Die Normalabschreibung

Seit der Veranlagung 2016 gilt bei der Absetzung für Abnutzung für betrieblich genutzte Betriebsgebäude ein einheitlicher Abschreibungssatz:

• 1,5 % für Betriebsgebäude, die für Wohnzwecke überlassen werden („Wohngebäude“, analog zur Regelung bei Vermietung und Verpachtung im außerbetrieblichen Bereich), und
• 2,5 % für alle übrigen Betriebsgebäude.
• Für Wohngebäude, die vor 1915 erbaut wurden, lässt die Verwaltungspraxis – ebenso wie im außerbetrieblichen Bereich – einen Abschreibungssatz bis zu 2 % ohne Nachweis zu.

Die Vermietung von Garagen, PKW-Abstellplätzen etc. unterliegt nach Ansicht der Finanzverwaltung immer dem Abschreibungssatz von 2,5 %. Daher unterliegt auch eine allenfalls gemeinsam mit einer Wohnung vermietete Garage nicht dem Satz von 1,5 %, sondern von 2,5 %. Für im Rahmen einer Gebäudeüberlassung zu Wohnzwecken mitvermietete Kellerabteile sieht die Finanzverwaltung im Regelfalleinen einheitlichen AfA-Satz von 1,5 % vor.

Bei gemischt genutzten Gebäuden sind nach Ansicht der Finanzverwaltung 

• jene Gebäudeteile, die für Wohnzwecke überlassen werden, mit 1,5 % und
• die restlichen betrieblichen genutzten Gebäudeteile mit 2,5 % abzuschreiben.

Es gilt daher keine Überwiegensbetrachtung, sondern ist in der Praxis ein Misch-AfA-Satz anzuwenden. Eine kürzere Nutzungsdauer kann durch ein begründetes und nachvollziehbares Gutachten nachgewiesen werden, dies grundsätzlich nur im Veranlagungsjahr der Inbetriebnahme des Gebäudes (bis zur Rechtskraft des Bescheides). Ausnahmsweise kann der Steuerpflichtige infolge gesetzlicher Sonderbestimmung für jenes Wirtschaftsjahr, das im Jahr 2016 beginnt, bis zur Rechtskraft des

Bescheides eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen als jene,die sich bei Anwendung der neuen Prozentsätze von 2,5 % bzw. 1,5 % ergibt. Bei Gebäuden in Leichtbauweise, die ab 2007 angeschafft oder fertig gestellt wurden bzw. werden, wird – wie bisher – ohne Vorlage eines Gutachtens eine Nutzungsdauer von mindestens 25 Jahren (4 %) anerkannt.

Die Regelungen gelten erstmals für Wirtschaftsjahre, die im Jahr 2016 begonnen haben, und zwar auch für alle bestehenden Betriebsgebäude. Wurden bisher zB 3 % AfA abgesetzt, so muss seit 2016 der AfA-Satz reduziert und damit die Restabschreibungsdauer erhöht werden (außer wenn die bisherige Restnutzungsdauer nachgewiesen worden ist).

Auch allfälliger nachträglicher Herstellungsaufwand ist von der AfA-Neuregelung umfasst und gegebenenfalls auf die seit 1.1.2016 geltende (verlängerte) Restnutzungsdauer zu verteilen. Die Anhebung des Grundanteiles – wie im Bereich der Vermietung und Verpachtung auf bis zu 40 % – gilt für Betriebsgebäude nicht, hier ist wie bisher eine Aufteilung nach den konkreten Verhältnissen erforderlich.

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