Umsatzsteuer

Vermietung durch ausländische Unternehmer

Auch wenn der Vermieter im Inland weder sein Unternehmen betreibt noch über eine inländische Betriebsstätte verfügt, kommt es nach An­sicht des BMF bei inländischer Vermietung an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer nicht zum Übergang der Steuerschuld. Der ausländische Unternehmer wird – sofern er steuerpflichtig vermietet – als inländischer Unternehmer behandelt. Daher muss, ebenso wie bei der Vermietung zu privaten Wohnzwecken, die Umsatzsteuer aus­ gewiesen und an das Lagefinanzamt abgeführt werden.

TIPP: Vermieter, die nicht im Gemeinschaftsgebiet ansässig sind, müssen für die Abfuhr der Umsatzsteuer einen inländischen Fiskalvertreter bestellen.

Umsatzsteuer von Vorleistungen

Der Vorsteuerabzug aus bezogenen Leistungen – sog. Vorleistungen – steht nur dann zu, wenn der Unternehmer mit dem Grundstück umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt. Vor der tatsächlichen Vermietung anfallende Vorsteuern können sofort abgezogen werden, wenn die Absicht einer künftigen steuerpflichtigen Vermietung nachgewiesen oder die überwiegende Wahrscheinlichkeit zumindest glaubhaft gemacht werden kann.

Auch bei Grundstücksverkäufen ist nach Rechtsprechung des VwGH ein sofortiger Vorsteuerabzug aus Vorleistungen möglich, wenn der künftige steuerpflichtige Verkauf nachgewiesen werden kann oder überwiegend wahrscheinlich ist.

Umsatzsteuer bei teilweiser Privatnutzung

Wird ein Grundstück, das zum Unternehmensvermögen gehört, durch den Unternehmer teilweise privat zu Wohnzwecken benutzt, so ist dies nicht steuerbar, der Vorsteuerabzug steht nur für den unternehmerisch genutzten Teil zu. Dies gilt nach der Judikatur auch für Gesellschafter von Personengesellschaften, jedoch idR nicht bei Kapitalgesellschaften.

Allenfalls kann eine Vorsteuerberichtigung erforderlich sein, wenn der privat genutzte Teil früher unternehmerisch genutzt wurde. In den Folgejahren kann es dann auch zu einer positiven Vorsteuerberichtigung kommen, wenn ein privat genutzter Teil später wieder unternehmerisch genutzt wird.

Auch bei der Beherbergung in eingerichteten Wohnräumen bzw. bei Grundstücken zu Campingzwecken ist der privat genutzte Teil nicht steuerbar, in allen übrigen Fällen unterliegt der für private Zwecke genutzte Teil dem Eigenverbrauch mit dem Normalsteuersatz von 20 % (zB Eigenverbrauch eines Autoabstellplatzes).

Steuertipps by tpa.