„Während wir 2020 noch deutlich weniger Verkäufe beobachteten, war 2021 ein starkes Jahr mit einer fulminanten Aufholjagd und großen Nachholeffekten“, zog Eugen Otto, geschäftsführender Eigentümer von Otto Immobilien,Bilanz. Insgesamt fanden in Wien 668 Verkäufe statt. Gegenüber 2020 bedeutet dies eine deutliche Steigerung von 31 Prozent. „Das gesamte Verkaufsvolumen (Asset und Sharedeals) beträgt im Vorjahr 2,1 Milliarden Euro, ohne Share Deals lag das Transaktionsvolumen bei knapp über 1,6 Milliarden Euro“, ergänzte Philipp Maisel, Teamleiter Zinshaus bei Otto Immobilien.
Boom im 10. und 20. Bezirk
In Hinblick auf die einzelnen Bezirke sind vor allem der 20. Und der 10. Bezirk hervorzuheben: Hier wurde mit 91 Millionen Euro im 20. und 109 Millionen Euro im 10. Bezirk fast das Doppelte wie im Vorjahreszeitraum umgesetzt. Im Jahresvergleich (Frühjahr 2021) erhöhte sich das Volumen in fast allen Bezirken außer dem 11. und dem 19. deutlich. „Mit Stichtag 14. 2. 2022 konnte unsere Immobilien Research in acht Bezirken ein Transaktionsvolumen von über 100 Millionen Euro feststellen“, berichtete Maisel. Auffällig in dieser Berichtsperiode sei auch ein deutlicher Anstieg des Verkaufsvolumens in den Flächenbezirken 21. und 22. Bei der Transaktionsanzahl beobachten die Experten von Otto Immobilien im 20. sowie im 23. Bezirk mit 300 Prozent beziehungsweise 236 Prozent die stärksten Zuwächse.
In Bezug auf die Volumina liegen die Bezirke innerhalb des Gürtels mit jenen außerhalb fast gleichauf. „Mit knapp 51 Prozent des Verkaufsvolumens (+2 Prozentpunkte) präsentieren sich die Bezirke innerhalb des Gürtels nach einer vorsichtigen Trendwende jetzt wieder leicht vor den äußeren Bezirken“, so Maisel. Anders die Situation bei der Anzahl der verkauften Zinshäuser: Mit 71 Prozent gab es deutlich mehr Verkäufe in den Bezirken außerhalb des Gürtels. „Dies bedeutet, dass ein Verkauf innerhalb des Gürtels im Durchschnitt ein dreimal so hohes Volumen aufweist wie Verkäufe in den äußeren Bezirken“, erläuterte Maisel.
Preise ziehen weiter an, Renditen sinken
Die Preise legten seit Herbst 2021 insbesondere in den Regionen innerhalb des Gürtels deutlich zu. „Bei den Maximalpreisen konnten wir in ganz Wien eine durchschnittliche Veränderung von +11 Prozent beobachten. Auffallend war die Steigerung im 18. Bezirk mit 23 Prozent“, sagte Maisel. Ebenfalls ein kräftiges Wachstum gab es bei den Mindestpreisen. Der höchste Zuwachs bei den Mindestpreisen konnte mit 29 Prozent beziehungsweise 17 Prozent im 20. Und im 2. Bezirk verzeichnet werden. Ebenfalls stark gestiegen sind die Einstiegspreise in den Bezirken 3, 6 und 7. „Dort sehen wir Steigerungen zwischen 12 Prozent und 16 Prozent“, so Maisel. Und weiter: „Die niedrigsten Einstiegspreise sind zwar weiterhin in den Bezirken außerhalb des Gürtels zu finden, aber mittlerweile wird kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus in einem durchschnittlichen Zustand unter 2.023 Euro pro Quadratmeter verkauft“.
Die Maximalrenditen sanken in den vergleichbaren Bezirken weiter, nicht jedoch so stark wie in den vergangenen Jahren, heißt es im Marktbericht weiter. „Am stärksten fiel die Reduktion mit 0,3 Prozentpunkten in den Bezirken 2, 6, 11, 21 und 23 aus. Generell ist nur mehr im 11. Bezirk eine Rendite von über 3 Prozent erzielbar“, berichtete Christoph Lukaschek, Leiter Investment bei Otto Immobilien. Alle anderen Bezirke weisen mittlerweile eine Rendite von weniger als 3 Prozent auf, auch die Minimalrenditen sind in einigen Bezirken deutlich zurückgegangen. „Die Bezirke 18, 20 und 2 weisen hier die stärksten Veränderungen auf“, sagte Lukaschek. Die Spitzenrendite für das beste Objekt in der besten Lage (entspricht der Mindestrendite im 1. Bezirk) beträgt derzeit übrigens 0,64 Prozent. „Insgesamt spiegeln die Renditen des Wiener Zinshausmarktes dessen hohe Attraktivität wider.“
Im Hinblick auf die Preiskategorien machten die Zinshäuser bis 5 Millionen Euro im Vorjahr einen niedrigen Anteil von 74 Prozent der Transaktionen aus, der damit 9 Prozentpunkte unter dem Wert des Vergleichszeitraums des Jahres 2020 lag. Der Anteil der Verkäufe mit einem Volumen höher als 5 Millionen Euro legte hingegen deutlich zu und beträgt nun bei 26 Prozent. Beim Transaktionsvolumen sind besonders die hochpreisigen Kategorien hervorzuheben. Sowohl im Bereich von 7,5 bis 10 Millionen Euro, also auch im Bereich über 10 Millionen Euro wurden deutliche Zuwächse verzeichnet, berichtete Lukaschek.
Share Deals am Markt angekommen
Während die Anzahl der Share Deals in den letzten Jahren kontinuierlich stieg, zeigt das Kalenderjahr 2021 mit 72 durchgeführten Transaktionen einen leichten Knick, erläuterte Florian Schmidl, Geschäftsführer von Mazars Austria. In seiner inzwischen siebenten Erhebung für Otto Immobilien bewertete er in dieser Ausgabe erstmalig auch die übertragenen Zinshäuser und schuf so die Grundlage für einen auch wertbasierten Vergleich. Demnach lag das Transaktionsvolumen nur der Share Deals im Vorjahr bei rund 500 Millionen Euro. „Grundsätzlich hat sich das Instrument der Share Deals am Immobilienmarkt durchgesetzt und erfreut sich vor allem im Unternehmensverband sowie in der Familie großer Beliebtheit, etwa als adäquates Mittel der vorweggenommenen Erbfolge oder der Strukturoptimierung in Familienunternehmen“, legte Schmidl seine Erfahrungen dar.
