In unserem Gebäudebestand fließt der größte Teil des Energieverbrauchs eines Haushalts in die Heizung, gefolgt vom ungefähr gleich großen Bedarf für Warmwasser und Haushaltsstrom. Im Bereich der Heizung liegt somit der größte Hebel, den Verbrauch zu reduzieren. Immobilienverwalter und Hauseigentümer können hier eine aktive Rolle einnehmen. In der Überprüfung der Einstellung von Zentralheizungsanlagen, von der Hausverwaltung veranlasst, sehen Experten jedenfalls großes Einsparpotenzial.
Zentralheizung richtig einstellen lassen
Peter Holzer, Senior Researcher und Gesellschafter des Institute of Building Research & Innovation, berichtet: „In der Zentrale sind Einstellungen der Vorlauftemperatur und der umgewälzten Wassermenge zu prüfen. Angemessen sollen sie sein, aber nicht unnötig hoch. Bei Gasetagenheizungen kann die Vorlauftemperatur fast immer individuell eingestellt werden.“ In den Allgemeinbereichen solle man auf die Suche nach unnötig betriebenen Heizkörpern gehen. Es sei klug, diese mit Ventilen auszustatten, die – einmal justiert – nur mit Spezialwerkzeug verstellt werden könnten.
Auch zentrale Warmwasserbereitungen sind zu kontrollieren: „Mindestens 65°C im Warmwasserspeicher sind aus Hygienegründen Pflicht.“ Noch heißer brauche es selten zu sein, erklärt Holzer. Wobei hier, wie ohnehin immer, ausschließlich befugte und befähigte Personen Hand anlegen dürften. „Und schließlich liegt es in der Hand der Hausverwaltung, die zentrale Heizung zum richtigen Zeitpunkt ein- und auch wieder auszuschalten. Das ist ein großer Hebel.“ Gerade im Teillastbetrieb seien die Verluste groß. Gelebte Praxis sei häufig gewesen, „so früh einzuschalten, dass sich sicher niemand wegen Kälte beklagt.“ Nun gelte es aber, die Menschen vor den hohen Heizkosten zu schützen.
Wobei aber auch die Kunst des Hausverwalters gefragt ist, es möglichst vielen recht zu machen, wie Clemens Limberg, Geschäftsführung der Limberg Real Estate Group, weiß. Denn: „Im September rufen schon die ersten Bewohner an, bei denen die Heizung so eingestellt ist, dass sie aufgrund der Außentemperatur noch nicht angesprungen ist oder wo wir sie manuell erst einschalten. Da ist den ersten schon kalt. Und wenn sie dann eingeschaltet ist, rufen die ersten an und fragen, warum die Heizung schon laufe.“
Aber auch in den einzelnen Wohnungen bieten sich einige einfache Maßnahmen zum sparsamen Heizen an. „Erstens“, so Holzer, „die Überprüfung der Einstellungen der Durchflussbegrenzungsventile der einzelnen Heizkörper: Ein richtig einregulierter Heizkörper muss bei voll aufgedrehtem Regulierventil oben spürbar wärmer sein als unten.“ Wenn noch nicht geschehen, sei außerdem die Ausstattung der Heizkörper mit Thermostatventilen eine sehr wirkungsvolle Maßnahme. Für die Bewohner werde es dann einfach, selbst ein Überheizen der Räume zu vermeiden. Das gefürchtete „Weglüften“ von Heizenergie bei laufenden Heizkörpern werde mit Thermostatventilen erfahrungsgemäß schnell seltener.
Eine gute Serviceleistung der Hausverwaltung sieht der Experte weiters darin, den Bewohnern eine Kontrolle des Dichtheitsgrades der Fenster und gegebenenfalls eine Verbesserung anzubieten. Zu Beginn des Winters (nur) auf der Ebene eines Servicedurchgangs durch eine einschlägige Firma: „Sind die Beschläge in Ordnung und lassen sich gut bedienen? Sind die Dichtbänder in Ordnung oder müssen sie ersetzt werden?“
Beleuchtungen hinterfragen
Der Stromverbrauch in Gebäuden ist wiederum überwiegend individueller Natur. Nur 10 bis 15 Prozent des Stromverbrauchs einer Wohnimmobilie entfallen auf den Allgemeinstrom. Dennoch gibt es Handlungsspielraum für Verwalter und Eigentümer. Holzer weiß: „Beleuchtungen außen und in den Allgemeinbereichen sollen jedenfalls auf LED umgestellt werden. Die Einstellungen für das Ein- und Ausschalten sollen überprüft werden.“ Also konkret die Helligkeitsniveaus, ab denen das Licht anspringe. Auch die Helligkeitsniveaus, mit denen beleuchtet wird, sollen überprüft und gegebenenfalls reduziert werden.
Profis könnten darüber hinaus aus einer Lastganganalyse, also aus der Auswertung der 15-Minuten-Werte des Stromverbrauchs des gesamten Gebäudes, gute Schlüsse auf Einsparpotenziale ziehen, ergänzt Margot Grim-Schlink, Gesellschafterin und Senior Consultant von e7 energy innovation & engineering. Damit könne man sehr gut Schwachstellen finden, bei denen unnötig Energie verbraucht werde.
Die sanfte Seite des Energiesparens
Jenseits der technischen Maßnahmen ist Energiesparen hochgradig eine Verhaltensfrage. Und hier kann die Hausverwaltung eine wichtige Rolle als Moderatorin übernehmen: „Informieren, zuhören, ermutigen“, sagt Holzer und hat Ideen dazu, geeignet für schriftliche Information oder Hausversammlungen: „Informieren wir die Menschen, dass jedes Grad Absenkung der Raumtemperatur über den ganzen Winter 6 bis 10 Prozent Heizenergie spart. Das ist eine relevante Größe.“ Und unbenutzte Räume bräuchten erst recht nicht warm sein „Informieren wir die Menschen auch, dass Lüften wichtig für gute Luft zum Atmen und gegen Schimmelgefahr ist. Aber Dauerlüften im Winter, etwa mit gekippten Fenstern, geht ins Geld.“ Und: „Wie schon bei den technischen Maßnahmen erwähnt, können Hauverwaltungen sich sehr beliebt und verdient machen, wenn sie den Bewohnern Angebote für niederschwelliges Service organisieren, sprich: Fenster abdichten, Heizkörper einstellen, Gasthermen einstellen, um die schon erklärten Maßnahmen zu nennen.“
Margot Grim-Schlink meint: „Generell kann man die Krise als Chance sehen, sich mit dem eigenen Regelungssystem und dem eigentlichen Bedarf intensiver auseinanderzusetzen. Denn auch für den Klimaschutz wird diese Reduktion auf das Wesentliche immer wichtiger.“
Energiesparen in der Gewerbeimmobilie
In den Unternehmen werden oft dezentral einzelne E-Boiler für die Warmwasserbereitung eingesetzt – „und die stehen auf Stufe 3“, beobachtet Walter Hüttler , WH consulting engineers. „Weil es angenehm ist, wenn man auch heißes Wasser hat.“ Hier könne jeder, ohne einen Techniker zu beauftragen, zurückstellen auf die Economy-Stufe oder auf 2 oder 1. Er, Hüttler, würde es aber nicht nur von der Seite der konkreten Maßnahmen angehen, sondern den Unternehmen empfehlen, „aufgrund eines konkreten Maßnahmenbündels am jeweiligen Standort ein Ziel für Energieeinsparung zu formulieren, an dem alle gemeinsam arbeiten.“ Etwa das Ziel, bei der nächsten Ablesung 10, 15 oder 20 Prozent eingespart zu haben. Oft gebe es in den Unternehmen ohnehin hauseigene Techniker, die abschätzen könnten, mit welchen Maßnahmen dieses Ziel erreichbar sei, und eine entsprechende Liste von Einzelmaßnahmen erstellen könnten. Von Maßnahmen, die – „darum geht es aktuell ja in erster Linie“ – sofort, ohne größere Investitionen, umsetzbar seien.
„Größere Unternehmen sind seit einigen Jahren laut Energieeffizienzgesetz (EEffG) sogar verpflichtet, Energieaudits zu erstellen – durch ein externes Unternehmen, das für die Standorte des beauftragenden Unternehmens jeweils eine entsprechende Maßnahmenliste erstellt.“ Es habe sich gezeigt, dass sehr oft auch ohne Investitionen, also nur durch betriebliche Maßnahmen, ein erhebliches Einsparpotenzial gehoben werden könne. Habe es bisher keine Verpflichtung gegeben, diese Maßnahmen umzusetzen – „und viele Unternehmen haben die Audits eher als eine Art Pflichtübung gesehen“ – so sei laut Hüttler jetzt allerdings der Zeitpunkt gekommen, diese Audits aus der Schublade zu holen. Denn: „Damit hat man, wenn sie fundiert erstellt wurden, einen erheblichen Fundus an Maßnahmen zur Verfügung, idealerweise auch betriebliche, die man, wie gesagt, ohne weitere Investitionen sofort umsetzen kann.“ Beispielsweise die bedarfsgerechte Einstellung der Lüftungsanlage in einem Bürohaus – „so, dass sie nur läuft, wenn Mitarbeiter anwesend sind“ – könne sofort umgesetzt werden und zu einer Reduktion des Energieverbrauchs beitragen.
„Viele der Effizienzmaßnahmen – auch jene aus den Energieaudits laut EEffG – sind in den letzten Jahren nicht umgesetzt worden, weil in den Unternehmen oft eine wirtschaftliche Rentabilität im Zeitraum von drei bis fünf Jahren gefordert war und diese nicht gegeben war“, sagt Hüttler. Und weiter: „Mit den nunmehr stark gestiegenen Energiepreisen ist eine wirtschaftliche Neubewertung dieser Effizienzmaßnahmen jedenfalls sinnvoll.“
