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IMMY hat die Antwort.

Unter Immobilienwissen finden Sie weit über 100 bereits gestellte Fragen und Antworten, im ABC der Immobilienwirtschaft eine rasche Übersicht über die wesentlichen Immobilien-Themen und eine Vielzahl an steuerlichen Tipps darf natürlich nicht fehlen.

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Wohnungseigentumsrecht
Was ist Stockwerkseigentum und wie kann man das begründen?
Michael Klinger, B.A.
Stockwerkseigentum bezeichnet das im Grundbuch eingetragene Eigentum an einem Stockwerk in einem Gebäude. In Österreich ist eine Neubegründung nicht mehr möglich. Allerdings ist noch bestehendes Stockwerkseigentum nach wie vor gültig.
Michael Klinger, B.A.
Wohnungseigentumsrecht
Ich hätte eine Frage, können meine Eltern mir ihre Eigentumswohnung steuerfrei schenken? Danke!
KommR Oliver Brichard, MSc
Abgesehen von der Grunderwerbssteuer von 2% bei nahen Angehörigen fällt keine Schenkungssteuer an. Erbschafts-und Schenkungssteuer wurde 2008 aufgehoben. Die Schenkung ist Anzeigepflichtig. In den letzten Monaten wurde eine Wiedereinführung diskutiert, jedoch noch nicht beschlossen.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Wann kann ich eine gerichtliche Nutzwertfesetsetzung beantragen? Was muss ich beachten beim Antrag? Danke.
KommR Oliver Brichard, MSc
Grundsätzlich kann jeder Miteigentümer die Änderung der Nutzwerte bei wesentlichen Änderungen zum ursprünglichen Nutzwertgutachten beantragen, insbesondere dann, wenn sich einzelne Nutzwerte um mehr als 3% geändert haben. Auch bei Zusammenlegungen wäre das möglich. Die genaue Vorgangsweise ist dem Einzelfall entsprechend anzupassen. Der Antrag selbst ist formfrei beim Bezirksgericht möglich.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Bei einem Verwalterwechsel, ist die Eintragung des Verwalters im Grundbuch zwingend vorgeschrieben? wenn ja wer trägt die Kosten?
Michael Pfeifer, MBA
Der Eintrag eines Verwalters in das Grundbuch ist nicht notwendig oder vorgeschrieben.
Michael Pfeifer, MBA
Wohnungseigentumsrecht
Benötige ich eine Zustimmung der Wohnungseigentümer, bei Einbau eines Fensters in meiner Eigentumswohnung?
Michael Klinger, B.A.
Eine Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses durch einzelne Wohnungseigentümer bedarf - sofern nichts anderes rechtswirksam vereinbart ist - grundsätzlich der Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer oder der Zustimmung des Gerichts.
Michael Klinger, B.A.
Wohnungseigentumsrecht
Ich möchte in meiner Eigentumswohnung die Terrasse in einen Wintergarten ändern. Muss ich diesbezüglich irgendwelche Anträge stellen?
KommR Oliver Brichard, MSc
Ich nehme an, dass der Wintergarten eine mit dem Boden fest verankerte Konstruktion bedingt, die dauerhaft errichtet wird. Das äußere Ansehen des Hauses wird damit vermutlich verändert. Daher ist eine Baubewilligung erforderlich. Für diese benötigen Sie die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer. Sollte der Nutzwert um mehr als 3 % verändert werden, was durchaus möglich sein kann, wäre auch das bestehende Nutzwertgutachten zu modifizieren und die Änderung im Wohnungseigentumsvertrag/Grundbuch eintragen zu lassen. Dafür benötigen Sie ebenfalls die Zustimmung aller Miteigentümer. Viele Verwalter der jeweiligen Eigentümergemeinschaften bieten den einzelnen Miteigentümern, gegen gesondertes Entgelt, die Erledigung dieser Arbeiten an, wobei ein Beibringen der Zustimmung naturgemäß nicht garantiert werden kann.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Guten Tag, ich habe vor Kurzem eine Wohnung gekauft und habe eine Frage zu meinen rechten gegenüber der Hausverwaltung in einem Fall. Die Wohnung ist sehr dunkel, da sie nordostseitig liegt. Das einzige Fenster, das in den Westen geht, ist zu einem kleinen Lichthof. Gegenüber von dem Fenster ist ein Hausgangfenster (ca. 2 m entfernt), von dem alle Nachbarn in unsere Wohnung sehen können. Wir fühlen uns in unserer Privatsphäre gestört und wir haben das der Hausverwaltung mitgeteilt und diese gebeten eine Milchglasfolie (15 Euro) an dem Gangfenster anbringen zu lassen, damit man nicht direkt in unsere Wohnung sehen kann (nach dem nächsten Umbau bis ins Schlafzimmer). Die Hausverwaltung hat geantwortet, dass die anderen Nachbarn sich bisher nicht beschwert haben und wir ein Rollo oder Vorhang anbringen sollen. Wir haben ein Rollo, und wenn man diesen runter lässt, so wird die ohnehin schon sehr dunkle Wohnung noch dunkler und man muss bei Tag das Licht in Teilen der Wohnung anschalten. Wir würden das gerne vermeiden. Auch selber eine Milchglasfolie an unserem Fenster anzubringen ist zwar machbar aber stört. Im Gegensatz dazu ist vermutlich den Nachbarn von der Stiege gegenüber das Hausgangfenster egal und wir lichtdurchlässig es ist. Meine Frage ist nun, ob ich in einer nächsten Kommunikation mit der Hausverwaltung um Kulanz bitten und hoffen muss oder ob ich aufgrund einer rechtlichen Grundlage darauf bestehen kann, dass etwas dagegen unternommen wird, dass man uns direkt in die Wohnung sehen kann. Vielen Dank für die Beantwortung der Frage. Mit freundlichen Grüßen Karl Vogel
KommR Oliver Brichard, MSc
Als Wohnungseigentümer des Hauses haben Sie gegenüber der Gemeinschaft nicht das Recht Veränderungen an allgmeinen Flächen des Hauses eigenmächtig umzusetzen oder zu erzwingen, sofern keine ernste Schäden behoben werden müssen. Der Verwalter als Vertreter der Hausgemeinschaft hat in ihrem Fall kein Recht, Ihnen die Anbringung der Folie zu gewähren oder zu versagen. Vermutlich ist hier das Gespräch mit den anderen Miteigentümern, eventuell während der nächsten Versammlung zu empfehlen, ob sich andere Eigentümer durch die Beklebung der Gangfensterscheibe gestört fühlen.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Ich habe eine Eigentumswohnung in Wien Simmering vermietet. Nun ist mir zu Ohren gekommen, dass sich hier 2 andere Personen gemeldet haben. Wie ist das möglich? Muss nicht ich als Eigentümerin davon wissen und eine Unterschrift leisten oder mein Einverständnist dazu geben? Wie sieht hier die rechtliche Lage aus, bzw. wie kann ich mich nun hier zur Wehr setzen? Vielen Dank im voraus für Ihre Hilfe. Mit freundlichen Grüßen Christine Aigner
Mag. (FH) Doris Molnar
Der Vermieter unterschreibt den Meldezettel als Unterkunftgeber für den Hauptmieter. Wenn der Hauptmieter Mitbewohner in der von ihm gemieteten Wohnung aufnimmt, so unterschreibt der Hauptmieter die Meldezettel als Unterkunftgeber für seine Mitbewohner. Der Vermieter kann nicht verhindern, dass der Mieter Mitbewohner in der von ihm gemieteten Wohnung aufnimmt.
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
dfdsg Sehr geehrte Damen und Herren! Meine Mutter hat mir Ihre Wohnung grundbücherlich überschrieben und hat jedoch ein Fruchtgenussrecht eintragen lassen. Nun wurde der Mietvertrag verlängert. Wer muss nun den MV unterschreiben? Ich als Eigentümer oder meiner Mutter als Fruchtgenussberechtigte? Vielen Dank!
Mag. Alois Rosenberger
Ihr Mutter als Fruchtgenußberechtigte muss die Verlängerung des Mietvertrages unterschreiben. Sie sind "lediglich" zivilrechtlicher Eigentümer der Wohnung, Ihre Mutter hat weiterhin das volle wirtschaftliche Verfügungsrecht für die Dauer des Fruchtgenusses.
Mag. Alois Rosenberger
Wohnungseigentumsrecht
Ich überlege, mir eine kleine Anlegerwohnung in Wien zu kaufen. Die monatlichen Mieteinnahmen würden rund 470,- Euro betragen. Dabei möchte ich natürlich die steuerlichen Vorteile so gut wie möglich ausnutzen. Wie hoch soll also der Kredit sein, den ich aufnehme, um möglichst wenig Einkommenssteuer zu bezahlen? Die ideale Kreditlaufzeit beträgt jedenfalls 20 Jahre, richtig?
Mag. Alois Rosenberger
Diese Frage ist mit Ihren Angaben eigentlich gar nicht zu beurteilen. Bitte präzisieren Sie, ob die angegebenen € 470,00 monatlicher Nettomietzins ohne Einberechung von Betriebskosten und - eventuell - Umsatzsteuer gemeint sind. Grundsätzlich sollte die Finanzierung so gewählt werden, dass Sie auch zusätzliche Kosten, wie Erhaltungsmassnahmen in das Objekt (zB eine neue Küche oder Ausmalen) sowie Erhaltungsmassnahmen, welche die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen, bedecken können. Ihr Steuerberater sollte also neben dem "Steuereffekt" auch andere Parameter vor allem die Behandlung der Umsatzsteuerverrechnung betrachten. Es gibt daher aus meiner Sicht keine ideale Kreditlaufzeit sondern eine auf den jeweiligen Einzelfall abgestellte Empfehlung.
Mag. Alois Rosenberger
Wohnungseigentumsrecht
Braucht es für den Kauf einer Immobilie einen Notar ?
KommR Oliver Brichard, MSc
Ist ein Notar beim Ankauf notwendig
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Was ist ein Wohnungseigentum?
Michael Klinger, B.A.
Was ist Wohnungseigentum?
Michael Klinger, B.A.
Wohnungseigentumsrecht
Guten Tag. Wenn im Zuge einer beschlossenen und beauftragten Sanierung festgestellt wird, dass, um den Lichteinfall für die obersten Wohnungen entsprechend zu erhalten, eine Änderung der Dachschräge erforderlich ist, muss hierüber ein extra, ordnungsgemäßer Beschluss gefasst werden und somit die Bautätigkeit bis rechtsgültiger Beschlussfassung gestoppt werden oder ist das vom ursprünglichen Beschluss der Wohnungseigentümer gedeckt? Danke!
KommR Oliver Brichard, MSc
Die Veränderung der Dachschräge ist eine Verfügungshandlung aller Eigentümer an Ihrem gemeinsamen Eigentum. Die von Ihnen angesprochene Beschlussfassung wird üblicherweise für Verwaltungshandlungen die einer Beschlussfassung zugänglich sind, genutzt und wird hier vermutlich nicht ausreichen. Die Zustimmung jedes einzelen Miteigentümers ist hier notwendig, was jedoch auch oft als "Beschluss" bezeichnet wird. Jedenfalls zu prüfen wäre eine aufrechte Baubewilligung, deren Antrag auch alle Miteigentümer unterfertigen mussten. Den Stopp der Bautätigkeit können sie über die Baupolizei erwirken, deren Handlungen sich meistens jedoch gegen alle Miteigentümer richten. Etwaige Rechtsfragen innerhalb der Hausgemeinschaft können damit nicht geklärt werden.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Hallo, ich hätte eine Frage: Muss, wenn eine Lüftung für das ebenerdige Geschäftslokal eingebaut wird, da das zur Lüftung vorhandene Dachfenster entfernt werden soll, da es durch dieses immer wieder zu Ruhestörungen kommt, ein extra Beschluss gefasst werden oder reicht der allgemeine Beschluss über die Sanierung des Hauses? Wir haben das Thema bei der letzten Hausversammlung besprochen, dass wir das so wollen. Danke und freundliche Grüße. Thomas
KommR Oliver Brichard, MSc
Eine Neuherstellung einer Entlüftungsanlage "über Dach" ist eine Verüfgungshandlung aller Miteigentümer. Ob der von Ihnen angesprochene Beschluss darüber ausreicht, kann ohne nähere Prüfung nicht festgestellt werden. Die Formulierung "Beschluss" deutet auf eine Mehrheitsentscheidung hin, die dafür nicht auseichend ist.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
TESTfrage
isfdhoi
Wohnungseigentumsrecht
Wie kann eine satte Minderheit von Wohnungseigentümern verhindern, dass eine Hausverwaltung, die von sich aus gekündigt hat, nicht wieder von einer schwachen Mehrheit bestellt wird?
Mag. Alois Rosenberger
Sehr geehrter Herr Kiernicki, die mehrheitliche Bestellung einer Hausverwaltung kann, soferne die entsprechenden formalen Voraussetzungen erfüllt worden sind, grundsätzlich nicht verhindert werden. Die Wiederbestellung nach Selbstkündigung ist jedenfalls möglich, es sei denn die Hausverwaltung wurde gerichtlich abberufen. Wenn eine Hasuverwaltung von selbst kündigt, wird es wohl interessant sein, ob diese das Mandat wieder annimmt. Mit freundlichen Grüßen Alois Rosenberger
Mag. Alois Rosenberger
Wohnungseigentumsrecht
Ist es einer Minderheit von Wohnungseigentümern möglich, gegen den Willen der Mehrheit eine teure Hausbetreuung durch eine um ca.50% billigere zu ersetzen?
Mag. Alois Rosenberger
Sehr geehrte Frau Rosner, die Bestellung einer Hausbetreuung fällt in die ordentliche Verwaltung und soferne der Verwalter dies nicht aus Eigenem besorgt, ist dieser "Beschluss", eine teurere Hausbetreuung zu beauftragen bzw zu belassen, auch möglich. Dem/r einzelnen WohnungseigentümerIn steht das Einspruchsrecht nur im Rahmen der Minderheitsrechte gemäß § 30 WEG zu. mit freundlichen Grüßen Alois Rosenberger
Mag. Alois Rosenberger
Wohnungseigentumsrecht
Ich habe zwei nebeneinander liegende Wohnungen, die ich gerne Verbinden würde. Dazu müsste ich einen Teil des Ganges benutzen. Kann ich das mit der Zustimmung der anderen Eigentümer machen? Muss ich irgendwas beachten? Ich würde die Kosten den Umbaus natürlich selber bezahlen. Danke.
KommR Erich Hauswirth
Mit schriftlicher Zustimmung aller Eigentümer können Sie diese Arbeiten nach einer Anzeige bzw. einer Bewilligung der Baubehörde durchführen lassen. Jetzt stellt sich nur die Frage wie groß der Teil des Ganges im Verhältnis zu Ihrer Wohnung ist. Ergibt das Verhältnis der tatsächlichen Wohnnutzfläche der Wohnung nach der Einbeziehung der Gangfläche, zu der im Nutzwertgutachten ausgewiesen Wohnnutzfläche eine Differenz von 3% oder mehr, so ist eine Neuparifizierung notwendig. Dies müsste von einem dazu bevollmächtigten Sachverständigen oder Ziviltechniker vorgenommen werden und auch im Grundbuch erkenntlich gemacht werden.
KommR Erich Hauswirth
Wohnungseigentumsrecht
Guten Tag! Dürfen einzelne Eigentümer einer WEG direkt bei der Bank Einsicht in die Konten nehmen oder muss dies bei der Hausverwaltung geschehen?
KommR Erich Hauswirth
Einsichtnahme in die Konten
KommR Erich Hauswirth
Wohnungseigentumsrecht
Darf man als Eigentümer einen Heizkörper (Zentralheizung) abmontieren? Im Kaufvertrag konnte ich diesbezüglich nichts finden.
KommR Oliver Brichard, MSc
Veränderungen an allgemeinen Teilen des Hauses
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Ich würde gerne eine Klimaanlage in meiner Wohnung einbauen. Was muss ich beachten bzw. muss ich die anderen Eigentümer fragen? Danke im Voraus.
Michael Pfeifer, MBA
Eine Klimaanlage besteht aus einem Innengerät und einem Außengerät, die miteinander verbunden sind. Diese "Betriebsanlage "ist mittels einer Bauanzeige bekannt zu machen, und erfordert die Zustimmung aller Miteigentümer einer Liegenschaft. Wenn Sie hingegen ein kleines innengerät meinten, so ist keine Zustimmung der Miteigentümer notwendig.
Michael Pfeifer, MBA
Wohnungseigentumsrecht
Verkauf einer Eigentumswohnung (Genossenschaft mit Kaufoption) innerhalb 10jahre
Mag. (FH) Doris Molnar
Verkauf einer Eigentumswohnung
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Wenn ich in meiner Eigentumswohnung reparaturwürdige Fenster dennoch austausche anstatt sie zu reparieren, was gebührt mir als Kostenersatz von der Eigentümergemeinschaft? Die vollen Kosten der neuen Fenster oder nur der Ersatz der fiktiven Reparaturkosten laut Kostenvoranschlag?
Michael Klinger, B.A.
Sofern die Wohnungseigentümer keine andere vertragliche Regelung getroffen haben, ist die Außenhaut des Hauses und somit auch ein Außenfenster von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten und sind entsprechende Erhaltungsarbeiten gegebenenfalls auch von dieser zu beauftragen. Daher ist ein Kostenersatz für allenfalls in Vorlage tretende Eigentümer grundsätzlich nicht vorgesehen. Ebenso ist vor einem Austausch gegebenenfalls (äußeres Erscheinungsbild) die Zustimmung aller Eigentümer oder die gerichtliche Genehmigung einzuholen.
Michael Klinger, B.A.
Wohnungseigentumsrecht
Ist es erlaubt, Gegenstände auf einen gemieteten PKW-Stellplatz in einer Gemeinschaftsgarage eines Wohnungseigentumshauses zu lagern, sofern der eigentliche Zweck des Platzes als Abstellplatz für einen PKW dadurch nicht verhindert wird? Im Falle JA, gibt es Einschränkungen bezüglich der Beschaffenheit der Gegenstände?
Mag. Alois Rosenberger
Ich bin der Meinung, dass der Mietzweck schon sehr viel aussagt über die Art der Nutzung, d.h. das Abstellen eines Kraftfahrzeuges ist der Mietzweck und nicht das Lagern von Gegenständen. Darüber hinaus sind auch feuerpolizeiliche Vorschriften entgegenstehend, denn man wird von jedem Gegenstand, der dort gelagert wird, annehmen können, dass er eine sog. "Brandlast" darstellt, welche in einer Garage halt nicht erwünscht ist. Die Art und Weise der Nutzung des Stellplatzes kann auch im Mietvertrag näher, d.h. genauer geregelt sein.
Mag. Alois Rosenberger
Wohnungseigentumsrecht
Mir wurde ein Prekarium gegen jederzeitigen Widerruf für die unentgeltliche Nutzung eines Teils der Allgemeinen Fläche eines Eigentumshauses als Lagerraum eingeräumt. Wie muss der Widerruf zustande kommen, als alleinige Entscheidung der Hausverwaltung oder als Beschluss (Mehrheit oder einstimmig) der Eigentümergemeinschaft?
Mag. Alois Rosenberger
Unter der Vorraussetzung, dass Sie nicht Eigentümer irgendeines Objektes in diesem Wohnungseigentumshaus sind, ist der Widerruf eines Prekariums meiner Meinung nach gem § 28 Abs.1 Z8 WEG im Rahmen der ordentlichen Verwaltung Sache des Verwalters. Ansonsten ist es eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung, welche, weil nicht im § 29 WEG ausdrücklich erwähnt, gemäß § 834 ff ABGB grundsätzlich durch einstimmigen Beschluss sämtlicher Miteigentümer zu regeln ist.
Mag. Alois Rosenberger
Wohnungseigentumsrecht
Hallo, ich hätte eine dringende Frage. Ich bin Wohnungseigentümer, jedoch steht die Wohnung schon seit einem halben Jahr leer. Nun habe ich die Heizkostenabrechnung erhalten und mich hat der Schlag getroffen. Anscheinend habe ich während der Zeit, wo die Wohnung nicht benutz wurde, trotzdem geheizt bzw. Warmwasser verbracht. Nun bin ich draufgekommen, dass das Messgerät defekt ist und daher falsche Werte herausgekommen sind. Meine Fragen. Wer muss mir die Reparatur bzw. Austausch des Messgerätes zahlen oder muss ich das bezahlen? Kann ich die Abrechnung bekämpfen, weil ich ja offensichtlich zuviel bezahlt habe? Lieben Dank.
KommR Oliver Brichard, MSc
Die Abrechnung dient natürlich als Grundlage für Ihre Überprüfung. Der Nachweis über die Fehlerhaftigkeit des Messgerätes kann dem Abrechnungsleger übermittelt werden, der seinerseits die Aufzeichnung überprüfen kann und gegebenenfalls korrigieren muss.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Guten Tag. Ich habe eine Frage. Ich bin Wohnungseigentümer in einem Haus, in welchem Sammellüfter vorhanden sind. Das bedeutet, dass an einem Kamin 3 Wohnungen mit ihren Thermen angeschlossen sind. Es gibt leider das Problem, dass nicht alle Wohnungseigentümer gleichzeitig auf Brennwertgeräte umsteigen möchten. Wie wäre nun die weitere Vorgehensweise? Muss die Gemeinschaft die Umrüstung der Kamine tragen oder hat jeder einzelne Wohnungseigentümer selbst für den Einbau der entsprechenden Verrohrung für sein Brennwertgerät zu sorgen bzw dafür aufzukommen? Vielen Dank.
Michael Klinger, B.A.
Nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft bedürfen eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft. Für Änderungen an einzelnen Wohnungseigentumsobjekten benötigt der jeweilige Wohnungseigentümer grundsätzlich die Zustimmung aller anderen Mit- und Wohnungseigentümer oder die gerichtliche Genehmigung.
Michael Klinger, B.A.
Wohnungseigentumsrecht
Darf ein Wohnungseigentümer bei der Abstimmung durch die Eigentümergemeinschaft, ob in seiner Wohnung die Fenster repariert oder ausgetauscht werden sollen, mitstimmen?
KommR Oliver Brichard, MSc
Grundsätzlich darf jeder Miteigentümer bei einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft mitbestimmen. Ich vermute, ihre Frage bezieht sich auf eine Verpflichtung zur Abstimmung der Gemeinschaft, wenn Fenster repariert werden sollen. Sollte es sich dabei um reine Erhaltungsarbeiten handeln, ist die Gemeinschaft nicht verpflichtet eine Beschlussfassung durchzuführen. Die Notwendigkeit der Arbeiten müsste dabei jedenfalls gegeben sein. Die Gemeinschaft hat ja eine Verpflichtung alle Erhaltungsarbeiten durchzuführen und kann daher auch nicht mehrheitlich davon abgewichen werden.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Damen und Herren, kann die Telekom Austria die Bewilligung erzwingen, dass ein Glasfaserkabel durch den Keller geführt wird, ein Schaltkasten im Keller aufgestellt und zusätzlich ein Schlüsseltresor eingerichtet wird für den Zugang zum Keller? Wir haben nämlich für unserem Haus von A1 die Möglichkeit erhalten, dass diese uns mit Glasfaserkabel ausstatten, dies aber nur, wenn wir den oben genannten drei Punkten zustimmen. Wenn wir dem nicht zustimmen, kann A1 unsere Zustimmung erwirken? Danke.
Mag. Alois Rosenberger
Meiner Meinung nach kann die Telekom Austria die Verlegung und die Einbauten in Ihrem Haus nicht erzwingen, sondern muss mit den Liegenschaftseigentümern eine Vereinbarung treffen. Wenn Sie grundsätzlich diesen Ausbau wünschen, dann wird nichts anderes überbleiben, als die Bedingungen der.Telekom Austria zu akzeptieren. Bedenken Sie, dass es durchaus sein kann, dass seitens der Nutzer ein zeitgemäßer Internetanschluss gefordert und dies in der Vermietung ein Wettbewerbsnachteil wird.
Mag. Alois Rosenberger
Wohnungseigentumsrecht
Ich bin Eigentümer und will eine Klimaanlage installieren. Ich habe alle Unterschriften der Eigentümer und die Bewilligung der Genossenschaft. Plötzlich hat die Genossenschaft die Bewilligung zurückgezogen, weil bei einem Eigentümer nur die Gattin (auch Eigentümerin der Wohnung) unterschrieben hat. Der Gatte weigert sich, hat mir jedoch vorher, nach der Besichtigung eines Referenzprojektes, die mündliche Zustimmung schon gegeben. Kann ich sie trotzdem installieren? Wie ist das rechtlich?
KommR Oliver Brichard, MSc
Bei Ehegattenwohnungseigentum müssen sich beide Eigentümer auf eine Meinung einigen. Eine fehlende Zustimmung kann natürlich auch gerichtlich ersetzt werden, was aber mit erheblichen Aufwand und Zeitverlust verbunden ist. Am besten ist es, den persönlichen Kontakt mit dem betreffenden Eigentümer zu suchen. Für die rechtlich korrekte Installation der Anlage benötigen sie die Zustimmung von allen Miteigentümern.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Ich besitze eine Eigentumswohnung in Wien, die ich selbst bewohne. Meine Gastherme, sie hat nun 30 Jahre! gearbeitet, ist nun kaputt und zum Entsorgen. Es braucht daher eine Brennwertkombitherme. Dazu müssen im Kamin zwei Rohre eingezogen und der Kamin dementsprechend vorbereitet werden. Meine Frage: Wer bezahlt die Arbeiten im Kamin? Die Eigentümerin oder die Hausgemeinschaft. Laut Anfrage bei der Hausverwaltung gab es die Auskunft, dass es diesen Fall, nämlich den Einbau einer Brennwertkombitherme und die dafür nötigen Arbeiten im und am Kamin noch nicht gab und es daher noch unklar ist, wer für die Kosten aufzukommen hat. Das Kaminschleifen, das für den Einbau einer Gasetagenheizung notwendig war, das bezahlte, so die Hausverwaltung, die Hausgemeinschaft.
Mag. Alois Rosenberger
Hier bin ich der Ansicht, dass für den Fall dass die Brennwerttherme nach dem Stand der Technik und den nun geltenden Vorschriften eingebaut werden muss, auch der Kamin den technischen Anforderungen entsprechen muss. Das heißt, der notwendige Einbau eines säurebeständigen Rohres geht zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Mag. Alois Rosenberger
Wohnungseigentumsrecht
Danke für die Antwort! Die WNF des Wintergartens ist im Grundbuch eingetragen und dürfte wohl behördlich in Ordnung sein. Da keine Unterlagen über den - mittlerweile 19 Jahre alten - Wintergarten mehr existieren, ist auch die Frage, ob "fachgerecht" errichtet wurde, nicht mehr zu klären (das war auch eine Streitfrage bei der EIgentümerversammlung). Allerdings bleibt die wichtige Frage zu klären, ob das "Innenleben" des Wintergartens (Deckenverkleidung und Decke unter dem darüberliegenden Balkon, Deckenbeleuchtung, Boden, etc.) auch unter die Erhaltungspflicht fällt, da es sich dabei ja eigentlich nicht mehr um die direkte "Außenhaut" des Gebäudes handelt.
KommR Oliver Brichard, MSc
Soweit ich das verstehe ist der Wintergarten durch einen ernsten Gebäudeschaden beschädigt worden und besteht daher möglicherweise eine Schadenersatzpflicht der Gemeinschaft gegenüber dem geschädigten Wohnungseigentümer des Wintergartens. Ich darf jedoch darauf hinweisen, dass eine Beratung in dieser Sache den Informationsrahmen unserer Plattform sprengt. Eine Besichtigung eines Sachverständigen ist hier wohl anzuraten.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
In unserer Wohnanlage (Eigentumswohnungen) hat ein Eigentümer einen Wintergarten, der auf nicht ausreichend tragfähigem Grund vom Vorbesitzer erbaut wurde und sich nun senkt. Für die Sanierung soll jetzt die Wohnungseigentümergemeinschaft aufkommen. Zuallererst stellt sich mir die Frage, ob die ganze Sache überhaupt in die Verantwortlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft fällt, wenn es sich bei dem Wintergarten lediglich um einen Anbau handelt, bei dem die eigentliche Außenhaut des Gebäudes nicht verändert wurde. D. h. es wurden weder der originale Wand-, Fenster- oder Türenbestand verändert, sondern lediglich der Wintergarten an der Außenhaut befestigt. Anzumerken ist, dass der Wintergarten im Nutzwertgutachten festgehalten wurde. Ich bitte um Ihre fachkundige Antwort dazu und bedanke mich bereits im Voraus!
KommR Oliver Brichard, MSc
Aus der Berücksichtigung des Wintergartens im Nutzwertgutachten entnehme ich, dass dieser ein Bestandteil der Liegenschaft ist. Wenn die statische Konstruktion schadhaft ist, handelt es sich dabei vermutlich um einen ernsten Schaden des Hauses, für den in erster Linie die Gemeinschaft erhaltungspflichtig ist. Möglicherweise kann sich die Eigentümergemeinschaft nach Durchführung der Maßnahmen, an dem Vorbesitzer regressieren. Das kann in diesem Forum jetzt nicht ausreichend geprüft werden. Wie der WIntergarten an Haus befestigt ist ist irrelevant. Eine Erhaltungspflicht bestünde auch bei einem vom Haus baulich getrennten Wintergarten.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Vielen lieben Dank für Ihre rasche Antwort! Bezüglich Zuordnung der Außenhaut: Das Gebäude an sich ist völlig selbständig. Würde man den Wintergarten abreißen, bestünde keine Gefährdung für das Haus. Lediglich der Wintergarten ist betroffen. Dazu: http://www.kimco.at/fileadmin/pdf/Aktuelles/Erhaltungspflicht_im_WEG.pdf - S. 207, Punkt D, letzter Absatz. Deshalb meine Nachfrage diesbezüglich. Das Haus wurde ohne Wintergarten gebaut. Dieser wurde nachträglich vom ersten Eigentümer ergänzt. Wenn nun dieser Eigentümer (Bauherr) eine Baufirma beauftragt und diese den Wintergarten errichtet, obwohl die Standfestigkeit durch den nicht ausreichend tragenden Boden nicht gegeben war, liegt doch die Haftung nicht bei der Eigentümergemeinschaft, sondern in erster Linie bei der Baufirma und in zweiter beim damaligen Bauherren, oder? Danke vorab für die weiter Behandlung meines Anliegens!
KommR Oliver Brichard, MSc
Auf Grund ihrer Informationen gibt es eine Vielzahl von Varianten. Auch müssten die Gegebenheiten Vor Ort und im Bauakt geprüft werden, wer hier welche Verantwortung trägt. Ich empfehle hier jedenfalls einen Experten mit der Vertretung ihrer Interessen zu beauftragen. Grundsätzlich geht mit Errichtung eines Bauwerkes die Verantwortung über die Erhaltung auf den Eigentümer, bzw. auf die Eigentümergemeinschaft über. Mag Sein, dass das Gebäude widerrechtlich und ohne Bewilligung errichtet wurde. Natürlich besteht eine Verantwortung der Baufirma, diese kann aber nur der Auftraggeber einfordern. In diesem Fall vermutlich der einzelne Wohnungseigentümer. Der kann von der Gemeinschaft und in bestimmten Fällen auch von einzelnen Miteigentümern belangt werden.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Guten Tag, darf ich als Wohnungseigentümer die in meiner Wohnung befindlichen Heizkörper abmontieren oder müssen die anderen Eigentümer zustimmen. Wenn ja, Mehrheit oder einstimmig? Danke. Thomas
KommR Oliver Brichard, MSc
Der Heizkörper stellt einen Bestandteil der Liegenschaft da und darf von Ihnen nicht demontiert werden. Es gibt auch Heizungssysteme, die eine solche Demontage gar nicht vorsehen und mit einer solchen Handlung die Funktionsfähigkeit beeinträchtigen. Eine Änderung wäre mit Zustimmung aller anderen Eigentümer möglich.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Installation einer Klimaanlage ohne Außeneinheit Unser Wohnung ist zum Teil südseitig orientiert und überhitzt sich im Sommer trotz vorhandener Rollläden so, dass in den Sommermonaten die Innenraumtemperaturen selten unter 27°C sinken. Ich möchte daher eine Klimaanlage ohne Außeneinheit installieren lassen. Dazu sind lediglich 2 Bohrungen in der straßenseitigen Außenwand für die Zu- und Abluftführung zum innenliegenden Klimagerät nötig (ca. 16cm Durchmesser). Von außen ist mit Ausnahme der Lüftungsöffnungen die Klimaanlage nicht zu erkennen, auch der Geräuschpegel an der Außenseite ist extrem gering da nur Umgebungsluft vom innenliegenden Klimagerät angesaugt und erwärmt wieder ausgeblasen wird. Da unsere Hausgemeinschaft zerstritten ist, erwarte ich, keine 100%ige Zustimmung aller Wohnungseigentümer für die erforderlichen Bohrungen an der Außenwand zu erhalten. Wie ist Ihre Erfahrung mit dem Außerstreitverfahren in diesen Angelegenheiten? Sind die Erfolgsaussichten so gut, dass sich der Aufwand (Kosten des Rechtsbeistands)? Vielen Dank im voraus!
KommR Oliver Brichard, MSc
Erfahrungswerte sind bei einer solchen Frage nicht aussagekräftig und helfen Ihnen auch nicht wirklich weiter. Wenn Sie die Zustimmung der Eigentümer erreichen wollen, ist jeder Einzelfall unterschiedlich zu betrachten. Auch die Judikatur ist hier sehr Einzelfallbezogen.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Ich habe derzeit ein hoch brisantes Problem im Verkauf einer Wohnung nach dem WEG. Die Wohnung ist eine Maisonette mit Eigengarten und Balkon in den eigenen Garten. Die Wohnung verfügt über einen neuen Balkon mit ca. 20m² und ist so nicht im Parifizierungsgutachten genannt (dort sind 3 Balkone genannt). Der Besitzer hat die 3 Balkone zusammengelegt und vergrößert. Die Bauanzeige hat er bei der Gemeinde gemacht (vor Beginn der Bautätigkeiten). Der Abschluss der Bautätigkeiten war im Mai 2014, liegt also fast 3 Jahre zurück. Es wurden die anderen WET nicht gefragt (In dieser Wohnanlage gibt es mehrere solcher Änderungen – nicht nur Balkone, wobei bei vielen die Änderung ohne Zustimmung aller erfolgte) und diese haben dem Um-und Zubau schriftlich damals auch nicht zugestimmt. (Es gab aber auch keine negativen Äußerungen zum Zu- Umbau). Erst jetzt wird in dieser Wohnanlage bei Änderungen nach dem WEG vorgegangen. Da die Außenansicht der gesamten Anlage komplett unterschiedlich ist (Die Wohnungen sind um ein zentrales Atrium im Kreis gebaut und noch dazu mit verschiedenen Ebenen, Farben und Materialien) erkennt man den Unterschied optisch kaum. Jetzt will natürlich der Käufer eine Rechtssicherheit. Was kann ich dem Käufer anbieten, dass Ihm diese Rechtssicherheit gibt, aber ich nicht die Verkäufer mit unnötigen Tätigkeiten verschrecke, oder die WEG aufschrecke? Mir ist klar 1) Die schriftliche Zustimmung aller WET oder 2) Die gerichtliche Zustimmung im Außerstreitverfahren ist die sauberste Abarbeitung, aber es gibt, so glaube ich noch eine 3) Variante. Es gibt einen Zeitraum von 1 Jahr nach Ende der Bautätigkeit, wonach eine solche Situation automatisch legitimiert ist (wenn bis dahin kein Einspruch erfolgt ist). Stimmt meine Auslegung oder irre ich mich in diesem Punkt. Die Bautätigkeit endete im Mai 2014. Ich ersuche Sie um eine kurze Antwort und bedanke mich schon im Voraus für Ihre Unterstützung.
KommR Erich Hauswirth
Die von Ihnen genannte Möglichkeit gibt es nicht! Wenn es aber so viele Änderungen in dieser Anlage gibt, wäre es vielleicht sinnvoll, dass sich alle jene WE-Teilhaber, welche Änderungen gemacht haben, gemeinsam ihre jeweilig vorgenommenen Änderungen von den Miteigentümern genehmigen lassen und falls dies notwendig ist, bei der Baubehörde anzeigen bzw. genehmigen lassen. Wichtig ist auch die Fertigstellungsmeldung bei der Baubehörde vorzunehmen, da ansonsten die Bewilligung verfällt. Damit wäre nur einmal die Zustimmung der Miteigentümer notwendig und es wären alle Fälle saniert! Großer Vorteil: Sie hätten Gleichgesinnte die das Anliegen unterstützen.
KommR Erich Hauswirth
Wohnungseigentumsrecht
Ich stamme von einem Bauernhof in OÖ, den mein Vater kurz vor seinem Tod im Jahr 2001 übergab. Haupterbe ist mein jüngerer Bruder. Ich erbte u. a. das Wohnrecht in meinem Elternhaus, solange meine Mutter lebt. Sie ist jetzt 76 Jahre alt. Mein Bruder und seine Frau reißen nun mein Elternhaus ab, um dort neu für sich und ihre Tochter zu bauen. Meine Mutter bekommt eine neue kleine Wohnung im Bereich der ehemaligen Garagen. Mein Wohnrecht wurde meiner Meinung nach nicht bedacht, richtig? Mein Bruder bot mir an, eine derzeit vermietete kleine Wohnung auf unserem Hof zu kaufen. Das erwäge ich. Allerdings möchte ich, dass mein Wohnrecht vom Kaufpreis abgezogen wird. Spricht da etwas dagegen? Welchen Wert hat das Wohnrecht in meinem Fall? Gibt es dazu eine Tabelle bzw. einen Richtwert? Danke für Ihre rasche Antwort!
Michael Pfeifer, MBA
Die Berechnung des Wertes eines Wohnrechtes erfolgt mittels Sterbetafeln, und der daraus ersichtlichen Restlebensdauer sowie eines vergleichbaren Wertes für den Mietzins . Diese Sterbetafeln werden von der Statistik Austria veröffentlicht. In ihrem Falle ist es weniger eine Immobilienfrage sondern vielmehr eine Erbrechtsangelegenheit. Ich würde mich an einen Notar oder Rechtsanwalt wenden.
Michael Pfeifer, MBA
Wohnungseigentumsrecht
Guten Tag! Ich habe zwei Fragen bezüglich meiner Wohnung, welche eine Hausverwaltung hat: 1.) Nach über 30 Jahren ist eingebaute Ölheizung kaputt gegangen und jetzt will ich sie gleich durch eine Gastherme ersetzten. Dazu ist es nötig einen neues Kaminrohr zu verlegen. Kann ich die dafür anfallenden Kosten auf die Hausverwaltung übergeben? Die Hausverwaltung selber meinte, da es für meine Wohnung ist, sind es nicht deren Kosten. 2.) Im Zuge des Heizungstausches wurde mir mitgeteilt, dass der Absperrhahn für die Wasserleitung nicht mehr auf dem aktuellen Stand der Technik ist und eigentlich auch nach über 30 Jahren getauscht gehört. Auch hier meinte die Hausverwaltung, dass obwohl ich für das gesamte Haus das Wasser abdrehen muss, es nicht auf deren Kosten zu tauschen ist, sondern ebenfalls nur meine Wohnung betrifft, da das Ventil nicht in der Mauer sondern in meiner Wohnung ist.
KommR Oliver Brichard, MSc
Frage 1: Beim Einbau eines Edelstahlrohres in einen bestehenden Kamin ist dieser ausschleifen zu lassen. Diese Kosten wird der Gemeinschaft anzurechnen sein. Die übrigen Kosten, die durch den von Ihnen beabsichtigten Wechsel des Heizgerätes verursacht werden, werden Sie, nach derzeitiger Rechtslage selbst tragen müssen. Frage 2: In diesem Fall rate ich Ihnen den Text des Wohnungseigentumsvertrages genau zu prüfen. Oft finden sich hier genaue Formulierungen, wer welche Kosten tragen muss. Wenn das Ventil innerhalb ihrer Wohnung situiert ist, deutet es eher auf eine Arbeit hin, die in ihrer Verantwortung liegt.
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Worauf ist beim Ankauf einer Immobilie zu achten?
Mag. Alois Rosenberger
Aus meiner Sicht ist es wichtig, den Zweck, wofür Sie die Immobilie ankaufen wollen immer im Auge zu behalten. Es ist ein großer Unterschied, ob Sie in der Immobilie wohnen oder diese vermieten wollen (etwa hinsichtlich Qualität der Wohnung, Qualität der Wohnungsumgebung, sind zB Umbauten notwendig und möglich etc). Ich persönlich würde einen Immobilienankauf mit folgenden Informationen prüfen: Wohnungseigentumsvertrag, zumindest die letzte Abrechnung mit dem Stand der Rücklage, Energieausweis, einen Plan der Wohnung (gibt es einen baurechtliche Genehmigung?), gibt es Beschlüsse oder Vorhaben der Wohnungseigentümergemeinschaft, u.a. für etwaige Sanierungen etc., gibt es einen zugeordneten Keller und kann dieser auch besichtigt werden, ist die Immobilie lastenfrei zu erwerben? Gibt es nicht bezahlte Wohnbeiträge? Am Ende dieses Prozesses wird eine Kaufvertrag errichtet, welcher ebenfalls einige Themen beinhalten sollte, zB Übergabestichtag, Lastenfreistellung bzw. welche Lasten übernommen werden etc. Ich empfehle, einen solchen Kauf mit fachkundigen Beratern abzuwickeln. mit freundlichen Grüßen Alois Rosenberger
Mag. Alois Rosenberger
Wohnungseigentumsrecht
Was mache ich, wenn nicht jeder der Eigentümergemeinschaft der Errichtung einer Klimaanlage mit kleinem Außengerät zustimmt? Bzw was kann schlimmstenfalls passieren, wenn trotzdem eine verbaut wird? Die Mehrheit reicht ja in diesem Fall mMn nicht, oder?
Michael Klinger, B.A.
Verfügungshandlungen einzelner Wohnungseigentümer
Michael Klinger, B.A.
Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Damen und Herren, in meiner Eigentumswohnung (im obersten Stockwerk eines mehrstöckigen Hauses) gibt es drei Heizkörper (Heizkörper sind auf Einzelsträngen aufgehängt, gehören aber zu einem geschlossenen System innerhalb des Hauses), die kein Ventil zum Entlassen der Luft haben. Im vergangenen Winter war ein Entlassen der Luft aus diesen drei Heizkörper beinahe alle 2 Wochen nötig gewesen (so schlimm war es die Winter davor nie gewesen), da die Heizkörper regelmäßig kalt waren. Der Installateur bescheinigt jedoch die Unbrauchbarkeit der Heizkörper nicht ("es liegt kein schwerer Mangel vor"), so dass nun vom Hausverwalter ein Tausch der Heizkörper auf Kosten des Eigentümers nahegelegt wird. Alle übrigen Eigentümer, bei denen ein Heizkörpertausch notwendig gewesen war, haben in ihren Wohnungen selbst schon einen Tausch vorgenommen. Wenn allerdings eine Wohnung durch die häufig nicht funktionierenden Heizkörper kalt ist und somit ein Bewohnen der Wohnung nur eingeschränkt möglich ist, fällt dann ein Tausch der Heizkörper nicht in den Aufgabenbereich der Hausverwaltung?
Mag. (FH) Doris Molnar
ordentliche Verwaltung (§ 28 WEG)
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Damen und Herren, ich hätte folgende Frage: Ich wohne in einem Eigentumshaus mit 21 Eigentümern, welches 1982 bezogen wurde. Das Haus verfügt über 21 PKW-Stellplätze, welche laut Grundbuch im gemeinsamen Eigentum stehen. 14 Stellplätze wurden seinerzeit gegen Tragung der anteiligen Baukosten sowie anteiliger Beteiligung an den Betriebs- und Reparaturkosten einer anderen Baugesellschaft zur Nutzung überlassen (als Nachweis zur Erlangung einer Baugenehmigung). Dieser Nutzungsberechtigte hat aber nie von seinem Recht Gebrauch gemacht, es benutzen ausschließlich Eigentümer die Stellplätze. Die Mieteinnahmen bei anteiliger Bezahlung der anteiligen Betriebs- und Reparaturkosten lukriert der Nutzungsberechtigte. Bisher hat das so funktioniert, dass unsere bisherigen Hausverwaltungen die Miete für alle 21 Plätze vorgeschrieben haben und die Netto-Einnahmen der 14 Stellplätze dem Nutzungsberechtigten auf ein Konto überwiesen hat. Seit einem Verwalterwechsel bezahlen nun diese 14 Stellplatzmieter gar keine Miete, weil sich unsere neue Verwaltung weigert, jenen die Miete vorzuschreiben. Sie begründet das damit, sie dürfe das gar nicht, da müsse der Nutzungsberechtigte schon selbst für die Mietvorschreibungen sorgen, auch wenn er nicht Eigentümer der Stellplätze ist. Meine Frage: Wer ist für die Verwaltung der 14 Stellplätze zuständig, die Hausverwaltung unseres Eigentumshauses oder der Nutzungsberechtigte? Kann der Nutzungsberechtigte (er zahlt weiterhin die anteiligen Betriebs- und Reparaturkosten) die Eigentümergemeinschaft auf entgangene Mieteinnahmen klagen? Können die Wohnungseigentümer darauf bestehen, dass die Mieten von der Verwaltung vorgeschrieben werden?
KommR Oliver Brichard, MSc
Umfang des Verwaltungsvertrages
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Wer muss einen defekten Heizkörper bezahlen? Der Eigentümer oder die WEG?
KommR Oliver Brichard, MSc
Wer trägt die Erhaltungspflicht an undichten Heizkörpern in einem Wohnungseigentumsobjekt
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Damen und Herren,ich bezog mit 01.01.1999 meine neue Genossenschaftswohnung (Erstbezug eine Mietwohnung mit Kaufoption)die durch (WWFSG) gefördert wurde.Da ich leider damals aus privaten Gründen die Frist von 15 Jahren um eine Haaresbreite (7 Tage) versäumt hatte,konnte ich die Wohnung leider,leider nicht mehr kaufen!!!Da es bis heute aber mein allergrößter Wunsch ist und war und auch ein Teil meiner Lebensplanung, fragte ich zwischenzeitlich immer wieder nach und bat zuletzt 2x schriftlich 2018 die Genossenschaft um ein Kaufangebot meiner Wohnung.Die einen Kauf leider ablehnte.Daher freute ich mich umso mehr über die neue Gesetzeslage mit 1. August 2019! Kann ich jetzt meine Wohnung kaufen? Da ich ja schon öfter und zuletzt im Jahr 2018 schriftlich um ein Kaufangebot gebeten hatte? Die Wohnbauförderung war beim unterzeichnen des Mietvertrages auch aufrecht!Mittlerweile ist Sie bei mir abgelaufen.Oder gibt es sonst noch eine andere Möglichkeit diese Wohnung zu kaufen? ( eventuell durch einen Verwanten und wie lange muss er gemeldet sein?) Bitte um Hilfe und weitere Informationen! Vielen herzlichen Dank für Ihre Mühe im Voraus und liebe Grüsse!
KommR Oliver Brichard, MSc
Genossenschaftswohnung
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Kann eine Eigentümergemeinschaft einen Teil der Allgemeinen Flächen, z.B. Abstellraum, Grünfläche an einen Eigentümer zur alleinigen Nutzung vermieten?
Michael Klinger, B.A.
Vermietung allgemeiner Teile an Miteigentümer
Michael Klinger, B.A.
Wohnungseigentumsrecht
Hallo, ein kaputter fix in der Haus-/Schachtmauer verbauter WC/Bad Lüftungsventilator muss erneuert werden. Wird dieser aus dem Rücklagenfond (WEG) bezahlt oder ist der Eigentümer selbst dafür verantwortlich. Vielen Dank!
KommR Oliver Brichard, MSc
Wei weit besteht für die mechanische Entlüftung eine Erhaltungspflicht der WEG
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Ich lebe seit 7 Jahren in meiner Eigentumswohnung, möchte sie nun verkaufen und eine Wohnung kaufen, die ich ebenfalls als Hauptwohnsitz nutzen werde. Fällt in diesem Fall eine Spekulationssteuer / Immo-Est an?
Mag. Dietmar Hofbauer MSc.
Als Hauptwohnsitz genutzte Eigentumswohnungen oder Eigenheime (Einfamilienhäuser, Reihenhäuser) sind bei Verkauf von der Immobilienertragssteuer befreit
Mag. Dietmar Hofbauer MSc.
Wohnungseigentumsrecht
Guten Tag! Dürfen im Rahmen eines Umlaufbeschlusses einer WEG mehrere Abstimmungen auf einem Abstimmungsblatt angeführt werden (wenn jeweils einzeln für ja oder neun gestimmt werden kann) oder muss es für jede Abstimmung ein eigenes Blatt geben? Vielen Dank im Voraus.
KommR Erich Hauswirth
Beschlussfassung mittels Umlaufbeschluss
KommR Erich Hauswirth
Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Damen und Herren! Wir würden gerne unsere Heizung welche in unsrer WEG Sondereigentum ist, von Gas auf Luftwärmepumpe umstellen. Auch der Grund auf dem die Ausseneinheit aufgestellt wird ist Sondereigentum. Da wir aber mit den Leitungen in den Keller müssen, versuchte ich die Weg um eine Unterschrift zu bemühen. Leider verweigert ein Nachbar von 24 diese zu unterschreiben. Wie kann ich weiter vorgehen? Mit freundlichen Grüßen
KommR Oliver Brichard, MSc
bauliche Änderungen und die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Kann im Wohnungseigentum eine Hausbesorgerwohnung ohne 100% Zustimmung der Miteigentümer getauscht oder verkauft werden? Wenn der Tausch der Hausbesorgerwohnung mit einer parifizierten Wohnung 1960 stattgefunden hat - ist es dann über die Jahre von den anderen Miteigentümern zu akzeptieren? Können die Wohnungseigentümer diesen Tausch nach 60 Jahren anfechten? Wenn ein neuer Miteigentümer diese frühere Hausbesorgerwohnung ohne Wissen über die Historie diese Wohnung kauft, ist sie dann Eigentumsobjekt oder allgemeine Fläche? Im Grundbuch wurde 2015 nachträglich ohne 100% Zustimmung der Miteigentümer ein Tausch dokumentiert. Ist das rechtlich korrekt? Danke für die aufklärende Info
KommR Oliver Brichard, MSc
Verkauf einer Hausbesorgerwohnung ohne Nutzwert
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Damen und Herren, folgende Frage: Wir sind eine Eigentümergemeinschaft, und eine Wohnung hat eine Dachterrasse, die zugleich Außenhaut des Gebäudes ist. Diese ist laut dem Eigentümer der Dachterrassenwohnung sanierungsbedürftig. Die Hausverwaltung sah noch keinen akuten Anlass, um ein Gutachten und eine Sanierung in Auftrag zu geben. Daraufhin hat der Eigentümer der Dachterrassenwohnung eigenmächtig ein Gutachten in Auftrag gegeben. Diese Kosten für das Gutachten möchte er nun von der Eigentümergemeinschaft anteilsmäßig ersetzt bekommen. Mein Standpunkt und jener der anderen Eigentümer ist hingegen, das Gutachten wurde eigenmächtig in Auftrag gegeben, die Hausverwaltung übergangen, daher muss der Eigentümer der Dachterrassenwohnung die Kosten alleine tragen. Wichtig dabei: Ergebnis des Gutachtens war, die Terrasse ist tatsächlich sanierungsbedürftig, sowohl die Fliesen als auch der Aufbau (Außenhaut) darunter. Wie ist dazu die Rechtslage? Gibt es eine Judikatur, wer die Kosten für das Gutachten tragen muss?
KommR Oliver Brichard, MSc
Ersatzvornahme eines Miteigentümers
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Damen und Herren, ich möchte in meiner Eigentumswohnung in Wien einen Pelletsofen installieren lassen. Lt. Rauchfangkehrer ist dazu eine Kaminsanierung (Kamin vorhanden, aber seit der Sanierung des Hauses (Altbau) vor ca. 20 Jahren nicht in Verwendung) und der Einbau von Putztür und Anschlußstutzen notwendig. Wer trägt die Kosten? Mit freundlichen Grüßen Helmut Reinthaler
Mag. (FH) Doris Molnar
Inanspruchnahme allgemeiner Gebäudebestandteile im Wohnungseigentum
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Wir planen einen Verwalterwechsel mit Kündigung vor dem 30.09.2020 für 31.12.2020 Muss beim Kündigungsschreiben an den alten Verwalter nur das Abstimmergebnis der Mehrheit mit den Anteilen der Miteigentümer (über 50%)bzw die genauen Anteile nach Grundbuch übermittelt werden oder müssen alle Abstimmblätter der Miteigentümer in Kopie mit Namensnennung beigelegt werden? Kündigung soll im Büro mit Empfangsbestätigung übergeben werden. Aushang der Kündigung mit Datum der Einspruchsfrist, Verständigung der Miteigentümer und Verständigung der Einspruchsfrist bei Gericht wird bekannt gegeben. Werden erst bei Einspruch während der Frist am Bezirksgericht die Namen vorgelegt? Danke für Ihre Hilfe
KommR Oliver Brichard, MSc
Prüfrecht des Verwalters bei Aufkündigung
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Eine letze Frage noch dazu: das Ändert sich auch nicht beim mehrmaligen Verkauf der Wohnung? (Erster Verkauf GBV and privat, zweiter Verkauf privat an privat, siehe §20 (1) 3 bzw (6) ?)
Mag. (FH) Doris Molnar
Mietrechtliche Anwendung bei von einer GBV errichteten Eigentumswohnung
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Zur Eigentümerversammlung: Ist diese Eigentümerversammlung eine öffentliche oder geschlossene Versammlung? Kann jeder Miteigentümer nach belieben Freunde, Baumeister, Rechtsanwälte oder Berater mitbringen? Aus dem Wortlaut Eigentümerversammlung kann man erkennen, dass es Eigentümer(Miteigentümer) betrifft. Bei schwierigen Diskussionen zu Erhaltungsmaßnahmen könnte die Hausverwaltung einen rechtskundigen Mitarbeiter oder Rechtsanwalt mitbringen? Darf über Themen abgestimmt werden, welche nicht im Einladungsschreiben als Tagesordnungspunkt angekündigt sind? Wenn es eine Abstimmung über Aufwendungen zu einem vermieteten Objekt(Geschäft) gibt - ist dann eine Abstimmung unter Miteigentümer rechtlich korrekt? Danke für Ihre fachliche Auskunft
KommR Oliver Brichard, MSc
Hausversammlung und deren Abwicklung
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Unser 1/3 Miteigentümer an einer Villa möchte eine eigene Gastherme für seine Wohnung installieren. Dazu folgende Fragen: 1. Müssen wir der Installation einer separaten Gastherme zustimmen? 2. Wer trägt die Betriebs- und Erhaltungskosten für die bestehende Gastherme (für alle drei Tops). Konkret gefragt, müsste der Eigentümer von W1, der eine eigene Gastherme installieren möchte, trotzdem an der bereits bestehenden Anlage mitzahlen?
KommR Oliver Brichard, MSc
Umbauarbeiten innerhalb eines Bestandobjektes
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Hallo, Ich möchte eine WGG Neubau kaufen. Ich nehme keine Förderung zum Anspruch. Ich plane im ersten Linie selber zu wohnen. Habe ich später die Möglichkeit die Wohnung zu vermieten. Wenn ja nach MRG oder WRG. Danke im Voraus
Mag. (FH) Doris Molnar
wohnrechtlicher Anwendungsbereich von Eigentumswohnungen, die von einer GBV erreichtet werden
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
I am planning to buy freifinanzierte eigentum from a non-profit developer. There are state subsidies for the building as the developer is offering subsidised eigentums and miete in same building. Will there be any restrictions / special permissions required to resell freifinanzierte eigentum in such project after purchasing?
Mag. (FH) Doris Molnar
freifinanzierte Eigentumswohnungen in einem Gebäude, in dem auch geförderte Wohnungen errichtet werden
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Im Zuge einer Brandschutzinspektion wurden mehrere Mängel in unserer Wohnanlage festgestellt. Die Kosten beliefen sich letzendlich auf über 15.000.- netto. Die Hausverwaltung schickte mir auf Anfrage nach den Kostenvoranschlägen einen 2,5 Jahre alten Preisspiegel einer Jahresauschreibung für Brandschutz. Ist dies legitim oder muss bei solch hohen Kosten (die sicherlich vorab bekannt waren) nicht doch ein KV von zumindest 3 Anbietern eingeholt werden.? mfg Wolfgang Hautz
KommR Oliver Brichard, MSc
Für welche Arbeiten sind Vergleichsofferte notwendig?
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Vielen Dank für die Beantwortung der Frage. Wie würde das mit der Angemessenheitsüberprüfung vor Gericht aussehen? Sind hier die Gerichtskosten von der Allgemeinheit zu übernehmen oder vom Einbringer? Bedarf es da vorher eine Abstimmung der Eigentümer? Vielen Dank
KommR Oliver Brichard, MSc
Wer bezahlt die Kosten einer Überprüfung der Abrechnung
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Frau Molnar, vielen Dank für ihre rasche und kompetente Antwort! Das könnte für die anderen Fragesteller ebenso von Interesse sein: Ich habe zuerst versucht anhand des historischen Grundbuchs im Bezirksgericht zu erheben, ob eine Förderung vergeben wurde. Aber die Inhalte aus diesen alten Büchern zu entziffern ist für einen Laien wahrlich nicht einfach. Ich habe dann aber vom Bundesministerium für Digitalisierung und Wirtschaftsstandort innerhalb kurzer Zeit eine Antwort darüber erhalten, ob für die Wohnhausanlage je eine Förderung vergeben wurde. Dort anzurufen und anzufragen kann ich den anderen Forumteilnehmerinnen nur empfehlen, wenn es darum geht, Auskünfte über historische Förderungen zu erhalten. In meinem Fall wurde erfreulicherweise nie eine Förderung vergeben!
Mag. (FH) Doris Molnar
Finden historischer Förderungen
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Damen & Herren! Wir haben im Jahr 2020 eine Wohnung im Erstbezug bezogen und mussten feststellen, dass die beiden neuen Lifte mit keiner intelligenten Liftsteuerung ausgestattet wurden - heißt, jeder Lift muss einzeln gerufen werden, was zu Leerfahrten und dadurch erhöhten Wartungs & Energiekosten führt. Kann ich, aufgrund der Tatsache, dass es sich um ein neues Gebäude handelt, eine zeitgemäße Ausstattung fordern, bzw würde eine Liftsteuerung in diese Kategorie fallen? Weiters können wir seit August 2020 (offizielle Wohnungsübergaben) die Gemeinschaftsräume nicht benutzen, da diese weiterhin vom Bauträger als Lager verwendet werden. Können wir hier Abschlag- bzw Mietzahlungen vom Bauträger verlangen, in marktüblicher Höhe pro Quadratmeter?
KommR Oliver Brichard, MSc
Übergabe einer neuen Wohnhausanlage
KommR Oliver Brichard, MSc
Wohnungseigentumsrecht
Ich bin ideeller Miteigentümer an einer Altbauwohnung, die bislang unter Mieterschutz stand. Der Mieter ist kürzlich verstorben. Nun will jeder der drei ideellen Miteigentümer etwas anderes: Ich würde meinen Anteil gerne zum höchstmöglichen Preis verkaufen. Einer der anderen, der Eigentümer der Nachbarwohnung ist, will nur eines der Zimmer aus der leeren Wohnung für Familien-Vergrößerungszwecke seiner Wohnung einverleiben. Sein Anteil entspricht zufällig in etwa der Zimmergröße. Der zweite Miteigentümer will die komplette Wohnung erwerben, aber nur, ohne das besagte Zimmer abzugeben und natürlich zum günstigsten Preis. Ein Rechtsberater des Einzimmer-Abtrenners sagt, die Wohnung stünde unter Vollanwendung des MRG, obwohl sie ja derzeit nicht für Mietzwecke zur Verfügung steht. Im Haus gibt es noch eine Mietwohnung. Alle anderen sind im Eigentum. Der Immobilienmarkt ermöglicht (derzeit) hohe Verkaufspreise. Meine beiden Miteigentümer wollen möglichst wenig bezahlen. Wie bekommt man diese Kuh vom Eis? Nur durch Teilungsklage? Ich möchte die Kosten dafür nicht tragen (incl. Sachverständigen-Kosten). Habe das Gefühl, dass ich durch das Vollanwendung-Argument zu einem niedrigen Verkehrswert gebracht werden soll.
Mag. (FH) Doris Molnar
Verfügung über ideelles Miteigentum
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Wir haben eine ETW (BJ 1960) die dem WGG unterliegt gekauft. Ist eine Hauptwohnsitzbegründung zwingend notwendig für den Erwerb dieser ETW? Oder reicht ein Nebenwohnsitz?
Mag. (FH) Doris Molnar
Anwendungsbereich des WGG bzw. WEG
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Ich habe vor eine Wohnung (Neubau in NÖ-Projekt befindet sich noch in Bau) von einer Gemeinnützigen Baugenossenschaft zu erwerben. Es ist ein freifinanziertes Objekt und es wird Wohnungseigentum begründet. Ich möchte das Objekt als Anlage benutzen und vermieten. Da ich das Objekt von einer Gemeinnützigen Baugenossenschaft erwerbe, bin ich zurzeit verunsichert, ob ich dadurch in irgendeiner Form dem WGG unterweisen bin, besonders bezüglich Mietzinsbildung. Gilt hier trotzdem der frei vereinbarte Mietzins (Neubau)?
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer Eigentumswohnung von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Danke für die Beantwortung. Es wurden keine Fördermittel in Anspruch genommen, die gemeinnützige Baugenossenschaft hat mich aber trotzdem auf den Paragraphen 20 WGG und 16 Mrg verwiesen und dadurch auf die Verwendung des angemessenen Mietzins. Haben sie dafür eine Erläuterung?
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer ungeförderten Eigentumswohnung von einer GBV
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Wie muss Abstimmung sein, wenn die Fassade nur gestrichen werden soll, obwohl eine Reinigung durchgeführt wurde und ein Baumeister eine Sanierung für nicht nötig hält?
Michael Klinger, B.A.
ordentliche - außerordentliche Verwaltung
Michael Klinger, B.A.
Wohnungseigentumsrecht
Wir haben seit einigen Jahren einen Gewerbebetrieb in unserem Haus bei Wohnungseigentum. Dieser Betrieb verbraucht große Mengen an Wasser. Der Betrieb hat einen Subzähler. Dazu gab es keine Abstimmung/Zustimmung der Mehrheit. Wenn ein Miteigentümer(Betrieb) einen Subzähler hat, können dann andere Miteigentümer ebenfalls einen Subzähler installieren lassen? Danke für Ihre fachkundige Auskunft.
Michael Klinger, B.A.
Verbrauchsabhängige Abrechnung
Michael Klinger, B.A.
Wohnungseigentumsrecht
Guten Tag! Danke für die Gelegenheit, hier eine Frage stellen zu können. Unsere Frage wäre: Wir haben vor, eine Wohnung zu kaufen die zu seiner Zeit als ein Wohnungseigentumsobjekt von einer gemeinnützigen Bauvereinigung mit der Wohnbauförderung 1968 errichtet wurde. Die Förderung wurde mittlerweile zurückbezahlt und das Veräußerungsverbot aus dem Grundbuch gelöscht. Sollten wir die Wohnung irgendwann einmal vermieten wollen, würde hier der angemessene Mietzins verlangt werden können oder würde sie allein aufgrund der Tatsache der Errichtung durch eine gemeinnützige Bauvereinigung dem WGG unterliegen. Und an welches Amt kann ich mich als ein Kaufinteressent in einem solchen Fall wenden? Danke im Voraus für Ihre Antwort!
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer Wohnung, die von einer GBV (gemeinnützige Bauvereinigung) errichtet wurde
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Damen und Herren, Ich hab im 10/07 eine Genossenschaftswohnung bezogen welche im 01/08 gemäß der Kauoption gekauft wurde. Nun möchten wir diese verkaufen da wir aus Wien ins Burgenland ziehen. Da dies ja noch innerhalb der 10Jahre liegt ist lt. Kaufvertrag eine Summe von 14800€ an die Bauvereinigung zu bezahlen die dann zur Löschung des Vorkaufsrechts führt. Von der Genossenschaft habe ich schon die Rückmeldung das sie die Wohnung nicht rückkaufen werden. Meine Frage: die Wohnung hat derzeit aber einen wesentlich höheren Straßenverkaufswert - was ist hier noch zu beachten? Ist es überhaupt möglich diese zu verkaufen da es sich ja noch innerhalb der 10 Jahre befindet? (Spekulationsfrist?) Bzw. Was gibt es hier zu bedenken? Vielen Dank
Mag. (FH) Doris Molnar
Spekulationsfrist bei Verkauf einer Eigentumswohnung, die vom ehemaligen Mieter infolge Kaufoption gekauft wurde.
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Guten Tag, ich überlege den Kauf einer Wohnung, die von der BUWOG veräußert wird. Die Wohnung war zuvor vermietet und wird direkt von der BUWOG verkauft. Baujahr des Hauses ist mit ca. 2001 angegeben. Die Maklerin sagte mir, dass die Wohnung nicht frei zu vermieten wäre, sondern angemessen vermietet werden muss. Angemessen wäre ja keine sonderliche Einschränkung. Aber wie kann ich herausfinden, ob die Wohnung unter das WGG fällt? Ich konnte diese Frage einfach nicht klären und würde mich sehr über Hilfe freuen.
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer Wohnung
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Hallo ich bräuchte bitte Hilfe ich möchte mir ein Haus kaufen und habe schon etwas im Blick bei einer Zwangsversteigerung. Jedoch wird in der Anzeige immer von einem Liegenschaftsanteil 1/3 gesprochen. Bedeutet das für mich das ich nur einen Anteil am Haus erwerben kann? Mit freundlichen Grüßen Rauch Julian
Mag. Alois Rosenberger
Sehr geehrter Herr Rauch,
Mag. Alois Rosenberger
Wohnungseigentumsrecht
Ich möchte die Gasleitungen in meiner neu erworbenen Wohnung überprüfen lassen wegen einer neuen Gassteckdose. Im Eigentümervertrag steht nichts diesbezüglich und die Gaszähler sind in der Wohnung angebracht. Jedoch wurde bisher anscheinend generell keine Überprüfung gemacht. Ist das in Wien nicht verpflichtend alle 15 Jahre eine Überprüfung durchzuführen?
Mag. Alois Rosenberger
Überprüfung Gasleitungen
Mag. Alois Rosenberger
Wohnungseigentumsrecht
Guten Tag, ich beabsichtige eine Eigentumswohnung zu kaufen, diese wurde 1974 durch einen gemeinnützigen Bauträger mit Förderungsmittel errichtet, ca.2 Jahre später wurden diese im Wohnungseigentum an die Mieter verkauft, ich kaufe von einem Eigentümer, der diese Wohnung in den 1990ern gekauft hat, die Förderung wurde zwischenzeitlich ausbezahlt. Könnten Sie mir sagen zu welchem Mietzins ich vermieten darf ? Ich danke herzlichst im Voraus.
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer Eigentumswohnung, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurde
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Guten Tag, Ich möchte dieses Jahr meine Genossenschaftswohnung kaufen. Es wurden einige Mängel, die ich in den ersten drei Jahren gemeldet hatte nicht begutachtet und die Setzungsrisse zur Außenwand (Holzriegel, Holzfassade) und den Fenstern sind zT um die 4mm breit. Macht es in diesem Fall Sinn einen Sachverständigen zu konsultieren, der sich alles ansieht und die Mängel anführt? Da es sich bei den Mängeln hauptsächlich um die Fassade und Fenster handelt, die nach dem Kauf ja weiterhin in der Betreuung der Genossenschaft verbleiben. Müssten diese Mängel vor Kauf von der Genossenschaft repariert oder begutachtet werden? Könnten Mängel, die von der Genossenschaft nicht behoben werden einen Einfluß auf den Kaufpreis haben, da ich diese Mängel dann beheben müsste? Weiters - ich wohne im EG und habe links und rechts neben der Terrasse eine kleine Rasenfläche (Summe 15m²) die als Allgemeinfläche gilt, die allerdings durch eine Hecke begrenzt ist und so nicht von anderen Mietern zugänglich ist. Laut Genossenschaft kann diese Fläche nicht mitgekauft werden, allerdings ist das Abstellen von Möbeln oder setzen von Pflanzen auf dieser Rasenfläche verboten. Die Pflege muss vom mir selbst gemacht werden, da auch die Gärtner nicht den Rasen betreten können, oder die Hecke von innen schneiden kann. Gibt es hier Außnahmeregeln? Vielen Dank
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer Wohnung durch die aktuelle Mieterin
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Ich bin der 3. Eigentümer einer Wohnung nach der Errichtung eines Eigentumswohnhauses durch eine gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft. Ich musste erfahren, dass in diesem Haus die Hausverwaltung, die seit Anfang der 1970-er Jahre die Wohnungen verkauft hat und auch seit damals die Verwaltung durchführt, die Wohnungseigentümerversammlungen nicht gemäß dem WEG abführt. (Keine schriftlichen Einladungen von der HV und keine Teilnahme durch die Hausverwaltung, daher auch keine Protokollführung). Ich war daher auch nicht über die Durchführung einer Eigentümerversammlung informiert, da der Termin nur auf dem "Schwarzen Brett" durch die "Haussprecher" veröffentlicht war. Mein diesbezüglicher Einwand wurde mit dem Hinweis "Wir halten und an das WGG" kann ja wohl nicht rechtens sein, da mir als Zweitwohnungseigentümer und den Wohnungseigentümern, die z.T. ihre Wohnungen vermietet haben, eine Teilnahme durch fehlende schriftliche Einladung nicht möglich ist.
Mag. (FH) Doris Molnar
Eigentümerversammlungen in WE-Anlagen
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Wenn in einem Wohnhaus mit mehreren Eigentumsobjekten der Wohnungseigentumsvertrag nie geändert wurde - gilt dann der Wohnungseigentumsvertrag (mit WEG 1948)von der Errichtung des Hauses? Dazu unser konkreter Fall: Wenn ein Miteigentümer einen Gangteil mit ca. 10m2 (allgemeine Fläche) vor mehr als 30 Jahren seinem WEG-Objekt einverleibt, keine Zustimmung der übrigen Miteigentümer einholt - wird er dann rechtmäßiger Eigentümer? In der Hauseinlage der Baupolizei ist der Umbau baurechtlich genehmigt. Die Anteile der Miteigentümer wurden nicht geändert. Viele spätere Miteigentümer wissen gar nicht, dass jemand sein WE Objekt um ca. 10m2 ohne zusätzliche Kosten vergrößert hat und auch keine Anpassung bei den Betriebskosten hat. Kann heute eine Anpassung und nachträgliche Kostentragung geschehen oder ist dieser "Zustand" konkludent in den Besitz des Miteigentümers übergegangen? Danke für Ihre Auskunft.
Mag. (FH) Doris Molnar
Veränderungen im Haus
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Ich hätte noch eine Frage zu der Elektrozuleitung: Die Steigleitungen wurden erneuert, welche zu den Sicherungen führen, welche den Wohnungen zugeordnet sind. Diese Sicherungen liegen außerhalb der Wohnung. Die Zuleitung zur Wohnung und der Zählerkasten ist aber veraltet. Die Hausverwaltung meint, dass ab der Sicherung der oder die Eigentümerin verantwortlich ist, das heißt, dass ich für die Sanierung der Elektrozuleitung zuständig bin, obwohl diese außerhalb der Wohnung liegt. Stimmt das?
Mag. Alois Rosenberger
Wartung und Instandhaltung von Elektrozuleitungen
Mag. Alois Rosenberger
Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Damen & Herren, Könnten Sie bitte sagen, was die hauptunterschiede sind, wenn ich eine wgg oder normal wohnung kaufen würde? Danke
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer Wohnung
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Ich kaufe eine Wohnung in einem Wohngebäude, dessen Errichtung den Bestimmungen des Wohnbauförderungsgesetzes 1954 und der Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes unterliegen. Die Wohnung wurde 1973 von der Genossenschaft verkauft - als Wohnungseigentum. Ich kaufe diese Wohnung in 2021. Gibt es im Hinblick auf die Vermietung und die Miethöhe Beschränkungen?
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer Eigentumswohnung, die von einer GBV errichtet wurde
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte ExpertInnnen, Ich erwäge den Kauf einer Eigentumswohnung in einem geförderten Bauvorhaben in Oberösterreich, nach OÖ Eigentumswohnungs-Verordnung 2019. Der Kauf würde frei finanziert erfolgen. Welche Rechte und welchen Einschränken ergeben sich für mich (trotz der Freifinanzierung) bei dem Kauf dieser Wohnung, Insbesondere hinsichtlich Veräußerungsrechs und des Vermietungsrechts ? Sprich könnte ich die Wohnung verkaufen und vermieten? Und bei - wie es per se geplant ist - Einzug mit dortigem Hauptwohnsitz - darf ich dennoch über einen beruflich bedingten Nebenwohnsitz verfügen? Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen, B.P.
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer Wohnung
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte ExpertInnen. Ich erwäge den Kauf einer in Bau befindlichen Eigentumswohnung in enem geförderten Bauvorhaben in OÖ, nach OÖ Eigentumswohnungs-Verordnung 2019. Die Wohnung würde frei finanziert gekauft werden. Welche Rechte aber auch Einschränkeungen ergeben sich für mich - trotz Freifinanzierung - bei diesem Kauf, insbesondere was das Veräußerungs- und Vermietungsrecht betrifft? Sprich, dürfte ich - sofern vonnöten - die Wohnung verkaufen und dürfte ich diese vermieten? Und wenn ich - wie per se geplant - die Wohnung in Hauptwohnsitz beziehe, dürfte ich dennoch einen beruflich bedingten Nebenwohnsitz führen? Vielen Dank für Ihre Unterstützung und mit freundlichen Grüßen, B.P.
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer Eigentumswohnung
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Guten Abend! Ich habe vor ca. 16 Jahren eine Buwogwohnung gekauft. Ich war kein Mieter dieser Wohnung. Kann ich diese Wohnung nun zum Verkehrswert wiederverkaufen?
Mag. (FH) Doris Molnar
Verkauf einer Wohnung
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Liebes Experten Team, danke im Voraus für eure Hilfe! ich habe vor eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten, welche 1978 gebaut wurde. Das Wohnhaus wurde von der gemeinnützigen Wohn- und Siedlungsgenossenschaft Ennstal errichtet. Folgendes steht im Wohnungseigentumgsvertrag: "Das Wohnhaus wurde nach Bestimmungen des Wohnbauförderungsgesetzes 1968 errichtet, und ist die Verkäuferin auf Grund der Förderungsbestimmungen verpflichtet, die Liegenschaft in das Eigentum der Käufer zu übertragen. Die Wohnung hatte schon mindestens 2 Privatbesitzer und wurde 2020 auch einige Monate vermietet. Ich kaufe diese Wohnung also von einem Privaten. Die Wohnbauförderung ist abbezahlt und sie liegt länger als 15 Jahre zurück. - Gilt hier das WGG oder der Teilanwendungsbereich des MRG? - Wie hoch darf der Mietzins angesetzt werden? - Was ist noch zu beachten? Vielen Dank für Ihre Hilfe und Expertise!
Mag. (FH) Doris Molnar
Anwendungsbereich und Beschränkungen bei Vermietung für eine Wohnung, die gem. WBF 1968 errichtet wurde.
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Expert:innen, ich habe 2004 eine Eigentumswohnung von einer gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft (Neuland) während der Errichtung erworben. In den letzten beiden Stockwerken befinden sich Eigentumswohnungen, darunter Genossenschaftswohnungen. Die Anlage wurde mit Mitteln des §12 WWFSG 1989 gefördert. Ich habe die Förderung bereits vor einigen Jahren ausbezahlt. Bin ich bei einer Vermietung mit dem Mietzins gedeckelt und wenn ja, welche Deckelung kommt hier zum Tragen? Wie sieht die preisliche Gestaltung bei einem Verkauf aus? Wäre hier eine Deckelung vorgesehen oder ist man in der Preisgestaltung frei? Vielen Dank im voraus für Ihre Expertise und Antwort.
Mag. (FH) Doris Molnar
Vermietung bzw. Verkauf einer Eigentumswohnung, die gem. WWFSG gefördert wurde, und für die die Förderung zur Gänze rückbezahlt wurde
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Hallo nochmal und danke für die Hilfe. Es geht um die Frage: https://www.immobilienwissen.at/frage/R3RxNJ (WGG oder MRG) Welche Unterlagen müssen hier überprüft werden bzw. was sollte ersichtlich sein? Bzw. auf was überprüfen? Habe mit Maklerin und auch mit der Hausverwaltung telefoniert und diese meinen es handelt sich um den Teilanwend. Bereich des MRG. Nach meinen Recherchen tendiere ich aber zum WGG. Kommt es hier auf die Begründung an oder gibt es nur eine klare Antwort. Dh. wenn bswp. ein Anwalt konsultiert wird.
Mag. (FH) Doris Molnar
relevante Unterlagen
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Guten Tag, Ich wohne derzeit in Wohnungseigentum mit Landesförderung ( muss zurückbezahlt werden) Ich würde gerne eine freifinanzierte Eigentumswohnung kaufen, diese wird von einem gemeinnützigen Bauträger gebaut und verkauft. -Muss ich in dieser Wohnung meinen Hauptwohnsitz anmelden? -Könnte ich diese Wohnung sofort vermieten ( zb an Familienmitglieder ohne Gewinnerzielung) Vielen Dank
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer frei finanzierten Eigentumswohnung
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
S.g. Frau Mag. Molnar! Wir beabsichtigen den Kauf einer kleinen Eigentumswohnung in Baden. Diese ist in einem Haus, das in den 70er-Jahren von der "ATLAS", Gemeinnützige Wohnungs- & Siedlungsgenossenschaft m.b.H., errichtet wurde. Ursprünglich handelte es sich um eine Genossenschaftswohnung, die von der ATLAS an einen Vorbesitzer unseres jetzigen Verkäufers verkauft worden war und dem WGG unterlag. Bis Ende 1995 (so lange lief nach unserem Verständnis auch ein Darlehen) hatte die ATLAS auch ein Vorkaufsrecht und musste einer Veräußerung zustimmen. Der jetzige Verkäufer der Wohnung hat diese im März 2014 eben nicht von der ATLAS sondern von einem Vorbesitzer gekauft und bis vor kurzem darin gewohnt. Wir kaufen diese Wohnung nun also von einem Verkäufer, der nie einen Vertrag mit der ATLAS hatte und planen sie für die nächsten 3 Jahre zu vermieten bis wir für unsere Kinder Eigenbedarf haben. Unterliegen wir in unserem konkreten Fall bei einer Vermietung dem WGG oder MRG hinsichtlich der Festsetzung des Mietzinses oder dürfen wir diesen frei bestimmen? Mit freundlichen Grüßen und herzlichem Dank für Ihre Beantwortung!
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer von einer GBV errichteten Wohnung
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Liebe Frau Magister Molnar, in 1030 Wien werden derzeit 2 Wohntürme von gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften errichtet. Ein Teil der Wohnungen wird vermietet, der anderer Teil wird verkauft. Bei den Verkaufswohnungen wird darauf hingewiesen, dass es sich um eine frei finanzierte Eigentumswohnung handelt. Welches Mietrechtsgesetzt kommt bei einer eventuellen Vermietung dann zur Anwendung? WGG oder MRG? Wie würde es in weiterer Folge mit dem Verkauf der Wohnung in z.B. 10 Jahren aussehen? Müsste hier etwas beachtet werden? Besten Dank und liebe Grüße Daniel
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer frei finanzierten Eigentumswohnung
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Lieben Frau Mag. Molnar, vielen Dank für Ihre Antwort. Auf folgende Antwort von Ihnen hätte ich noch eine Frage. Ihre Antwort: „Bei frei finanzierten Wohnungen, die in der Erstverwertung im Wohnungseigentum verkauft werden, ist es unerheblich, ob der Bauträger (= Verkäufer) ein gewerblicher Bauträger oder eine GBV ist. Im Vermietungsfall gilt § 1 Abs 4 MRG, hinsichtlich späteren Verkauf gelten die selben gesetzlichen Regelungen (z.B. Immo-Est).“ Meine Frage: Gibt es diesbezüglich einen Gesetzestext bzw. einen Paragrafen welcher diesen Sachverhalt klar regelt? Warum ich frage ist die Gegebenheit dass die Bauträger explizit im Kaufangebot darauf hinweisen dass es sich hier scheinbar um einen rechtlichen "Graubereich" handelt. Vielen Dank im Vorhinein & liebe Grüße
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer frei finanzierte Wohnung - Ergänzung
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Liebe Frau Mag. Molnar, vielen DANK für die bisherigen (sehr kompetenten) Antworten! Auf die Frage "https://www.immobilienwissen.at/frage/y3jGgQ" würde ich gerne wissen, wie sich das WGG im "worst case" auswirken könnte (da bisher eine klare gesetzliche Regelung noch fehlt): A) Wie hoch könnte die Miete angesetzt werden da mir als Endkunde/Käufer die Grundkosten / Baukosten usw. nicht bekannt sind? B) Wie sich, falls WGG im Grundbuch vermerkt werden sollte, dieses auf die Verkaufspreisgestaltung der Wohnung in zB 10 Jahren auswirken würde? Kann hier trotzdem der Marktwert verlangt werden oder "nur" der jetzige Kaufpreis (2022) + Indexierung? C) Falls im Kaufvertrag nicht expliziert steht das WGG zur Anwendung kommt darf dieses dann trotzdem im Grundbuch vermerkt werden? D) Falls in den nächsten Jahren ein Gesetz beschlossen werden sollte, dann würde dieses, so nehme ich an, nur ab einem Stichtag in der Zukunft gelten und nicht rückwirkend anwendbar sein? (Ihre Einschätzung aus vergangenen Gesetzesänderungen) Vielen vielen DANK und liebe Grüße
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wird
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Unterliegt die Miete der MRG? Liebes Experten Team, danke im Voraus für eure Hilfe! Wir werden eine Wohnung kaufen. Diese Wohnung wurde 1996 vom Österreichischessiedlungswerk (ÖSW) errichtet.Der jetzige Verkäufer mietete die Wohnung nach der Fertigstellung bis zum Kauf im Jahr 2013.Das Gebäude wurde unter Inanspruchnahme einer Förderung gemäß WWFSG 1989 errichtet, die anteilige Förderung wird im Zuge der Kaufabwicklung aus dem Treuhanderlag ausbezahlt. Aktuell gibt es einen Hinweis zum Veräußerungsverbot auf Grundbuch, “PFANDRECHT für Land Wien”,und VERÄUSSERUNGSVERBOT gem § 6 Abs 4 WWFSG 1989 für Land Wien. Wenn wir diese Wohnung kaufen und vermieten, einer Vermietung dem MRG hinsichtlich der Festsetzung des Mietzinses oder dürfen wir diesen frei bestimmen? Wo können wir neben der Konsultation eines Anwalts (Noch nicht in der Phase der Vertragsgestaltung) noch nach Mietbeschränkungen suchen?
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer Wohnung, die von einer GBV errichtet wurde
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Frau Mag. Molnar, mein Freund und ich überlegen, uns eine Eigentumswohunung zu kaufen. Die Wohnung wurde 1998 von der DWG (gemeinnützige Donauländische Wohnungsgenossenschaft) gebaut. Wir haben den Kauf- und Eigentumsvertrag aus dem Jahr 1999 vorliegen, abgeschlossen zwischen der DWG und den Käufern. Die Käufer haben damals mit der DWG Anwartschaftsverträge abgeschlossen, in denen sich die Parteien verpflichtet haben, einen Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag über die jeweils vertragsgegenständliche Wohnung abzuschießen. In dem Vertrag steht außerdem: "Festgestellt wird, daß eine Förderung nach den Bestimmungen des Wohnbauförderungsgesetzes erfolgt ist, weshalb Baukosten und Annuitäten der Darlehen im Verhältnis der Nutzflächen aufzuteilen sind. Im übrigen nehmen die Käufer die Bestimmungen des Wohnbauförderungsgesetzes zur Kenntnis." Können Sie mir sagen, welches Recht bei einer Vermietung der Eigentumswohnung anzuwenden wäre? Würde das unter das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz fallen? Vielen Danke für Ihre Einschätzung!
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer geförderten Wohnung mit Vermietungsabsicht
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Liebe Frau Magister Molnar, Vielen Dank für Ihre Antwort! wir möchten eine Wohnung kaufen. Bei dieser Wohnung handelt es sich um eine von der ARWAG im Jahr 2007 errichtete geförderte Mietwohnung. Diese Wohnung wurde später vom ersten Mieter gekauft, von dem wir jetzt die Wohnung kaufen werden. Wenn wir diese Wohnung vermieten,Unterliegen wir in unserem konkreten Fall bei einer Vermietung dem WGG oder MRG hinsichtlich der Festsetzung des Mietzinses oder dürfen wir diesen frei bestimmen? Können wir das aus dem Grundbuch oder einem anderen Dokument herauslesen? Mit freundlichen Grüßen und herzlichem Dank für Ihre Beantwortung!
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer Wohnung von einem Verkäufer, der vorher Mieter war
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Ich bin interessiert eine freifinanzierte Eigentumswohnung von einer GBV zu kaufen, die erst in ein paar Jahren fertig gestellt wird. Der Bauträger teitl mir mit, dass die Wohnung nur nur selbst zu beziehen wäre und nicht vermietet werden dürfte. Im Falle einer Vermietung unterliegt es jedoch der WGG. Hier auf Ihrer Plattform lese dich doch etwas anderes. Laut Frau Molnar's Aussage: wenn eine GBV eine frei finanzierte Wohnung errichtet und an einen Kunden im Wohnungseigentum verkauft, ohne dass vorher eine anderweitige Nutzung (z.B. Miete) der Wohnung erfolgt ist, die Vermietung einer Wohnung, an der Wohnungseigentum begründet ist, und die durch einen Käufer, der keine GBV ist, erfolgt, nicht den Bestimmungen des WGG unterliegt. Unterliegt solche Wohnungen jetzt der WGG oder nicht? Müsste ich demnach im Vertrag nachlesen ob die Anwendung des WGG vertraglich festgehalten wird?mfg
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer frei finanzierten Wohnung von einer GBV
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Wenn man eine frei finanzierte Eigentumswohnung direkt vom GBT, erworben hat und diese nach 3 Jahren aus privaten Gründen verkaufen möchte, kann man den aktuellen Markpreis verlangen? Auch wenn es aktuell fast das doppelte vom Kaufpreis wäre? Herzlichen Dank!
Mag. (FH) Doris Molnar
Verkaufspreis für eine frei finanziert errichtete Wohnung
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Ich habe eine Wohnung von einer Privatperson gekauft, die dem WGG unterliegt. Kann ich die Wohnung nach 5 Jahren problemlos wieder verkaufen oder sind hier Fristen einzuhalten. Vielen Dank
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer Wohnung
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Ich möchte eine Wohnung erwerben die von einem gemeinnützigen Bauträger (1960) erbaut wurde. Die Wohnung wurde damals bei Fertigstellung direkt (ohne Vermietung durch den Bauträger) an eine Privatpersonen veräußert. Von dieser Person (Verlassenschaft) kaufe ich die Wohnung. Unterliegt die Wohnung einer freien Mietzinsbildung und kann diese jederzeit weiterveräußert werden? Oder gibt es hier Beschränkungen nach dem WGG oder WEG?
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer Wohnung, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurde
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Liebes Team, ich habe eine freifinanzierte Wohnung von Familienwohnbau (gemeinnütziger Bauträger) erworben und der Bauträger meint, unabhängig von gefördert oder frei finanziert, unterliegen alle Wohnungen automatisch dem WGG. Ich finde diese Klausel auch nicht im Kaufvertrag. Was stimmt denn nun? Das wäre mir sehr geholfen. Danke
Mag. (FH) Doris Molnar
Anwendungsbereich wohnrechtlicher Bestimmungen
Mag. (FH) Doris Molnar
Wohnungseigentumsrecht
Liebe Frau Magister Molnar, Sie schreiben in einer vorigen Antwort, dass auf Wohnungen der ARWAG niemals das WGG Anwendung finden kann. in unserem Mietvertrag ist jedoch dies zu lesen: "(3) Stellt der Mieter den Antrag auf nachträgliche Übertragung des Mietobjektes in sein Wohnungseigentum, bestimmt sich der Preis der Wohnung laut §77 Abs. (2) WWFSG gemäß den derzeit gültigen Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG)." Ist die hinfällig, wenn die ARWAG kein gemeinnütziger Bauträger ist? Ganz konkret geht es mir um folgenden Sachverhalt: Wir haben nach 10jähriger Mietdauer die Option, unsere Wohnung zu kaufen. Das Kaufangebot wurde uns dieses Jahr im April unterbreitet. Da man nie weiß, was in den nächsten 5 bis 15 Jahren passiert, würden wir gerne vorher wissen, ob wir die Wohnung ohne Anwendung des WGG weiter verkaufen dürften. Mit freundlichen Grüßen und schöne Osterfeiertage!
Mag. (FH) Doris Molnar
Kauf einer Wohnung, die gem. WWFSG gefördert wurde
Mag. (FH) Doris Molnar