Umsatzsteuer - Welche Steuersätze sind anzuwenden?

Art der Leistung

Abhängig von der Art der Leistung gelten folgende Steuersätze

Vermietung zu sonstigen Zwecken (Büro, Geschäftsräumlichkeiten) (Option gem. § 6 Abs. 2 UStG 1994 möglich; siehe Abschnitt 2.2.) 0 %*) / 20 %
Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken (ausgenommen Eigenverbrauch) 10 %
Vermietung von Betriebsvorrichtungen etc. 20 %
Beherbergung in eingerichteten Wohnräumen etc. 13 % /10 %**)
Vermietung von Garagen und Parkplätzen 20 %
Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke 13 % /10 %**)
Verschiedene Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften für Liegenschaftsanteile, die Wohnzwecken dienen 10 %
Wärmelieferung, auch als Nebenleistung 20 %
Vermietung an Diplomaten (echte Steuerbefreiung bei Bestätigung durch BMeiA) 0 %

*) Steuerfrei ist auch die Vermietung und Verpachtung von Baurechten. **) Umsätze ab 1.11.2018 sind (wieder) mit 10 % zu besteuern

Um die echte Steuerbefreiung für die Vermietung an Diplomaten in Anspruch nehmen zu können, muss der Mieter (Diplomat) dem Vermieter eine Bescheinigung vorweisen, die vom Bundesministerium für europäische und internationale Angelegenheiten ausgestellt wurde (U 46 – Antrag auf Steuerbefreiung im Zusammenhang mit Grundstücksvermietung).

Mit 1.5.2016 trat eine Erhöhung des ermäßigten Steuersatzes von 10 % für Beherbergungen (Hotelnächtigungen etc.) sowie für die Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke auf 13 % in Kraft. Der Gesetzesvorschlag, den Steuersatz für Beherbergungen bzw. für die Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke wieder auf 10 % zu senken, wurde am 5.4.2018 im Bundesrat beschlossen und tritt mit 1.11.2018 in Kraft.

TIPP: Der ermäßigte Steuersatz von 10 % bei der Wohnraumvermietung ist von der Erhöhung nicht betroffen. Ebenso bleibt die Vermietung an Studenten mit 10 % USt steuerpflichtig.

Unechte Befreiung

Seit 1.9.2012 ist bei Geschäftsraumvermietung die Option zur 20%igen Umsatzsteuerpflicht nur dann zulässig, wenn der Leistungsempfänger das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (95 %Grenze). Dies muss mit einem Nachweis belegt werden, der aber an keine besondere Form gebunden ist.

Diese Regelung gilt für:

Immobilien, bei denen die tatsächliche Inbetriebnahme nach dem 31.8.2012 erfolgte;
Wohnungseigentum, das nach dem 31.8.2012 erworben wurde.

Ausnahmen sind

bereits vor dem 1.9.2012 begonnene Miet und Pachtverhältnisse;
Errichterprivileg: Wenn mit der Errichtung des Gebäudes (Spaten stich) durch den Vermieter vor dem 1.9.2012 begonnen wurde – eine Übertragung der Immobilie führt nach Ansicht des BMF jedoch zum Untergang des Privilegs;
Vermietung an Beihilfeempfänger iSd Gesundheits und SozialbereichBeihilfengesetzes GSBG (Kranken und Kur anstalten, Sozial versicherungsträger, Alten, Behinderten und Pflegeheime).

Bemessungsgrundlage – Normalwert

Werden Gegenstände aus außerbetrieblichen (nicht unternehmerisch bedingten) Motiven günstig verkauft, dann muss in bestimmten Fällen trotzdem ein fremdüblicher Preis, der sog. Normalwert, für die Bemessung der Umsatzsteuer angesetzt werden. Beispiele für solche Motive sind familiäre und freundschaftliche Beziehungen, gesell schaftsrechtliche Verbindungen oder Arbeitnehmerverhältnisse.

Der Normalwert ist der gesamte Betrag, den ein Empfänger einer Lieferung oder sonstigen Leistung an einen unabhängigen Lieferer zahlen müsste, um die betreffenden Gegenstände oder sonstigen Leistungen unter den Bedingungen des freien Wettbewerbs zu erhalten. Der Normalwert entspricht in der Regel dem direkten Vergleichspreis (subsidiär dem Marktpreis), dem Sachbezugswert bei Zuwendungen an Arbeitnehmer bzw. dem fremdüblichen Verrechnungspreis bei grenzüberschreitenden Sachverhalten.

Seit 1.1.2016 gilt der Normalwert auch für Lieferungen von Grund stücken sowie für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken durch den Unternehmer für Zwecke, die außerhalb des Unternehmens liegen, oder für den Bedarf seines Personals.

TIPP: Der Normalwert ist aber nur dann anzuwenden, wenn das Entgelt höher oder niedriger als dieser und der Unternehmer (bzw. im Falle eines zu niedrigen Entgeltes auch der Empfänger) nicht oder nicht zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Grundstücksbegriff

Mit 1.1.2017 wurde der Grundstücksbegriff für den gesamten Anwendungsbereich des UStG an den unionsrechtlichen Grundstücksbegriff angepasst. (Da zivilrechtlich hier innerhalb der EU wesentliche Unterschiede bestehen, wurde zur Harmonisierung der Umsatzsteuer in der EU ein eigener Begriff geschaffen.) Änderungen ergeben sich dadurch ua. bei der Steuerbefreiung für die Lieferung von Grundstücken.

Gemäß dem neuen Grundstücksbegriff fallen Gebäude und Bau werke unter den Begriff „Grundstück“, wenn sie am oder im Boden – über oder unter dem Meeresspiegel – befestigt sind, und es nicht möglich ist, sie leicht abzubauen oder zu bewegen. Gleiches gilt auch für Superädifikate. Es ist nicht nötig, dass das Gebäude oder Bauwerk untrennbar mit dem Boden verbunden ist, sondern es ist zu prüfen, ob sich die Vorrichtungen zur Immobilisierung leicht, dh. ohne Aufwand und erhebliche Kosten, entfernen lassen.

TIPP: So können nunmehr z.B. Fertigteilhäuser, Kioske, Verkaufsstände, Boote oder Wohnwagen als Grundstück anzusehen sein, solange sie immobilisiert sind und sich nicht leicht entfernen lassen.

Der Begriff „Bauwerk“ beinhaltet auch andere „Konstruktionen“, die üblicherweise nicht als Gebäude gelten, wie z.B. Straßen, Eisenbahnstrecken, Brücken, Flughäfen, Häfen, Deiche, Gaspipelines, Wasser und Abwassersysteme sowie Industrieanlagen wie Kraftwerke, Wind turbinen, Raffinerien.

Änderungen können sich daher insbesondere auch bei bestimmten Betriebsvorrichtungen ergeben, die nunmehr vom Grundstücksbegriff mit umfasst sind.

Kurzfristige Vermietung

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung (von nicht mehr als 14 Tagen) von Grundstücken zwingend umsatzsteuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst nur für Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, für kurzfristige Vermietungen und/oder zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses verwendet. Verwendet der Unternehmer das Grundstück auch für Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, ist die kurzfristige Vermietung steuerfrei, wenn nicht zur Steuerpflicht optiert wird.

Durch die Änderung müssen sonst zum vollen Vorsteuerabzug berechtigte Unternehmer bei der kurzfristigen Vermietung nicht mehr unterscheiden, ob ihr Kunde (nahezu voll) zum Vorsteuerabzug aus dieser Leistung berechtigt ist. Zusätzlich entfällt auch die Notwendigkeit der Aufteilung der Vorsteuerbeträge bzw. die etwaige Notwendigkeit einer Vorsteuerberichtigung, die sich dadurch ergaben, dass beispielsweise Seminarräume tageweise an nicht (nahezu voll) zum Vorsteuerabzug berechtigte Personen vermietet werden.

Grundstücksleistungen

Ab 1.1.2017 zählen auch juristische Dienstleistungen (zB von Rechtsanwälten, Notaren), die auf die Veränderung des rechtlichen Status eines bestimmten Grundstücks gerichtet sind, zu den sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück, wenn sie mit der Übertragung eines Grundstücks oder mit der Begründung oder Übertragung dinglicher Rechte an Grundstücken zu tun haben. Ob die zugrunde liegende Transaktion letztlich zustande kommt, ist nicht erheblich. Bisher waren nur sonstige Leistungen der Notare bei der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen als Grundstücksleistungen zu sehen.

Steuertipps by tpa.