durch Vorlage eines Gutachtens eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen wird.

Weist ein Gebäude zB Mängel auf, deren Sanierung wirtschaftlich nicht vertretbar ist, oder ist es wirtschaftlich verbraucht, kommt eine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) über den fixen AfA­Satz von 1,5 % bzw. 2 % hinaus in Betracht. 

TIPP: Auf Antrag können diese Aufwendungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzung und damit zusammenhängende Aufwendungen gleichmäßig über 15 Jahre verteilt abgesetzt werden, dies ist bei geringeren Einkünften uU vorteilhaft. 

TIPP: Die wahlweise Fünfzehntelung gilt auch für alle außergewöhnlichen Aufwendungen, die keine Instandhaltungs­, Instandsetzungs­ oder Herstellungsaufwendungen sind.

Steuertipps by tpa.