Unterschied zwischen der ordentlichen und außenordentlichen Verwaltung

Mag. Karl Wiesflecker, Geschäftsführer

Unterschied zwischen der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung

Der Unterschied wird gemessen am Inhalt der Maßnahme. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sind übliche Verwaltungshandlungen die üblicherweise auch in Verbindung mit der Bewirtschaftung einer Immobilie stehen.

Es handelt sich diesbezüglich um einfache Reparaturen, um das Abrechnungswesen, um die Versicherung des Gebäudes oder beispielsweise auch die Hausreinigung. Diese Maßnahmen werden im herkömmlichen Sinne vom Hausverwalter, vom gesetzlich bestellten Verwalter, selbstständig erfüllt. Die Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung sind ein bisschen differenziert zu betrachten.

Auf der einen Seite handelt es sich dabei um bauliche Maßnahmen, etwa eine Neugestaltung des Gebäudes, der Einbau eines Lifts, einer Gegensprechanlage, also Dinge die es vorher im Gebäude nicht gegeben hat. Für solche Maßnahmen ist ein Willensbildungsprozess der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. Dieser erfolgt mittels eines Beschlusses und dieser Beschluss hat als Besonderheit dabei, dass er von denjenigen Wohnungseigentümern die mit diesem Beschluss nicht einverstanden sind, also von der überstimmten Minderheit, über eine Dauer von 3 Monaten bekämpft werden können.

Es können also Einwände dagegen eingebracht werden und es können bei diesen Einwendungen sowohl formelle Kriterien als auch inhaltliche Kriterien eingebracht werden. Das Außerstreitgericht entscheidet dann darüber, ob dieser Beschluss formell richtig zustande gekommen ist bzw. ob die möglicherweise inhaltlichen Einwände Berücksichtigung finden oder nicht.

Darüber hinaus bedürfen die Maßnahmen, die nicht mit baulichen Maßnahmen in Verbindung mit dem Bereich der außerordentlichen Verwaltung stehen, der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, also ist es hier notwendig auch einen Entscheidungsprozess im Wege sämtlicher Wohnungseigentümer herzustellen.