Was beim Verkauf von Liegenschaften zählt

Mit 1.4.2012 wurde die Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen gänzlich neu geregelt. Die Spekulationsfrist, die bis zum 31.3.2012 in Kraft war, wurde ersatzlos gestrichen. Der Verkauf von Liegenschaften unterliegt nunmehr generell der Immobilienertragsteuer – ImmoESt von 30 %, dabei ist aber zusätzlich zu prüfen, ob es sich um einen sog. Altfall oder einen sog. Neufall handelt.

Altfall 

Wenn eine Immobilie am 31.3.2012 infolge Ablaufs der zehn­ oder fünfzehnjährigen Spekulationsfrist nicht steuerverfangen war, handelt es sich um einen Altfall. Das heißt: Eine Immobilie des steuerlichen Privatvermögens wurde von natürlichen Personen idR vor dem 31.3.2002 bzw. in Ausnahmefällen vor dem 31.3.1997 angeschafft. Immobilien, die nach diesen Zeitpunkten angeschafft wurden, sind Neufälle.

Bei Neufällen unterliegt der Überschuss bzw. Gewinn (siehe hierzu Punkt 8.3.) aus der Veräußerung nach Abzug der Kosten für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer mit einem fixen Steuer satz von 30 % (sog. ImmoESt). 

TIPP: Bei Altfällen, bei denen nach dem 31.12.1987 keine Umwidmung er­ folgt ist, können vom Veräußerungserlös pauschal 86 % als Anschaf­ fungskosten abgezogen werden. Der verbleibende Gewinn unterliegt seit 2016 mit 30 % der Immobilienertragsteuer, die somit im Ergebnis 4,2 % des Veräußerungserlöses beträgt. 

Wurde hingegen bei einem Altfall nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung vorgenommen, so darf der Veräußerungserlös lediglich pau­ schal um 40 % gekürzt werden, sodass 60 % des Veräußerungserlöses mit 30 % zu besteuern sind. Die Immobilienertragsteuer beträgt somit effektiv 18 % des erzielten Verkaufspreises. Umwid­ mungen sind seit 2014 generell auch dann für den Veräußerer relevant, wenn sie nach der Veräußerung erst beim Erwerber durchgeführt werden.

TIPP: In beiden Fällen kann der steuerpflichtige Überschuss auch nach den allgemeinen Regeln ermittelt werden (falls dies günstiger ist; Berechnung siehe Punkt 8.3).

Steuerlich relevante Umwidmungen sind idR jene, die erstmals eine „typische“ Bebauung eines Grundstücks ermöglichen. Als solche sind auch Sonderwidmungen, zB für die Errichtung von Einkaufszentren, relevant. Eine irrelevante Umwidmung liegt vor, wenn trotz der Wid­ mung als Bauland die Bebauung aufgrund raumordnungsrechtlicher Maßnahmen nicht möglich ist. Ebenfalls keine steuerlich wirksame Umwidmung ist gegeben, wenn sich lediglich die Widmungskategorie ändert, wenn also zB Mischgebiet auf Wohngebiet umgewidmet wird.

Die Fristberechnung erfolgt jeweils von Tag zu Tag, wobei der Ab­ schluss des Verpflichtungsgeschäftes maßgeblich ist. Wenn ertrag­ steuerlich unentgeltlich erworbene Grundstücke verkauft werden, so werden die Besitzzeiten von Veräußerer und Rechtsvorgänger zusammengerechnet, wobei der letzte ertragsteuerlich entgeltliche Erwerb für den Beginn der Fristberechnung maßgeblich ist. Dies gilt somit auch für die Qualifikation als Alt­ oder Neufall.

Sofern auf Antrag die Regelbesteuerung zum Normaltarif erfolgt, können seit der Veranlagung 2016 grundsätzlich sämtliche Werbungs­ kosten und Veräußerungskosten berücksichtigt werden. 

Wesentliche Befreiungen 

• Hauptwohnsitzbefreiung: Eigenheime und Eigentumswohnungen (beides im Sinne des § 18 EStG 1988) können steuerfrei veräußert werden, wenn sie dem Verkäufer ab der ertragsteuerlich entgelt­ lichen Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben und im Rahmen der Veräuße­ rung der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Diese Regelung gilt seit 1.4.2012 nur noch für den entgeltlichen Erwerb, und nicht mehr – wie früher in Ausnahmefällen – auch bei Erbschaft bzw. Schen­ kung. Seit 1.4.2012 kann die Befreiung für den Hauptwohnsitz auch dann in Anspruch genommen werden, wenn innerhalb der letzten zehn Jahre vor Verkauf die Wohnung bzw. das Eigenheim durchgehend fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde (wichtig bspw. bei Trennungen von Ehepaaren und späterem Verkauf). Dies gilt nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes auch, wenn der Hauptwohnsitz ursprünglich im Rahmen eines Mietverhältnisses genutzt wurde und die Immobilie erst später erworben wird. 
• Selbst hergestellte Gebäude (großer Bauherr): Bei Verkauf selbst hergestellter Gebäude ist der auf das Gebäude entfallende Ge­ winn steuerfrei, nicht jedoch der auf Grund und Boden entfallende Teil des Gewinnes. Dies gilt seit 1.4.2012 allerdings nur dann, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre nicht dazu genutzt wurde, Einkünfte zu erzielen. Die Herstellereigenschaft kann nach Ansicht des BMF ebenfalls nicht auf den Rechtsnachfolger übertragen werden und gilt daher nur für den tatsächlichen Errichter. 
• Nach Ansicht der Abgabenbehörde und der Judikatur gilt der Be­ freiungstatbestand für selbst hergestellte Gebäude nicht für Teile eines bestehenden Gebäudes (zB Dachbodenausbau) und auch nicht für Generalsanierungen. 
• Behördlicher Eingriff: Wenn Wirtschaftsgüter infolge eines be­ hördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs veräußert werden, ist der Gewinn steuerfrei. 
• Weiters besteht eine Befreiungsbestimmung für Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen von Zusammenlegungs­ oder Flurbereinigungsverfahren.

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