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Mietrecht
Sehr geehrte Damen und Herren, wir vermieten in einem Altbau (Errichtung 1910) 4 Wohnungen. Ein Mietverhältnis besteht seit Juli 1982. Im Mietvertrag wurde „nur“ der Mietzins inkl. Betriebskosten ausgewiesen, eine Wertsicherungsklausel besteht nicht. Kann davon ausgegangen werden, dass es sich hierbei um Kategoriemiete A (Küche, WC, Bad, Heizung mittels Ofen) handelt und € 3,60 pro m2 zu tragen kommen? Und kann für einen Zubau (100 Jahre alter Balkon musste im Jahr 2010 abgerissen werden, in diesem Zuge wurde die Wohnung um 9m2 Wintergarten vergrößert) sodann der Richtwert verlangt werden? Herzlichen Dank!
Für eine Kategorie A Einstufung fehlt die sogenannte zentrale Wärmeversorgung, Etagenheizung oder gleichwertiges. Ein Einzelofen ( Gaskonvektor oder feste Brennstoffe) ist nicht als solche zu werten. Der Ersatz einer verringerten Erhaltungsverpflichtung des Vermieters am Balkon, durch den Zubau eines Wintergartens ist m.E. als freiwillige Leistung des Vermieters anzusehen. Ob dafür ein zusätzlicher Mietzins mit dem Mieter vereinbarten werden kann unterliegt der Freiwilligkeit und kann nicht erzwungen werden. Eine solche Vereinbarung kann nach MRG §16(1)5 getroffen werden und ist als "angemessener Mietzins" zu bezeichnen. Diese Vereinbarung kann dann für die gesamte Wohnung aufgesetzt werden. Die Grundlage des Verrechnungsschlüssel für die Betriebskosten, müsste angepasst werden, da die Balkonfläche nicht zur Nutzfläche zu zählen ist, sehr wohl jedoch die Fläche des Wintergartens.
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KommR Oliver Brichard, MSc
23.06.2018
