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IMMY hat die Antwort.

Unter Immobilienwissen finden Sie weit über 100 bereits gestellte Fragen und Antworten, im A-Z der Immobilienwirtschaft eine rasche Übersicht über die wesentlichen Immobilien-Themen und eine Vielzahl an steuerlichen Tipps darf natürlich nicht fehlen.

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Mietrecht
Richtwert oder nicht?
Da müssten wir schon genaue Angaben über den Mietgegenstand haben, um Ihnen diese Frage beantworten zu können!
Mietrecht
"Guten Tag! In meinem Mietvertrag ist die Klausel zu finden, dass das MRG auf mein Mietverhältnis keine Anwendung finde, weil das Haus ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet wurde (blödsinnig, weil dies höchstens für Teilanwendung spricht). Tatsächlich ist im Grundbuch aber ein Veräußerungs- und Belastungsverbot zu Gunsten des Landes Wien eingetragen. Auf der Website des Wohnfonds Wien wird das Haus als ""Wohnheim"" angeführt. Ich vermute daher, dass das Haus nach dem WWFSG als Wohnheim gefördert wurde. Wo kann ich mehr darüber herausfinden? Und welche Mietzinsbeschränkungen kämen diesfalls zur Anwendung? Ich habe nämlich einen sehr hohen Pauschalmietzins von 20€ pro m² (inkl. Strom) vereinbart."
Heim-Mietverträge fallen nicht in den Anwendungsbereich des MRG (vergl. § 1 Abs 2 MRG).
Mietrecht
"In unserer Wohnanlage (Eigentumswohnungen) hat ein Eigentümer seinen Wintergarten (z.T. unter dem Balkon der darüberliegenden Wohnung liegend) ohne vorherige Zustimmung der anderen Eigentümer wegen ""Gefahr im Verzug"" (Schimmel) sanieren lassen und sich sämtliche Kosten über den Titel der Erhaltungspflicht aus den Rücklagen refundieren lassen - auch das ""Innenleben"" des WG (Boden, Deckenisolierung, Decke, Beleuchtung, etc.). Ist der Begriff der ""Außenhaut"" hier wörtlich zu nehmen - dann würde alles, was im Wintergarten liegt, eigentlich nicht der Erhaltungspflicht unterliegen - oder muss die Gemeinschaft der Eigentümer auch für das ""Innenleben"" bzw. Teile davon aufkommen?"
Um Ihre Frage korrekt beantworten zu können müsste man den Wohnungseigentumsvertrag kennen. Prinzipiell ist bei Schimmelbildung Gefahr in Verzug. Eine sofortige Sanierung ist notwendig und muss von der Hausverwaltung umgehend eingeleitet werden.Zu Prüfen wäre auch ob der Wintergarten ordnungsgemäss hergestellt wurde und eine Genehmigung der Baubehörde vorliegt.
Mietrecht
Guten Tag. Ich habe einen Kleingarten im zweiten Bezirk in Eigentum und würde diesen gerne vermieten bzw. verpachten. Welcher Vertrag kommt dafür in Frage? Verpachtet man einen Kleingarten (es steht eine Holzhütte darauf) oder vermietet man diesen einfach? Der Mieter/Pächter soll diesen ja kleingärtnerisch nutzen können bzw. müssen. Soweit hier verpachten in Frage kommt, ist die Mindestpachtdauer von 10 Jahren auch hier anwendbar? Vielen Dank. Thomas
Vermutlich wird hier ein schlichter Mietvertrag, wenn gewünscht auch befristet möglich sein. Zu vereinbaren ist auch in wie weit eine etwaige Erhaltungspflicht der Gartenhütte und der Bepflanzung im Garten den Mieter bzw. den Vermieter zukommen soll.
Mietrecht
Der Vermieter weigert sich Kaution zurückzuzahlen. Möchte eine Nachzahlung für BK und VPI Erhöhungen. Wir wurden über derartige Erhöhungen nie in Kenntnis gesetzt, noch haben wir jemals eine BK-Abrechnung gesehen oder erhalten. VPI Erhöhungen verrechnet er uns für jedes Jahr. Beträge stehen einfach aufgelistet auf einem A4 Blatt ohne genaueren Angaben.
Vermutlich bezieht sich ihre Frage darauf, ob der Vermieter diese Forderungen zu Recht stellt. Dabei sind weiterführende Informationen ,insbesonders ob das Mietobjekt unter die Vorschriften des Mietrechtsgesetztes fällt notwendig. Dort wäre eine rückwirkende Verrechnung von vergangenen Wetsicherungschritten nicht möglich. Eine Kaution dient zur Absicherung der Rechte des Vermieters und kann bei nicht ordnungsgemäßer Rückstellung des Mietobjektes einbehalten werden. In wie weit der Rückbehalt rechtmäßig ist, muss im Detail geklärt werden. Eine Betriebskostennachverrechnung ist gesetzlich vorgesehen, wenn die Acontovorschreibung nicht ausreichend kalkuliert wurde und trifft den Mieter, der bei Legung der Abrechnung Mieter der Wohnung ist. Eine jährliche Wertsicherungsanpassung ist rechtlich durchaus möglich, wenn nicht andere zwingende Mietzinsvorschriften dadurch verletzt werden.
Mietrecht
Zwei von Drei Wohnungseigentümern wollen die Außenfassade und die Einfahrt pflastern, fallen dann die anteiligen Kosten auf die alle Wohnungseigentümer, obwohl es keine Zustimmung aller Wohnungseigentümer gab?
Über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen, entscheidet grundsätzlich die Mehrheit der Wohnungseigentümer mittels Mehrheitsbeschluss. Allerdings kann jeder der Überstimmten mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen.
Mietrecht
Ich habe bei Ihnen im Mietrechtseminar gehört, dass bei einer Wohnung in einem Haus, welches nach dem WFG1968 errichtet (oder saniert) wurde, IMMER Vollanwendung des MRG angewendet werden muss, unabhängig davon ob das Darlehen zurückgezahlt wurde oder nicht. Da dies in der Diskussion mit Vermietern, Hausverwaltern und Maklern oft ein Diskussionspunkt ist, hätte ich gerne gewusst, worauf Sie diese Behauptung stützen. Im WFG 68, §32(6) steht, dass während der Tilgungszeit §16 und §16a des MRG nicht anzuwenden ist. Das bedeutet, nach Rückzahlung schon?? Oder nicht?
"ofern der Mietgegenstand aufgrund des Wohnbauförderungsgesetzes - § 32 Abs. 1 WFG 1968 - gefördert errichtet wurde, fällt dieser grundsätzlich in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. vgl. hiezu RS0108989: ""Die Mietzinsbildungsvorschrift des § 32 Abs. 1 WFG 1968 verweist grundsätzlich auf die Bestimmungen des MG, was zufolge der Transformationsklausel des § 58 Abs. 4 MRG nunmehr als Verweisung auf das MRG zu verstehen ist. Da es sich hiebei um eine dynamische Verweisung handelt, ist die jeweils geltende Fassung des MRG heranzuziehen."" ebenso: 5 Ob 486/97z u. 5 Ob 312/98p"
Mietrecht
Vielen Dank, ich konnte mittels Internet und Anruf die Adresse herausfinden und habe per Einschreiben und Rückschein gekündigt. Meine Mietwohnung weißt den Mangel auf, ( seit Monaten) dass im Badezimmer ( ohne Fenster) ein erheblicher Gestank besteht und die Toilette nicht am Boden verschraubt ist. Der Vermieter weiß von dem Mangel ( mehrfach drauf hingewiesen), reagiert aber nicht adäquat oder gar nicht auf meine Anfragen zur Behebung. Nun meine Frage: Hätte ich aus diesem Grund ggf. ein Sonderkündigungsrecht? Ich kann nicht nachweisen ob der Gestank gesundheitsschädlich ist ( ist davon auszugehen, schließlich können es nur Bakterien oder Pilze/Schimmel sein), er ist allerdings eine Belästigung in der ganzen Wohnung. Wie würde ich vorgehen? Bzw. könnte ich für den Rest der Vertragslaufzeit die Miete kürzen ( wie gesagt, es erfolgten schon mehrere Aufforderungen). Weitere Frage, hat jeder Mieter ein Vorschlagsrecht für einen Nachmieter oder muss das im Mietvertrag aufgeführt sein? Gibt es eine bestimmte Anzahl an Nachmietern die vorgestellt werden müssen und dann ist man nicht weiter verpflichtet welche vorzustellen, wie es in Deutschland ist? Vielen Dank
Grundsätzlich dürfte Ihnen ein Mietzinsminderungsrecht zustehen, da sie im vereinbarten Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt sind. Über die Höhe dieser Mietzinsminderung lässt sich trefflich streiten. Hier kann ich Ihnen online keinen Rat erteilen, da eine Einschätzung vor Ort wichtig ist. Der Umfang der Mietzinsminderung sollte die tatsächlich mögliche bzw. beeinträchtigen Nutzbarkeit widerspiegeln. Betreffend der Kündigungsmöglichkeiten müsste der Vertrag und die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes geprüft werden. Ein Weitergabe oder Präsentationsrecht besteht nur wenn ein solches auch vereinbart wurde und nicht per se.
Mietrecht
Ich wohne in einer Mietwohnung und möchte gern kündigen. Leider fehlt im Mietvertrag die Hausnummer der Vermieterin, deshalb kann ich kein Einschreiben schicken. Für mich ist der Bruder der Vermieterin zuständig, deshalb habe ich ihn darum gebeten mir diese mitzuteilen. Ich habe schon vor eine Woche eine Email geschrieben und um Beseitigung von Mängeln gebeten, darauf keine Reaktion, was schon mehrfach der Fall war, deshalb auch die Kündigung. Jetzt Nachfrage nach Hausnummer per Whatsapp, wurde nachweislich gelesen, keine Antwort. Dadurch ist ggf. fristgerechte Kündigung nicht möglich, da Vermieterin in Italien. Wie gehe ich vor?
"Wenn ihr Bruder sich gegenüber Ihnen als ""zuständig"" ausgewiesen hat, dann können Sie versuchen eine Kündigung dem Bruder zuzustellen. Eine weitere Möglichkeit wäre, über das öffentliche einsehbare Grundbuch eine Adresse der Vermieterin herauszufinden, ebenso besteht die Möglichkeit, eine sogenannte Meldeabfrage zu versuchen. In Ihrem Fall empfehle ich eine gerichtliche Kündigung und anwaltliche Hilfe."
Mietrecht
Hallo, ich wohne in einer Genossenschaftswohnung und möchte Außenrollos einbauen. Ich habe schon um die Erlaubnis angesucht. Die Genossenschaft hat mir den Einbau zwar erlaubt, aber in dem Brief muss ich unterzeichnen, dass ich keinen Kostenersatz gegenüber einem Nachmieter geltend machen darf. Ist das zulässig? Kann ich das Geld dafür nicht normalerweise wenn ich ausziehe nach Paragraph 10 Mietrechtsgesetz verlangen? Bitte um Hilfe! Danke für die Antwort, Heinrich.
Sofern auf ihre Wohnung das Mietrechtsgesetz überhaupt anzuwenden ist, wäre die Außenrollo keine ablösefähige Investition gemäß Par. 10 MRG.
Mietrecht
Hallo Ein Eigentümer eines Mitzinshauses welches dem MRG unterliegt möchte ein Lager/Geschäftlokal in eine Wohnung umbauen. Seine Frage ist unterliegt diese neue Wohnung dem MRG oder kann diese frei vermietet werden?
"Grundsätzlich unterliegt der Mietgegenstand, gleich ob Wohnung oder Geschäftslokal im ""Altmiethaus"" dem MRG. Auch bei Umbau eines Geschäftslokales in eine Wohnung. Die Vermietung wird nur nach dem Richtwertmietzins möglich sein, es sei denn, die Wohnung wird größer als 130 m², dann kommt der angemessene Mietzins zur Anwendung."
Mietrecht
In unserem Mietshaus kam es im Zuge von Fassadenarbeiten zum Anzapfen einer Steckdose, die am Allgemeinzähler des Hauses hängt. Der Stromverbrauch in diesem Jahr war um ca. 100% höher als in den vorherigen Jahren. Jetzt stellt sich die Frage, ob dieser Strom als BK auf die Mieter überwälzt werden darf. Oder ob nicht der Vermieter diese Kosten als Erhaltungskosten der HMZ-Reserve anlasten müsste. Und wie wir nun diesen Anteil herausrechnen sollen.
Die Kosten für die entsprechende Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses gelten u.a. als Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes (MRG). Kosten der Erhaltung im Sinne des § 3 MRG sind vom Vermieter zu tragen.
Mietrecht
"Ich habe eine sanierte 50 m2 Wohnung (2. Stock WC und Bad im Inneren Etagenheizung) in 1070 Wien gekauft. Die Wohnung befindet sich in einem Gebäude aus dem Jahr 1880. Welcher Mietzins (zzgl. BKs) darf ich verlangen? Geht es in diesem Fall um Kategoriemietzins oder Richtwertmietzins?"
Dabei ist ein Richtwertmeitzins zu berrechnen. Die exakte Höhe kann nur mit Kenntnis der Wohnung und des Hauses errechnet werden.
Mietrecht
Welcher Mietzins (zzgl Betriebskosten) darf ich bei einer sanierten 50 m2 Wohnung (WC und Bad im Inneren) im Gebäude aus dem Jahr 1880 verlangen? Geht es in diesem Fall um eine Kategoriemiete oder Richtwertmiete?
Grundsätzlich ist hier ein Richtwertmietzins zu berrechnen. DIe exakte Höhe kann nur nach einer Besichtigung der Wohnung und des Objektes festgestellt werden.
Mietrecht
Kann der Vermieter vom Mieter nach der Rückgabe der Wohnung die Kosten für eine unterlassene Thermenwartung verlangen? Ändert sich etwas am Sachverhalt, wenn es sich um einen alten Mietvertrag handelt und die Therme vom Mieter getauscht wurde? Vielen Dank
Eine solche Forderung kann aus einer vertraglichen Vereinbarung oder einem kausalen Zusammenhang zu einem erlittenen Schaden am Eigentum des Eigentümers entstehen. Wenn der Mieter die Therme getauscht hat besteht möglicherweise ein Investitionskostenersatzanspruch des Mieters an den Vermieter.
Mietrecht
Meine Vermieterin - sie besitzt nur eine Wohnung - hat mich wegen Eigenbedarf (ihr Sohn hat Arbeit in Wien bekommen und hier keine Wohnung) gekündigt. Ok, nachvollziehbar. Nun gibt es aber gleichzeitig von ihr ein Angebot, die Wohnung zu kaufen. Kollidiert das nicht mit dem Argument des Eigenbedarfs? Oder könnte sie argumentieren, dass sie mit dem Erlös dieser Wohnung eine andere für ihren Sohn kaufen könnte? Eigenbedarf: Wie lange nach der Kündigung muss dieser wahrgenommen werden? Kann die Wohnung z. B. nach einem halben Jahr Bewohnen durch den Sohn verkauft werden oder stellt dies dann eine unberechtigte Eigenbedarfskündigung dar? Vielen Dank und beste Grüße Ilse Pipp
Eine Eigenbedarfskündigung ist immer einzelfallbezogen zu prüfen. Die Judikatur wäre dabei zu überprüfen, ob es dazu bereits ähnlich gelagerte Fälle gibt. Es ist nicht vorherzusagen, wie ein Gericht diesen Fall und ein etwaiges Verkaufsangebote beurteilt. Ich würde das Angebot für die Prüfung der Eigenbedarfskündigung nicht berücksichtigen. Ob die Eigentümerin nach einer rechtskräftigen Kündigung die Wohnung dann verkauft oder nicht hat für die Kündigung keine Relevanz.
Mietrecht
Wie ich schon in meiner ersten Anfrage geschrieben habe, ist eine Vermietung von Seiten der Wohnbauförderung möglich ( wenn man nachweislich für eine bestimmte Zeit im Ausland studiert bzw.arbeitet). Aber abgesehen davon,was macht man wenn die Mindestdauer 3 Jahre ist, das Stipendium aber nur 6 Monate dauert? Da wird über eine Leerstandsabgabe diskutiert und dann gibt es solche gesetzlichen Regelungen.Es muss doch eine Möglichkeit geben, wenn 2 Menschen einverstanden sind, dass das Mietverhältnis 6 Monate dauert das auch gesetzlich zu regeln.
Leider gibt der Gesetzgeber dafür keine Möglichkeit der rechtswirksamen Vereinbarung. Er geht davon aus, dass der Mieter unter Druck steht und nicht den gleichen WIssenstand wie der Vermieter hat, wodurch er besonderen Schutzbedarf hat. Die Leerstandsdebatte gibt es seit Jahren immer wieder. Auf Grund der geringen Leerstandsquote, die sich überwiegend aus der normalen Bewirtschaftung ergibt ( Sanierungszeiten, tatsächlich unbrauchbare Bereiche, ...) wurde eine Besteuerung bis dato, richtigerweise, nie umgesetzt.
Mietrecht
Mein Sohn besitzt eine ( geförderte) Eigentumswohnung.Er macht jetzt ein Erasmus semester im Ausland und möchte die Wohnung für 6 Monate vermieten. Von der Wohnbauförderung her gibt es kein Problem, aber soviel ich weiß, ist die kürzeste Dauer eines Mietvertrages 3 Jahre.Was macht man in so einem Fall?
Die Problematik liegt in der Tatsache, das die Wohnung gefördert wurde. In den Förderungsbestimmungen ist zu überprüfen, ob eine Vermietung überhaupt möglich wäre. Des weiteren muss man davon ausgehen, dass die Wohnung dem MRG unterliegt. Damit wäre die Mindestmietdauer drei Jahre.
Mietrecht
Ich würde gerne einen Parkettboden in meine Mietwohnung verlegen. Muss ich das dem Vermieter anzeigen bzw. kann ich von ihm zumindest einen Teil der Kosten verlangen?
"Wenn es sich dabei nur um eine ""Verschönerung"" oder Veränderung eines bestehenden brauchbaren Bodenbelags handelt, brauchen sie keine Bewilligung des Vermieters einholen und bekommen keinen Investitionsersatz. Wichtig ist jedoch die fachgerechte Verlegung und ein fremdübliches Aussehen. Sollte der Bodenaufbau verändert werden (Höhe) kann das zu notwendigen Veränderungen an den Türen oder anderen Gebäudeteilen führen. Eine Abstimmung mit dem Eigentümer ist hier zu empfehlen."
Mietrecht
Ich wohne derzeit in einer Mietwohnung, bei welcher ich laut Vertrag den angemessenen Mietzins zahle. Wie kann ich herausfinden, ob meine Miete tatsächlich angemessen ist?
wenn die Wohnung in Wien liegt, können sie einen Antrag bei der Schlichtungsstelle auf Überprüfung des Mietzinses stellen. In diesem Verfahren wird ein Gutachten des Amtssachverständigen eingeholt.Wenn Sie das Ergebnis dieses Verfahrens nicht zufriedenstellt, bleibt ihnen danach auch die Möglichkeit ein Gerichtsverfahren zu eröffnen. Dort wird ein Gutachten eines gerichtlichen Sachverständigen beauftragt. Die Ergebnisse der beiden Gutachten weichen in den meisten Fällen von einander ab.