Abschreibung bei erstmaliger Vermietung

Bei erstmaliger Vermietung gilt seit 1.4.2012 folgende Regelung: 

• Bei Altfällen (siehe dazu Punkt 8) dürfen als Abschreibungsbasis die fiktiven Anschaffungskosten des Gebäudes zum Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung angesetzt werden. 
• Wenn das Gebäude vorher schon verwendet wurde, um andere Einkünfte zu erzielen, dann sind andere Werte maßgeblich (vgl. EStR 2000, Rz 6433 ff).
• Bei einem ertragsteuerlich unentgeltlichen Erwerb wird streng geprüft, ob überhaupt erstmalige Vermietung vorliegt, und dabei wird auch der Rechtsvorgänger in die Betrachtung mit einbezo­gen. Deshalb hat der unentgeltliche Erwerber idR die (niedrige) AfA fortzusetzen.

TIPP: Unter einer Voraussetzung hat das BMF aber auch im letzten Fall keine Bedenken, zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung bei Altfällen dennoch die fiktiven Anschaffungskosten (AK) für die (höhere) AfA heranzuziehen: Und zwar gilt dies dann, wenn seit der Beendi­ gung der Vermietung durch einen Rechtsvorgänger und dem Beginn der Vermietung durch den Steuerpflichtigen ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren vergangen ist.

Der Beendigung der Vermietung durch den Rechtsvorgänger ist es gleichzuhalten, wenn der Steuerpflichtige selbst im Zuge eines un­ entgeltlichen Erwerbes das Mietverhältnis, das durch einen Rechts­ vorgänger eingegangen wurde, kündigt. Eine Kündigung erfolgt dann im Zuge eines unentgeltlichen Erwerbes, wenn sie innerhalb von drei Monaten nach der Einantwortung oder der Annahme der Schenkung ausgesprochen wird. (Die Einantwortung erfolgt dann, wenn der Erbe die Rechte und Pflichten des Erblassers antritt.)

Mit dieser Regelung (AfA von den fiktiven AK) ist künftig allerdings auch eine gespaltene Ermittlung des Veräußerungsgewinnes verbunden: 

• Von den für die Abschreibung relevanten fiktiven Anschaffungs­ kosten – somit dem „fiktiven“ Einlagewert – fällt effektiv 4,2 % Immobilienertragsteuer an. Somit bleibt die pauschale Besteuerung für die „alten stillen Reserven von Altfällen“ relevant. 
• Für jenen zweiten Teil des Veräußerungsgewinnes, der nach Auf­ nahme der Vermietungstätigkeit entstanden ist (stille Reserven über den „fiktiven AK“), beträgt die Immobilienertragsteuer grundsätzlich 30 %.

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