Der Wiener Büromarkt zeigt 2025 eine leichte Erholung nach einem herausfordernden Vorjahr. Das Neubauvolumen nimmt zu, während der Leerstand auf einem bemerkenswert niedrigen Niveau bleibt. Ein aktueller Marktbericht von Otto Immobilien zeichnet ein Bild von einer stabilen Nachfrage nach modernen Büroflächen, insbesondere in zentralen Lagen.
Nach einem dynamischen, aber teils schwierigen Jahr 2024 zeichnet sich 2025 eine leichte Erholung auf dem Wiener Büromarkt ab. Das Neubauvolumen für Büroflächen wird von 98.900 m² im Jahr 2024 auf 107.400 m² im Jahr 2025 ansteigen. Diese Zunahme an neuen Büroflächen unterstreicht eine positive Entwicklung, die auch in den kommenden Jahren anhalten soll. Für 2026 wird bereits eine Fertigstellung von rund 125.700 m² prognostiziert.
Von den neuen Büroflächen, die 2025 fertiggestellt werden, sind bisher lediglich rund 20.000 m² bzw. 19 Prozent vorvermietet oder eigengenutzt (Stand: 4. Quartal 2024). Dieser noch immer relativ geringe Anteil an Vorvermietungen deutet darauf hin, dass die Nachfrage vor allem auf die besten Lagen und Projekte konzentriert bleibt.
Der Wiener Büromarkt bleibt stark auf zentrale Lagen ausgerichtet. Besonders der erste Bezirk und Gebiete rund um den Hauptbahnhof sind bei Unternehmen nach wie vor äußerst begehrt. Gleichzeitig wächst die Nachfrage nach nachhaltigen Büroflächen, die höchsten ESG-Standards (Umwelt, Soziales und Governance) entsprechen. „Die Nachfrage nach Premiumflächen mit nachhaltigen Standards nimmt zu, während die Vermietung von Flächen in weniger attraktiven Lagen zunehmend herausfordernd wird“, erklärt Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien.
Im Jahr 2025 kommen zahlreiche neue Büroprojekte in zentralen Lagen auf den Markt, darunter das Vienna TwentyTwo in den nördlich gelegenen Bezirken Wiens, mit knapp 20.000 m² Bürofläche sowie der TwentyOne Central Hub und das DC Waterline in der Donaucity.
Die Mietpreise für Büroflächen in Wien stiegen 2024 in allen Lagen deutlich an. Besonders die zentrale Lage im ersten Bezirk hat weiterhin Spitzenmieten erzielt, die über der 20-Euro-Marke pro Quadratmeter lagen. Die Spitzenmieten stabilisierten sich bei rund 28,50 Euro pro Quadratmeter. „Das hohe Baukostenniveau sowie die Fokussierung auf ESG-Kriterien treiben die Preise nach oben“, erklärt Barbara Linder, Teamleiterin Büro bei Otto Immobilien.
Insbesondere moderne Büroflächen, die höchsten Standards in Bezug auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz erfüllen, erzielen überdurchschnittliche Mietpreise. Die Nachfrage nach diesen Flächen wird auch 2025 weiter steigen. Dabei rückt der Fokus nicht nur auf die Größe der Flächen, sondern auch auf deren Qualität – moderne, klimafreundliche Büros mit stabilen Betriebskosten sind besonders gefragt.
"Das hohe Baukostenniveau sowie die Fokussierung auf ESG-Kriterien treiben die Preise nach oben." Barbara Linder, Teamleiterin Büro bei Otto Immobilien.
Die Leerstandsquote in Wien bleibt auf einem der niedrigsten Werte der letzten fünf Jahre. Im vierten Quartal 2024 betrug sie nur 3,56 Prozent. Diese niedrige Leerstandsquote macht die Vermietung von Büroflächen, insbesondere in zentralen Lagen und Neubauten, sehr wettbewerbsintensiv. Die hohe Nachfrage, gepaart mit der begrenzten Anzahl verfügbarer Büroflächen, sorgt für ein nach wie vor angespanntes Marktumfeld. Unternehmen sind zunehmend bereit, höhere Mieten zu zahlen, um in den besten Lagen und in modernen, nachhaltigen Bürogebäuden zu arbeiten.
Für 2025 erwarten die Experten von Otto Immobilien eine moderate Erholung des Marktes. Die Stabilisierung der Zinssätze und eine leichte Belebung der Investmentmärkte könnten dazu beitragen, dass neue Projekte auf den Weg gebracht werden. Dabei wird vor allem der Fokus auf innovative, nachhaltige Bürogebäude sowie flexible Arbeitsmodelle gelegt.
„Die Herausforderungen der vergangenen Jahre haben den Markt verändert, aber auch neue Chancen geschaffen. Besonders ESG-konforme Projekte und flexible Arbeitsmodelle werden den Markt nachhaltig beeinflussen. Durch innovative Konzepte und die fortschreitende Digitalisierung werden neue Möglichkeiten für den Wiener Büromarkt entstehen“, sagt Eugen Otto.
Die Kombination aus einem weiterhin starken Fokus auf Nachhaltigkeit, einer begrenzten Verfügbarkeit hochwertiger Büroflächen und einer stabilen Nachfrage nach zentral gelegenen Objekten wird den Wiener Büromarkt 2025 prägen. Es bleibt abzuwarten, wie sich der Markt in den kommenden Jahren weiter entwickeln wird, aber die Zeichen stehen auf Wachstum, insbesondere im Premiumsegment und bei modernen Büroflächen, die den aktuellen Marktanforderungen gerecht werden. (red.)