Die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen

Für die Besteuerung von Veräußerungen von betrieblichem Grund & Boden gilt seit 1.4.2012 weitgehend das Gleiche wie für private Liegenschaften, das heißt:

•  IdR erfolgt die Besteuerung mit 30%igem Sondersteuersatz. Der Betriebsausgabenabzug ist nur eingeschränkt möglich, die Selbstberechnungskosten (inkl. Mitteilungs- und Entrichtungskosten) des Notars sowie allfällige Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen sind allerdings abzugsfähig.
• War der Grund und Boden am 31.3.2012 nach dem „alten Steuerregime“ nicht steuerverfangen (also außerhalb der ehemaligen 10- bzw. 15-jährigen Spekulationsfrist und nicht Betriebsvermögen), kann die 4,2%ige bzw. 18%ige Pauschalbesteuerung vom Erlös in Anspruch genommen werden. Allerdings sind dann die Selbstberechnungskosten des Notars sowie – nach Ansicht des BMF – Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen nicht abzugsfähig.

Für die Besteuerung der Veräußerung von Gebäuden gilt seit 1.4.2012 einheitlich nicht der Tarifsteuersatz mit bis zu 50 % bzw. 55 %, sondern der 30%ige Sondersteuersatz (abgesehen von Ausnahmen). Als Bemessungsgrundlage gilt hier im Wesentlichen der „Erlös minus teuerlicher Restbuchwert“, auch bei „Altgebäuden“ gibt es KEINE Möglichkeit der Pauschalbesteuerung. Im Übrigen gelten weiterhin die allgemeinen Gewinnermittlungsvorschriften, allerdings mit einem eingeschränkten Betriebsausgabenabzug, wenn der Sondersteuersatz – ohne Pauschalbesteuerung – tatsächlich angewendet wird: Nicht abzugsfähig sind daher zB: Vertragserrichtungskosten, Maklerkosten, Kosten für Bewertung und Beratung.

Ein weitgehend uneingeschränkter Betriebsausgabenabzug besteht aber seit 1.1.2016 bei Antrag auf Regelbesteuerung mit progressivem Tarif. Wenn Grundstücksanteile unentgeltlich an Gemeinden abgetreten werden, erhöhen sich die Anschaffungskosten des verbleibenden Teiles. Allfällige Entschädigungen für Flurbereinigungen sind einkommensteuerfrei. Bei der Besteuerung der Veräußerung von Immobilien von § 5-Ermittlern gilt Folgendes:

Grundsätzlich normale Gewinnermittlung, dh. auch Anschaffungsnebenkosten sind zu aktivieren und kürzen später den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Der Betriebsausgabenabzug ist eingeschränkt, wenn der Sondersteuersatz von 30 % tatsächlich angewendet wird (siehe oben).

TIPP: Keine Einschränkung gilt, wenn der progressive Normaltarif zur Anwendung kommen muss, also bspw. bei gewerblichen Grundstückshändlern (siehe Pkt. 6 und 7). Ein Aufwertungsbetrag für Grund und Boden ist gewinnwirksam anzusetzen und mit 30 % zu erfassen, wenn bis zum 31.3.2012 ein Wechsel der Gewinnermittlung erfolgte.

TIPP: Bei „Altgrundstücken“ kann auch hier wahlweise die pauschale Besteuerung von 4,2 % bzw. 18 % des Erlöses angewendet werden

Bestimmte „Zwangsgewinne“ sind wie im Privatvermögen auch im Betriebsvermögen steuerfrei:

• Abgeltungen von Wertminderungen im öffentlichen Interesse: Werden Wertminderungen von Grundstücken aufgrund von Maßnahmen des öffentlichen Interesses abgegolten, sind diese Zahlungen steuerfrei (zB Überleitung einer Starkstromleitung, Errichtung eines Abwasserkanals). Der Buchwert kann zudem noch ungekürzt fortgeführt werden.
• Behördlicher Eingriff: Steuerfrei sind auch Gewinne aus der Veräußerung im Sinne des Steuerrechts von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs.
• Tauschvorgänge iSd Flurverfassungsgesetzes:

Steuerfrei sind Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens im Sinne des Flurverfassungs-Grundsatzgesetzes 1951. Die in einem solchen Verfahren erworbenen Grundstücke treten ertragsteuerlich an die Stelle der hingegebenen Grundstücke (betrifft insbesondere Buchwerte und Anschaffungszeitpunkt).

TIPP: Diese Steuerbefreiungen gelten auch im Bereich der Körperschaften, insb. Kapitalgesellschaften.

Steuertipps by tpa.